2017年01月16日

マンションにおいても空室率が上昇しているらしい

『住まいの心理学』的記事になりますが、年明け当社の営業告知(末尾参照)などもありますのでこちらに掲載することにした次第です。

お題はこちら
マンション空き家率、世田谷で12%超 それでも止まらぬ建設
http://www.j-cast.com/2017/01/02287174.html?p=all

(一部抜粋)
ニッセイ基礎研究所・金融研究部不動産市場調査室の竹内一雅室長が2016年10月27日に公表したレポート「図解 あなたの隣の家、実は空き家かも? ‐都市別・エリア別に空き家率を見える化してみた‐」によると、都区部で最もマンションの空き家率が低いのが江東区の3.3%。最も高いのが世田谷区の12.8%だった。
(中略)
また、世田谷区に次いで空き家率が高いのは、港区。千代田区や中央区、新宿区、文京区などが続く。「職住近接」と利便性もよく、ハイソサエティーなイメージがある都心部でも空き家率は高いようだ。一方、目黒区や豊島区、練馬区、葛飾区などは、マンション空き家率が低いほう。「人口増加率の低い区の中には、住宅建設が活発に進まないため、空き家率がさほど上がらない区があるようです」という。


みなさん残念に思うかも知れませんが
■需給バランスとして空室率が少々変動しても簡単に賃料は下がりません。
理由は簡単です。不動産投資として負債を抱えつつのパターンは少なくありません、返済とのバランスで確実に赤字になってしまうなど、ズルズルと引っ張っても悪循環にしかならないのであれば意味が無いからです。
 ↓
ある種の不良債権化してしまうの意です。
(飲食店経営で考えてみてください。お客さんが減ったからとメニューを激安にした場合で「最大回転率で計算しても店舗の運営経費が払えない場合」経営者として「その手はまず無理」と誰もが判断しますよね。)

あくまでも典型的なパターンとなりますが、
■賃料が大胆に下がる事が可能になるプロセスと言えば、
「損切り確定のため投資物件を売却する→市場を反映した安値で購入される→購入価格と借入金などの関係から大幅値下げした賃料でも黒字利回り計算ができる→安値の募集が可能となる」
極論ですが「一度オーナーチェンジしないと投資案件として正常化しない」のです。
タイムラグが必要になりますし、全ての大家さんがドライに資産デフレの評価を受け入れる事ができるワケでもありません。
結果としてかなり長期間空室率の高い地域が(賃料相場も大きく変わらないまま)そのまま継続するパターンのが多いのじゃないかと。

上記事情から、不動産資産の流動性の高い「都心部の分譲賃貸のが空室率に対する賃料のレスポンスが高い」ことになり、昨今顕著になっている都心部への人口移動がより加速する。
そえからいよいよ限界を迎えた郊外の相場も変動始めるという流れです。

資産デフレを止めることは(インタゲ政策を掲げている)政権の経済政策として避けなければならない問題です。需給バランスを無視した不動産開発だけは政策的に抑制しなければならない筈なのに、この失敗を何回も繰り返してしまうというですね、、。
世田谷区に関しては以前から売買関連コンサルの時「(供給過剰を憂慮し)リスクが高い」と説明してきている地域だったのですが、今回の報道でやっぱりかと思いました。

過剰共有は分譲マンション所有者世帯にとって大きな資産リスクになりますが、自治体で行える都市計画などでそれを抑えるにも限界があります(やろうと思えば条例などで新築着工遅らせる手法あるかもしれませんが)。
●少子高齢化時代における需給バランス改善策は「一戸あたりの床面積の増大」に尽きます。
財務省は(ローン関連の減税や金融業界への新規融資補助策では無く)新築開発を絞り、間取り改変リフォームや入居戸数減の建て替えなどターゲット絞った投資誘導策を考えるべきで、漠然と(内容に関心無いままに)不動産開発を歓迎するようなやり方じゃいかんでしょう。

政権としても「このまま賃貸物件の需給バランスの問題を放置していたら(資産デフレがまた起きますから)インタゲどころじゃありませんよ」。大胆な対応策を考えるべきです。

■『住まいの心理学』において何度も指摘していることですが、
住宅関連政策は「あまりにも不公平」でした(新規購入者には減税などの補助金がついても賃貸住宅生活者には何らの支援も無い)。
大規模な「賃貸住宅世帯への支援策」を導入するべきです。
そのまま賃料補助という手段もありますが、最も簡単なのは「賃料の一部を経費と認めて年末調整で還付する減税策」だと思います。
消費拡大効果というだけで無く、賃料の一部に公的保証を付ける意味もあるので不動産の流通も活性化する可能性あります(広い部屋への住み替え)。


--------------------------------------------------------------------------------
<■■■年明けから春にかけての営業告知です■■■>

●retour_web部の予約状況として既に2月まで予約が入っている状況です
また、3月は過去記事で紹介のとおり一年で最も相場の高い春相場であると同時にretourとして「可能であれば部屋探し見送り」を(コンサルとして)提言している期間になります。

3月春相場は「引越し予定が多い=退去からその部屋が募集までのタイムラグにより実質1か月程度二部屋占有してしまう数が最大化する」ため、「引越し予定者×2に近い水準」で増えるのと同じ効果を発揮するため”見かけ上の空室”が年間通して最も少ない期間になります。
retourの全空室調査も本領を発揮できず(抽出の空室が内見前に消える事も多く閲覧国交省DATAの実空率率も低下しており)、極端な話この期間はretour_web部に空室調査を依頼するメリットを担保できません。
管理会社も繁忙期でDATA登録も遅れるため、春相場時期に限った話ですが「昨日出たばかりの空室情報」も貴重となるため、駅前の老舗不動産屋さん総当たりで飛び込む方が選択肢が増える可能性もあります。
一番困るのが「内見候補確定から内見日までの間に成約終了する部屋が続出」してしまうことで(3月に限って言えば申し込みは内見当日と考えるべきです)、空室情報の精度がどうしても落ちてしまうことです。

●個別に推薦他社を紹介することはできませんが、3月に関しては(上記事情から仲介調査依頼そのものをお断りする場合ありますが)「関連情報の提供や相談は可能」です(無料)、
通常「問い合わせは他社依頼同時並行NG」ですが「”アドバイスだけの対応”となる場合限定『3月だけは例外』」とします。


posted by iwahara at 18:59 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
retour&kagewari2.png
aoydesign
aoydesign.gif
不動産売買の在り方(retour&NAGAO)
nagao99.png
LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

TrackBacks
日本最長1.6Kmの商店街、それが戸越銀座です。後編
 ⇒ 東京旅行ガイド (10/23)
黒川紀章作『中銀カプセルタワービル』5万7千円 U
 ⇒ blog.tokyoace4.com (05/02)
 ⇒ blog.tokyoace4.com (02/10)
 ⇒ 障害報告@webry (09/23)
手作りのcafeが桜台にオープンしました
 ⇒ 和のこころ  (12/17)
もののふ「天守」がOPENです
 ⇒ =正統派戦国ブランドのパイオニア=戦国武将と変わり兜のデザインブランド 【もののふ】、もののふの道を追求し、日本の武の美を世界に発信! (11/13)
「春日に古築一戸建てcafeが誕生です」(長期連載)
 ⇒ Blog☆『不動産業戦略e-REVIEW』    編集長 不動産ブログ日記 (06/12)
用賀にレアな間取のアパートがありますよ
 ⇒ Blog☆『不動産業戦略e-REVIEW』   編集長 不動産ブログ日記 (03/25)
Comments
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
 ⇒ iwahara (12/18)
 ⇒ テオレマ (12/16)
 ⇒ iwahara (12/15)
 ⇒ テオレマ (12/14)
音羽の分譲キラー1LDK
 ⇒ iwahara (03/27)
 ⇒ テオレマ (03/27)
目黒からベテラン向けの1Rストゥディオ 現地レポート
 ⇒ iwahara (01/27)
 ⇒ テオレマ (01/26)
年末にかけての不動産(慣習的な)動向です
 ⇒ iwahara (12/04)
 ⇒ テオレマ (12/03)
 ⇒ iwahara (11/29)
 ⇒ テオレマ (11/27)


RDF Site Summary
RSS 2.0