2005年12月14日

ガウディに空室ですよっcafeも相談です(そして賃貸のイロイロ)

現在2Kタイプと1Rに空室アリです。
http://retour.seesaa.net/article/3664237.html
http://retour.seesaa.net/article/3640226.html
ざっと物件概要も復習しておきましょう。

京王線代田橋3分、明大前徒歩8分、笹塚15分、杉並区和泉1、RC壁構造5階建て、二口電気キッチン、エアコン、フローリング、CATV、エレベーター、ランドリールーム、スウェーデンアトラス社製ミニキッチン・冷蔵庫組み込み型、モニター付インターホン、ランドリールーム地下、駐輪場有バイク可、ペット可(大型不可)、水商売可、事務所可、ルームシェア可、外国人可、楽器相談、礼敷1/2


204号室2K29.11u、賃料10万1000円(共益費9000円)
rapo204.png


でですね、注目は204ではなくて(204も貴重な「ペット相談」デザイナーズ2Kですよ)、102号元管理人室です。
102号室1R16.57u、賃料6万5千円(共益費2000円)
rapo102.png
こちらはオートロックの外にあるのでオートロックではありません。

図面ご覧になるとわかると思うのですが現在お風呂なし状態で、事務所用途じゃないと難しい状態です。
そこで、現在管理会社さんは二つの方向を考えています。
バスルームへの改修・シャワールームの設置・そのまま事務所だけでなく『店舗で』。

204号室を住居102号室を事務所店舗という組み合わせで、
「45.68u3Kの2室・賃料16万6千円(共益費11000円)1F店舗付き住宅(諸条件相談)」こう考えてみてください、えらい安いです。
u数はちょっと手狭に感じますが、元々が部屋はコンパクト目なデザインなので、居室に入った感じとしては「そういうデザインか」という感じで特に狭い感じがする事はありません。

あるいはマンション1階の店舗6万5千円(共益2000円)これも安いですね〜
郊外の商店街店舗には確かに1F部分で6万円なんてよくあるのですが、マンションの一部を使っての商店街風ではないお店はそもそも滅多に無いのです。路面からの集客はあまり期待できませんから、ネットで集客であるとか、「趣味の範囲でcafeを」なんて利用にはぴったりです。

で、その注目の102号室を見てみましょう。
rapo0001.png

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rapo0004.png rapo0005.png


それはそれはデザイナーズですから、住居で使うにはかなり工夫が必要ですが(家具をどう配置するのか相当悩みます)、これが店舗ならどうでしょう?最初から小規模喫茶や洒落た小物屋さんに見えませんか?

そう見てみると床の感じも生きてきます
rapo0006.png

実はこのデザイナーズは独特の外観ですから「ここは何だろう」って思っている人も多く、1階がお店なら意外と来店も期待できるかもで、
rapo0007.png
この造作も店舗の一部みたいな感じでいけるかもですよ。


元々私は「住店舗に住んでしまうっていうのもアリだな〜」論者で(実際住店舗戸建を住宅として借りて暮らしている方もいらっしゃいます)、某企画でそんなタイプばかりを探した事があります。
とっくに成約ですが、実際に募集された住宅付き店舗物件を2件ほど紹介しましょう。
clubnisi_m.png
これは京王線某駅にあったクラブ付き住居で、約95uで16万(共益費5000円)でした。「2DK+クラブLDK」これは安い、この店舗をアトリエのように使いたいとかって人いると思うんですよね、あまり知られていませんが住店舗を借りてしまうって選択はかなり面白いです。(店舗部分の改装は居抜きでない限り相談なので、そういう意味でも面白さがあります)

こちらは1階でオーナーがカラオケスナック営業中という住店舗戸建、
clubkara_m.png
ええ、こちらは某北千住にあったのですが、78.17u20万でした。
「何故1階は営業中なのか?」
答えは簡単です、家主さんとしてはもったいないので借り手が見つかるまで営業していようかっって事で営業中だったのです。

ものは考えようです。
「賃料20万全額は無理ですが、ここは交渉で15万払いますから営業していてください」だとしたらどうでしょう?
なんかカラオケスナックのオーナーのような気分になれます、しかもお店で歌いたい放題です。
20万全額払って1階を応接として使っても面白い、

※上記2物件はその当時「間取り図ツアー」にちゃんと掲載されていたのです、

実は上記のような住店舗は絶滅危惧種で、空室も非常に少ないのです(見つけるコツは「最低3区で探す」)。しかし小規模店舗こそ東京ならではの文化で、時折2階までみごとに改装して美容院にしている店舗なんかも見かけますよね、
まだ商店街やテナントビルが生きているうちに、こういった物件を「先ずは住居で借りて」ってのは、その行為自体が相当クリエイティヴだと思うのです。

次回は、ある成約事例「西新宿・中野新橋のロフト?」を紹介します。
posted by iwahara at 02:41 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
これまた グゥ〜な物件で!
 いつもながら岩原さん お見事!
趣味やしゃれで出来そうな賃料も良いですね
 力ぬいて何かやると
意外と成り立ってしまうかも?

ん〜私なら 何やろうかな?
Posted by kaz4949 at 2005年12月15日 16:17
ええ実際は、ネットで一定の集客のある専門性の高い物販向きなのだと思いますが(内容を知らないお客さんまで入るのが都合悪いケースもあるので)、小規模cafeって(喫茶店の場合テーブルが狭い方がいい場合があるので)のも、同じ傾向あるような気がします。

実はこの近辺に本物の喫茶店は無くて、豆を買うにも「どこだろう?」なのです。店頭ローストは無理ですが、200グラムぐらい小分けして買いたいお客さんって意外と多いかも知れないなんて思いますよ。
6万5千円なら、オーナー二人(お小遣い投資)制「営業午後4時から12時」とかでいけると思うんですけれどね〜
(コンビニとかスーパーの豆は飲めたものじゃ無いってアドバンテージ大きいですよ)

実際店舗の承諾は無いので、こればかりは交渉なんですけども。。。
Posted by iwahara at 2005年12月17日 00:25
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