2016年03月15日

三宿の変則1LDK

通勤混雑から推薦地域的に懐疑的となる田園都市線ですが、常に池尻大橋は例外としてこれまでも何度かレポートしてきました。理由は簡単で勤務先が道玄坂とかだと歩いていけちゃうからです。また、井の頭線の神泉から徒歩圏ですし、混雑の田園都市も一駅だけ我慢するならって部分も込みの判断です。
街の構造は幹線道路と大都市近隣し山手通りと交差となるので「初台〜笹塚辺りにも似ている」訳ですが、池尻はガチの渋谷系であるためキャラクターは大きく違います。
「広い意味で神泉・渋谷・代官山文化圏」と見るべきで、時に三茶を含めて考える方いるかもですがプロ的には全く違う地域性に属すると考えられます。
渋谷系と言えば昨今勘違いから恵比寿を想像する人いるかもですが(恵比寿は目黒同様に本筋飲食系のダウンタウン)、渋谷系と言えば神泉・池尻が本命でしょう。

個人的事情から神泉駅からスタート
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いつきてもここの都市インフラのデザインは秀逸
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まもなく池尻大橋駅
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街はとてものんびりしており、笹塚あたりとは大きく違います(笑
(ぶっちゃけ個人的には新宿文化圏の人間なので笹塚のが好きですが)

駅前には渋谷行きのバスが行列と
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そのままちょこっと西に進むと池尻稲荷がありまして、
この旧参道とおぼしき商店街がアーチ型T字に北西に伸びています。
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物件はこの商店街区画の先となり
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あの都立大学の水路敷遊歩道が巻いてる北側の住宅街みたいなエリアとなります

食料品スーパーなどもここに集約しており
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次の画像に登場する「行き止まり都市計画失敗、ここだけ特等席の420号」の存在もあって、
ここだけかなりいいとこであるのがわかるってものです。

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ちなみにですが、最近では珍しい「コンクリート平板規格歩道」が残っており、推測ですが古くから重点整備地域だったのだろうと思いますね。

さて、物件は、
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この先を
こっちにま曲がり
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高級車ディーラーをチラ見しつつ
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(ちなみに周囲の住宅のガレージにもちょっと見ないイタリア車がありましたよ。)

水路敷と思われる遊歩道へ
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物件はこの先すぐです。

表示上は大型1DKのようですが「1Rストゥディオ+欧米式のバスルーム付き寝室1R」計2Rが正確で、実用上は変則1LDKという内容になるのかなと、なかなかユニークな間取りです。
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寝室からバスルームの引き戸は開けっ放しでもいいかもですね。DKは業界自主規制的に10帖未満なのでDKの分類になりますが、内容的にはコンパクトLDKそのものでしょう。
40u超えているので一般的な1Lや2DK基準の広さと同じであり、変則1LDKと考えました。

賃貸条件は工夫の跡が見られる内容となっており、
【物件概要】
田園都市線池尻大橋10分、世田谷区三宿2、築S60年、RC造4階建ての3階、40.28平米1LDK的な2R、
エアコン、フローリング、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、温水便座、TVモニター付きインターフォン、インターネット回線、敷地内ゴミ置場、駐輪場、
定期借家契約(更新型)、
解約通知2ヶ月、
保証会社契約要(賃料総額1ヵ月タイプ)、
賃料12万7千円、礼敷0/2(償却1ヵ月なので実質1/1と同じ意)、

基礎的資産価値の高い部屋であることがわかります(本来は礼敷2/2でしか貸せない)。
かといって現在の賃貸条件で礼敷2/2は難しいですから、苦心惨憺しての条件設定であることがわかります。=お部屋の内容は募集賃料以上のお部屋とプロは考える。
外観もがちっとした高級低層RCのそれであり、
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行き止まり420号を玉川通りへ下ると最寄にもう一件食料品スーパーもあり
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(取材時にはこの段階で近隣駐車場から「いかにも業界人な方々」の声が聞こえており)
なんでしょう、雰囲気のある音楽学校?もあります。
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また、周囲には細い路地にも個性的なお店があちこちに存在しており、
ガチで渋谷系な方や、上京してからまだまだ鼻っ柱の折れていない野心あふれる若いカップルなどに、随分濃密な東京都会暮らし時代が待っている事請け合い。
恵比寿や広尾あたりで探すよりよっぽど面白いことになるのじゃないかと思います。
(重度に文系な方にはそれこそ前回レポートの神保町・小川町や神楽坂だとか中央線でしょうから、相性的に違うかも。)

あまり遠回りしてもアレなので、ショートカットして246玉川通りへ
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帰り道は大人しく田園都市池尻大橋駅となりました
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posted by iwahara at 20:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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