2020年07月28日

個人的に一番注目している街「四谷三丁目」からハイCP


ここの相場は今回の騒動と無関係でしょう。
ド・都心の上に分譲MS中古流通も大変多く、商業圏的にも強いです。
仮に市場動向に変化ある時にはタイムラグなくレスポンスしていると推定できる地域のひとつ。
長年都内もあちこち取材や案内で歩いてきましたが、この街が一番「住んでいる人羨ましい」と感じているかも知れません(私が個人的に東急圏ネガ派なとこも影響しているかもですが)。
※私は酒飲みでは無いので”それでも評価ポイントひとつ下がっているぐらい”でこの評価なのです。

資料的には公開可かなと思いますが、同物件は分譲なので他室も今度募集があるかも知れないと思い、(そういう意味でも中古販売相場に賃料設定は連動している筈です)あえてこちらのカテゴリとしてみました。
四谷三は曙橋シリーズ同様に過去レポート多いですしね

さて、立地からですが、
●前述にある「いつもの四谷三レポートによく出てくる、個性的な建築並び過ぎ」と紹介される外苑西通り交差点付近です。
四谷三の駅前、新宿通り丸正本店の西へそのままみたいな、ほとんど説明不要な立地となっております

投資向け1Rですがユニークなタイプです

moko4no01.jpg

水回りを中心に据えるPSを有効に配置できる設計、
窓の作りからデザイナーズ風な凝った設計で(12階建ての都心ですからバルコニーに物干しを想定しておらず)、洗濯機置場もありません。
確か御苑近くにコインランドリーあった筈なので、このタイプのプロ好みな部屋に契約希望タイプの方には問題無いかと思います。
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posted by iwahara at 20:14 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月20日

【参考】ちょっと郊外でハイレベル1K(武蔵境)

タイトル的には【参考】としていますが、ほぼ相場動向も堅い地域だと思います。
武蔵境は再開発でかなり分譲MS増えている感ありますから、
(不動産価格と賃料相場は相関関係にありますので)
そんな武蔵境ですが、
レポート的には若干の自主規制としました。
(※今回感染症に関しては『住まいの心理学』ブログ記事にあるように個別見解もあるのですが、業務としては監督官庁の都の動きを忖度すべきという考えです。)

不要不急の接触を避けるというか、ほぼ駅回りのみの取材です
駅近で徒歩5(実徒歩は10近い)って部分もありますけどね、

■そんなこたぁともかく武蔵境です
nakmkak02.jpg

ね、いきなり分譲販売の広告が目に入ります

ちなみに武蔵境駅も高架工事に関わる再開発でえらい綺麗になりまして
駅ビルには成城石井さんも入り、駅ビルで買い物完結するぐらいになってます
nakmkak03.jpg

過去にも紹介しておりますが駅南側ほぼロータリー前に(物件は北側)
お洒落な図書館があり、かなり評判いいようです
nakmkak04.jpg

そして説明するまでもなく駅前ロータリーを囲むかたちで二棟のヨーカドー
nakmkak05.jpg

※ヨーカドー確かに近いですが、デカいので仕事帰りに寄ると考えると少しめんどくさいかも
そんな時には、駅ビル活用ですとか北側にある業務スーパーが利用できます

物件は北側商店街先となりますので反転します
nakmkak06.jpg

駅前はそれなりに賑わっておりまして
nakmkak07.jpg
取材は夜前ぐらいになっておりますが、画像以上に現地は明るく、
そこは武蔵境ですから治安を心配するような要素はほぼ皆無です

物件は商店街から”ひと区画”先になります(都市計画でここだけいいとこ化している)
nakmkak08.jpg
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posted by iwahara at 17:06 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月13日

【参考】三鷹でリーズナブルなRCMS1K(資料では1Rですが)

などなど、まだ都心相場の動向はなんともななか、
RC造MSの場合は管理上の限界値などもありますので、リーズナブルなタイプから探せほぼ相場的にもある程度の目安にもなります。
「都心近郊・郊外」どちらとも取れる中間地点の三鷹から1Kの紹介です
※東京においては不要不急で注意みたいなのも出ているので取材もショートショートです

三鷹という選択にはここ数年続いている中央線沿線再開発(三鷹〜の高架工事含む武蔵小金井まで的な)の関係で駅近マンション開発の情報が地元大家さんの耳にも入っているだろうという相場リアルタイム変動の期待もあってのことです。
繰り返し説明になりますが、賃料相場は売買価格の利回りとして計算されますから、資産価格に連動して変化します(ド・都心の賃貸物件の相場連動性の高さ・早さは投資向け中古MS流通量が多いためで→わかりやすいし計算もしやすいからです)。

いつもの絵ですが三鷹駅
bkhangb02.jpg

駅周辺の再開発エリアを抜け
bkhangb03.jpg

(再開発波及効果的にはまだまだ先まで続いていますが)
このルートで買い物するなら三平ストア、2Fは100円ショップです
bkhangb04.jpg

天気見ながらの取材のため、珍しく朝の通期時間帯とかなっておりまして、
お店はまだ営業時間前ですね

三鷹通りに出て
bkhangb05.jpg

某交差点から一本裏を進めば到着です
bkhangb06.jpg

(ちなみに駅前商店街区画からは少し離れるルートになります)
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posted by iwahara at 14:58 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月07日

念押しですが「引越し計画ある時には来年からですよ」

前回レポートのように管理物件母数の多い中堅大手さんは相場掌握も早いと思うのですが、
特に郊外の場合(分譲賃貸投資などの経験も全く無い地主系大家さんが主力だったりするため)不動産市場が現在こうですよって専属選任管理会社さんが助言しても”まだ募集賃料が変わらない”なども”少なく無い”のです。

特に今回コロナ感染症関連での”ニューノーマル”含め、
注目されるのは、郊外や地方ということになります。
ところが、前述のように市場に実情が追いつくには(郊外や地方の賃貸は)「更にタイムラグがある」のです。

●若干難しい話も交えますが、
あまりにも賃料が下がり過ぎると(貸しても赤字も視野に入り”減反”じゃありませんが)”貸止め”となることも珍しくありません(明快に貸止めとなるのではなく、大家さんがもう空室募集を諦めちゃう的貸止め)。
若干郊外の木造APにはその傾向も出ているので、
「2こ1で1Rの部屋を2Kに間取り改造するぐらいの」明快な需要の変化が顕著にならないと、難しいところもあるかも知れません。
(5万円の二部屋で常に一部屋空き部屋なら合体させて7万で貸すのが吉ですからね←あくまでその需要が明快にあればの話ですが、、リノベして7万に設定した部屋が空室のままとかなると悪夢ですから。)


●「地方への動き」←ここもまだまだわかりません
「東京からくるなって」←ありそうですよね(笑
知事が再開発を決めたとしても、地元から反対の声があがる可能性も捨てきれない。
(今回の騒動が終わっても”感染症東京”イメージは残ると思うんですよ〜)

このブログで何度も連呼している話になってしまうのですが、
「市場動向がどうなるのか?プロにも全くわからない」のです。
(感染症影響出る前のDATAだと思いますが、総務省的には東京の人口は更に増えているようで、常識的には”相場は上昇に転じる筈”だった。←また余計にわかり難くなる背景のひとつ、)


過去記事に書きましたが、
テレワーク自宅SOHOに関しては感染被害が著しかった欧米では一部法制化も検討されているようで、
”そういう動きに敏感な知事の場合”(誰とは言いませんよww)
「条例化を検討させる可能性」本当にあると思います。←これ本当にやらなくても記者会見で発言するだけで法人人事部は会議開くと思います。
(満員電車の解消も昔の公約に入っていたんですからね)
※そして「飲食店リスク(&テイクアウトの増加=店舗縮小の可能性)」←地味にこの動きも影響出てくると思います。

はてさて、東京の不動産相場はどちらに転ぶのでしょうか(わかりません


posted by iwahara at 17:44 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月02日

荻窪から徒歩1のストゥデイオ系の1K(レアな間取りです)


別の意味で取材は控えました、
何故って駅近過ぎて画像があると「誰でもここかっ」とわかってしまうため、
なんともそこはプライバシーの問題もありますので”こちらのカテゴリ”に代えてお伝えします。

●その近過ぎるってどれぐらいって
駅出口の目の前みたいな(にわかに何口とも言えないほどの近さ)
これほど近いと、地元商店街を散歩するのと電車でぶらり高円寺やら新宿《それも荻窪ですから丸の内線に座って新宿三丁目に直とか》に行くのとどっちが近いのかって悩むほどの利便性になると思います。
(※たとえは極端ですけど、空港などに合体しているホテル住まいだと東京の街に出るのが近いのか、某地方空港のが近いのかって比較にもなるじゃないですかw)


<あくまで私論ですが>
・時に仕事のテンション保つには駅近(実際住宅街としての底地評価は高く無くて、商業地との評価となる)
・自宅では仕事を忘れてゆっくりしたいななら駅徒歩10分越えもあり得る(通勤ルートが散歩道的だったり商店街を抜け信号少なかったり条件はありますが)←且つだいたいこのような距離関係の低層指定で戸建ての多いとこのが事実住宅地としての底地評価も高く、お子さんもいるファミリーの場合は後者を選択すべき
 ↑
私的にはそのような評価となるのですが、
「これほど近いと事情違ってきます(JR職員の控え詰め所の方が遠いんじゃないかって)」
(ひょっとしたらコンビニよりキヨスクのが近いかしら)
評価的に「ド・都心住居と意味が同じ」ということになりますからね。
通常、ほとんどそんな立地に住居無いですから
契約される人は「そのつもりはなかったが偶然」になるのかしらと、
なんとも不思議なお部屋です


それだけで無く、間取りがまたユニークで

kongtpnaid01.jpg

厳密に言えばストゥディオとは呼ばないのかもですが、
「書斎+給湯室」のようなこの造り、公取基準の1Kなのかと言えば、高機能1Rの作りですよね。
建物構造の結果だと思いますが珍しい間取りです。


【物件概要】
JR中央線荻窪1分、杉並区荻窪5、築1985年、SRC造12階建ての5階、25.26u1K、
オートロック、エアコン、床CF、1口電気コンロ、室内洗濯機置場。
鍵交換代:20,000円(税抜)
保険付帯サービス:月額1,400円(税抜)
保証会社契約要(賃料総額50%、月額1%タイプ)
賃料7万3000円(管理6000)、礼敷1/1

中央線界隈では有名なサブリース系中堅大手管理となりますので(自社管理母数のDATAベースなどからも)、相場観の動きを掴むのは早い会社だと思います。
25平米だけれど、間取り合理性は30平米近い一般的な1Kに迫るものだと思いますし、
トンデモな駅近と、この条件であれば契約して損する人はいない筈です。


●「この時の記事の部屋みたいなのをこの駅で」←絶望的に不可能なタイプなので(笑
あるところには面白い部屋があるんですね〜なレポートになってしまいましたが、

荻窪と言えばJR中央線各駅圏の”事実上の首都”です、
(地元民的にも「中央線首都は吉祥寺ではありません」)
荻窪は戸建て賃貸を発見することもありますし、広い木造APのハイCPがあったり、
現代でも風呂無しアパートも残存しており、
賃貸母数の懐が深いというか、中央線で迷ったら荻窪を中心に「阿佐ヶ谷〜西荻」で網かければほぼ外れることは無いですよ(ひょっとしてで戸建てや木造APも除外せず探すのがコツ:特に理由は不明ながら西荻の某所は何故か木造テラスが多く、木造外しは勿体無いのです)。



<思い切り話は逸れますが>
『住まいの心理学』ブログに”最近電車が混んできていないか”と思ったら、
東京で100人越えですよ、言わんこっちゃない。
だからあれほど「管理職は全員自宅SOHOにするべきだ」と言ったのにww
真面目な話、従業員千人規模以上の法人には「テレワーク自宅SOHOの割合を指定して義務付けるべき」だと思いますよ。
(条例化も検討するのブラフだけで一気に進むと思いますが、知事候補の方いかがでしょう)



posted by iwahara at 15:48 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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