2016年02月13日

春のシーズン「東京賃貸のあれこれ」

いよいよ春のシーズンとなりますが、このブログ読者の方は「夏相場」などご存知でしょうからこの春に引越しを考えている方ほとんどいないと思いますが、そこはそれ時期が時期ですから東京在住の方は親族血縁の方上京引越しの件で相談される場合あると思います。
春のシーズンで注意事項や探し方などざっくり列挙しておこうと思います。

1)ネットで物件検索はできない
あれは部屋探しコンテンツであってプライバシー保護の点からも業法からも一般の方が取得できる情報は限定的であり、仮にその掲載が本当でも「相場感」を掴む的利用に留めるのが無難です。
(retourにも小規模ながらDATAベースありますが「あくまで参考、間取りを楽しむコンテンツとして」公開しているものです。約1ヵ月掲載で自動削除のメンテナンスしていますが、retourの場合もDATAベースの物件問い合わせからそのまま成約となった事例はほぼ皆無です。)
ちなみに春のシーズンとなれば、熱心な専業ポータルサイトの情報でもタイムラグありますから「実在率50%あるかな、、」水準でしょう。大規模で掲載件数が売りのサイトなら「実在率30%もあやしいかも」です。

更に細かい事ですが、大家さんと管理会社の契約「取引態様」の中でも『一般媒介』(一般媒介それ自体が必ずしも問題という意味では無く信頼性微妙なものが掲載されやすいという意)が重複して多めに掲載される傾向もあります。
不動産DATAベースは「正規の宅建業者しか閲覧できない国交省のREINSこそが本物」であり、一般の方が閲覧できるポータルサイトの検索サービスは趣旨の異なるものです。

2)TVCMで御なじみのなんとかは”よく考える”
絶対ではありません(信頼高いお店やフランチャイズも多数存在します)、絶対ではありませんが、一般論としても顧客側から見れば繁忙店より地道に営業している業者の方が「物理的に接客時間を十分に取れる」ので何かと安心です(それだけ長く調査もできることになります)。集客に強いターミナル営業店の繁忙期と言えば担当者が1週間に20組近く対応となっているケースもあります(そして成約率は低い)。

顧客サイドから見れば仲介代理人を依頼する場合「長い時間営業コストをかけてくれるほうが得」なのですから、そこを判断材料とするのも方法かなと思います。
※営業の厳しい地方都市の不動産業の環境はなんだかんだとTVCMでお馴染みの系のお店しか残れなかったりするため、その感覚で上京される方もいるかもです。自己責任となりますから事前にネットなどで情報確認しておくべきでしょう。

3)春のシーズン的な東京ビギナー向けの廉価な1Rなどは母数も多いため、店頭接客時のREINS(国交省DATAベース)検索時にも簡単には絞り切れないため、○質系営業店は顧客に不利となる”高い希望条件を歓迎”する。
 ↑
■特にここ重要ですからよ〜く読んで相談された方へお伝えください
どういう意味かと申しますと、
本来専門職である宅建業者は建築の知識や設計のセオリーなどから「このタイプの建築ではこういう設計が多い」「B・T別は鉄骨造が木造なら出てくる」「築浅オートロックはむしろ防犯性が劣る場合もある」「駅徒歩10分越えると別の沿線駅10分とかになる(徒歩10分以上で賃料が安くなるのはそこそこ離れた都心近郊都市から)」「駅近過ぎれば繁華街も近く防犯性が落ちる場合も少なく無い(駅近で問題無いのは都内地下鉄駅)」「単純に山手線圏内でも名前がマイナーな駅は相場も安い」「RC造の耐用年数は少なく見ても50年はあるのでRC造の築30年など”建築としてまだまだ若い”」「マンションの耐震性で築年数の影響があるのは鉄骨造の場合で、RC造であれば耐震基準改正年と実際の耐震性に大きな違いが無い(古いものでも強い)」「マンションの床仕上げはプロ的にも生活上もカーペットの方が合理的」←などなど説明して、
「あなたの希望条件をプロ的に詰めて考えると、このようなタイプの部屋を探すべき・この点だけは妥協すべき」などの説明を行うべきなんです。
 ↓
●しかし担当者に接客時間の余裕が無い場合「素人さんらしい矛盾した希望条件言ってきてるな」と思っても”歓迎”なんです。
母数が沢山出るより「その条件だとギリギリこれだけ、他は賃料高くなっちゃいます」と話をまとめてしまうのが簡単だからです(実際嘘では無い)。
候補少ないことや希望賃料が上がることは営業店にとっては”得すること”ですから。

希望条件はまずアバウトに「”これぐらいの賃料でお勧めの部屋を”」とかの聞き方がいいでしょう(和室系や洋室系・木造か非木造・広いか広さより設備などの大雑把な希望は伝える)。
それこそ「築浅オートロックのタイル張りで2階以上の室内洗濯機置場マストでB・T別のフローリングな部屋、できれば2口ガスコンロ」なんて希望条件だと「ハイわかりました」と治安的にも微妙なエリアを案内されちゃったり、設備は希望条件でもすっごく狭いとか「一番安くても8万します」などの展開もあり得ます。

参考間違いだらけの部屋探し
http://www.retour-tokyo.com/txt02.htm


4)ビギナーの方には「3点ユニットの使い方」も教えてあげましょう
詳しくは以下リンク参照ください
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/414382382.html
(重要です。部屋探しの時に3点ユニットOKとNGでは選択肢に天と地ほどの差が出ます。)


5)春のシーズンは即断しないと部屋が無くなるのは”本当”
ここも微妙なところなんですが、
所謂○質営業店の空申込(記載に空欄もある仮申込と称する謎の申込)であるとか、賃貸に不慣れで保証人承諾などが遅れる”宙ぶらりんな申込”(キャンセルもあるよ)この辺も多発してしまうのです。
どのケースでも1週間程度仕切り直しの募集は遅れるので”春は募集環境が荒れる”と申しましょうか、どうしても不安定になります。

それだけでなく、東京ベテランの方を含む昨今の部屋探しは「現住居の解約届けを出さすに始める」パターンがとても多いです。
引越しが集中すれば「次の部屋へ引越し完了するまで(現在の住居もまだ解約していないため)1ヶ月間に渡り二部屋借りている状態の人」が多発します(空室のリリースが遅れる)。
更にクリーニング業者さんや内装業者さんも繁忙期ですから春の新規空室は「ひょっとすると2ヶ月近く遅れる」形になり新規供給が追いつかないのです。

●実際に春の部屋探しでは「火曜日に確定した3件の内見候補の中、週末の内見日までに1件は終了して消える」珍しくありません(春のシーズンは「事前に内見次点候補を用意しておく」のがセオリー)。
東京都は都条例で手付金を禁止して以来「申込は先着順」を徹底しており、夏ならまだしも春の部屋探しにおいては即断即決が安全。
また、申込の条件が「内見」です、内見前から事前申込を受け付ける管理会社はほとんどありません。
内見未了の事前申し込みが可能あっても、それは所謂「宙ぶらりんな申込」と同じですから後続の方が先に内見して正規の申込となれば”追い越される”場合もあります。

そんな背景事情なので、即日申込を決めきれる心構えで事前に詰めるべき要素は済ませておくのが肝要。
(その結果6月から春の退出空室が被ってくるので→「夏相場」が形成されるのです。)


6)地味なポイントですが「日祝は内見できないと思っておくほうがベター」
東京の管理会社さん定休日は「思う以上に日祝定休が多い」です(特に管理専業の会社に多い)。
営業店は春のシーズンだけは年中無休になる店舗も少なく無いですが、営業窓口が空いていても事前の予約が無ければ日祝の内見はNGの管理会社多いです(予約の有無に関わらず日祝内見NGも少なくありません)。いきなり上京して部屋探しされる方には「希望駅で営業店飛び込み」のパターンもあると思います。週末なら「土曜日が確実」と覚えておいて損無いです。
※勿論上京前から調査、絞込みしてくれる仲介業者がベストですが、そういう業者を探そうにも見つけられないケースも多々あると思います。


7)会社情報に「メールで対応可」と記載があっても、問い合わせ段階はメールで対応不可の業者が多い。
これは最初の1)と被るんですが、集客強い営業店にもなると凄い数の「空反響」が来ます。
よくも悪くも集客強い営業店は物理的に「まず電話で来店希望が確認できる反響優先」なので(というか1)の注意事項をよく考えましょう)、時間的に対応が不可能な状況も発生します。
加えて不動産業界はどこよりも早くFAXの導入が進んだ関係もあって「FAX神話」がとても強く(重要な連絡ほどFAXを使用します)、情報伝達インフラ的に「メールは軽視される傾向」があり、メールアカウントも代表アドレスだけで、担当者個人メールアカウントが無い業者も多数存在します。

(retour-web部はメールによるやりとりが”マスト”ですが、業界的には異例です。)


8)最寄り駅の選定は「可能であれば事前に偵察を」
上京日程に余裕が無い場合はグーグルマップなどでさらっと駅周辺は見ておくべきでしょう。
そこは東京ですから、駅前からいきなり風俗繁華街がドドーンな駅もありますので、事前に確認するべき(というか相談された東京在住者の方はNGな駅とか教えてあげてください)。
説明3)にチラっと書いてありますが「知名度の低い駅は都心でも相場が安い」です。
「希望の最寄駅は知名度だけで判断してはいけない」ので要注意。
地図も大事ですか路線図も同じぐらい大事です。

9)手数料云々でURを検討される方もいると思います。
昭和の高度経済成長までは内容的にも最先端だった組織ですが、
現在「正直なところURは上級者向き」だと考えます。
国会でも論議になっているとおりで、そもそも何故にまだ完全民営化していないのか謎の組織ですが、その賃貸物件も「民間へのサブリース」の形で民営化の検討が進んでいます。
一番微妙なポイントは「審査がスルー」なところで(準公的機関特有のプライバシー保護が関係しているのだと思いますが)、入居に条件のある公営住宅と逆の意味で微妙な状況となっています。
勿論個別に状況は大きく違っていると思いますが、流石に私もそこまで詳しくありませんので”上級者向き”としか言えません。

10)その反対と言っては何ですが、
「審査の厳しい(申込時提出書類の多い)物件は内容も上位」です。
理由は簡単で、大家さんもできれば様々なトラブル避けたいですから、堅い内容の方であれば(多数の提出書類で申込内容を確認できる方)安く貸しても経営は安定する事をよく知っています。
審査が厳しくなればそれだけ入居も遅れる場合もあるので、そこ踏まえ「一般に審査の厳しい物件は内容も上位で且つ賃料も安い」傾向にあります。

特に重要なのが「保証人予定者の方、書類準備の協力」です。
昨今の審査が厳しい物件は契約者だけでは無く保証人書類も(鉄板の『印鑑証明』だけで無く)『所得証明』が必要な場合あります。
(更に厳しい場合「任意の書類である『源泉徴収』NG、公的書類『納税証明』マスト」な場合もアリ。)
申込時必要書類となる可能性ありますから、事前に「そういう場合もあるのでよろしく」的な挨拶と説明しておくとスムーズです(逃すと惜しい物件になりますから)。

ここまで説明できればだいたい大丈夫でしょう(笑

posted by iwahara at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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(留意事項:当該ブログ記事は不動産をテーマとする住宅関連情報であり空室募集・広告ではありません。又、プライバシー保護上個別物件に対する質問・問い合わせ等は直接”メールフォーム”より送信ください。)


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