2012年10月04日

変化した中野駅から設計に優れる2R

JR中野駅は中央総武緩行線利用者が何かと乗り換えでお世話になる駅ですが、先日から大規模な改修工事が行われており、その後どうなったのか兼ねて今回の取材となっております。
中野駅周辺は都市計画というか、関連法人それぞれとの関係というか、構造的な問題を抱えていました。区画的な風通しというか(オカルトとかの意味では無くって)地脈の流れがなんというか”地政学的”っぽく明らかに間違っているところがあったのです。それが今回のJR中野駅と駅北謎のロータリー改修で「そこまで印象が変わるのか」ってぐらいに大幅に問題箇所が解決してます。
(詳しくは後段説明ありますが「ブロードウェイの協力があれば完璧になるかも」)
nakaroad03.jpg

駅前周辺だけでこれほど印象が変わるものかと少し驚いたぐらいです。
中野駅固有の問題というのは、中野の南北に延びる街道は確かに中野通りなんですが、街の流れというか旧商店街の動線は(中野区は駅北側の西武線新井薬師から野方あたりが昔から有力な住宅街)中野駅んところから新井薬師へ伸びる旧参道というか緩く続く商店街が接続していないと街としての力が『袋小路で行き止まる』感じになってしまうのです。この特有の閉塞感は消費者心理というか、商業区画の風通しってものにどうしても関わっていて、結果中野ブロードウェイテナントビルのカオス化に少なからず関係しているのだと私は考えてきました。
(確かにその結果ブロードウェイにサブカル文明が開化するのですが、、)
当初この問題は中野ブロードウェイの建替えにより「サンモールが早稲田通りまで貫通する」形にならないと解決しないだろうと思ってました。

ところが、
確かに当初から駅北側のロータリーに漂うなんとも言えない停滞感も気にはなっていたのですが、入口部分の駅とロータリーの改修で印象が激変したのです。
「JR中野駅の乗り換え通路から真っ直ぐに北口改札が開口し、改札からほぼまっすぐにサンモール商店街の入り口が連続している」
この抜けの良さにより大幅に印象変わりました
nakaroad01.jpg
改札出るとなんとなく迷う事無く足がすーっとサンモール商店街に伸びる。
(原宿で言う竹下口と竹下通りの関係をより直線的に結んだ感じ)
同時に北口ロータリーそのものを実質潰してサンモールへ直結させた。
nakaroad02.jpg

これは、、中野駅北側の不動産価値にまで影響及ぼしそうな変化です。

今回紹介のお部屋はまさにこのサンモールを抜けたところにあります、
nakaroad04.jpg

nakaroad05.jpg

nakaroad06.jpg

ブロードウェイも3階まではサブカル系のお店で一杯だし賑わってもいます。
(この日の取材時には漫画アニメファンと思われる外国人観光客の方もわんさか見かけました。)

導入部説明に登場した「ブロードウェイのカオス状態」というのが、この辺で、、
テナントビル部分4階とかになるとこうなるのです。
nakaroad07.jpg

nakaroad08.jpg
この状態は昔っからでして、
今でもあるのか知りませんが、随分昔に中古オーディオのエービックを見に行って倉庫部を探しにいった時だったでしょうか、上階にいってみると「シャッターフロア状態の中にアダルトショップがポツンと」なんて風景だったんですよね(笑
(下の階では漫画だレコードだって状態なのに)
イメージなかなか掴めない人は新橋駅前の『ニュー新橋ビル』思い出してくれると納得いただけるかと。

「この立地なのにどうしてこうなるんだろう」というブロードウェイの謎は中央線族にとって、吉祥寺駅南側ビルである現在ユザワヤビル(改築中)が昔は長らく無人ビルだったことや同じく吉祥寺の現在ヨドバシカメラが(旧近鉄ビル)どこのテナントが入っても上手くいかないのは何故かなど、いくつかある7不思議のひとつみたいな話でありました。

改修後の駅前からの商店街入口と比較して、昔のままである出口の開口はアンバランス。
nakaroad14.jpg
(全然人数合わないし=行き止まりが暗韻化しちゃっている)
実は、この出口を広げればいいってだけでは無いのです。サンモールから続くブロードウェイの通路は「真っすく行くと上画像の100円ショップの辺り」なんです。
(ブロードウェイ内の通路もクランク型になっていて通路からは出口が見えない。)
そんな出口問題はともかく、駅改修のインパクトはここを払拭するほど大きいです。

前段説明の「中野駅北側にあった特有の閉塞感」もあって、これまで中野駅は都心に近く非常に便利なのに(特に帰り遅い人には中央総武緩行線は中野止まりが多くなるので凄く楽な筈です)、なかなか積極的に紹介という事にならなかったのですが、今後は違ってくると思います。
中野は変わりますよこれは、

今回紹介のお部屋は「まさに駅前商店街サンモールを抜けたらすぐそこにある」お部屋です。(ブローでウェイ出口から1分ほど)
nakaroad11.jpg
サンモール+ブロードウェイを抜けると早稲田通りに出ます。
早稲田通り沿も商店街となっており、同じ早稲田通りでも杉並区と違いこの辺はしっかり活気もあって、雰囲気もいいです。
nakaroad12.jpg

資料的には徒歩6分ですが、サンモールが買い物客で少々混雑してますので実徒歩は10分ぐらいかかるのですが(裏道使えば少し早いかも)、商店街を通過するルートは歩いた感的ストレスも少ないだけでなく買物環境の利便性が大変高いので、近いというか「便利な場所にある」印象強いロケーションですね、

間取はこちら、
nakaroad00_m.jpg
パッと見「2DKに見えますよね?」
ところが1DKなんですよ。
床面積が32.45uなので2DKは無理ですが水回りを玄関に回せば2Kとするのは簡単な構造です。つまりこの部屋は2Kにも出来るのだけれど、あえて利便性を考えて「コンパクトな1Rストゥディオ+和室6帖の2R構成になっている」と判断するのが正しいでしょう。
DK表示の洋間はミニキッチンなので、イメージ的にはコンパクトな1Rマンションのお部屋と同じような内容になっており(勿論キッチンワゴン利用でIHを増設自力2口化は可能)DKというより独立した洋室のイメージに近いものです。
和室との間の襖を外せば約10帖のストゥディオにもなる。なかなか珍しい設計ですね。ジャンル的には『余裕の高級シングル』になるかと思います。

【物件概要】
JR中野(東西線乗り入れ)6分、中野区新井1、築1988、SRC造6階建ての4階、32.45u1DK、エレベーター、オートロック、モニター付きインターフォン、防犯カメラ、宅配BOX、BS、Bフレッツ、エアコン、洗濯機置場室内、B・T別、IHクッキングヒーター(1口)、子供不可、保証会社利用可、
賃料9万6千円(管理費5000円)、礼敷1/2、

タイトルにあるように表示上の間取りは1DKですが実質的内容は2Rであり、30u越えのシングル向け内容として見た場合相当にハイレベル。
前回の中野坂上記事の2階のお部屋と同格ですね、設計上はこちらのお部屋は和室もあり日本的設計となるためB・T別になってますので、広さは負けてますが選択肢としてキャラクターが違うって事ですね。
勿論コストパフォーマンスは前回同様に高い内容となってます。


冒頭説明の薬師への商店街の入り口というのはこちらで
nakaroad09.jpg
今回紹介のお部屋はこちらの商店街も使えます。新井薬師駅も11分ですから、

本来この商店街は通りを挟んでこちらと接続しており、
nakaroad10.jpg
サンモールはこの商店街を補足して併走する形で薬師商店街と連結しているべきなんですが、中野ブロードウェイが出口を塞ぐ恰好になっいるところが以前から問題だと指摘されてきたところなでんですよね。
nakaroad13.jpg

■ちなみに「中野ブロードウェイ」の本来の姿は往年の高級分譲マンションです
分譲賃貸で空きがあった当時の関連過去記事はこちら
『中野ブロードウェイ』
http://retour.seesaa.net/article/2533379.html
http://retour.seesaa.net/article/2595844.html



posted by iwahara at 18:20 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
岩原さんの間取りのお話、生活が具体的に想像できて面白いです(^^)
中野、変わりましたよね。雨の日、駅から濡れないでブロードウェイまで行けるし(実はブロードウェイ4階で週1占い鑑定をしております)それで理事会の方たちに時々お話うかがっております。一時は寂れて危険地帯になりかねない頃もあったらしいのですが、地域に開かれた空間をめざして階段に小学生や地元老人会の絵や作品を飾ったり、女の子や主婦がきやすいお店を誘致したりして(地下をぐるっと回れば、野菜とお惣菜とお洋服とトイレブラシも全部買える)今の明るい不思議なブロードウェイになったようです。
上のマンション、いいですよね。プールとか屋上庭園とか一度見てみたいです。ていうか、いつか住んでみたい気もします…。
Posted by 向真希 at 2012年10月05日 00:05
どうもです向真希様、
ブロードウェーは住宅部分とテナント部分両輪だと思うのですよ。収益関係がどうなっているのかとかわからないところも多々ありますが、あのテナントフロアをうんぬんという部分はブロードウェイの不動産価値に大きな影響があるでしょうから、風水とは違うのですが街の出入り口との”流れ”の整合性、ここは重要かなと(本当は駅ビルのように設計するべきだったのかもしれません)。
人によっては魔窟のような意味でサブカル聖地だったりしますが、分譲オーナーの方は正直心苦しいところあるかなと、思わずにいられないですね。
(縁起的には薬師への参道を切ったとされていて)

これが又薬師商店街が雰囲気とてもいいので、実にもったいない。
中央線でも有数の連結型商店街として人気を得たかも知れないのに。
(高円寺南のパルも商工会の違いなのか”二つの商店街連結”ですから)

確かに高円寺も阿佐ヶ谷も「早稲田通りで街が切れる」要素はあるにはあるんですが、位置関係的に中野なら動線結べる可能性があるので、是非都市計画的に頑張っていただきたいところです。
Posted by iwahara at 2012年10月05日 15:04
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