2018年02月10日

池袋からハイCPな2DKです

過去にもお知らせしていますが、retourの取材で池袋は一般的ではありません。
理由は「駅徒歩圏で普通に住居が探せる稀有な街であると同時に、巨大な風俗繁華街でもある」からです。そこは新宿界隈における新大久保などと同じくで、
「地元情報に知見のある方向けの地域=ブログレポートで安易に取材できない」という判断があるためです。
加えて、憶測で誤解を招く発言にも注意必要ですから(発言的に「新宿歌舞伎町で部屋を探すとか違うでしょ、てか無いですよ」みたいなら問題無いと思いますが)、慎重に判断してきたところです。

今回は立地的に池袋徒歩10だけれど「実質街の文化はまったく別の東武線北池袋寄り」という立地であるため、新宿に例えると「西新宿の電気街から初台方向に歩いている」みたいな場所なので、池袋の本質的利便性の紹介にも繋がると思い、取材となったところです。

まず徒歩時間について、
徒歩10と言っても「池袋駅がバカでかい上に地下が迷宮」みたいなとこありますので、
●スタートは東側交差点先の出口なのですが
参考にこの出口まで「副都心線ホームから同出口到達まで約6分」「丸の内線ホームからだと約3分」かかりますので、合わせて検討ください。
加えて、不動産表記の徒歩時間は公取委指導により「分速80m」と決まっており、信号待ちなどを加えた実徒歩ではありません。今回ルートは主要な信号が2箇所以上ありますから、実徒歩は13分ぐらいかかる計算になります(プラス利用路線のホーム到達時間です)。

■前置き長くなりましたが、池袋駅東口です。
igtikekiakm02.jpg

西新宿の電気街と印象ほぼ同じです。
igtikekiakm03.jpg
(更に右手の東側に進めばホテル街などもありますが、今回ルートはこのまま直進なので、先に繁華街がある印象も感じません。)

ルートは明治通りをまっすぐ
igtikekiakm04.jpg

間もなく首都高との複合交差点が見えます
igtikekiakm05.jpg
わかりやすく言うと「ここまでがJR池袋の街」で、
渡ると、北池袋界隈として独立した住宅街に変貌します。

いつもの都市インフラの絵を入れ込みつつの
igtikekiakm06.jpg

igtikekiakm07.jpg
(交差点は見た目のゴツさほど待ち時間長く感じませんでした)

このような交差点となります
igtikekiakm08.jpg

渡るとすぐに山手線との交差橋へ(堀之内橋)
大塚方向
igtikekiakm09.jpg

池袋方向
igtikekiakm10.jpg

街の印象は文京区や王子方面に見られる庶民的な住宅街であり
igtikekiakm11.jpg
明治通りもこの辺は交通量少なくて(勿論時間によると思いますが)、池袋駅前の雰囲気との違いに少々驚きます。

周辺が独立した昔ながらの街である証明の「路地商店街」みたいな流れも各所にあるようです
igtikekiakm12.jpg

そして物件に到着です
撮影しながら歩いているので20分ぐらいかかっていますが、帰り道に通勤歩行速度で計測したところ実徒歩(池袋駅地下入口まで信号待ち含む)12分か13分でした、


玄関ホールを備えた2DKの間取りがこちら
igtikekiakm01.jpg
浴室等のレイアウトは(資料そのものが簡略図でもあるため)推定を含むものとなりますので、現況有姿としてご理解ください。
特徴は2DKながら玄関ホールを備えた高級設計であるところですね(あると無いとじゃプライバシー度が段違い)。
現代的には完全振り分けの部分に異論あるかもですが、そこはそれ寝室が和室となっている事で遮音性の点で安全策が取られていると考えれば合理的判断と言えるでしょう。
ファミリータイプとして入居者を選ばない万能型です。

【物件概要】
JR池袋10分、東武東上線北池袋10分、豊島区上池袋1、築1988年、SRC造10階建ての2階、40.15u2DK、
オートロック、エアコン2基、B・T別、独立洗面、室内洗濯機置場、3口グリル付きキッチン、Bフレッツ・豊島CATV、
保証会社利用可能
賃料9万9000円(管理4000)、礼敷1/1

ひょっとすると同じグレードのお部屋、井の頭線より割安なのでは?
後続画像で周辺の街画像紹介のとおりで、実に雰囲気のいい”静かな住宅街”でありまして、
池袋ターミナルで通勤の方にはかなり便利だと思いますね。
igtikekiakm13.jpg

買い物環境は、徒歩1に業務スーパー
igtikekiakm14.jpg

商店街の雰囲気もなんともいい感じ
igtikekiakm15.jpg
(お洒落なカレー屋さん?みたいなのもありました。)

物件から更に北の上池袋交差点を左(西)に曲がると約500mで東武の北池袋駅です
igtikekiakm16.jpg
(この周辺だと明治通り商店街との連続性は感じず)

明治通りの商店街はそのまま更に北に北に続いていくのです
igtikekiakm17.jpg

或は、上池袋交差点を右(東)の方が連続性あるかも
igtikekiakm18.jpg

この辺で池袋駅へUターンとしましょうか
igtikekiakm19.jpg
見たままですが、幹線道路沿いの典型的な高層建築住宅街であり、マンションの分布母数はかなりの数に及ぶでしょうね。

冒頭紹介の、明治通り・春日通り交差点まで進むと、
帰り道(通常は出勤ルート)には「池袋駅がもう見える」ので
igtikekiakm20.jpg
慣れてくれば体感距離感は更に近い印象に変わるでしょう。
池袋界隈でマンションを探す場合、北池袋覚えておいて損は無いです。



posted by iwahara at 20:38 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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