2009年12月08日

銀座から非常に珍しい住居系事業物件です

事業用途(事務所店舗)可であるところがテーマのとなりますが、当然そのまま住居としても契約可能ですから(又別の意味でメリットがアリ)様々な見方を交えて考えていただけると意義深いかなと思います。
※今回はテキスト多めのレポートになりますよ

通常事業物件は棟単位で○○ビルのように事務所として募集されます。
その中で「店舗可・飲食可」がジャンル分けされ事業物件だからといって全てが店舗や飲食可ではありません。
特に飲食可となると保証金だけでなく賃料設定も変わるケースも珍しくなく(物件単体が事業性を持つので信用リスクが高くなるため)、住居と比べて事業物件の探し方というのはどうしたって選択肢が狭くなりますから(店舗における集客性が高いとなればそのまま賃料も高くなる訳です)、「事業計画」として現実の中からどうやって実現性の高い可能性が探れるのかって戦略戦術がとても重要になる訳です。

すっかり最近はひとつの雛形として常識化していますが、「隠れ家系店舗」という発想はそのまま賃貸条件も格安となるので有利となる着眼で、この場合の戦術は「離れ家における集客性」(ここが経営者としての”勝ち目”)になります。
事務所といっても頻繁に人の出入りのある事業所に近い運営であれば、事実上店舗と同格の許可が必要になるなど想像以上に審査含む過程は複雑で対象物件の選択というより実際に借りてからの運用や契約にこぎつける過程という実戦的な部分の法が重要だと考えてもいいでしょう。

その中の戦略戦術の中でも代表的なものが、人の出入りの少ない事務所の場合(個人事務所等)『マンションタイプ基本住居募集で事務所も可』が格段に賃貸条件的に有利だって選択です。上記の店舗事例にあるように、事業物件は借りた店舗・事務所そのものが生産性として反映されるため(簡単に言えば利益に貢献する)、住居契約物件とは相場そのものが違うんです。ざっくばらんに言えば賃料が高い、
又、事業契約となると、使用が住居目的では無いですから経年変化の想定も大きくなり室内設備も「業務用エアコン(動力の場合もあり)・タイルカーペット・蛍光灯がズラッと」大概がこのパターンになります:内容によっては原状回復を前提に改装相談だったりしますから余計に内装はシンプルな方がいいワケです。
住居用の水周り設備(特に浴室)やクローゼットは事業用途としては無駄になります。

ですから有効床面積の比較は同列にできないため、同じ平米数だと事業物件の方が住居専用より相場が高くても相対的には(有効床面積が広くなるので)同等と考える事もできるでしょう。(賃貸管理の点で言えば反面住居の方が安定長期契約の可能性は高くなります)
つまり個人事務所やSOHO利用などで、住居としての設備内装も無駄無く使える用途の場合には『マンションタイプ基本住居募集で事務所も可』が相性的に特別に有利になると、こういう話です(保証金6ヶ月+礼金ではなく礼敷2/3だったりする点も有利)。
しかしここには更に条件があって、前述のように「住居タイプで事務所可」は不特定多数の人の出入りが限られている場合となります。マンションの側も許可しているのは『事務所としての本店登記も可』に事務所可の趣旨があって、(他室は普通に住居として暮らしている人がいるんですから)ビシバシ事務所として使ってくださいって意味では無いためです。
→よって個人事務所や小規模事務所限定となります。

随分説明長くなってしまっているんですが、
今回紹介の物件は、
そんな背景の中でも『マンションタイプ基本住居募集で事務所も可』だけじゃなく
■『店舗も可』というところが非常にレアな特徴なんですよ。
(ここを説明したくて長文になってしまいました)

場所は銀座です、
有楽町の京橋寄り出口を出て
ginnzaVAN01.jpg

看板を読むまねきネコのいる例のカレー屋さんを通過して
ginnzaVAN02.jpg

画廊の多い並木通りを通過
ginnzaVAN03.jpg

銀座通り銀座1丁目駅、
ginnzaVAN04.jpg
物件はここから裏にちょっと入ったところにあります。
現地到着、裏手は公園となっているのです。
ginnzaVAN05.jpg

ginnzaVAN00_m.jpg
間取りはシンプルなストゥディオであり、住居としてもSOHOとしても事務所店舗でも使いやすい造り。正確には38.35uとなりますが設計効率もいいですから約40u1Rと考えていいでしょう。(ワンフロア1住戸なのでエレベーターホールも玄関の延長みたいなものです)
バルコニーの位置に特徴があって→居室は洋間特有の縦長の腰窓が並ぶ形になりますからそのままで洒落た店舗風内装と同等で、事業用としても住居用としても好ましい設計。


物件概要
JR東京10分、JR有楽町10分、有楽町線銀座1丁目2分、銀座線京橋3分、銀座線銀座6分、都営浅草線宝町3分、中央区銀座1、築2004、SRC造12階建の4階・8階、38.35u(11.62坪)1Rストゥディオ、
エレベーター、セコム警備保障、エレベーター不停止機能、エアコン、バス・トイレ別(追い焚き可)、室内洗濯機置場、ワンフロア1住戸、二面採光、
住居・SOHO・事務所可、店舗相談(飲食不可)、エントランスサインボード在り、銀座通り至近の好立地、
賃料21万(消費税込)、礼敷1/2、

玄人の方なら目を見張る好条件がわかっていただけるでしょう、
この好条件には理由があるんです。
通常ならあり得ない『店舗相談』この理由が立地上の関係もあって当該マンションの利用形態がほとんど事業用途となった結果→「住居として利用している人が多数なので」的な枷が無いため少々の不特定多数の人の出入りが通常とは反対に可となっているワケです。
(ワンフロア1住戸であるのも有利に働いている)
そして前段の説明読んでいただけるとわかると思うのですが、通常の事務所専用で考えれば浴室であるとか有効床面積的には無くてもいい法人も多くありますから、賃料設定上の前提となる床面積は若干狭く考える事になります。
その結果がこの好条件なんです、

様々な条件が重なって「住居用造作が内装としても有利な業種(エステ等)」「SOHO形式の個人事務所」などで相性が合う法人にとっては飛びぬけて条件が有利になるんです。
(逆に通常の事務所のデフォである”タイルカーペットと一列並びの蛍光灯造作”だと住居リビング風の造作を希望する場合、原状回復特約付きの改装費用も考えなくちゃいけないと)

◎住居専用としても、銀座ですからそれは基礎相場的に安いって事はありませんが(住居専用であれば他にも選択肢あるのも事実です)ここまで説明してきたとおり他階は事業系用途がメインとなりますから(エレベーターロックもあります)帰宅時間から夜や休日は事業者の方も同じように帰る訳で→在宅時間は「ワンフロア1住戸どころか一棟一戸借りかも」な勢いになるのであって、プライバシー重視の方には逆の意味で事業用途契約が多数占めている部分が好ポイントになります。かなり面白い選択になると思いますよ、

公園から(裏)寄って、
窓の造りなどセンスの良さが外観からもわかりますね
ginnzaVAN06.jpg

正面はこちら、
1階テナントの雰囲気もポイント高いですね
ginnzaVAN07.jpg

タイル張りでは無いのでシックな雰囲気の”マンション”外観になりますね。
ginnzaVAN08.jpg

すぐ近所には東京の名棟『奥野ビル』があります。
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/05/post-a0a9.html
ginnzaVAN09.jpg

同じく近所にアナログオーディオの有名どころLINN(英)
http://www.linn.jp/
ginnzaVAN10.jpg
(確かに銀座にはこいうお店がよく似合います)


銀座であることが業種的に営業上有利になる法人・個人の方「かなりいいです」よ(現在銀座で住居造作のまま店舗も可は35u〜60uのスケールで今他に無い筈です)。
posted by iwahara at 15:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像中の文字を半角で入力してください。

(留意事項:当該ブログ記事は不動産をテーマとする住宅関連情報であり空室募集・広告ではありません。又、プライバシー保護上個別物件に対する質問・問い合わせ等は直接”メールフォーム”より送信ください。)


この記事へのトラックバック




LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

Comments
恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/30)
札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
レアな立地のシングルMS(秋葉原)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
 ⇒ iwahara (12/18)
 ⇒ テオレマ (12/16)
 ⇒ iwahara (12/15)
 ⇒ テオレマ (12/14)


RDF Site Summary
RSS 2.0