2018年05月28日

恒例の地方の不動産投資を考えるレポートやります

言わずと知れた北海道札幌シリーズですが(笑
私は、この地方売買物件を単純に投資用という考えではなくって、引退後の住居としても考えておりまして(ご結婚されている場合でも最後は独りですから)、シングル向け物件の意味合いは今後違ってくるのではなかろうかなどと考えているのです。

「高齢夫婦時代もあるだろう」と言うご意見あるかと思いますが、
金融界において今後『リバースモーゲージ』が活性化すると予測しておりまして(相続における現在の状況からも伸びると読んでます)、最後にシングル向け住居へ住み替えって選択肢はより高まると予測しています。

北海道と言えば寒さだとか雪ですが、
RC造マンションへの住み替えはその辺が概ね一発で解決しちゃいますので、難しく考える要素も少ないと思います。

●とにかく重要なことは地方の不動産がバカ安であるところです。
どっから考えてもと申しましょうか、
3000万だとか4000万などの住宅ローンを20年近くで組んだ場合、
金利分は(単純計算3%で)約1千万と1千300万です。
支払額はそれぞれ4000万と5300万
修繕積立と管理費を3万で計算すると720万
20年賃貸で暮らすと(想定賃料12万)2880万、
ざっと平均で1900万ほど安上がりです。
 ↑↓
確かに3500万の物件は利回り6%前後なら17.5万とかいきますから、賃料12万の部屋と比較してどうだろうって気もしますが、そこはハイCPな部屋で契約する才覚があればかなりの部分でカバーもできるでしょう。

更に平均3500万なにがしの分譲が20年後どれぐらいの価値か、
(そもそも住み続けていて売却は相続後か、住み替えならリバースモーゲージって事にもなるので計算してもあまり意味は無いのですが、、、)
期待値2500万も、正直強気で2000万いくかいかないかでしょう。
リノベ用の業者仕入れなら更に安値に叩かれると思います(1600あるかなって)。

しかも高値で、且つ早期に売却したい場合には「リノベーション」が必須です。
「フルリノベで2500万から」みたいな、
(その時に500万〜の資金を容易に準備できるだろうかって部分もあります)

■ガチで計算しても
賃貸暮らしで最後に300万ほど得になる”可能性”がある(偶然優良物件購入したとしても”トントン”ぐらいか)。
あ く ま で ”可能性”であると同時に、
前述記載のとおり同じグレードの居住性能を前提としていないので、これも机上の空論に過ぎないのですが、「戦略として想定し得る」ことこそがポイントだろうと考えてます。
(賃貸の場合なら、若夫婦時代は10万でお子様など家族が増えたら15万など様々な作戦も可能)
高い賃貸スキルのある世帯ならかなりの余力を残す事もあり得るのではないか?
(この間に金融資産として運用される利回りだってあるでしょうし。)

しかし賃貸の泣き所は高齢者になってからの入居審査です。
将来に不安がある場合、適当なところでシングル向け住居を購入し(老後は通期利便性など無関係なのですから)必要とするまで賃貸で回すって事もあり得るでしょう。
(自分が暮らすのであれば、入居前の改装もリノベほどの水準でなくでも文句無いでしょうし)

そんなざっくりした目論みで、
「都内なら700万以下、郊外や地方なら500万以下のシングル向け住居」がその対象手頃となるではないかと考えているのです。
(※賃貸での運用を考えているのであれば、地方の場合、県庁所在地など主要駅最寄りが絶対条件)
最近増えている「田舎で戸建て暮らし」も500万以下余裕で狙えるでしょう。

ざっとこの線の趣旨にのったレポートとなる予定です。




posted by iwahara at 07:40 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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