2016年11月28日

【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション工事開始

(※11/28 収納部分に関して追記編集 1/1物干し規約に関して追記)
(2/11 追記、成約済み募集了です)

「秀和豊玉レジデンス」リノベーション工事のレポートです。
物件概要記載のとおり、今回年末にかけて募集開始の予定。賃貸で募集されることも稀な物件なので、今回先行情報はかなり貴重な内容になるかと思います。
大江戸線新江古田は知名度高い駅ではありませんが、広範な通勤利便性を考えれば西武線の江古田より上位ですし、地元情報的には「練馬近郊の高級マンション開発区画」でもあるため、環境的には練馬より上かなと思うところもあります。

後半練馬駅まで歩いてみたルートをお伝えしますが、実徒歩20分ぐらいながら途中で桜台駅商店街を通過するため(桜台駅商店街までどうでしょう10分前後)、あれもうついちゃったのぐらいの近さです。練馬駅近郊で中堅から高級マンションがみつからず苦労している方は「それ探すなら新江古田かな」という関係性となっている部分有力ではなかろうかと思ったりします。

早速新江古田駅の紹介から
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駅前が食料品スーパーなので、とても便利です。

ここから江古田駅までは北へ
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ほぼ商店街繋がっているよって距離感なので、庶民の街江古田の飲食店なども普通に生活圏に含まれます。

物件は目白通りを西へ4分です
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高級マンション開発区画という背景に、この辺は法人などの大規模施設なども多いことが挙げられると思います。敷地所有権的に大規模開発進めやすい区画なんです。
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近隣には同様な大規模ビンテージ含む住居が並んでいます

街の流れを見るに(法人関係の大規模駐車場など)今後もマンション開発進むだろうなという感触もありつつの(所謂街道筋特有のカーディーラーなどもあります)、
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あっと言う間に到着です
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振り返ると「デコラートスペース プランニングステーション?」なる建築ありますが、
デザイン関係の施設でしょうか
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早速、物件及びお部屋の紹介です

【物件詳細】物件名称「秀和豊玉レジデンス」
大江戸線新江古田駅4分、西武池袋線江古田駅8〜9分、(大江戸・西武練馬駅20分ぐらい)、練馬区豊玉2、築1970年、SRC造12階建ての6階、竣工・設計熊谷組、管理レジデンス・ビルマネジメント、管理日勤、
※今年度耐震補強工事開始
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ぱっと見で誰でもわかるビンテージマンションシリーズ「秀和レジデンス」です。
秀和シリーズもペアシティ同様に”それぞれ”な要素ありますが、中堅規模且つ高級感高く、住居専用的その内容など個体としての水準高いタイプに属します。

元々地盤的に東京西側は強いので耐震性は素性からして心配無いのですが、資産価値保全も考えられたのか耐震補強工事が開始されており、外観的に「外側に格子状の構造が増設され」要塞さながらの強度となるようです。
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工事開始されたお部屋の間取りはこちら
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床面積はほぼ30uであり(29.28m2)、オリジナルの間取りは1DK表示ではありますが実質「1K・D・居室」のような造りなんですね(所謂大型1DKに属する)。
こちらを今回スケルトンリフォームし設計効率を上げ10帖超える1Rストゥディオへの工事が行われております。
秀和と言えば管理規約でベランダバルコニーの物干し禁止ですから(バルコニーは鉄柵状の開放系ですし)、浴室乾燥機能が実装され、実質洗面室を準ランドリールームとして使える内容に変わります。

※1/1追記:当該棟に関してはベランダ使用の規約が緩やかだとのことで推奨ではありませんが外干し禁止厳守では”無い”との事です(詳細は確認要)。

床面積の縦横比的にクローゼットを建て付けとしなかったのは設計上の胆であり、収納は「組み立て移動式のものが設置」されます。
(※11/28追記、確定事項ではありませんが現行検討されている機種は壁面固定式とのことで、現状図面上の位置に固定となる予定とのことです。確定時またお知らせいたします。)

今回施工はデザイン事務所を挟まずに一般工務店によるものですから工事そのものはユニバーサルな選択が優先されるため、公募時「デザイナーズリノベーションを謳う事はありません」が、企画・内容的に”デザイナーズ”に準じる仕上がりとなる計画です。

【物件概要】
29.28m2 大型1DK→リノべーションにより1Rストゥディオ
浴室再設計(UB導入、浴室乾燥機能実装)、洗濯機置場・独立洗面新規、キッチン新規、照明設備新規、他居室床壁造作全て新規(床はフローリング化)、TVモニター付きインターフォン、
(以下、現在の想定)
内見開始12月中旬、正式募集開始は12月末か1月より
保証会社契約要、
賃料、管理費合計8.5万〜9万

リノベーション募集で約30uのビンテージマンションと考えれば(30代シングル向け30u9万台コンセプトをほぼ実現)、かなりのハイCP条件となる予定。
勿論正式募集とはなっていませんので、上記方向性は予定ですが概ね固まっております。
(内見開始日程等は応相談)

流石のビンテージで階段部分の質感からして違います
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現在お部屋はスケルトン状態であり
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キッチンシンクも撤去され
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(配管から新規換装されていました)

居室には設計図なども並び
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現在天井工事が終わったところでしょうか

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間取り的にはこの旧ダイニング部分が特徴で、今回の改装によりL字型の1R居室となります。

なんとなくキッチンから水回り部分も「ここから」とはっきりすると思われで
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表示上は1Rストゥディオですが、1K的なものになるでしょうね。

居室メイン部分
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練馬駅へのルートと言えば「まず環七交差点まで出ます」。
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こうですね

そしてこちら方面(北西に斜めっている道がある)、渡って先を進みます。
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ここまでくると”ほぼ桜台駅の住宅街”なのです
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歩いて5分もかからずにもう桜台です

過去桜台レポートでお伝えした「”北の村田ビル”的デザイナーズマンション」も健在
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(外観真っ黒に塗ったんですね「何々マンションらしい」と思いました。)

更に練馬駅近道ルートに出て東側振り返った絵です
(前述デザイナーズマンションレポート時にはこの道先環七バス停から高円寺へ向かっていましたね。)
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あっという間に桜台交差点へ
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つまり「秀和豊玉レジデンス」界隈から練馬駅ってほぼ斜めった近道ルートが使えるため想像よりよっぽど練馬駅が近いんです。
そもそも、桜台からして練馬駅と700mしか離れておらず(徒歩9分)、商店街交差点を渡ればそこはもう練馬駅近郊の住宅街なのです。
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(ちなみに、レポート中にあるように”ここで環七”ですから、練馬って印象より距離的にも山手線圏に近い街。中央線なら高円寺と同じぐらいの”西度”。)

そして練馬駅(南側)と
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この日は商売繁盛の地元お祭りだったようで、
駅前は凄い賑わいでした。
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さてどんな仕上がりとなるのか
進捗に応じ継続レポートいたします
<つづく>


posted by iwahara at 05:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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