2015年01月30日

春の部屋探し戦術を考えてみます

このブログ読者の方なら春のシーズンにおける部屋探しが得策では無いことご存知かと思います。
(解約予告を出さない部屋探しによる1ヶ月だけの二重契約の多発や、退出リフォーム工事の集中により空室リリースが大幅なに遅れるなどにより「見かけ上極端な売り手市場が形成されてしまう」だけでなく、瞬間空室不足も実際に発生する。)
しかし、そんな春のシーズンが存在するのは学生さんや社会人の移動など春に引っ越さなければいけない事情が集中するためです。
既に東京で暮らしていていつ引越しでも別段構わない方は春を避ければ済む事ですが、そうはいかない事情の方が多数いらっしゃることになりますので「春引越しせざるを得ない場合の作戦をどうするか」考えてみたいと思います。

まず、基本戦略から
■市場連動性を避ければよい
ネット関係者の方に説明するならば「SEOの反対をいけばよい」と言えばわかりやすいかと思います。SNS的に言えば関連性のあるハッシュタグを避ければよいとなります。
いかにも集中ししょうなログやタグと言えば?
「B・T別、フローリング、オートロック、洗濯機置場室内、ガスキッチン、築浅、2階以上」
上記を避ける、
NGにするって意味では無いところがポイント。
そもそも市場の偏向は、営業店などがそのキーワードで検索する事から発生しますので、逆を狙うなら検索にヒットしなければ実際はその条件の部屋であってもいいのです。
大家さんが殊更空室登録をチェックしていなかったり、管理会社さんも「比較的短期解約率の高い春の需要を殊更意識していない場合」殊更設備詳細を国交省のDATAベースや図面資料に記載しないケースもあるんです。
東京の場合、ほぼ99%エアコンはデフォルトでついてますし、最近の部屋はほとんど洋間ですし、洗濯機置場の無い部屋の方が珍しいですし、電気キッチンであったとしても最近通販のIHは凄く安いですからどうとでもなりますし、RC造なら築年数ほとんど無関係ですし、心理的にNGでなければ1階も2階もそれほど防犯性に差異ありません(本当に防犯性の数字をガチで下げるのであれば最上階と1・2階を避けるとなりますが、そもそも東京の室内における犯罪発生率は共同住宅は戸建ての半分以下なので「防犯性の高い地域選択」の方が何倍も需要です)。

つまり?ここらから戦術論になります。
しっかり待ち選びをして(繁華街の存在や街の治安情報ない場合には警視庁の公開DATAを見る)、後は平米数と希望賃料だけで探してみるって作戦です。
母数が多すぎる場合には部屋のイメージなどを伝達します(洋間希望など)。
ちなみに警視庁のDATAはこちら
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

(1階か2階などよりよっぽど重要なDATAです)

そして東京一人暮らしをリーズナブルに進めるキモのスキルは「3点ユニットへの適応能力」です。
ここは以下記事を参照ください。
東京ビギナー向け『3点ユニットの使い方』
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/201046742.html
また今年も東京ビギナーな方多数と思いますので恒例の3点ユニットガイドです
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/395199492.html

『3点ユニットスキル』持っておいて損する事は皆無ですので、是非会得しておきたいものです。


■再び戦略論「個性的過ぎる部屋は相場と連動しない」
一般的では無い部屋は、一般的な需要が高まる春のシーズンともぶっちゃけ関係ありません。
ですからはなから個性的な部屋を探すと決めてしまえば春のシーズンも恐れることありません。
(といっても夏ほど安いということはありませんが、、)
和室レトロ、都心の木造古築(旧法借地権の物件)、ビンテージ系、かなり郊外の戸建て、あえて2Kとかを指定してみる、トンチンカンなリアルデザイナーズ(居住性を犠牲にするをいとわない)、立てるロフト付きアパート(立てても公取の指導でメゾネットとして登録できない)、必殺の銭湯の近い風呂無し(これは賃料が安すぎて仲介の調査母数で補足仕切れない場合もあります:これには複数の事情があるのですが専門的過ぎるので詳細説明省略します)、
ド・都心のミニマルコンパクトなマンション(17平米以下など)、
retourの読者の方はもともと上記のパターンが多いかも知れないので、ニュアンス的には「更に個性的な部屋で冒険すると腹を決める」ぐらいの勢いで。
上記パターンだと、後からなんだかんだと問題点が出てくることもそりゃあります。
しかしですね、賃貸住居の個性的な部屋における諸問題は「最初から個性派希望と決めていた場合」面白おかしい忘れえぬエピソードにしかならないのです。そもそもユニークな暮らしを求める希望条件であり、一般的な居住性は優先順位が低いって事ですから。
ある意味「様々なな賃貸スキルを獲得しているベテラン向けの戦略」に違いは無いのですが、誰でも最初は初心者ですからね(笑
思い切ってそういうワンダーランドを目論むって選択もあるのだろうと思います。
東京で暮らそうってのですから(地方に比べて断然相場高いのですし)、面白おかしいって事がなけりゃ嘘って部分もあるじゃないですか。
(勿論自己責任ですよっ)

■基本戦略に戻ります
極端な事言えば「部屋探しより街選びの方が何倍も重要です」。
不動産の基本、土地購入で想像してください。大事なのは地価ですよね?
何故か賃貸の部屋探しのときには「この部屋とこの部屋、どちらの底地のが評価額が上だろうか?」ここを考える人ほぼ皆無ですが、それはおかしな事なんです。同じ不動産なんですから。
地価には居住性能が反映しているのですし(商業地は意味が別ですので誤解の無いように)、部屋を借りるってのは底地の資産価値も含まれてます。
ある意味ド・都心の旧法借地権(説明しだすと大変なことになるので省略します)なんてのは賃貸最大の醍醐味であり、最強の借りたモン勝ちの世界です。
ですから、街選びは部屋探しよりよっぽど重要な事で、土地勘の無い人は「そこはどんな街ですか?」部屋の内容より先にそこを聞くぐらいでちょうどいいのです。
と、考えると「部屋の設備詳細の細かいところを云々する」って意識が軽くなりますよね。
部屋探しの心構えはそんぐらいでちょうどよいのです。
部屋だって、住む人が違えば全然別物になるのであって、部屋の居住性細かいところを一番左右するのは何かって「借りた人の暮らし方」ですからね(見た目についても家具のレイアウトやインテリアのセンスで全く別物になるのですし)。ここも忘れちゃいかんところです。

<次回は通常の物件取材に戻ります>

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posted by iwahara at 21:46 | Comment(2) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
ご無沙汰しております

昨年11月12日に2年9ヶ月振りで東京へ戻りました
6月(都心と熱海)と8月(都心)に物件探しのため帰京したものの、内覧すると直感的にしっくり来る物件が無く、今の部屋は仮住まいです

札幌物件では陰湿な逆切れ騒音主達によって、盆と正月、深夜早朝を問わず毎日重度な精神疾患を被り続けましたが、強硬に然るべき措置を執りました
話題は逸れますが、北海道に於ける三井不動産のパークマンション第一号である「札幌パークマンション」1970年完成は38u位の1LDKで2万8千円ですって!
管理費合わせ4万円台で別の部屋を一昨年の3月に内覧しましたが、内外観とも「パークマンション」とは言い難い代物、札幌の他地域にある「パークマンション」も同様
場所は韓国領事館の北隣で植物園のそばになります

当初は半年の予定で札幌へ発ったのですが…
初対面でも会話が成り立つ!
よってキャバクラとクラブは不要
(地下街、地上、電車内、デパートなど様々な場において、女子高生、案内嬢、店員さん、60代と思しき美熟女と、30分から最長なんと!2時間!平均で1時間前後)
北海道美人は基本的に愛想が良く、人によっては愛嬌がある
以上の事柄にすっかり参ってしまい、
ずるずると…

話題は物件へと戻ります
内覧したことはありませんが「三番町アパート」の2階南端が先月の時点で管理費込み7万3千円で出てましたよ
1年ぐらいで募集していることや知り合いの業者に話を訊けば音の面が原因らしいですね。
Posted by Teorema at 2015年02月05日 18:25
ご無沙汰しております
また物件情報ありがとうございます。
(北海道のヴィンテージに関してはやっぱりの感ありますね。基本的に底地評価と上物は建築資金融資時の担保価値の連動性から強い関係性にあり、どうしても地方では担保価値評価と無関係となる公共建築だけが突出して高級建築となる傾向あるんですよね。民間も慈善事業では無いですし、金融サイドがその評価の無いところで高いリスクの投資はできませんから。)

隣室音の問題は「必ずしも原因の全てではありませんが」無視できないその原因には本当にメンタル問題を意識せざるを得ない部分ありますので、
興味がおありでしたら、私が個人で運営している心理学サイトの方ご覧いただければと思います。
『Kagewari 精神分析相談事務所・沖縄分室』
http://kagewari.seesaa.net/
Posted by iwahara at 2015年02月06日 17:45
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