2018年05月08日

池袋徒歩圏住宅を考える(ハイCPシングル1R)

以前も「池袋をどう考えるのか」レポートお伝えしてきましたが、
(繁華街ですから地元に知見ある方を前提にretourのレポートを自主規制していた点と、南西の目白界隈や北東の東池袋、北側の北池袋界隈住宅街など有力地域も存在する件など)
今回はその中から「北池袋界隈住宅街」マンションのレポートとなります。

池袋に関しては、風俗も包含する繁華街であることだけでなく、一部の近郊駅界隈などに(貸止めという意図は無いと思うのですが)管理上不安のある地域が”無いとは言えず”、地方から初めて東京ひとり暮らしを考えるビギナーの方にお勧めの街では”ありません”が(池袋系なら江古田や桜台がお勧め)、山手線主要駅でありながら徒歩圏に普通に部屋探しが可能な街として知られている事は事実なので、いつまでも自主規制で取材無しなのも違和感あるという判断から少しづつですが取材地域として検討してきてます。

今回レポートも基本的には地元に知見のある方、東京ひとり暮らしベテランの方向けの位置づけですが、内容的には冒頭判断のとおりで繁華街から十分に離れた住宅街のマンションとなります。

行きのルートと帰りのルートを分けております。
テーマとしては「行きはJR池袋から」「帰りは地下鉄丸の内・副都心へ」な感じです。
池袋北西の繁華街を迂回し、線路よりから北上します。
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こっちへ回り込み
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名のとおり平和な商店街を北上
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平和というかのんきな昭和テイストな商店街です
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ここまでは読みどおりのルートですが
(それでも商店街と駅前繁華街の境界あたりで謎の客引きがちらほらいましたが、それは吉祥寺やら高円寺でも目にする風景ですから)
254号と首都高に出ちゃうと
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やはりというか、あまり歩いて楽しいルートではなかったかもです
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幹線道路沿いを長く歩く事は無く
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そそくさと住宅街へ
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間もなく到着です
幹線道路上の位置的には山手通り交差点ドン・キホーテ付近です
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(レポート上には出てきませんが、山手通り沿い最寄りにマルエツもありますので買い物の心配はまずありません。)


所謂投資向け1Rタイプの間取りはこちら
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ランドリールーム方式なので洗濯機置場を気にせず設計できるのは大きい。
16.78uですが、実質基準となる17uをクリアする効率的な間取りとなってます。

【物件概要】
丸の内線・副都心線池袋15分、有楽町線要町・池袋約17分、JR山手線池袋約15,6分(経路によっては実徒歩20分)、豊島区池袋4、築1991年、RC造5階地下1階建ての4階、16.76u1K、

オートロック、エアコン、床CF、オール電化、電気コンロ1口、
ランドリールーム、自転車置場、
CATV(BS・CS)、外国籍契約相談、保証会社利用可、
24時間管理サービス付き保険加入(21,600円)
鍵交換代:20,000円
賃料5万9000円、礼敷0/1、

オートロックマンションでこの条件ですから抜群のハイCP
外国籍相談なところは池袋界隈の賃貸物件らしいところですが、外国籍相談の審査条件は厳しく、特段心配するポイントにはならないでしょう(実際通常の分譲マンションのいずれも購入者の国籍とか関係無いワケですから)。
サブリース系の中堅大手さん特有のこなれた設定となっています。
床CFのグレードに不満な方は自前CF(置くだけ)などで容易に対策もできます。
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さて帰り道は地下鉄池袋駅の想定
山手通りには出ず、住宅街内の(暗渠化水路と思われ)遊歩道を南西へ
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ぱっと見で都市計画上いいとこ重視されているとわかるみたけ(御嶽神社)通りへ
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整備が進んでいることもあってこちらのルートは歩きやすいですね
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通り名の所以となっている御嶽神社です
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JR池袋ルート的にも(若干遠回りになるのですが)こちらを生かす方向のがベターかもですね
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繁華街が近づいてもまだまだ住宅街エリアで
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食料品スーパーは高齢者な地元客さんで賑わっていました
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間もなく劇場通り
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ここまでくると地下鉄駅はすぐそこ
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地下鉄池袋C6出口へ到着
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駅徒歩15分越えだったりしますが(東部東上北池袋なら13、4分ぐらいだと思います)池袋からダイレクトに徒歩の距離なので(新宿駅徒歩なんかのケースもそうですが)所謂近郊や郊外駅における徒歩距離とは同列には語れないでしょう。
池袋にはまた固有のダイナミズムがあります。
地元に知見のある方、東京ひとり暮らしベテランの方にお勧めです。



posted by iwahara at 05:18 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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