2020年02月26日

『春のシーズン』ならでは”取材がボツになった”話です


空予定の部屋だったんですけどねww
補足した翌日「成約募集終了」と、
まー春ならではですね

時々中堅大手さんでは「内見無しでも申込を受け付ける場合がある」ので、
(内見マストも慣習のようなところありますから)
キャンセルが無いことを確約することで一番手としてという事なのでしょうか、
厳密に言えば、大家さん次第なところもありますが、上記のようなパターンの場合2番手3番手も受け付けて、安全策にするのが一般的なので(仲介側としてはちょっと、、やり難いんですが、、)、
正式な契約は内検開始後とするのが通例。

必ずしも「先行受付の募集終了」とは限らない話ですが、
●速攻で消えるってのは春ならでは

どういう部屋かと言えば、
そのままですが、サブリース系中堅大手の管理物件なので
『堅い選択』←確かにほとんど内見の必要も無い内容
(街も堅く「荻窪」でした)
春のシーズンでなければ、『堅い選択』タイプは二番手系なんですよ。
「ちょっとお高い」とか「ちょ~っと狭い」とか、、ですよね
故に通常は鉄板の内見候補の保険みたいな二番手となりますが、
春故に「選り好みしていられない」なる判断から、春に限って極端に消えるのが早い傾向あります。

ブログサイドバーにも説明記事があるとおりで、
「そういう意味でも春のシーズンには(特別の事情が無い限りは)引っ越しすべきではない」のです。
同時に、これがまた春に空室になる部屋にも(その時は仕方がなくみたいなところもあり)そういう傾向がありますから(2年満期のちょい手前となるので当人は1月中に次の部屋に契約)、
あくまでも傾向ですけれど、春の空室にユニークな候補が多いかと聞かれると、、違うかなと思います。

勢い、別の取材候補を探そうかとも思いましたが、
●retourのブログレポートは自然体が基本なので、
狙ってユニークなものを探すとかあまり無いんですよね。
通常のHP公開情報のメンテナンス時に見つかったものからってケースが大半なので、
「無理にブツ出ししてもな〜(また掲載前に消えてもアレですし)」
と、考えまして『春のシーズン』補完記事としました。

<話を戻します>
ええ、そういうワケで、
春に遭遇する「速攻消える」現象は、
内見のアポとって、明日の前日や当日に「終了しました」の連絡がアリ、候補のひとつが無くなるってことなのですが、
確かに、保険的に抑えとして入れていた『堅い候補』から先に消える気がしますね。

昨今retourでは(サイドバーの告知もあって)春に忙しくなることは【無い】ので、
現在の状況をリアルタイムで体感しているものではありませんが、
予想を超えて速攻消える候補が凄く惜しいって経験も”あまり無い”ですね。
残った候補でって言い方は少し変ですが、一番手は若干ギャンブル性のある「割安感」や「面白そうな部屋(他に思いつく人が少ないので競合し難い)」だったりしますから、誰にとっても内見してみないことにはなんともって結論は同じだからです。

日本は借家法がキチンとしているので(即入居状態で設備が管理されていることが条件)、
内見でダメが出るのはよっぽどの場合で、
理想的には「どれも特徴があってよかった」からの「どれにしようか」ですからね。
保険となる二番手が消えることが言うほど大きなダメージになることはありません。

かといって、なんだかんだ『春のシーズンは』慌ただしいですし(一ヶ月限定の二重契約者続出で)とにかく候補が少ない。
「春は全力で避けるべき」なのは事実です。


posted by iwahara at 08:53 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月18日

池袋徒歩の30代中堅向け1Rの優れもの

立地は東池袋駅が最寄になりますから、池袋繁華街を気にされる方にも抵抗感無い立地だと思います。雑司ヶ谷(豊島区の文京区)寄りほどではありませんが、そっち方向です。
東池袋はちょっと見恵比寿かな?(これは恵比寿をいいとこと見立てていません、基本恵比寿はガラッパチなサブカルの街だと思っていますから)な、雰囲気もあるとこなので、所謂池袋北口繁華街のイメージで見ると違います。

そんな池袋東南の文京エリアからこれまた滅多に出ない30平米1Rクラスが

目玉の間取りはこちら

kakaknnbke01.jpg

実質の横玄関にして、効率のいい水回りスペック的には約29平米ですが、30平米級と考えて問題無いでしょう。ガスは1口ですが効率重視の間取りの妥協点でもありますので、無問題でしょう(不足の人は昨今すっかり廉価になった自前のIHを別途設置すればよいのですから)。
このタイプの間取りは居室の”狭い方の幅”がひとつのポイントになりますが、窓のサイズから「一般的な四畳半の片面と同等かな(江戸間6帖の短編側)?」と思われますので心配ないでしょう。
曰く、間取り比率から逆算すると江戸間9帖前後の居室となります。
(中でスペースが二面取れるタイプですね)

過去にも書いてきましたが、
同タイプは間取りとしての母数が少なく(高価な『分譲キラー』のストゥディオにはよくありますが)、
30代中堅そろそろビギナー向けの部屋からバージョンアップをと考えてもなかなか適当な候補が無かったりする中で(いきなり次は40u2DKタイプとかになってしまう)、
発見した時には逃す手は無いレアな間取りになります。
→続きを読む

posted by iwahara at 06:46 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月10日

高田馬場から絶妙なハイCP1R


新宿最寄駅と言えば「中野か初台か代々木か馬場か四谷か(徒歩圏なら御苑界隈)」それなりの相場観だったりしますが、馬場って中能と同じくらいかな?って部分あります。
「結構古築でいい感じの物件母数もあって、中野のように住宅街は野方や新中野方向だよってのと比べると駅近も期待できる」のが特徴でしようか。

中野も馬場もそのダウンタウン感から(実質もそうですが)男街に属します。
むしろ今は中野の方が「公共系+大学系の北西地域開発」により子洒落た感じになっており、まだまだ馬場はガラッパチかも知れません。
しかし、漠然とした印象で「女子は目白で男は馬場」と決めつけてしまうのもどうかと、

今回のお部屋は「過去取材にも登場する駅南口に相当する戸山口最寄というか歩いて2分」なんですよ。東西線を利用するとなるとちょっと違ってきますが、山手線なら通勤路に繁華街は無いですし、ルノアール系喫茶の数ならダントツで馬場です(笑
駅西側商店街は買い物便利ですし「対抗中野で考えたら馬場のがCP上じゃないかしら」と思ったりもしますね。

そんな戸山口付近のちょっとオールドファッションな1Rを紹介しましょう
間取りはこちら
takayoxeauk01.jpg

斜めっているところがあるので、実質は18平米相当(スペックは19.23)かなと思われ。
投資向け分譲1Rかなとも思いますが、資料に記載は無いので不明です。
著作権の関係で公開できない室内画像情報的にはワンランク上のグレード感ありますね。
(往年の建築的にの意味になりますが)
採光とそのコントロール意識した斜めった窓は当時流行った設計の一つです。



【物件概要】
JR山手線高田馬場2分、(東西線は実徒歩5分前後)、副都心線西早稲田10分、
新宿区高田馬場4、築1987年、RC造6階建ての4階、19.23u1R、
エアコン、フローリング、IHクッキングヒーター、室内洗濯機置場、CATV、専用ゴミ置場、(単身者限定)
鍵交換代19,800円
快適安心倶楽部他付帯費用月額1,580円
保証会社契約要(賃料総額50%月額1%タイプ)
1年未満解約時違約金制度有(賃料1ヶ月)
賃料6万8千円(管理6500)、礼敷1/1

RC造で1Rの標準より若干広い内容(=居室は6帖ちょい超える計算)、
そして馬場2分の住宅街ですから、絶妙なハイCPと言えるでしょう。
利便性重視のクレバーな選択と言えるのではなかろうかと思います。


posted by iwahara at 06:32 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月08日

秋葉原から堅い選択(これがなかなかレアなんです)


どうにも日程の都合上、取材はいけませんでした。
確かに秋葉方面は何度か取材しているのですが、今回はちょっと御徒町よりということもあり、現地確認したかった部分もあったのですが、ご理解ください。
(公開制限のある物件では無いので)ルート自体は明らかにしておきますので、興味のある方は周辺環境ストリートビューなどで確認ください。

さて、その立地環境ですが、
「末広町から真っ直ぐ蔵前橋通りを東にちょっと行ったとこの”内側”」となります、
資料の徒歩もそうですが、地図上では明らかに末広町のが近く、
やっぱ”アキバというよりオフ御徒町”かな?多分仲御徒町が8分ほどで、御徒町も10分ぐらいじゃないでしょうか。
「便利な上に、なんて理想的なロケーション」でしょうか。
そりゃね、高級感は中央通りから西のお茶の水や湯島側ですが、秋葉原への近さは(そっち側の洒落た住宅街より)近いんだよとねww

間取りはこちら(ポイントは今回のお部屋鉄骨造なのです)

tyuxkaenai01.jpg

ご案内のとおり仮にRC造ならB・T別の基準平米数は約22です、
今回のマンションは(底地の面積から無理しなかったのだと思います)鉄骨造となっており(指標的には高級木造2×4と同格)、壁芯計測のRCほど資料の平米数より実測が狭いということありません。
で、資料上の床面積が約20.6平米ですから、仮にRCなら22平米ランクかな?と、
居室6帖確保しつつB・T別ギリギリもっていける計算です。

故に「B・T別なので居室が6帖より狭い気がする」ということはほぼ無いだろうと推測します。
(ちなみにいつものことですが、管理会社さんの間取り図縦横比が微妙にズレてる感じがしましたので、若干修正かけてます。ドアを指標にしたのですが絵的にキッチンがアレなままなので、修正後の正確性も十分では無いかもしれません。←ここはご容赦くださいませ)


●ご存じのとおりで大規模再開発が続く現代の秋葉原は相場も高騰しており(というか高級建築が多くなっているのでしょう)、そんな中今回の物件見るべき好条件になってます。
→続きを読む

posted by iwahara at 06:11 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月01日

郊外相場を考える「武蔵境の1K」


今回は一部非公開系の資料ということもあり同カテゴリーからとなります。
自分のアパートのド近所ということもあるので、
えーカテゴリ趣旨から物件周りのレポートはできませんが、周囲の環境的画像は付けておきました。

中央線の場合、確かに黄色の総部緩行線が三鷹止まりなので武蔵境に行けば一段相場が安くなるのも事実。街的な推薦はとにかく環境がいいので「むしろ郊外が希望」の場合はダントツで国立になりますが(立川隣の吉祥寺みたいな存在)、都心への通勤利便性だけを考えれば武蔵境はなかなかアリな選択です。
今回の場合、三鷹からも距離的に15分以内なので(うーん地元的には三鷹から歩く位置では無い印象もありつつの)終電関係で三鷹止まりだった時にも余裕で対処できるのはポイント高いでしょう。
※何せ三鷹の賃貸住宅エリアは広範なので、三鷹徒歩で探しても15分超える例が珍しくないので、そんな時には武蔵境の10分以内を狙うのがクレバーな作戦だと思うのです。

物件内容的には、よくある中堅どころの小規模木造アパートとなります。

木造をいかしたB・T別の間取りがこちら

ssgakekijosg01.jpg

角部屋でキッチンにも窓、間取り的に工夫すれば玄関ホール的にもっていくのも容易、
ここが特徴でしょうね。
オーソドックスな6帖居室も23平米あるので、江戸間6帖確保ではないかと推定。
入居者を選ばない実にユニバーサルな間取りとなります。

→続きを読む

posted by iwahara at 01:22 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





LINK
◇『green』
◇pieni kauppa
◇Loule
◇aoydesign
◇RELIGARE・DADAcafe
◇a.flat エーフラット家具
: : SPECTATOR : :
◆悪徳不動産屋の独り言
●Oh My God!360度ぱのらま
●阿佐ヶ谷ならアクロス
LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

Amazon













































Comments
恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/30)
札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
レアな立地のシングルMS(秋葉原)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
 ⇒ iwahara (12/18)
 ⇒ テオレマ (12/16)
 ⇒ iwahara (12/15)
 ⇒ テオレマ (12/14)
RDF Site Summary
RSS 2.0