2019年02月24日

再び高円寺からファミリータイプ(分譲賃貸と思われ)

高円寺は中央線推薦の街でもあるのでOKでしょう
今回の高円寺はファミリータイプの紹介となります。この辺では決して母数の多いタイプのではありませんから貴重な存在だと思います。
立地は環七沿いなのですが、この辺はまたレポート中で解説します。
(※いずれにしても都市計画の”一般論”として中高層マンションは建築許可的に幹線道路沿いにしか建築できませんので、中高層マンションに関して幹線道路云々の論議をするのはナンセンスではあるのですが。)

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駅北側から東へ
少し前の1Rレポート時と同じになるのもあれなので、
一本裏商店街と接続するルートで向かいます。
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高円寺駅北側メインの商店街には純情商店街がありますが、今回はそ反対側というか東側にある”あづま通り商店街”に接続する横道を進みます。
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(先の交差点が商店街と接続、それからどちらか言うと”あづま通り商店街”は飲食系です。)

そのまま線路沿い一本裏を東へ
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この道も商工系なので、ポツリポツリとヘアーサロンなどのお店が続いていました

文教地区に入り
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公園かな?と見えますが小学校です
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(ちなみに物件はこの小学校と”向こう側”でほぼ隣接する形となっています)

横を抜けて環七へ出ます
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さて、中央線ガード下の環七の交通量ですが
(環七って車線的にどっちが上りとかあるんでしょうか)
もともと”こっち側”は交通量少ないんですよ
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ちょっと走っている時もこんな感じで
ktkousko10.jpg
(※明らかにJRと交差する付近の交通量は環七より荻窪の環八の方が多い)

位置的にもよるのでしょうけれど、
環七沿いであるから云々と心配する点はそれほど無いのではなかろうかと思います。
そして物件に到着です
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posted by iwahara at 03:37 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月16日

高円寺・中野からハイCPな基準値のワンルーム

立地は1月レポート近隣ですが、この時の物件より若干線路に近い位置にありますから、
休日の高円寺商店街界隈へのルートは”同じ”ですが、
通勤ルートは、同レポート時「線路沿いは近道だけれど歩きやすさでは南商店がいルートかも」←と紹介されていた、線路沿い近道ルートになります。
立地条件負けるのか?とお考えの方いらっしゃるかもですが、反面中野駅が近いことになりますから(ご存じのとおりJR中央緩行線の終電は中野止まり)これは別の意味でメリットとなります。
(レポート後半出てきますが、駅南側から北側の中野駅周辺の開発地区へ渡る有ルートも近隣にあるので、休日散歩ルートとしてはそちらも有力です。←案外ここ大きいかも知れません。)

そんなこんなで、まずはいつもの高円寺駅からスタートしましょうか。
線路沿い近道ルートとなるため、古着屋さんなどのサブカル商店街との接点はありません。
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買い物環境重視で北口からの迂回ルートを紹介します
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(駅ガード下東急がありますから)

若干この線路沿い北側ルートは寂しい感じもするのですがww
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同線路沿い南はかなりガラッパチ且つ道が狭く(信号の位置的に距離差もわずか)
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よって常識的に考えれば北側ルートかと
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徒歩5、6分ほどで環七交差点
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渡って駅南側区画住宅街をちょちょっと入れば到着です
hutabimatko08.jpg

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posted by iwahara at 00:35 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月09日

珍しく吉祥寺圏内の女性向リーズナブル1K(しかも2K的な)

最初にアレですが徒歩距離的にどうでしょう(吉祥寺駅の出口の定義にもよると思うのですが)、
少なくとも実徒歩15分はかかるような気がします。
この条件込みでリーズナブルなのだろうと思いますが、物件内容はかなりハイレベルのものなので玄人向け優良物件と言えるかも知れません。

遠くない記事で吉祥寺は人気の街だろうか?なんての書いていながらも、
あえて吉祥寺だと(それほど今回の物件はレアだとご理解ください)、
ちなみにカメラの設計間違いから画像暗めとなっておりますがご了承ください(笑
(凡ミスでした)
そんなこんなで吉祥寺駅からスタートです
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ルート的には東急前の公園通りを真っ直ぐ、そのまんまです
igttlatana03.jpg

そして東急
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吉祥寺では通称「東急裏」が一番いいとことされていますが(ここでも東急系強いのかと)
それは商業的意味が主なもので、
この先の住宅街は成蹊大系回りの武蔵野市という理解になります。
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(閑静な住宅街となると、距離的にもかなり先になります)

反対側は吉祥寺繁華街を線路沿いに走るダイヤ外チェリーナード
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(歩行者の数がどえらい事になっています)

ルート的には(現在東急横切っているとこですが)
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真っ直ぐなら近いのですが、
吉祥寺駅ってJRにしても井の頭にしても改札口が駅ビル全体の東端に位置しているので、
西側の出口に辿りつくまで結構な距離あるのです。
そこも込みで考えると更に実徒歩距離は伸びる計算になります。

などなど言いつつ先へ
ヨドバシ方向に通じるバイパス道交差点
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(地元的にはこの辺までで徒歩10分の感覚かな~と)

この先から人通りがぐっと落ちて歩きやすくなってきます
繁華街を抜け、八幡の交差点へ
24時間営業のマルエツがあって
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物件はこの先ちょいブロック先です
igttlatana10.jpg
以前も説明しましたが、八幡の交差点とこから先は街のイメージが西武線の武蔵野市系な雰囲気になります。
(どこがどう違うのか具体的には説明できないのですが、、)
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posted by iwahara at 01:27 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月01日

『春は引越しすべきでは無い』

※この原稿は埋もれないようにサイドバーリンクに別途置いておこうと思います

ブログの特徴で、過去ログがアーカイブスに入ってしまうとよっぽど検索キーワードがヒットしないと埋もれたまんまになってしまいますし、同様の原稿はHPコンテンツにもありますが、今どきHPのコンテンツを読む人決して多くないでしょう。
心理学のブログで既に初めている方式なのですが、
retourでも保存ログを作成しようと思っています。
(住まいの心理学なら「冬の暖房」と「3点ユニットの使い方」みたいな毎年恒例になっている奴とか)

■さて『春は引越しすべきでは無い』=「春相場」の話です
昭和成長期と違い、主として平成以降「部屋探しは探して優位」な市場となりました。
恒常的に一定の空室率が存在する供給過剰な状態です。
一見すると、これは空室の流動性が高まる春の引越しシーズンに部屋を探す事が有利なように思えるのですが、消費者の動向により”真逆”の結果となっているのです。

仕組みは以下の事情によります
●「昨今の部屋探しは、現住居の解約届を出さずに始める(契約まで進める)」
このため、二重家賃の交渉が定番になっているぐらいです。
即入居のケースも減少しています。
(※本来一般的な「解約予告期間1ヶ月」=解約予告してから部屋が探せますねの意なんですが、、)
 ↓
結果、
引越し件数の多い期間において
「二重賃貸契約者が最多」となります。
わかりますよね?
(新卒や新入学のニュ―カマーを除く)
「引越し需要者×2の短期的買い占め(空買い)が起きるようなもの」なのです。

恒常的に存在する空室率は一気に下降し、見かけ上の空室が不足する事態になります。
これが「春相場」というものです。

■確かに、高い流動性の中でDATAベース上は空室は多くなりますが、
実際内見前に「成約終了しています」となる確率がトンデモなレベルにはね亜上がります。
夏前などの流動性低い時期なら「3件内見予約からそのまま3件内見となる」のが一般的ですが、
春の場合「月曜資料出しで木曜日に選定した3件の内見候補が金曜の内見アポイント時、1件前後は成約終了していても驚かない」といった具合です。
 ↑
それだけでは無く、
そもそもの月曜の資料出し段階で、管理会社への空室照会時、
「あーもう終わっていますね」の件数がうなぎのぼりになります。

極論、春の引っ越しシーズンは「部屋探しどころでは無い空室不足」となるのです。
ここには「新卒や新入学のニュ―カマー」の存在も関係しており、
東京賃貸ビギナーの方は、住宅に対する知識の偏りから「築浅志向やB・T別志向が高い」傾向にあります。
故に、新築系や築浅系のMSの賃料が得に高騰する傾向がある。
(つまりこのタイプを目論んで春に部屋を探してみようという発想は最も悪手だということです)


●加えて退去後のルーチンリフォーム及びグリーニング業者、引越し業者も繁忙となります
昨今ですと、春の引越し予約もままならないだとか、料金も高騰しますし、
なんとか3月退去の部屋があっても、リフォームやクリーニングの手配ができず、募集開始も後ろにずれ込む(4月の入居に間に合わなかったり)。

<<<結論>>>
既に東京賃貸住人の方で、引越しを検討されている方、
東京賃貸ビギナーの方のためにも「可能であれば春には引越ししないでください」
そして、ハイCPの部屋がズラーっと出そろうのは4月以降、万全にいくなら5月のGW以降です。
これを私は『夏相場』と呼んでます。

春に比べ「圧倒的に探しやすい」です。
(秋には10月の人事異動もあるのでプチシーズンとなる。)

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posted by iwahara at 20:26 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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