2017年08月21日

落合からオーソドックスな1K、B・T別

B・T別には様々な論議がありますが、
retourとしての見解は
・木造・鉄骨造は(床下配管の自由度が高いため)B・T別が容易に設計可能
・建築グレード的にワンランク上のRC造は設計上の制約から3点などの同一・同室がベター
・文化的に日本的生活にはB・T別は断然有利
・快適に3点ユニットで暮らす場合入浴習慣なども西洋式に切り替える
・RC造でB・T別となると設計上の制約から”水回りに広い床面積が必要”となり(約22u以上)賃料が高めになるのはやむを得ない(故に20u以下のRC造B・T別は居室6帖以下と考えるべき)

ザックリ言えば上記のようなものです。
ある意味日本的生活(B・T別)は伝統建築の木造であってこその部分が大きいので。西洋建築となるRC造は水回りの設計も西洋式のが相性いいのは事実なんですね。

反面、そもそもRC造工法は曲面など自由な造作を得意とするとこから西洋において建築家などから評価され伸びたものなので、日本の主力である四角四面のRC造は矛盾していると評する向きもあるのですが、日本のRC造への評価は大戦中の空襲による大火に耐えた防災性に始まり、現在では強い耐震性能から評価されていますから、伸びる方向が元々違っていたりします。←故に日本的RC造とは強固な四角四面建築を指すと考えるべきなのかも知れません。

さて、そんなRC造論議はともかく
建築コストも高価なRC造は中高層建築として合理性を保つものなので「低層RC造」と言えばそれだけでかなりの高級建築になります。
(※ちなみに低層商店街の非木造商業建築はほとんどが”鉄骨造”)
■今回の紹介の物件の特徴が「低層RC造B・T別」だと、
勿論そこは選択なので、リーズナブルを狙うなら「木造鉄骨造系ならB・T別もアリだが、RC造はB・T別に拘らない」スタンスがお勧めであることは事実です。

今回も地下鉄東西線落合から駅近5分なのでショートショートレポートとなります
早速の落合駅
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物件最寄り出口はこちら
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先日の東中野・落合レポートで言うところの落合駅北側の新宿区に属する立地です

早稲田通りを東(馬場より)へ
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コンビニの交差点を左へ曲がりちょこちょこっと行くと到着です
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この交差点が先日の東中野・落合レポートにおける下落合から池袋方面(椎名町)まで緩く伸びる古い商店街のルートであり、勿論物件から東中野の徒歩圏です(約10分)。大江戸線も使えることは通勤の幅的にかなり大きな要素になると思います。
そんなこんなで物件に到着、

オーソドックスなB・T別1Kはこちら
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25uの広さもあってB・T別が可能となっておりますが、そこはやはりというか平面図に表れているように水回りが床面積の約半分を占めますので、水回り設備重視の方向けの間取りとなるのことは否めない部分あります。
賃貸条件はリーズナブルなのでB・T別で低層RCというなかなか無い組み合わせと相まって、万人向きな優れた内容を持つ部屋だと言えるでしょう。

【物件概要】
地下鉄東西線落合5分、新宿区上落合1、築2001年、RC造3階建ての2階部分、25.31u、1K、
オートロック、エアコン、バス・トイレ別、ガスキッチン、室内洗濯機置場、TVモニター付きインターフォン、保証会社利用可能(日本賃貸保証)、
賃料7万9千円(共益3000)、礼敷1/1(償却1)

賃貸条件的に敷金償却となっている点からも「本来は礼敷2/2じゃないと貸せないレベル」であることを示しています。落合駅から更に新宿・馬場より方向なので、若い方なら(新宿まで近道探せば3キロ以内かと)新宿まで歩けるぐらいの近さにあり、帰りが遅めな方にも便利な立地でしょう。

外観もカチッとしたものでプライバシー度も高いと感じました
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流石の新宿区で(取材時は暑さを逃れかなり早い時間なのですが)通勤の姿も国際的。
周辺は集合住宅がとても多く、決して高級住宅街ではありませんが(後半登場の議員宿舎?のように主要道沿いにはカッチリしたRC造も並び)新宿で働く人にとって御苑前と並ぶ便利な街と言えるでしょう(御苑前や曙橋がお勧めなのは動きませんが母数は決して多くないですから)。

近隣環境的には
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小さな神社仏閣系の公園と

所謂浄水場の上部敷地を緑地化した大規模公園があります
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実は、この公園が「落合水再生サンターと新宿区やる気あるのか」みたいな事になっており、利用者の姿がほとんど見えず(早めの通勤時間帯ということもあると思いますが)、
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なかなかそのニュアンスを文章で説明するのは難しいのですが、
「ここに入らなくてもいいから」的な入口設計も相まって、どうでしょう地域において有効利用されている公共施設と言い難い内容なのです(実に勿体ない)。
この界隈で生活する場合には、一度全体偵察すべきでしょう(空いているので大変な穴場なのかもしれません)。
※「お昼頃には賑わっているよ」だったら新宿区ゴメンなさいね。

公園ルートをすすっと進むと公園から5、6分でしょうか、
西武新宿線の下落合駅です
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商店街も形成されており、マルエツなどのスーパーもあります。
東中野のライフは今回の物件からはちょっと遠いかなと思いますから、週末の買い物は下落合のがベターかもです(朝は開かずの踏切かな?と思いこの先には進まず)。

ちなみに浄水場大公園(落合中央公園)の南側には
地図上表記「落合職員住宅」がありまして(現地で見た時には「議員宿舎」だったような、、気がするのですが私の間違いかも知れません)、
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バリバリのガッチリしたRC建築です

その先は早稲田通りで
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散歩間隔で馬場界隈まで行ける距離になりますね。駅はともかく西友などのある馬場の商店街まで近道を探せばこちらも10分ほど(何故近道を探す必要あるかと申しますと早稲田通りがこの辺かなり蛇行しているためです)。

冒頭説明のとおりで(前回レポート三鷹武蔵野の隠れ家的RC同様に)、住宅街の低層RCはなかな見つけられない存在なので、建築様式含む物件性能重視の方にお勧め。馬場が”男街”である関係上「いちおう男性向き」としておきましょうか。


posted by iwahara at 20:09 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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