2009年05月04日

高輪から強烈な分譲マンションを紹介します(2)

内観編
早速室内へ(2階部分となります)
gotennyama16.jpg

オーナーリノベーション部分含む内容は今回物件担当である隅谷女史(retour契約外部スタッフ:本籍はデザイン事務所aoydesignの一級建築士です)のブログで既報済みですので、
こちらを参照ください
http://blog.aoydesign.com/?eid=833253
http://blog.aoydesign.com/?eid=834454
http://blog.aoydesign.com/?eid=909190
http://blog.aoydesign.com/?eid=1055982
http://blog.aoydesign.com/?eid=1143199


玄関正面のサービスルーム1と壁を利用した収納から
gotennyama901.jpg
(このサービスルームは二箇所から出入りできる設計になっています→オーナー判断で自由に改装検討する余地ある部分のひとつ)

南側リビングへ向かいます
gotennyama902.jpg

見たままとなるので画像並べていきましょうね
gotennyama903.jpg

gotennyama904.jpg

gotennyama906.jpg

gotennyama905.jpg

造りの特徴は各室オープン系の1Rにも近い導線開放形の部屋割りで
gotennyama908.jpg

ドーンと廊下で寝室まで結ばれていますが基本構造は開放系
gotennyama909.jpg


サービスルームはこの廊下にそって対面で2室(厳密には入り口4で現在の部屋割りは入り口が二つある玄関正面のサービスルーム1と、倉庫状に収納造作で二部屋に仕切られていてそれぞれに入り口なるサービスルーム2がある)、
このサービスルームは平面図では「書斎」と「倉庫」に記載されていますが、DIY系の造りっ放しのような(造作を撤去するのも簡単な造り)空間になっているので、子供部屋のように改装する場合には「レンタルオフィース」なんかを参考に各室に二つある廊下側出入り口の片側をガラス張りにするとか(ガラスブロックもアリでしょう)採光に工夫することで居室に改装可能→「家族構成や用途によって自由に位置づけしてください」というキャラ設定になってます。
レンタルオフィースの参考
http://retour.seesaa.net/article/109991979.html

平面図で「書斎」となっている部屋の画像はこちら
gotennyama910.jpg
(倉庫と表示されている部屋も同一キャラクターです)

水周り
gotennyama911.jpg

浴室は廊下を挟んで寝室の向かえ(寝室からの画像です)
gotennyama913.jpg
※先日レポートにある現状渡しとなるのでオーナーリノべ済みですが「経年変化あります」の部分のひとつですが、寝室のクローゼット扉の立付け金具に不具合あるようで扉を閉じても一部に隙間あり(扉建具自体は交換も容易な部材が使用されていますので、ここは交換と考えていい部分かと思います)。

さらに浴室によってみましょう
gotennyama914.jpg
浴室から北側窓はガラス張りとなっていて、微妙な空間が空いています。
ここ設計意匠を確認したところ「洗濯物干し場的ドライエリアとして残してある」のだそうです。
(3帖程度の空間ですが改装により小さな書斎等に改装も可能:あるいはデザイナーズ風に浴室を北側ベランダ窓まで延長拡大して浴室乾燥ドライスペース付きなどの改装もアリでしょう)

gotennyama915.jpg
北側ですが明るい浴室です
窓の外前方にはマンションがあるにはあるのですが、かなり空間とられていますから見出しも悪くありません。

gotennyama916.jpg
浴室とドライスペース仕切りガラス引き戸にも軽微な経年変化あり
(パッキン一部剥がれ:ホームセンターの部材張りなおす程度)

寝室
gotennyama912.jpg
(クローゼット側は浴室引いた画像の絵参照)
夫婦の寝室は北側で的西洋的思想に基く設計ですね、
方位に関しては度々テキスト起こしていますが見出しがよければ北側が暗いってことはありません(あくまでも採光開口面積)。
カーテンの必要の無いホテルライクな落ち着いた設計になっています。

※設備関係補足としては、
寝室側エアコン(埋め込み式)今回メンテナンス済みです。

もう一度平面図も添付しておきます
gotennyama00_m.jpg


物件概要
都営浅草線高輪台10分、JR品川10分、JR五反田15分(ですか体感は徒歩距離近い印象)、
港区高輪4丁目:地下1階地上5階建て総戸数22、駐車場23000円(現在空き無し)、駐輪場6000円(台数制限有り)
築1976年RC造:施工北野建設株式会社
分譲:日興不動産株式会社
管理会社:丸紅コミュニティ
管理費35000円、修繕積立20290円
101.45u(壁芯):1SSSLDK(実質1LDK+2DEN)、現況空室
物件名称:御殿山スカイマンション
価格6500万

図面資料はこちらから取得できます
http://blog.aoydesign.com/?eid=1143199

内容的には流石(現オーナー建築士によるリノべなので)現代的な開放系の意匠としては文句のつけようの無いところで、無理に後から改装が難しくなるような”ガッチリ造り過ぎ”にならないようになってますから(旧造作を撤去するにしてもコストかからないようになってます)、この部屋をベースにその人のアイデアで自由に100u超える空間を改装も可能。
現行の造作もリアルウッドをベースにしていますから日曜大工的腕に自身のある方ならDIY的感覚で改装に挑戦する事も可能でしょう。

前回レポートで触れた、現状渡しなので即入居的印象ではない部分はどんなところかといますと、「所謂賃貸住居の空室募集のような業者の退出リフォーム完了状態とは言えない」と解釈ください。
それだけ賃貸住居の即入居状態が凄いといえば凄いんですが、
細かい部分を列挙すると、

キッチン・浴室等水周りに使用されているリアルウッドの経年変化
gotennyama991.jpg
リアルウッドなのでサンダー使ってオイルフィニッシュかアクリル塗装、新品への換装希望であれば換装(担当の隅谷はオーナーリフォーム時の業者も掌握していますから「完全オリジナル復旧も可能」です)でしょう。
判断によっては”修繕の場合”部分的にパテ埋め必要な場所もあり(浴室洗面のウッド部材)、

サービスルーム引き戸の板木口仕上げ材:付板のたわみ(張替え程度軽微なもの)
上記文中にある浴室とドライエリアスペースとの間のガラス引き戸パッキン
寝室クローゼット引き戸金具建付け確認
電気給湯機前にある移動式収納扉の修繕(細かいところなので内見で確認ください)
キッチン設備周りの専門業者クリーニング
賃貸管理的には軽微なものばかりですが、自分専用に改装希望であれば扉の交換や一部造作の撤去希望の可能性もあると思います(引き戸をアルミにするとか)。
たとえば
リビングの建付け収納を半分撤去希望等もあるかもしれません
gotennyama992.jpg
(玄関より3連だけにするとか)

H14のリノべ造作概要としてフローリング等の主要パーツは(リアルウッド)優良部材が使用され、DIY的収納造作は東急ハンズ(日曜大工やスピーカー工作でお馴染みの)でもカット部材で入手可能なシナ合板等で仕上げられている(表面加工済み)といったところが特徴です。キッチン浴室トイレ等の設備部H14新品換装なので実働状態も良好、
(浴室洗濯機置き場の幅が外国製ドラム式に採寸合わせているとの事で機種等拘りある方は浴室洗面部分の改装必要→コスト的には適合機種の購入の方が安いと思います)


総合的に判断すれば
「ベテランの方なら現状渡しで全然OKの内容」
「新築分譲も検討している分譲ビギナーの方には修繕要(賃貸即入居状態的リフォーム)」
「入居前にオリジナル改装希望も比較的安価に可能(撤去コストも安い)」
となるため、現在後者二例については担当者が=デザイン事務所でもあるので、契約前に修繕乃至改装の見積もりを出す事も可能です(正確な金額は契約を前提とした場合に限りますが内見時に”ザックリどれぐらい”的な話であれば回答可能)。

場合によってリフォーム付の価格に改めて直して(リフォームの契約は別途購入者とaoydesignの契約:契約後の改装の場合希望があればaoydesign含む他デザイン事務所を紹介も可能です:これは現状掌握のレベルがaoydesignが最も高いので即入居型リフォームの場合最もaoydesign有利であるとの判断によるものです)、ちょっと変則的ですが即入居を前提とした契約も相談可能です。
※この辺はまだ担当者との間で詰めている部分なので確定的なものじゃありませんが相談できる部分は弾力的に対応します(というかここが仲介の仕事ですから)。まず内見して次にお話聞いてからですね、

再び価格に論議を戻しますと、昨今の中古マンション売買での制約事例は国土交通省レインズ等の統計でも10%〜15%の指値から始まる交渉によって妥結しているので(内容的にはケースバイケースなのであくまで目安です)、今回の値下げはその部分を折り込んで(実際にこれまで近い線の話はいくつかあります)広く初めてマンション購入検討される方などにもわかりやすい形で「現状渡しならここまで」という線でザックリ値下げ(公開)されています。
隅谷レポートで初期の売り出し価格も掲載されていますので、電卓たたいていただければ一番わかりやすいと思います。
※家主希望も”現状渡し”であり→「リノべ系のお部屋なので出来合いではなく次のオーナーも自由に改装できるよう完成品引渡しより現状で」との希望によるものです。

※資産保全性評価の情報としては、現在かなり大手の業者各社から仲介による広告掲載依頼(大手ポータルサイト等で広告掲載する時には管理元への承諾が必要になるため)が集中しています。これは=制約率の高さ=売却における戦闘力といいましょうか強さのある物件(前回のリポートにも書きましたが売る側にも安心感のある内容)である証明で、資産保全性評価の参考になる情報でしょう。

再び近隣環境確認しますと、
マンション裏は児童公園になってまして
gotennyama13.jpg
(画像右下が公園)

gotennyama14.jpg

公園入り口(高台)から品川の街
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まっすぐソニー通りに出る道に開東閣
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まー緑でいっぱいです
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ソニー通り
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ここから歩くと五反田は相当近く感じるので、実距離ほどは離れていないと考えていいのじゃなないでしょうか。有楽町方向にも渋谷・新宿方向にも利便性高いと考えて問題ありません。
東急が恵比寿並みにしたいと改装中の五反田駅
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分譲マンションを検討されている方には相当ハイレベルな情報だと思います。
一にも二にも資産保全性の高さが最大のポイントですが、
取り扱い業者にも購入者にも安心できるビヘイベイアーがあると同時に現況でも自由に改装可能な設計、郊外の新築マンションなどを検討している方には是非「この手があるのか」的内容十分ですから参考になると思いますよ。
滅多に出ない推薦物件であるのは間違いありません。
gotennyama907.jpg

posted by iwahara at 21:48 | Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
S様、コメント削除依頼対応いたしました。
(担当者からも着信確認連絡ありましたので、念のためプライバシー管理上削除依頼のコメントも合わせて処理しました)
よろしくどうぞです、
Posted by iwahara at 2009年05月06日 08:22
スカイマンションシリーズ・・・
歴史&立地的には麹町スカイマンションが一番好きですね(もはや事務所ばっかりですけれど)
Posted by テオレマ at 2009年05月11日 03:01
管理組合にとって事務所可不可は重要案件ですよね、都内の分譲マンションでは(社会的要請としても)事務所可が多いのは確かですが、場所によっては住居系マンションのほとんどが事務所化するのも珍しくありません。こうなってしまうと管理上事業ビルであった方が望ましいですし難しい一面もあります。

※御殿山スカイマンションは事務所不可との話です


反対に事業ビルの形のまま賃貸住居転用の部屋があるケースも増えています。
このビル系マンションは別の意味で魅力的です
Posted by iwahara at 2009年05月13日 00:22
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