2018年06月06日

札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(2)

前回説明のとおりで
物件は「連続するマンション建築区画」からJR側(北側)にちょっと逸れたところに位置しますが、不動産評価としては「飽和状態にあるマンション区画から少し外れたこの位置に建築されている=再開発地域としていずれ南側エリアと連続する住宅街を形成するだろう事も予測される」となるので、
所謂不動産価値の将来展望が見越せる立地と判断しました。

さて、前回休憩の区画から北側(再開発区画と思しき)低層住宅街へ進みます
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(1部と2部の間で喫茶休憩が入っているためすっかり夜も更けてきております)

実はこの建物、現代の北海道には珍しい銭湯なんですね
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この周辺が古くは庶民の戸建て主力な低層住宅街である事がわかります

ほどなく物件に到着です
ちなみに周囲の環境も「なるほど再開発が進んでいるんだな」とわかる状況にあって
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近隣には小学校もあります(かなり大規模な方じゃないでしょうか)
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(JR最寄り駅から考えれば桑園駅がニュータウン的な大規模建築を抱える駅でもあるため、お子さん母数も多いエリアなのかも知れません。)

シンプルなシングル向け1Rな間取りがこちら
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19平米超える3点ユニット構成なので、居室は6帖を超えており、
クローゼットの収まり具合などにも設計上の余裕を感じます。
(仮に将来リノベを検討するとしても大きく構成を変更する余地ありませんので、そのまま設備造作一新で可能となるので、大規模改装のイメージでいけちゃう内容ですね。)

【物件概要】
札幌市営地下鉄東西線西28丁目7分、札幌市中央区北六条西25、築1990年、SRC造14階建ての13階、19.72u1R、
オートロック、TVモニター付きインターフォン、室内洗濯機置場、都市ガスFF暖房、
エレベーター有、事務所・ペット不可、管理形態(全部委託・日勤)
所有権、用途地域:近隣商業地域、
管理費5000円
修繕積立金2380円
定額水道代2468円
固定資産税・都市計画税(年)33,900円
(想定収益月額家賃3万8000円の場合、表面利回り11.6%実質7.7%、現況空室、)
価格:390万円

地方や郊外の不動産は(底地が安い分だけ不動産と言うより耐久消費財っぽい度合が強くなるため)購入する場合ある程度築浅である方が安心です。この点の心配も無く、
若干想定賃料が「実需と比較するとやや高いかな」と思いますが、
築浅オートロックでこの街並みに連続して、
この外観ですから
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成約に難航するタイプのマンションでは無いと思います。
(逆の言い方すると《室内の内容にもよりますが》「見たら決まるタイプ」)


購入価格的にもどうでしょう、
東京ひとり暮らしな中堅サラリーマンな方でも素で「アリ得る」と思います。
(立地的に間違ってもretour東京で仲介とかできませんが)
「千歳空港から直行で内見に向かって、即日決める」みたいな”賭け”も趣向の違った北海道旅行になると思いますよ(果たしてそれが楽しい旅行なのか保証の限りじゃありませんがww)。

先ほど紹介の、小学校まで北上しそこから(JR桑園駅方向)東にターンします。
黄色く塗られた消火栓がいい感じのアクセントになっていました
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前回レポートの絵と比較すると一目瞭然に思いますが、
若干offな位置にあることわかりますね。
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しかし低層住宅街は途切れる事無くJR桑園駅まで連続しており、
(どうでしょう物件から桑園駅は実徒歩15分ほどかな)
街角にはリサイクルコンビニコーナーなんてのもありました。
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間もなく、桑園駅周辺のベッドタウンが見えてきます
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(ちなみに線路の向こう側には競馬場や北大キャンパスがあります)

私の予測では、この桑園の巨大住宅街が再開発により手稲通りから円山方向のマンション街といつか繋がるのじゃないかしらねと、考えているのです。
 ↑
この辺の体感はぐるーっと周囲歩いてみないと分からない事なので、
通常地下鉄移動常識な延長でしたが、徒歩レポートでお伝えしたところです。

駅前商業区画へ到着
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ちょこっと曲がれば
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桑園駅です
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ここから北大側まで駅の商業区画をもう少し取材しようと思ったのですが、
体力の限界につき、取材レポートはここまでです。
(てかもう十分でしょうww)

いかがでしたでしょうか。
果たして今回のレポートが何かの参考になったのだろうか?私もよくわかりませんが、
取材繰り返してくるうちに面白くなってきたので(なんたって価格が安いですから)、
「札幌売買物件レポート」はシリーズ化して、機会があればその都度お伝えしようかなと思ってます。


posted by iwahara at 05:09 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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