2018年06月02日

札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)

レポート的にはあまりに画像が多いので2部に分けてレポートとします。

まずいきなりですが、地方不動産のリスクから。
「え、ここが札幌か」という画像からですが、
hnyasoenno91.jpg
いえいえ違います、
札幌近郊(今現在でも近郊と言えるか微妙ながら)自治体支庁所在地の某街における、廃屋化したアパートの画像です。
一見のどかな北海道の地方の様子に見えますが、近寄ると完全に廃屋化しており尋常では無い事になっています(いうまでも無く取り壊し費用の算段も立っていないのでしょう)。
それだけ、底地が安いんです。
 ↑
更にそこには重要な意味があり、
取り壊し費用に悩むほど底地が安いと言う事、加えて地方の不動産は流通量全体が決して多く無い=割安にすると早期売却になる訳でも無い(値下げしてもレスポンスに変化が乏しい)、現金化の遅延は1年ぐらい当たり前なのです。
●この辺の地方不動産のリスクはしっかりおさえておくべきです

さて、今度こそ札幌「大通公園駅”近く”」からスタートです
hnyasoenno02.jpg
(なんセ今回長距離歩くものでご容赦ください)

ここから北一条通り方向へまず北上(JR札幌駅方向)
hnyasoenno03.jpg

北一条通りから更にもすこし北上します
hnyasoenno04.jpg

いわばこの辺は道庁関係の公共建築が立ち並ぶ(この公共建築が広大な敷地を持つため地価も安定する)おそらく札幌において最も地価と価格安定度の高いエリアで、
古いホテルの佇まいもビンテージ感高く
hnyasoenno05.jpg
(流石にこの辺に立ち並ぶ住居建築はありませんが)
この流れと連続性のあるエリアなら、類似の不動産安定度が期待できるとイメージできます。

札幌でマンションと言えば中島公園方向も人気なのだと思いますが、
前回の札幌レポート時に「札幌駅に近い大通公園から北側且つJRに並行する西側地区」に、過去高級住宅画として都市計画された片鱗というか、意図を感じていたため、道庁からその地区への街の連続性を確認しておこうと思った訳です。
(※勿論同趣旨で取材物件もそのエリアに位置します)

道庁区画へ
hnyasoenno06.jpg

こちらは議会ですね
hnyasoenno07.jpg
デカイ、ゴツイ、半端無い
(悲しいかな地方の不動産において最高級建築は官庁街ですね)

緑地整備されているところなどは
hnyasoenno08.jpg
どうやら雑掌と同居しているようでww
この辺のワイルドさは北海道らしい。


更に西に進み
hnyasoenno09.jpg

北大植物園方向に回り込みます
hnyasoenno10.jpg

立地が”いいとこ”なので旅館も格式高い雰囲気
hnyasoenno11.jpg

植物園サイドに出ました
hnyasoenno12.jpg

この辺まで来ると
確認していませんが高級住宅マンションかと思います、建築に住居が混ざってきます
hnyasoenno13.jpg

植物園区画を回り込む感じで抜けて、更に西へ
hnyasoenno14.jpg
(手稲通り)

明解にこの辺からマンション混在区画になりますよと、それとわかるゾーンへ切り替わります
hnyasoenno15.jpg
(真ん中に見えているのは広い意味の手稲山繋がりの三角山でしょうか)

都市計画用途指定的には商業区画と混在地域ですが、住宅画として見ても高評価の街並みが続きます。hnyasoenno16.jpg

エリア的にこの辺から南(大通公園側)にかけてかなり厚みのある高層住宅街が形成されているのがわかります。
hnyasoenno17.jpg

hnyasoenno18.jpg

交差点から南側覗くと
hnyasoenno19.jpg
思ったとおりのいい感じ(お茶の水から湯島方向見ている雰囲気にちょっと似ているかも)

さらに西へ
hnyasoenno20.jpg
街の連続性切れていないですよね
(スタートからかれこれ30分ほど歩いているんですが、、40分だったかな)

逆に北側(JR駅側)振り返ると
あれれ
hnyasoenno21.jpg
ここから更に北は駅間で連続性が切れているのがわかります
(いかにも北海道郊外の絵ですね)

ところが、
1区画ほど進むと新しい街に繋がります
hnyasoenno22.jpg

交差点で南側覗くと円山公園方向に連なる街が形成されているのがわかりますね
hnyasoenno23.jpg
やはり手稲通りから大通側(南側)にかけて厚みをもったマンション街が道庁区画から途切れずに連続している事がわかります。

物件はここからさらに一区画進み
hnyasoenno24.jpg
そこから北側は、実はJRで(函館本線小樽側)札幌からもう隣駅越した位置でして
(※ちなみに物件資料の最寄り地下鉄駅西28丁目はここから更に西ちょっと先ですが、取材企画的にはまーよかろうということでパスし。)

喫茶で休憩です。

<後篇に続く>



posted by iwahara at 19:02 | Comment(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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