2007年06月09日

『分譲か賃貸か?』(後編)

建築業界にも時折ベクトルかかった情報があります。
ここも一部「間違いだらけの部屋探し」に書きましたが、神戸震災のDATAから見ても構造をきちっと見れば「RCの場合1971年以前のDATAから大幅な違いがでてくる」のであってRCの耐震性のDATAは1971年を基準に考えても妥当性が高いにも関わらず、建築業界の資料には(1971年以前のDATAを含めれば当然差が出るので)、「いかにも1981年以前の耐震性には問題があるかのような」ものもあって、売買資産評価としてもここかクローズアップされ「早急な建替えの理由」になったり、購入者がそれを極端に不安視したり(1971年以降のRCの数値は数%程度の差でしかない)、本来亀裂や資産価値としての問題点でもあるにも関わらず(大破と倒壊のDATAを合計すれば1971年以降のRC造には大きな差が無い)、賃貸住居を探している人が「1981年以降のマンションじゃないと不安なので築浅希望(イケイケ営業系不動産会社の思うツボ)」等ナンセンスとしか思えない問い合わせがあるぐらいです(そもそも契約時の火災保険で賃貸の契約で地震保険無しなのはデフォ→地震保険に入るのは外壁の亀裂等資産の保全を考える家主の側)。

そして昨今のメディアは?
こんな状態ですよ。
http://fujiyavstbs.blog99.fc2.com/
http://www.j-cast.com/2007/06/07008252.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/06/post-2ca9.html

この辺話すと違う話になっちゃうのでアレなんですが、古築マンション等で心配なのは配管周りなんかのメンテナンスの部分で(マンションの場合極端な水周りの分岐は設計上も正しいとは言えない)、耐震性の検査をしたら最近の築浅よりよっぽど頑丈だったなんて話はゴロゴロあります。
そもそもコンクリートの水和反応(硬化)から見ても「1ヶ月で約85%1年で95%」その後も水和反応は何十年も続くんです(強度が無限って意味じゃ無いですよ)。一般的な構造物でも耐用年数は50年、公共事業のような大規模構造物なら耐用年数で100年と言われ、、

中古マンションであれば、管理組合の運営等管理人さんにも話を聞く事ができますから、共同体としての現在の運営を確認する事もできます。入居後に「一挙に同じ管理組合員となる”誰とも知らない入居者”全員と顔合わせする」というリスクもありません。管理上の問題やそのノウハウがバトルプルーフされていくにも10年からかかるところで「管理を買え」って話に知られるように、中古マンションを購入するメリットは山ほどあります。
しかし、これまでの経緯でお話してきたように「とにかく流通量が少ない」んです。
時折出る中古の有力物件には「情報公開当日に買い付けが複数件集中」なんて現象があるほどで(中古マンションへの潜在需要は想像以上に大きい)、経済マクロの”事情”と、「非木造住居で数世代」という文化的な蓄積の少ない日本特有の消費者知識の欠落による市場の偏向の結果、中古マンションの潜在需要を形成している”実価値派”はもっぱら賃貸しか選択肢が無い側面もあります。
ひょっとすると「新築分譲に傾斜しこれを購入する人に、いかに高価な新築分譲を購入しやすい環境を整えるのかって部分に経済マクロそのものが動いていて、これを既成事実化している」のじゃないか?
そういう政策とまで言いませんが、違和感を感じるのは事実です。
http://www.j-cast.com/2007/05/18007623.html
 ↑
こういう事と何か関連ありそうで、
経済の運営というか、そのベクトルってものそのものが歪んでいやしないかと。


重要な事ですが、民主主義と自由主義経済である我が国では一消費者の動向は「一票」と同じです。流れを変えていくにはそれぞれ各人が自分自身は市場のプレーヤーであると認識して、同じプレーヤーの相手には大手金融資本も同様にここに加わっている事も十分考えて選択すべきところで、少なくとも『モデルルームの段階で完売』なんて現象はアブノーマルだと断言してもいいでしょう。
そもそもモデルルームでどうやって7階のAタイプと9階のAタイプの差がわかるんでしょうか?

情報の入手と言う点で言えば、業者への非公開が多い新築分譲系は自分自身で情報収集するにしても中古マンションの情報は業者でしか入手できないケースが多いので、売買の決断をした時には、新築情報のコンサルの必要性だけではなく「いかにパートナーとなる業者を見つけるのか?」が重要になってきます。
営業系不動産業者の中には「常に営業が3ヶ月で入れ替わる(試用期間後ノルマが厳しくなる)」なんて事もあるので、瑕疵担保の事を考えてもここは慎重に探さなくちゃいけません。中にはトラブルがあっても「あ、○○さん辞めちゃったから知りません」でガチャ切りなんてケースもあるんです。
それこそ「そういえば○○さんは、この会社で何年ですか〜」なんてトークも入れなきゃいけません。あまりにも営業スレしている担当には「3千万なんか小口だ」ぐらいの対応している人物だっています。悪質なケースだと、苦情受け付けの”ヨゴレ”役を兼ねた営業会社に販売を任せるなんて事も話には聞きますから。信頼できる不動産のアドバイザーを見つめるのが売買でも賃貸でも住居探しの第1歩には間違いありません。
信用できる不動産会社の探し方と言えば「そもそも不動産会社の造作デザイン」「信頼置ける会話ができるのか(必ず住居と関係無い趣味や社会問題の話も必要です)」「間違っている事はおかしいと言えるのか(問い合わせのまんまの営業なら専門家である必要ありません。少なくとも物件の解説はできる筈です)」「敬語が過ぎるのも問題(お客さんが選手ならアドバイザーはコーチですから)」。

希望にあった住居を広告などを集めて自分自身で探した結果、結果的に相談している会社が業者への非公開:仲介できない物件であってもコンサルタント契約としてアドバイスを貰う等(業者だから探れる情報もある)内容を確認すべきでしょうし、『完売御礼の現実』を前にしてどうしてもモデルルームの段階で申込みしなくてはいけないのだとしても「一度中古のマンションを内見して慣れておく」って事は必要です。どんな営業担当者を選択するのかってところには『人の相性』ってものもありますから、自分自身でみつけていかなくてはいけない部分ってありますが。

実情を知れば知るほど、昨今の分譲の背景は難しい状況で”リスクも高い”のかわかっていただけると思います。
そもそも住居の選択は『ライフスタイルの選択』であって、タイトルでもトロフィーでも勝ち組みも負け組みもありません。財務的に余裕がああるからこそ「住居は賃貸の方が安全」って選択だって確かにあり得るんです(一般的な金融商品や豊富な資産を前提にした投資目的の不動産購入のように「含み損を減らすための買い増し」のような防衛策が取れない)。言い換えれば「分譲を選択する」というのはその人の哲学に関わる決断であって「分譲を選択する人は賃貸を選択する人より階層が上じゃないか」なんて考えこそある意味分譲を選択する人への蔑視でしょう。
それこそ苦労して住宅ローンを組んで分譲を選択する人が怒りますよ。

一番最初に『分譲か賃貸か?』これを考えなくちゃいけないんだと思います。
「分譲は常に賃貸より好ましい選択だ」なんて普遍性なんて存在しないのですから。
posted by iwahara at 03:51 | Comment(0) | TrackBack(1) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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