2014年05月09日

郊外らしいB・T別1K「千歳烏山から芦花公園へ」

久しぶりの京王線千歳烏山です。
私の中で同地域は「堅いお勤めのコンサバ系OLさんに高いマッチングとなるドラッグストアの多い街」と考えています。今回の取材でさらにそう思いました、
物件最寄りは芦花公園駅なのですが、十分烏山も徒歩圏との事でまず烏山から歩いて向かったのですが、大変緑も多くて小さいお子さんも学校も多い地域なので、治安的には全く心配の無い典型的な東京郊外ですが、夜になれば街灯環境からも(阿佐ヶ谷なんかと比べれば)暗いでしょうから、終電帰宅の多い個性的な仕事されている方の場合ですと、帰り道が暗くて不安という結論も多くなるだろうと思います。
その反面、帰宅時間も早い方なら「緑も多くて大変環境がいい」という評価になりますので、相性がそれぞれの地域に存在するのは事実ですね。

千歳烏山は過去取材事例に多い駅ではありません。これは西武新宿線にも言える事なのですが「過去人気の街として知名度も高かった」関係で(母数となる既存の入居者数も多く)、日本デフレ時代における賃料の下落傾向が起き難かったところあるんです。徐々に徐々に市場と合致している側面がり簡単に言えば割高感があったんですね。
ちなみに京王線文明的には「=都営新宿線である新線区間」→『笹幡文明』(ここに初台の一部と代田橋も含まれる)、下高井戸を中心とした『ちょっと世田谷線文明』(ここに明大前の一部と桜上水が含まれる)、八幡山は交差点駅なのでスルーして(明大前も交差点都市的色彩があり下高井戸方向と井の頭の永福町方面に二分化してます)、千歳烏山を中心とする『仙川文明』(周囲の駅多数)というような分類になります。
細かい事言うと、『笹幡文明』は小田急と丸の内方南までに拡大しており、『ちょっと世田谷文明』はそのまま東急圏に繋がっていて、千歳烏山はJR三鷹郊外だったりします。
今回最寄りの芦花公園も実は「駅北側は荻窪系」です。

と、前置はここまでにして千歳烏山駅南口からスタートです。
titorokanori02.jpg

千歳烏山の商業地域メインは駅北側ですが、ご覧のように駅南側も商店街が伸びており東京郊外における代表的な暮らしやすい街のひとつです。
titorokanori03.jpg

titorokanori04.jpg

物件へのルートは更にそのまま南下の後芦花公園方向となる東に向かうルートです
titorokanori05.jpg

商店街は緩めにずっと続いているのです
titorokanori06.jpg

暫く歩くと広大な緑地が多数ある区画となり、
titorokanori07.jpg
(この辺の印象は、三鷹市牟礼そのままかと、)

学校などのある区画かなと思いますが、緑で一杯。
titorokanori08.jpg

間もなく芦花公園駅から南へ続く交差点に到着。ここまでが徒歩15分という感じでしょうか。
titorokanori09.jpg
(不動産の徒歩距離計算は分速80mと決まっているので、徒歩距離表示が長くなればなるほど実徒歩時間は長くなる計算になります。これは物件資料表示が間違っているのでは無くて公取的に指導の徒歩速度が信号待ち無しで少し早歩きの速度で設定されているためです。)

右を見て
titorokanori10.jpg

左を見て
titorokanori11.jpg
(この先を真っ直ぐ行くと10分ほどで芦花公園駅)
先に進むと
titorokanori12.jpg
(ちなみに左にリネア建築かと思えるような高級マンションは高齢者専用の施設なんですね。)
更に緑が濃くなり、
titorokanori13.jpg

titorokanori14.jpg
販売所もありましたよ。

この先に物件があります。
titorokanori15.jpg
鉄骨造の一見公営住宅にも見えるガッチリとして敷地に余裕のある建築です。
周囲の環境は高級マンションなどに囲まれており、環境も抜群です。

間取りはこちら
titorokanori01.jpg
洗濯機置場の配置などなかなか優れた設計で、キッチンは広く二口ガスコンロであり図面資料では1Kとなってますが1DKですね。独立洗面もあって著作権の関係で室内画像はお見せできないのですが、リノベーション級のリフォーム管理が行われており内装設備の信頼性も高いB・T別となります。
(RC建築ではありませんが、その分水回りの設計自由度が高くフルスペックのB・T別になっている訳ですね。)

【物件概要】
京王線千歳烏山13分(実徒歩18分)芦花公園10分(実徒歩13分)、世田谷区粕谷2、築1978鉄骨造3階建の1階、25.83u1K(内容は1DK)、
エアコン、B・T別、独立洗面、室内洗濯機置場、二口ガスキッチン、管理人巡回、
駐車場空有(税別1万9048円)、
鍵交換費用2万円、口座振替手数料100円、退去時クリーニングの特約3万5千円、
賃料6万3千円(共益費3000円)、礼敷0/1、

なんとダントツのハイCP、
郊外で探す場合の水準として流石の内容でしょう。
冒頭烏山には若干割高感がある話に触れてますが、その反対に芦花公園は前から安いのです。
この地域は最近大規模な開発が行われて大変住みよい街になっている流れもあるので、大きな街で部屋探しする時には「隣の駅を狙え」的法則そのままにお得になってますね。
過去の芦花公園再開発記事はこちらでです。
http://retour.seesaa.net/article/19885509.html

さて、物件からの仮道は芦花公園実徒歩計測といきましょう。
titorokanori16.jpg
通学路に出まして、

titorokanori17.jpg
まっすぐ先ほどの交差点にあった駅前通りに出ます

titorokanori18.jpg
この辺のロケーションがまたですね、高輪かってぐらいのゴージャスなところでありまして、
titorokanori19.jpg

titorokanori20.jpg

1階テナント成城石井が似合う高級マンションなどが建並んでおり
titorokanori21.jpg

先ほど引用の過去記事マンションに到着すると
titorokanori22.jpg

もうそこは芦花公園駅です
titorokanori23.jpg
振り返るとこんな感じ
titorokanori24.jpg
ここまでのルートは実に平和かつ整備されたもので、実徒歩12分〜13分ってところですが郊外の整備された散歩道のようなのんびり感のあるものとなってます。

更に駅に進みまして、
titorokanori25.jpg
駅北側に出ると
「昔ながらの芦花公園商店街があります」
titorokanori26.jpg
とっても小規模なんですが、なんとも昭和テイストな雰囲気のある商店街なんですよ。

この商店街の先は、なんともう「荻窪文明圏」なんですね。
理由は簡単で、
芦花公園駅終点の巡回バスがあるからなんです。
(荻窪って街は中央線最強のバスターミナル駅が特徴ですから。)
titorokanori27.jpg
「待ってください乗ります、乗ります」ってところで今回の取材は終了であります。

■調査時には2階にも空室のあった物件ですが、レポート前に速攻終了しまして、
今回取材の部屋も「見たら一発で決まる系」なのかなと思います。
流石に今回のような部屋はそうそうある空室ではありませんから(先日もこれに似たレアパターンが三鷹にありましたがこの時もダントツのオンリーワンでしたね)、芦花公園で部屋を探す場合には出現頻度的にも(再開発の状況からも)古築リーズナブルでは無く駅近の分譲キラー系がお得みたいに考えた方がベターかも知れませんね。


posted by iwahara at 17:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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