2021年03月25日

根津「広め1R」分譲賃貸

図面資料が控えめな管理会社さんなので(サブリース系)
若干説明淡白になると思いますが、目玉は間取りかなと思います。
根津は過去レポートもありますし、今回も駅近なので現地取材はありません。

早速ロケーションですが、根津駅から東の商店街にちょっと入った空鶴ですね、
もうこの時点で買い物の心配はありません。
ちなみに根津の商店街は「台東区文化の延長」にあり(谷中的テイストもありますね)、所謂庶民の街なので誰にとっても暮らしやすい筈です。最寄り駅で上野を使うケースは少ないかと思い、アバウトですが御徒町の推定も記載しておきました。
文字に書くと御徒町は徒歩18ですが(アメ横まめでなら更に近いため)感覚的には10分ちょいでアメ横だよねって感じであってると思います。

加えて日本有数の治安を誇る文京区ですから言う事無し、

さて冒頭記載の目玉でもある間取りの紹介にいきましょう
「20平米越えの3点ユニット1R」となります
nznnshjs01.jpg

資料設備にエアコンが無かったので(現在東京の賃貸でエアコン無いとかちょっと考えられないので)残置含め、そこは確認要に思います。
さて、ポイントは設備ではありません。
約24平米という広さです、この広さは頑張ればB・T別1DKも可能な広さであり、
流石に30平米ランクとは言えませんが、ドーンと広い1Rのジャンルになります。
且つ、横玄関で玄関ホール形式、
オートロックと相まって、非常に高いプライバシーレベルを誇ります、

一見地味に見えますが(ほぼ同じレイアウトの1R内見経験からも)この配置はとても効率のいいもので、持ち込みとなる自前のワードローブをとこに置くかでいかようにも雰囲気変わるでしょう。小規模マンションの部類に入ると思いますので、オートロックには防犯性能も備えます。
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posted by iwahara at 18:13 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月18日

春だからなのか緊急事態宣言だからなのか(今回はテキスト記事です)

面白い奴を見つけても、過去レポート済みの物件ばかりで、
(それだけ世界は狭いってことかもしれませんが)
今回は街、とりわけ通勤路についてのお話です。

以前から部屋探しより街探し、
現地偵察無しの希望駅指定はギャンブル性が高過ぎとお伝えしてきましたが、
売買で言えば底地価格無視して上物評価しているようなもの
街の偵察って部分で、環境や買い物利便性以外にもポイントがあります。

三鷹駅北側の武蔵野地区取材の時に顕著なのですが、
(三鷹市の責任じゃありませんよw、駅北側は武蔵野市です)
「メインの駅前通りを歩いている人がいない」
明快な答えはみつかっていません、
つらつら考えてみると
・駅直前のルノアールのとこに信号無いとか意味不明
・自衛隊の特車でも走行するのかという無駄に広い幅員
・一本裏と比較すると警察署前に余計な信号が増えることになる
・漠然と「スッカラカン」な印象がある(この点はこの都市計画ミスの結果かもしれません)

●現地としては、概ね吉祥寺よりの一本裏の通りをメインの通勤路にされている方がとても多く(まさか全員が横河勤務ってことも無いでしょうw)、
西よりのルートも警察署のとこで合流する三鷹駅アンダーパスからの本流を歩く人のが多い気がします(比較すると吉祥寺よりのが圧倒的に多い印象)

その一本裏の吉祥所よりルートは
・三鷹駅のエスカレーターから降りると(駅前ロータリーがある関係で)自然に一本裏に誘導されるようになっているw
・三鷹駅内や駅ビルでの買い物環境が増強されたため、駅前通りの東急ストアをどうしても使いたいって判断は置き難いだろう(そっちのシマに行くとなんだかんだ信号が一個多くなる気が)
・分譲マンション再開発により「ダントツに道が綺麗」(この辺は中野駅北側における区役所横の通りが歩きやすい現象と同じ)

横河電機周囲の駅から10分超える閑静な住宅街の評価も違ってきます。
 ↑
この辺は狙いの駅降りて偵察経験が無いとわからない事。
荻窪駅の南側もメインの商店街と別に、北口への階段から降りると誘導される側の「西荻方面に流れる商店街」が存在しますが(荻窪駅北口南側が階段だけなのは置いておくとして)、
そっち方面の(環八渡った先の)西荻側住宅街なら徒歩10超えてもアリだなとか、

個人的意見ですが、
よく歩く道や特に通勤ルートってのは物件エントランスの延長みたいなもので(大金持ちの邸宅で想像してみてください)、部屋の評価に含まれてなくちゃいかんと思うのです。



posted by iwahara at 20:09 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月11日

いつもの方南町ハイCP1R(今回はライオ〇ズではありません)

「ハイCPと言えば方南町」レポート回数も多く、みなさん覚えてしまったかと思います(笑
(ついでに、並ぶハイCP駅と言えば「文京の千石、新宿の曙橋、港区なら白金台《レポート回数は少ないですが「ご意見は様々と思いますが礼敷00と言えば葛西・西葛西」ってのもあります》、中央線より丸の内線、馬場から歩ける雑司ヶ谷、京王線なら代田橋、、」いろいろありますが、)

今回も「意外と坐れて5分おきのバス便が始発に止まってまっている状態」を意味する「方南支線の方南町」からお伝えします(中野坂上+5なのかと考えるとダントツのハイCP駅)。
方南町あれこれと言えば、確かに環七沿いで嫌煙される方もいますが、善福寺川遊歩道や”実は井之頭永福町とシームレス及び京王新線笹塚は商店街的には結合中”など、正直言って方南支線他の各駅より評価ポイントは高い駅です。

庶民の街なのは事実なので(笑
素性は中野系ダウンタウンだったりしますけどね(実は杉並区なんだけど)。
自主規制で名称伏せてましたが、ストリートビューで確認された方はすぐわかったと思います。
過去レポートで登場しているのは駅近のライオ〇ズなんですが、
今回も徒歩3投資向け分譲1Rですがライオ〇ズではありません。
環七十字路の北東(東高円寺側)区画の低層RC造MSです。
(街のイメージ的には若い人向けかな)

■投資向け分譲1Rなのでそこはシンプルな間取りです

kanahonatt01.jpg

ですが、よーく見てください。
玄関がクランクになってますね(キッチン周りを工夫してカーテン下げれば玄関ホールになる)、
ありそうで珍しい設計です。
管理会社提供の間取り図のドアの縮尺が変だったので、任意に修正してますが、
現況と違っていたらごめんなさい。
3点1Rの標準17平米を超える18.74平米、公称居室7.5帖越え、
収納は無いので、通販などで自前のワードローブかハンガーラックは必要です。
(ちなみに18平米とは仮に風呂無しの木造APなら1DKの広さになります)
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posted by iwahara at 21:59 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月04日

これはナチュボーンデザイナーズかも(笹塚1R)

今回は厳密に言うと現地行ったことない位置かも知れないので、本来は現地取材するべきなんだと思いますが、こういうご時世ですから自主規制とします。
ストリートビューで追いかけるとするなら、笹塚北側の431水道道路のもうひとつ住宅街側の都市計画道だと思いますが(文教地区向けかな)、その道を代田橋方向付きあたり付近といったところです。
最初に地図を見ればだいたいあたりつくかしら。

これがまた現地未確認なので間違っていたら御免なさいですが業務スーパーとかも付近にある代田橋よりイメージの笹塚という立地だと思います。
(※買い物利便性最優先の方は同じ笹塚北なら幡ヶ谷寄りのが好きだと思いますが、個人的にはサブカルっぽい代田橋は電車の利便性に問題あるだけで、街的には笹塚より好きだったりするので、まあ好みの問題かなと思いますね。いずれにしても笹塚徒歩10位内で買い物に困ることはいかなる立地でもあり得ません。)

スペックDATA的には一般的3点ユニット1Rなので見落とされがちかなと思いますが、
「この間取り図(平面図)ってナチュボーンデザイナーズっぽいぞ」と思われる部分ありまして、
ひょっとしてトンデモ・ハイCPのお部屋かも知れません。

■ひとつ注目の間取りがこちら

hhabasasaz01.jpg

横玄関、中央縦平行のキッチン(ミニキッチンですが)、
3点系1R基準値17平米を超える18.9平米(公称居室8帖)
そっくりのレイアウトの1R木造APを、いつでしたか15年以上前かな、、下北・新代田付近で内見・契約となった事例あるんですが、そのお部屋はまったくどこにもデザイナーズと謳っていませんでしたが完全にデザイナーズなお部屋でした。
そしてこの造語のキッカケとなった千駄ヶ谷の某1Rも同じレイアウトだった気がします。

主な特徴は(玄関から入ったイメージでとらえてください)「縦長ではなく、スーパー横幅広い部屋に感じる」ことであり、キッチンの位置関係からも完全にストゥディオ系の間取りとなり、持ち込むインテリアを選ぶことで(奥行きの狭い収納家具などを並べる)やたらいい感じになるという特徴です。

配管の最短距離にも矛盾しないので、このタイプのレイアウトが何故もっと広がらないのか謎なところもあるんですが(横玄関じゃ無いと玄関から見通し過ぎるからかな?)、
加えてこのお部屋は分譲賃貸・オートロックなのでプライバシー度は更に高い。
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posted by iwahara at 14:25 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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