2012年03月08日

設備や間取り構成の整理(などなど)

春ということもあってですね、これまた随分部屋探し論の基本になりますが『設備構成』どう選ぶかだとかザックリとコスト的に価格で表すとどんなもんかなどあれこれとレポートしてみたいと思います。
(コストの想定はシングルでオーソドックな間取りをベースにしています)

話をわかりやすくしてしまいたいので「あえて大雑把に分類」して詳細な解説は最小限度に省きます。
(その方がわかりやすいのじゃないかと思って、)
■マンションフラグがある場合
・構造はRCから選ぶ(RC=SRC>鉄骨造>鉄骨ALC)
・バストイレは同一3点ユニットをベースにする
・1階〜最上階まで階層は特に関係無し
(デザイナーズの半地下はむしろ上階より狙い目)
・キッチンの広さは欲張らない
(ギリギリ所謂1Rによくある火力1口システムキッチンNGまで2口マストのフラグは立てない)
・フローリングのフラグは立てない
(カーペット>フローリング>CF)
・幹線道路沿いNGはナンセンスである
(建築許可的に高層建築の場合整備された公道との接道がマストと思っていいです)

▲無理でも2口ガスコンロマストにすると5千円前後高く想定するべき
▲無理でもバストイレ別にすると1万前後高くなるだけでなく母数が半分以下になると思った方がいい
▲オートロックは(防犯性能では無く)グレードなのでグレードに相当して高くなるのが一般的だが「都心部希望なら都心部の古築分譲はオートロック普通だったりするので」郊外の場合だと数千円は高くなると想定してもいいかも。
(てか郊外はオートロック云々以前に母数に対してマンション少ないですから)


■広い部屋のフラグがある場合
・築年数を無視
・間取は案外重要で「1Rか○KなどのKタイプの間取りを選択」
(DKはNGと考える方がいい場合もある)
・和室をNGにしない
(築年数の古い和室6帖は現代的マンションの7帖以上の場合が少なくないだけでなく6+3の2Kが含まれてくる場合もある)
・洗濯機置場は(ベランダバルコニーでも公取委的には室内です)ベランダバルコニーでも可とする
・必ずしも郊外有利とは言えない
・1階の方が体感上の広さは上の場合が多い
・間取り図の○帖などの帖数は信用せず平米数から割り出す
(「部屋は8帖以上希望」などの出し方が一番お勧めできないパターン)
・基礎知識としてマンションの平米数は壁芯計測なので対アパート比で体感上5%〜10%狭いぐらいに思っておいた方がいい
・むしろ事務所で募集メインなんかのカーペット系の部屋が狙い目


▲広い範囲で「30u越える1R」を探すのはアリですが(特に都心部)、ここに「築浅希望で調査範囲も狭い場合」には実質高級系ストゥディオしか選択肢が無いので1万以上高くなってしまう場合もある
▲勿論ストゥディオタイプをNGにしない(居室からキッチンが見えるのはNGとかにしちゃうと候補が無しになる場合もある)
▲広い部屋希望なのに水回り重視な場合=1LDKマストになると思っていい
(1LDKの基礎平米数40平米の相場で想定しないと候補は無い)



■アパートフラグがある場合
・できれば2×4、あるいはそれに準じるもの
(室内に入って柱が見えないタイプ)
・軽量鉄骨は本命にしない
(内見で強度的にガッチリしていればOKだけれども、軽量鉄骨も築浅の場合にはは耐震性を”しなり”で受けていたりするのでガッチリ系であることが性能に必ずしも結びつかないので判断の自信が無い場合最初からNGとする。)
・遮音性を求めない
(元からがアパートキャラは解放系で暗騒音に周囲の音や隣室から隣のアパートの音まで含まれて風通しと等価となっているので、ラテン系と言いますか解放系が個性だと思った方が吉。遮音性というより「閑静な住宅街」をフラグにする方が近道←マンションの場合と逆さまで低層住宅街指定=幹線道路から遠いですから。)
・何事もアバウト系の人に向いているので部屋への希望もアバウトな方がよい
・バストイレ別は希望しても可(下手なマンションより浴室が豪華な場合も少なくないです)
・最近は洋間マストでも問題無しですね
(時々立てるロフト付きの部屋があるので留意しておいて損は無い)

▲古築アパートだと「ほとんど2口ガスコンロ可です」
▲上記と被りますがバストイレ別を希望してもコスト的に特別賃料相場が上がらない
▲最近は洋間マストでもほとんど賃料変わらないですが、確かに和室を選んでおく方が安いのは事実
▲アパートにオートロックは構造的にほとんど無い
▲女性が2階以上マストにするのはアリ(賃料的差異も3千円程度かと)
(しかし特別防犯上の差異というより心理的差異の方が大きい)

ファミリータイプの場合:番外編
アパートのファミリータイプ(50u以上など)には準一戸建てテイストが多く、数は限定的ですが「半端な一戸建てより一戸建て」な内容のものが少なくないので留意しておいて損無いです。



■郊外フラグがある場合
・その沿線の最大都市駅は避ける(隣駅が狙い目)
・駅近がベストとは言えない(勿論10分以内程度は可)
・マンション限定アパート限定など種別の限定をしない
・郊外の場合にはある程度の範囲で築年数とクオリティに相関関係が発生する
・雑誌などの沿線評判記事は”嘘”だと思っていい
(土地勘の無い沿線になる場合散歩偵察はマストです)
・都心近郊なら複数の駅に渡って同キャラだが郊外沿線は特定駅から急速に地方色となる場合が少なくない
・東京ルール他の条例を考えると「行ってもできれば東京都内」としたい
・ペット可は少ない(郊外出るほど保守的になります)
・何らかの形で都心への地下鉄アクセスが容易なのは便利
(地下鉄乗り入れの場合には通勤ラッシュがエライ事になるケースもあるので事前のチェックは必要です)


■ペット可マストの場合
・昨今ネコ可はほぼ全室「内猫マストです」
・ネコ限定というのはほとんど存在しないが「小型犬限定は多い」ので同じペット可でも種類の確認が必要
・中・大型犬可はほとんど無い(特定管理会社などで中型犬可はギリギリあり得ます)
・ネコ飼いの場合(内猫マスト関連で)ある程度の広さがある方が好ましいのと『窓際はネコの物』だと考えるべき
・犬飼いの場合散歩環境を(室内条件より)優先すべき(飼い主にとっても)
・多頭飼可はほとんど無い(ほぼ特定管理会社限定なら2頭までの可能性はアリ)
・東京の場合獣医を探す事には困らない
・ペット可希望の場合都心に近い方が母数が多い(分譲にはペット可多いため)
・基本的にペットへの条件を優先すべきで「ペット可」に加えて飼い主の希望条件をあれこれ付け過ぎるのは「何か違う」と思います。
(空室母数との関係で上記のように考える構造論が成り立ってます)


ザックリ行くとこんな感じでしょうかね。

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さて、それから、
先日予告の追加情報もあげておきます。
ニューステイトメナー店舗
http://retour.seesaa.net/article/247481198.html
ほぼ内装スケルトンとなってます。
menatennpo.jpg
(個人的には勿体無いとも思うんですが、、募集的にはスケントンの方が強いのは事実です)



四谷の秀和から
http://retour.seesaa.net/article/251939890.html
追加情報として夜景の場合画像です
yotuyasyuu01.jpg

yotuyasyuu02.jpg
想像以上の見晴らしで、
やはりスペック超える内容アリのお部屋です。

(追加情報は各記事上で追記編集となってます)
posted by iwahara at 19:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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