2006年03月02日

「狭さを考える」笹塚5万9千円最新式アパート。

新しく空室が出て家主さんに相場の調査を依頼される時、代表的に行われる調査は「u数と築年数等、物件概要スペックが近いものをサンプリング」します。
ここで不動産の相場が形成される(空室が続くと賃料は値下されるので、賃貸でも一定の不動産市場は機能しています)のですが、わかりやすくいえば同じ築年数であればu数に比例して賃料順で綺麗に並びます、u数が同じなら築年数に比例して賃料順で並ぶ事になります。
「相場から離れるような広さの部屋は無い」
とも言えますが、実は大問題があるのです

「部屋の内容はわからない」からです。

つまり家主さんがよっぽど自信満々で「この賃料じゃないと」と指定される以外は部屋の内容無視で相場が作られてしまいます。
(細かく言えば「間取り」「電気キッチン(5〜10%賃料が安くなる)」「BTの内容」「床材」「階数」等細かい条件があります)
◆ですから穴場は「管理内容がいい築年数20年以上のマンション」や「リノベーション後のお部屋」であって、簡単に言えば築年数が古いものが狙い目になります。後は「同じ賃料なら間違いなくアパートがお得(固定資産税とリフォームコストが賃料に反映するので)」って事でしょうか。

もうひとつ見方があります
『u数の割に賃料が高い』
間違いなく、それだけの内容があるんです。そうでなけりゃ「部屋探しはもっぱらu数を基本に調査するので」永遠に空室になってしまいます(笑

今回は笹塚の5万9千円のお部屋を紹介するのですが、
『u数の割に賃料の高いアパート』なんです。
“ある意味(これで築年数が古ければ、より)最強”
どんなお部屋でしょうか、
sasa9_31.png

物件概要です

京王新線笹塚徒歩2分、渋谷区笹塚1、ロフト(2.08u)、エアコン、照明、洗濯機置場室内、冷蔵庫、窓防犯シャッター、ガラストップガスコンロ、CATV、ピッキング対策(鍵交換費用1万円)、フローリング、築平成5.6木造2階建ての1階、9.31u1R、賃料5万9千円、礼敷1/2


至れりつくせりですね〜
間取り的にこのロフトは=ベッドタイプ(マット直置き型)ですから、立てるタイプじゃありませんが、かえってその方が光熱費はリーズナブルです。
で実際ロフト付きのお部屋は1階部分が完全にリビングになるのでu数より使い勝手は広いのでコンパクトな都市生活を考えると「この広さで十分」なのです。
重要な事は「駅徒歩時間の短さ」です。
こういったタイプは、コンセプトが「身軽」って部分になりますから、インテリア等を買ってゆっくり寛ぐというより、部屋と街の近さを利便性にする機動性がメリットになりますから、このお部屋なんかでは「液晶TVやTVパソコンが必須アイテム」になるでしょう。
つまり賃料は安いのですが、どちらかと言えば「8万ランクの賃料でも全然オーケーな人に向いているお部屋」だと思います。つまり余剰の3万円を都市機能を駆使して暮らしの一部にすれば豊かさの内容が変わってきますから、実はアリなタイプのお部屋です。
『都市型シングルルームの典型』かもしれませんね、

そうなると大事なのは笹塚って街と、このお部屋です。
内見予定は無いので、内観はできませんが、次回は街レポートと外観取材の予定ですよん。

posted by iwahara at 17:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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