2020年05月28日

西荻窪の1KAP、吉祥寺も徒歩圏

東京都の指針がイマイチ理解できないため、
(どうなんでしょう国の判断を参考に現地取材は6/19から解禁とすべきなのやら)
今回紹介のお部屋は情報公開可の資料ですが、自主規制同カテゴリから記事としました。

立地は高架沿いを吉祥寺から西荻に歩いて、女子高あるあたりで公園があるじゃないですか。
(わかる人にはわかると思いますがww、わからない人はグーグルマップで)
そこの区画を北に1ブロック入ったあたりの住宅街です、
最寄りは西荻窪ですが、この辺なら五日市街道でるのは簡単な位置なので吉祥寺西友あたりは余裕の徒歩圏だと思います。
●ご存じのように吉祥寺は商業地なので地元的には吉祥寺徒歩圏で部屋を探すなら「女子は西荻、男子は三鷹、不動産相場わかっている人は三鷹台」なんて感じですので、
吉祥寺圏、有力な西荻のアパートとなります
立地的にも、1階のお部屋ですが女子向き設計であると思います。

管理会社も2×4なら専業系の大手管理会社で「堅い選択シリーズ」に属します。
(条件が合う人なら悩むことろなくスムーズに契約となるタイプ)

B・T別1Kの間取りはこちら
hidnabegg01.jpg

ユニバーサルタイプの1K
床面積は約21uですが(RCの場合のB・T別基準ラインは22u〜)、木造APですから実測値は広くRC相当だと余裕の22u越えだと思います。
この間取りバランスだと居室江戸間6帖クリアしている広さかもしれません。
(悩む点無しですね)


【物件概要】
JR中央線西荻窪7分、吉祥寺(西友あたりなら15分ぐらい)、武蔵野市吉祥寺東町4、築1998年木造2階建ての1階、21.11u1K
モニター付きインターフォン、エアコン、フローリング、B・T別、室内洗濯機置き場、ガスコンロ、光ファイバー(ネット使用料無料)、ゴミ置き場、駐車場(月16,500円)、角部屋二面採光、
●単身者限定
保証会社契約要(初回賃料総額50%、月額1%タイプ)
24時間管理(月額1,580円)
鍵交換代:19,800円
早期解約違約金制度(1年未満解約時賃料1ヵ月)
賃料6万8000円(共益2000)、礼敷1/1

堅い管理会社さん定番のカチっとした条件となっており、
賃料もリーズナブル、
注意点としては単身者限定がしっかり明記されていますから、「友人を呼んで」などは想定されていないと考えるべきでしょう(隣室上下階の音管理の意図があるのかなと)。

近隣環境も何も、西荻窪の商店街の流れ先にあり(なんせ西荻窪は駅に西友直結してますし)、
利便性に問題となる要素は皆無。
強いて言えば「MSマストな条件指定してしまうと資料を発見できない」という点ですね。

入居者タイプを選ばない堅い選択のお勧めアパートと言えるでしょう

などなど冒頭記載のとおりで、
見切り発車での取材再開となりますが、新規問い合わせは”概ね6月から”とご理解ください。
(それでもガイドライン的にOKなのかも不明瞭なとこありますので、なんともなところです)


<オマケ【重要です】>

『住まいの心理学』に記事アップの予定なのですが、
東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。
(具体的に経団連など団体レベルの動きもあるのかも知れません。様子見というか、ここは「報道などもその都度確認して」という感じでしょう。)
 ↑
●経済対策としての所得分配政策が検討される可能性すらあります
(竹中平蔵氏までBIに言及していますから)



posted by iwahara at 09:29 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月21日

大手ゼネコンは公共投資大規模事業に回帰するべき

所得分配政策として”既に公共事業は効果を失ってます”
現在、人的資源の点などから、
「大規模公共投資を行うと、民間建築投資を圧迫してしまい(マンション建築などが進まなくなる)ほとんど意味が無い状態」となっています。

●田中角栄モデルみたいな政策はもう日本では打てないのです
(ですから現状のまま、景気刺激策としての公共投資政策にも反対です)

かといって経済企画庁しかり、財務省しかちり、国土交通省しかり、
「地上げで開発経済成長モデル(乱暴に言えば不動産バブル)」を変えていないんです。
(むしろリーマンショックで傷んだ金融サイドを支援するため、35年ローンなどというサブプライムローンの規制を緩和し、不動産バブルを”ふかしている”のが現状です。)

昨今”’欧米では”と言うと「欧米ガー」になってしまいますが(笑
”世界的に”と置き換えましょうか、
非木造建築の場合、耐用年数は60年以上がベースです。
(総務省調べでも日本の建築の半数以上が非木造になっています)
であれば、住宅市場は「中古住宅ベース」となるのが自然なんです。
ぶっちゃけ日本は建てすぎで、廃屋が山ほどあるって惨状になりつつあります。


■中古住宅の流通が促進せずに、『リバースモーゲージ』の話が前面に出てくるってのは歪であって、
必殺固定死産税を大幅増税して(相続税を減税)賃貸住宅の利用促進を図るって手も無いではありませんが(賃貸住宅運営に限り固定資産税を免除するなどの作戦)、
仮に、新築需要の喚起を継続するなら木造戸建てベースに戻さないと政策の合理性を欠いてしまいます。←現状の政策は、耐用年数30年前後で見積もっている木造住宅の政策をそのまま非木造マンションに援用しているようなものなんです。

そして建築業界における人的資源の問題です
同時に災害国でもある日本の老朽化インフラの問題です

大手ゼネコンでなければできない高度な技術を必要とする工事は大規模インフラです
ある意味合理的な再半分なんですよ。
談合と呼ばれてもなんでもいいんですが、
大手ゼネコンには大規模インフラ公共投資にシフトしてもらって(財政出動)
ファンドなどを利用した無理な資金調達による住宅開発をストップする、
国交省は、中古住宅の流通を促進し(譲渡課税を緩和、住宅は0円にしちゃえばいんです)
『リバースモーゲージ』を逆手に取って、中古住宅予備軍を大幅に拡張しDATAベース化する。

ちょっと道逸れますが、
「ミニ・ベーシックインカムとしての賃貸住宅家賃支給制度」導入できないものですかね?
(憲法上も整合性のある政策だと思うんですが)


●市井の工務店さんには「木造戸建てとリフォームに特化」してもらい、
同時に耐用年数50年以上の木造住宅技術の開発も促進してもらう。
(※私は、個人的に将来高齢者の収容型施設は人権問題になると思っています。その時代には高齢者の自立的生活の支援が憲法上の権利・義務という話になる。この時リフォーム技術やそれが廉価で可能な技術は最優先項目になります。)

この辺の戦略は各省庁集めてすり合わせしないとまとまらない話ですから、
新たな国土開発計画みたいな形で、
政治がリードすべき事項だと思うんですけどね。



posted by iwahara at 21:45 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月14日

いくつかの相場状況【売買・賃貸】

<まず賃貸からいきましょうか>
サンプルでいくつかの路線限定でやってみたのですが、
retourの間取り図ツアー掲載資料的に「1ヶ月メンテ」で削除された資料がまだ残っている状況も散見されました。
これは3月末前後から空室状況の流通が止まっていることを意味しており(そりゃそうですよね弊社も自粛中ですから)、緊急事態開けが確定してくる中で賃料含めて見直しが始まるかも知れません。
・まず、空室在庫が流通停滞によるタイムラグにより見かけ上余剰であること、
(場合によると、今春の上京見合わせの若い人も出ているかもしれませんし)

・建設現場で聞かれる、中国製部材の輸入が停滞していること、
(これはリフォーム工事が進められないことを意味しています)

・そもそも業界の営業自粛で新規空室募集そのものが見送られていること
 ↑
この辺の調整というか、手練れの専属選任管理会社さんなら大家さんとも相談始めてもおかしくありません。さらに言えば景気の後退から「築浅割高な部屋」が敬遠される傾向も出てくる可能性があり(ここは緊急事態解除後《想定は14日前後〜》の様子を見なければわからない)、
5月後半即時『夏相場』並みに状況が展開すると”言えない”と思うんです。

各社市場動向見ながら「さて、どうしたものか」の検討が入るのではなかろうかと、
●引っ越し時をお勧めするなら「6月以降かなと」
(表向き緊急事態も31日までですしね)


※前述で「緊急事態解除予想を《14日前後〜》」と書きましたが、
かなりその確率高いと思います。
心理学ブログの方に書いた話ですが、首相官邸は専門家会議とまた別のブレーンがいる可能性があり(吉村知事とのやりとりもプロレスだと思ってます)数学者なのかわかりませんが、関数的分析で14日前後にかなり目途が立つ計算があったのではないか(5日吉村知事に解除条件具体案の発表を急がせたのも官邸じゃないののかとすら思っています:菅官房長官維新ルート)。
「新規感染全国100人以下で、感染者より退院者が上回る場合」←4日の首相会見でかなり踏み込んだ発言していましたから。


<次に分譲・中古MSです>
こちらは工事が止まって供給が滞っているのが大きいのか(まだ過剰在庫に”なれない”)、
所謂「人気の東急圏は未だ強気のまま」でした、
(それとも売り止め・売り控えなのかしら?、、、)

個人的に(中央線族B型人間なので)「中央線最強」論者ですがww
”広義の中央線圏”として見た場合「対東急圏対抗兵器」を”井の頭線”と規定しており、
REINSで同じ網掛けで検索したところ、
東急圏比較で「かなりの割安感」があり、
沿線としての人気的に、2番手、3番手沿線の中古物件から割安感が出始めているのかも知れません(この雰囲気ですと東急圏で相場変動起きるのだとしても来年度とかかもですね)。
(中央線圏という意味では、副都心線のある現在地下鉄丸ノ内線も「対東急圏と言える部分があるかも」と評価してます。)


●いずれにしても
今回のコロナ感染症による影響で東京圏では「テレワーク自宅SOHO」が恒常的に拡大します
住居選びにおける通勤利便性の概念がどう変化するのかまったく読めない状況でもあり、
「分譲・中古含めてMS購入を考えている場合」
少なくとも来年まで様子見てもいいかもですね。
 ↑
※ちなみにretourでは現在売買の取り扱いを停止しておりますので、興味ある方は野村など売買有名処でお尋ねください。
(ほんの一部ですが、公開可能な参考資料は右サイドバーから取れます。今週アップ資料は相場比較のためのサンプルです。)



posted by iwahara at 04:18 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月08日

賃貸住宅支援は普段からあっていい話なんです

政策的な棲み分けなんでしょうかね?
この辺の事情はよくわからないのですが、何らかの賃貸住宅支援は主として自治体の専管事項で、国の政策としては行われないイメージがあります。

そしてこれまた恒例なんですが、
自治体のアナウンスはまーほとんど住民にリーチせず、
知っている人だけ賃料補助申請に成功していたりするものです。
本来は育児関連支援情報のように「何区は何だから」などの話がもっとあっていいように思いますが、何せ自治体の賃貸住宅支援って”抽選”だったりするため(抽選って、、)、その区に行けば確実って要素が”無い”ため、低い関心に留まっている感があります。
(賃貸住宅は地域で相場が全然違うって部分も大きいいでしょうね。契約の慣習も違ってますし、)

それは国交省の判断なのかわからないのですが、
分譲購入支援は国の専管なんですよ。
確かに住居として使用する時の賃料が消費税が減免される件など、国がやっていることが無いではないのですが、賃貸住宅支援に消極的な雰囲気感じますよね。
(消費税かからないってことで言えば、賃料に関係無くって事になりますから、消費税の逆進性そのままに高額賃料生活者になればなるほど得って事にもなります。)

■私は『住まいの心理学』で随分前から「賃貸住宅支援政策を打つべし」論者なのですが、
いろいろ副次的な効果もあります。
たとえば大家さんにとっても、保証会社はありますが、それでも滞納や、そこからの解約って事例は避けて通れません(ひょっとすると保証会社契約の方がドライに解約となってしまうケースもあるでしょう)。
政府の支援があるなら、仮に契約者に滞納が発生しても一部は入金されますし、そもそも入居者の負担は最初から軽いので滞納そのものが少なくなるかも知れません。
(補助をあてこんで法外な賃料の契約とかってのは、制度で縛りをかければいんですから。)

実はね、前記事で触れましたが、
郊外木造APオーナーの一部には、もう空室状態継続から諦めて「募集すらしていない部屋」もあるのです(事実上の貸し止め)。大家さんの体力というか幾分でも安定利回りが計算できてくれば、「大規模リフォームして募集してみようかしら」という刺激にもなるのではないかと、
(実際貸し止めで放置される部屋は傷むばかりになりますし)


●仮に普段から賃貸住宅支援制度があれば、
今回のようなコロナ支援となった時「家賃支援の増額」の形で、簡単且つハイスピードの支給も可能になります。
同時に、この補助は事実上契約者の所得もある程度補足できますから、低所得者に厚くなどのバランス取るのも容易です。
(※勿論分譲購入者については、ローン支払いのモラトリアムなどの対処とすればよいし《銀行には日銀から仮払い補填》、持ち家世帯の支援は固定資産税の減税など、これも簡単にできます。)

財源的に日本でベーシックインカムが無理な場合、
(自動的に世帯単位にもなりますが)
大幅な家賃支援制度を立ち上げて(これはまた開発優先官庁に反対されるのでしょうけど)、BIに準ずる合理的所得分配を計るって手もアリだと思っているんですけどね。
(確実に消費も伸びると思います。)


posted by iwahara at 18:52 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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