2015年06月30日

とてもザックリした賃貸における「賃料査定計算」の話

かく言う私とても数字は苦手です(笑
よりまして、今回の話はとても計算式がアバウトとなっております件ご理解ください。
(またどこかに計算ミスあると思いますが是非暖かい目でみてやってください。)
参考記事として以下挙げておきますね。
『住まいの心理学』から
不動産投資の表と裏
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/420511461.html

(大家さん業は簡単に投資収益あがると思ったら大間違い的内容となっております)

さてretour&Retourではもう少しベタなところから「賃貸住宅の賃料はどのように計算されるのか」という話をしようと思います。
時に東京でも都心部の物件ではその賃料設定を「投資目的で購入された中古分譲マンション」がリードします。
これって実に簡単な理由です。
現在の東京における不動産投資は
「利回り7%でなんとか採算ベース(春相場はこんな感じかも)」
「デフレ時代の賃下げで利回り6%が続出(昨今は通年でも安いですが夏相場はまず6%)」
「利回り5%台となればオーナーはかなり苦しい(空室率によっては赤字もある)」
ざっくり言えばこのような状況で、「利回り10%は夢のまた夢」といったところです。
勿論地方都市や相当に郊外まで行けば利回り10%の可能性は残りますが、これは数字上の話でありまして「上物建築物まで安価であるとか、そもそも土地不動産の価値安定度が低くいつ大きく値下がりするのかわからないから」でありまして、資産リスクをデフレートすれば「実際のところ安全圏は地方都市でも利回り8%〜7%」となっている筈です。
この傾向は都心部において「資産価値安定度は小規模物件<大規模物件」となる構図で同じ数字を示し(床面積の広い高級物件は利回り5%でも安定運用になる)、簡単にまとめると「安価な部屋ほど見かけ上の収益率は高くなりますが、資産リスクは大きい」となるので、決して安価な物件の想定利回りが幾分高いからといって収益率が高いって事にはなりません。

■ここまで話を進めてきて「賃貸住宅の利回りって何?」な方も多数と思います。
簡単な計算は以下です。
中古売買価格900万の1DKがあるとします。
更に賃貸住宅として貸し出すためリフォームに200万かかったとしましょう。
合計1100万円
利回り7%だと→(1100×0.07)÷12=6.41万
分譲賃貸だと「管理費と修繕積み立てなどの実経費」もありますので(固定資産税はひとまず置いておくとして)、「利回り7%なので賃料7万円前後で貸したい」となるのです。
つまり、
ある程度その賃料から「仮に区分所有でその部屋を購入した場合の価格が逆算できる」となります。
例えば「賃料8万で利回り7%の場合、(8÷0.07)×12=約1371万」となります。
昨今は値下げで限りなく6%ですから「(8÷0.06)×12=約1600万」のラインでしょう。

自分で1DK25平米の分譲マンションを中古リフォーム済みを購入すると想像してみてください。
1600万ぐらいかな?と思いますね(流石に1300万で指値1200万とかほど安くは無い)。
相当に古築でリフォーム無し40平米割り込むぐらいの1Lでも1900万ぐらいですから(これをリフォーム400万で2300万だとすると利回り6%で賃料11.5万)。
そして、所得含めて大手銀行の住宅ローン審査が厳しい方になれば住宅ローンも広告のような低金利では借りられません。数%にはなるでしょうから賃貸住宅って「購入と比較して完全に損失となる部分」は数%(少なくとも5%から4%以下)になります。
分譲の場合支払い年月によりますが、20年ローンなんか組むと余裕で「よく考えたら5000万の部屋の銀行への支払い総額が7000万」とか余裕でありますので、仮に購入しても銀行の利益になる部分を除くと更に賃貸における完全な損失は少なくなり「下手したら3%あるかないか」とも言えます。
(注:所謂大家さん業に収益が見込まれるのは「借り入れなしで購入できる現金所得がある」「土地資産は最初から自分の所有物である」など資金調達時のコストが安いからで、一発現金で購入できる預貯金ある人を除くと、賃貸住宅の契約で損する人はほとんどいない筈なんです「自分は今運百万銀行から借りたら金利何パーだろうか?」みたいな。更に大家さんは「地獄の半年偶然空室」なんてリスクも背負いますから。)

■ここお叱り覚悟で言いますけれど、
現代の分譲マンションの存在は「結婚という起業の補償金」みたいな側面もあり、、。
本当の需要に応じて購入が行われているのか疑問なところもあります。
(資産は本来相続前提にするものの筈で、現代社会の核家族化・少子化を考えますと「新世帯単位で資産購入が行われる」事自体に矛盾があると思うんですよ、、。しかも新築分譲の場合ほとんどこれ銀行の資産評価を受けていないでしょう。←更にその銀行が建築時のスポンサーだったり。)
繰り返しになりますが、決して賃貸住宅の契約は借りる側に損ではありませんし、間違っても貸す側にとって不労所得だなんて事ありません。健全経営には貸す側に相当のノウハウとコネが必要です(どう考えても借りる人が得すぎる部屋とか実際にあります)。

そして賃貸住宅の審査は、
前述の賃料8万円の場合→「1600万の資産を2年貸切で更に強制更新契約権あり」というものです。
(借りる側は2年の賃料合計で考えちゃいますが、貸す側は1600万の資産を貸す事になりますのでそこは慎重になりますよね。)
中古の1600万相当のベンツを2年貸切(強制更新権付き)契約した。
これが賃料8万円の契約における審査スケールです。

更にそこを突き詰めていくと、、
ご存知のとおり、賃貸住宅の賃料設定は前述の中古売買の利回りだけでなく周辺相場も照らし合わせます。するとですね、
底地価格の評価はすごく大事でありまして。単純に駅近徒歩2分繁華街のど真ん中とかですね(笑
思い切り商工地域ですとか(住宅地評価としては価格が安い)、そこでcafeを営業するならお得なんですが、住居としてとなりますと「利回り高くないですか?(賃料設定大家さんの勝ちでは?)」な場合もあるのでありまして、
ガチに賃貸で割安感を求めるのであれば「この部屋の売買価格は幾らだろう?な着眼」あるべしなのであります。
端的に言える事は「都心部の賃貸はオーナーも資産価値安定度から低利回りで貸している」のですから、借りる側も都心部の方が相対的に得になる計算になります。



●最強に借り得なのは?
仮に売却された時、銀行がローンを認めず現金でしか購入できない「都心部旧法借地権の古築アパート」などです。仮に周囲一体が再開発されでもすれば価格も何倍になろうかという立地で、大家さんはその中古売買価格想定(勿論ローンが期待できないので凄く安い)から賃料利回りを計算してますので、
「間違っても自分の貯蓄額で現金購入とかできないところに余裕で賃貸暮らしを満喫(し占有できる)」ですからね。私は都心部のともすればオンボロアパートだったりする物件が個人的に大好きなのですが、そこには前述のような痛快さ爽快さと申しましょうか(笑、側面があるのでございます。

東京の賃貸住宅がバラエティー豊富な所以ですね。


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posted by iwahara at 22:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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