2014年04月25日

あっという間に成約終了で取材NGになってしまった戸建の話

これは取材にって古築木造戸建てのいいのがあったのですが、
管理会社さんに電話した時にはもう終わっておりまして(内容上位の部屋が2週と空室続かないのはやはり本当で)、残念ながら自主規制により取材NGとなった戸建てのお話です。
場所も都心部中央線の某駅とかまでしか言えません。
賃貸条件的なものも15万以下だったというところで後はご想像ください。
物件概要は内容的な部分は問題無いかと思いますので、
そこから紹介しましょう。
【物件の”内容”】
築昭和34年代の木造2階建て3K以上(50平米越え)、
オールフローリング、ペット相談で(他も各種相談な)H25内装フルリフォームのお部屋でした。
浴室関係の設備もかなりセミオートバスなどにリフォームされており、
まー誰が見ても「これは決まるわ」という戸建てだったのです。
この内容だと井の頭線ぐらいの郊外でも普通に15万はしますから、それより安いとか驚きのハイCPだったのです。

(こちらはイメージ画像となっております)
iikag0001.jpg

「何故都心部でそんなに安いの?」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
理由は簡単で、だいたいこのタイプの戸建ては公道との接道状況などから『再建築不可』の立地になっていおり、区画整理の進まない旧市街が残る都心に多く「売買価格がドーンと落ちる(事実上売却もできないので資産評価が安い)ため、賃料って売買額との利回り計算で決まるため」都心なのに安いって現象が発生するのです。ほとんどの場合土地権利も「旧法借地権」だったりします。
(ですからこの現象は基本的に「木造APと戸建てだけで発生します」)
時折建替えができないものだから「柱一本残して事実上建替え」なんて裏ワザが登場したるするのもこのタイプ(仮に中古売買する場合も銀行が資産評価しないのでローンの対象とならず、現金でしか買えないとかの場合もあります)。
言うならばですね「買うより安い賃貸」とでも表現すればいいかなと思います。←案外このパターンはあまり論じられていません。

今回紹介の戸建ての場合は賃貸なので流石に建替えクラスではありあませんが、リノベとほとんど同じ意味のフルリフォームだったんですね。
■さすかにこういう部屋を「探してください」と依頼あっても『運』としか言いようの無いレア度なんで、まず無理な上に出現頻度的に立地は選べないですから「立地より戸建てマニアである」的なニーズが無いと調査の対象にはなりません。
(と申しますか、どんな調査やる時でも何気に希望条件に無くても「戸建て賃貸は無いかな」とか調べているんです。)

契約した人はラッキーでしたね。
唯一心配なのは「この契約のお得度合がどれだけ凄いかわからない場合がある」事でしょうか。
その価値がわかれば「こんないい話取り壊しになるまで絶対契約更新」的に考えるべきところなんですが、不動産的お得度の意味が十分に理解されておらず「安くてラッキーだった」などですと2年4年で次の部屋なんて勿体無い話にもなりかねません。
(借地借家法における借主特権が『更新権』である事をご存じ無い方少なく無いんですよね。←そこが最大の”特権”なんですけどね。)
減価償却課税評価的には室内造作の価値は10年で損耗とかになりますから、更新で10年目とれば確かに引っ越し時にもなりますが、流石に8年以上などの長期契約実績信用があれば家主さんと自費負担リフォームなどの相談もできたりする場合もありますから(相談可の保証はできませんけれど)、長期契約で損をするって話は常識的に考えて無いのです。
「極端に初期費用の安い条件の部屋を転々とってパターンが損なんです。」


今回のは中央線沿いでしたけど、昔白金高輪のお寺の敷地内の戸建て賃貸なんて「かなり珍しい物件」もありましたよ(地図見ても入口わからなくてどこから行けばいいのか随分苦労した記憶あります)。なかなか、都心になればなるほど「マンション希望」多かったりするので、そういう存在自体ご存じ無い方も多いかも知れませんね。


posted by iwahara at 18:26 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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