2006年01月10日

年始特集第二弾『グランハイツ代々木』その(1)です

今回は画像枚数、資料図面などあまりにも多数ですので、3回に分けてお送りします。seesaaのサーバへの負担も相当なので、各記事途中から『続きを読む』形式でアップしますから、物件概要等は記事の頭にもってくる構成にしてお送りします。

そんなワケでまず、物件概要からです。

小田急線参宮橋5分南新宿7分、JR・大江戸線代々木10分、京王新線初台10分、大江戸線都庁前11分、JR新宿駅14分、渋谷区代々木3、
光パーフェクTV導入、BS・110度CSアンテナ設置、高速インターネットサービス、住戸内LAN、マルチメディアコンセント、TVモニター付オートロック、ディンプルシリンダーキーオートロック、防犯カメラ、コスモスコール24(物件管理)、
窓防犯センサー(2階住戸)、フローリングカラー二色ホワイト(白木系)・ブラウン(ダーク系)、浴室乾燥機付セミオートバス、全室エアコン実装、スラブ200〜220mm+LL45フローリング、
一部住戸床暖房、一部住戸T-3等級の防音サッシ、宅配ボックス、大型給湯器、屋寝付き駐車場(機械式有料39台:上40000円、下38000円)、バイク置場(6台)、駐輪場1住戸1台、24h換気、総戸数117戸、竣工2006年1月下旬(2月1日より入居)、RC造14階建、

31.36u1K〜62.15u1LDK(Aタイプ〜Lタイプ)
賃料12万9千円〜24万4千円、礼敷2/2

貸主:株式会社リクルートコスモス アセットマネージメント事業部
施工:清水建設株式会社
媒介:株式会社リーヴゥエンティーワン(担当 倉岡)

物件概要が強烈ですね、これ以上ない装備設備内装部材、下手な分譲マンションのクオリティーを完全に凌駕しています。
そしてデザインも大手デベロッパーならではのプルーフされたもので、所謂「名前だけはデザイナーズ」というレヴェルの向こう側にあるマンションです。
これだけの設備が、賃貸契約という中で「経年変化による補修保全が貸主負担」であるんですから、
常にそのクオリティーが落ちる心配がありません。
昨今の『分譲クオリティーのマンションをそのまま賃貸で運用する』というタイプの典型でコストパフォーマンスは一般賃貸と比較になりません。

ある意味「何故売らないの?」とも言えますが、
建築する上でいろいろ考えなくちゃいけないことがあります。
分譲マンションの供給量であったり、
コンセプトとして単身者向きや二人入居向きに設計する事は、東京の住居のニーズに合っているのですがこのタイプだと、
「家族が増えたら住み替え」になります=「中古市場に売りに出さなければならない」→つまり、一般の入居者の方が最初から中古売買のリスクを負う事になる。
シングル・二人入居向きの設計でハイクオリティーのものは賃貸の方が社会的合理性に合っています。

簡単に言うと「借りる側も貸す側も得」というジャンルです。


物件のキャラクターとしては、トヨタのレクサスです。
retourのブログでよく取り上げているは、個性的な中古車だったり、独創的な(ある意味居住性を犠牲にしても)コンセプトの部屋ですが、
「それはそれ、これはこれ」です。
流石に新型は凄いね、って感じでしょうか。

さて、こちらの物件まだ未完成で、年末に一部フロアの内覧会があったというワケです、
公開された部屋は「2階のI’、J、K2、Lタイプ」です。
その4室を紹介しましょう

Lタイプ213号室56.52u1LDK賃料22万6千円管理費10000円
G_yoyogi_L.png
ルーフバルコニーが特徴的です

通常56.52uというと2LDK取れる間取りです。
しかし実際のLDKは12帖以上ないと体感「広いリビング」という内容になりません、最近のシングルの部屋のニーズが30u以上ですから、単純に考えても二人入居で水周りを10uと考えて減算しても50u、今考えられる二人入居の理想的な広さなのです、
雰囲気は「しっかりと部屋が分けられた1LDK」です。I’タイプ212号室61.94u1LDK賃料23万円管理費10000円
Jタイプ211号室55.64u1LDK賃料20万5千円管理費10000円

G_yoyogi_I.png G_yoyogi_J.png


間取り的には兄弟タイプで、このどちらの部屋を選ぶのかは、床材のカラーやキッチンのデザインの違いで、床材がブラウン調のI’タイプが落ち着いたアダルト調、Jタイプがホワイトなので明るい雰囲気になります。
間取りの特徴は変則的な1LDKであるところで、仕切り戸のデザインも違いがあって、Jタイプは見方によっては1Rストウディオ風にも使える設計です。リビング約14〜17帖、寝室も7帖〜7.4帖とともに広く、寝室の収納が非常に広いので「体感上の広さは8帖」あります。

雰囲気は両室ともに「オープンな感じ」です。


K2タイプ(兄弟タイプのK1タイプの間取りも紹介します)
214号室31.98uストゥディオ1R賃料13万9千円管理費6000円
G_yoyogi_K2.png
こちらがK2

G_yoyogi_K.png
こちらがK1
(Kタイプは数が少なく、K1は既に申込済みなのですが、申込の方式や流れ等詳細についてはグランハイツ特集のその(3)でレポートします)
Kタイプはもルーフバルコニーがつていいます

31.98uといえば、ごく一般的な1LDKのu数です。
これをストゥディオで設計するところに意味があります。
この部屋の広さがどうして現代的なのか?

人がくつろぎや落ち着いた感じを体感するのは「心理学的に4帖半」と言われています。茶道の世界なら3帖です、
これの意味はですね、和室の4帖半の暮らしは収納に布団が入っている事と、畳自体が=ソファーでもあるので、家具は「折畳式ちゃぶ台ひとつ」とか「コタツ一式+20インチのTV1台」なのです。
そこからの逆算で「家具を買うなら6帖だね」

部屋を使い切る暮らし方だと、今でも4帖半で十分であるには違いがありません。しかし昨今は「ソファーに大画面TV」とか、「ベッドもセミダブルの大型のもの」にある傾向にあり空間認知が違ってきているのです、
リビングで言うなら、「TV画面の位置(オーディオならスピーカーのコーンの位置)からソファーの背面まで」ここでひとつパーソナルスペースの3帖が構成される事が理想になるので、振り返って「カウンターキッチン方面のパーソナルスペース」距離的にはこれだけで8帖以上必要で、これを長〜〜く作れば8帖でもいいのですが、左右がキチキチになってしまうので(なのでシングルライフで家具のある暮らしだと居室は8帖欲しいのが理想になります)右に3帖左に3帖=合計の広さの理想は「リビング12帖以上」になるんです。

一般の1Kとストゥディオのイメージの違いは、前者が「居室イメージ」後者が「リビングイメージ」であるところで、暮らし方のキャラクターが違うんです。
「自分の部屋は寝室だ」こう考える人は、1K・1DKで良い事になりますが、「自分の部屋はリビングだ」と考える人は1Rストゥディオがお勧めになるのです。

※『31.98u』これだけ贅沢な広さを確保できない時には、リビング重視なら「バストイレ3点ユニットのストゥデイオ」、寝室重視なら「バストイレ別(水周り重視=居室との分離)で居室は6帖で我慢する」事がクレバーな選択になります。

『グランハイツ代々木』のシングルのお部屋はBタイプの31.36uです。
デザインのコンセプトは、「リビング重視」である事になります。
最近のトレンドとしては「家具を買う楽しみ」が生活の一部です(ロフトに始まり、小物家具系のお店はどんどん増えていますから)ベースになるお部屋としてはとてもよく煮詰められた物件ですよ。

そして賃料は安いですよこれ、
代々木ですと(以前のブログレポートご覧いただくとわかると思います)、30uランクの分譲仕様だと14万〜17万します、その中で新築フルスペックでBタイプの賃料は最安「12万9千円管理費6000円」ですよっ
そのコストパフォーマンスは強烈です。

つづく
posted by iwahara at 12:47 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
岩原さん 今年もよろしくね!
 今回の物件も良いね〜!
それに いつもながらの解説、ズバリ当たってる!
 賃貸住宅のレクサスって良いね〜!判る判る!
都心ではこの手の賃貸住宅は需要けっこうありますよね!
お客さんに聞くとローン払える位の家賃を払っている人結構多い
 しかし先々引っ越すかもしれないので、賃貸が良いというお客さん
Posted by kaz4049 at 2006年01月10日 19:14
はい、こちらこそよろしくです。

そうなんですよ、
日本語で「それちょっと貸して」って、借りれたら得ってお話ですもの。

借りる事が買うことより損だって話には元々無理がありますよ、
車ぐらいの値段なら、たとえ失敗しても100万オーダーの話ですから仕方ないってば仕方ないで済みますが
「分譲マンションを買った」
買ったつもりでも「貸主を大家さんから銀行に変えた」ようなものですもの、
低金利だから買った方が得って心理もありますが、本来インフレのベースがあると、金利は高くても定期預金にしない限り実質預貯金は目減りするじゃないですか。
だからデフレって「実は貯金する方が得」とも言える経済現象だから、インフレを前提としない今のローンの金利水準は=デフレ環境で考えればかなりの高金利な筈なんですよ、
銀行がCMしている金利が「本当(マジ)に適応される人」って、僅かですし。

そこから見ると市場連動なので「不動産」ですが、金融関係からの資金が不動産市場にダブついている状態ですから、今や不動産といってもリスク商品ですもの。
しかも土地が切手大サイズの分譲マンションを、個人で運用するのは(大家になるのはアリだけれども)、あまりにも無理ありますよ。
「一世代で暮らし倒して、資産価値0になっても全然おっけー」ぐらいの勢いじゃないと、
ローンがあると、その間「銀行にだけは変らぬ価値で返済しなくちゃいかん」のですから。

その点賃貸は気楽です、
「何か家賃高くない?」と思えば引っ越してしまえばいんですからね。経済の状況や収入に合わせて自分で生活のスタイル選択できますもの
資産といっても、相続税で取られてしまうし
そもそも「家族生活より独身生活」を考えている人には、「資産を相続するって誰に?」って事になりますもの。

なんていうか、目の前の千円は明日も千円なので、貨幣の価値が変動する事って感覚無いですからね〜
「口の上手い奴がしれっとした顔で儲けている」側面ありますよ。
どう言えばいんでしょうか
なーんか「知らない間に損している」感じですね、
人生設計狂って、突然売却しなくちゃいけなくなった時に始めて「損したの?」は怖いですよ、やはり。
現金で買うぐらいだとリスク少ないですけど・・・

代々木グランドハイツは、派手じゃないですけれど
「色んな意味でクレバー」な選択だと思います
Posted by iwahara at 2006年01月10日 20:18
先日はお世話になりました。

強烈なコストパフォーマンスのストゥディオはいいですね。空きがあれば見てみたいものです。
これは特集第三弾待ちですね(笑

新築であることやスペックだけでなく、しっかりしたデザインを感じます。
Posted by 森 at 2006年01月12日 00:45
ええ、中流の王道ですね。

特集(3)のネタばれですが今週14日に内覧会があります。今日ちらっと外見てきましたがエントランスもそろそろ完成近い感じでした。

14日の内覧会は2F全室内見を予定しています、
後ほど資料等送付しておきますよ、森さん。
Posted by iwahara at 2006年01月12日 02:15
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