2019年02月01日

『春は引越しすべきでは無い』

※この原稿は埋もれないようにサイドバーリンクに別途置いておこうと思います

ブログの特徴で、過去ログがアーカイブスに入ってしまうとよっぽど検索キーワードがヒットしないと埋もれたまんまになってしまいますし、同様の原稿はHPコンテンツにもありますが、今どきHPのコンテンツを読む人決して多くないでしょう。
心理学のブログで既に初めている方式なのですが、
retourでも保存ログを作成しようと思っています。
(住まいの心理学なら「冬の暖房」と「3点ユニットの使い方」みたいな毎年恒例になっている奴とか)

■さて『春は引越しすべきでは無い』=「春相場」の話です
昭和成長期と違い、主として平成以降「部屋探しは探して優位」な市場となりました。
恒常的に一定の空室率が存在する供給過剰な状態です。
一見すると、これは空室の流動性が高まる春の引越しシーズンに部屋を探す事が有利なように思えるのですが、消費者の動向により”真逆”の結果となっているのです。

仕組みは以下の事情によります
●「昨今の部屋探しは、現住居の解約届を出さずに始める(契約まで進める)」
このため、二重家賃の交渉が定番になっているぐらいです。
即入居のケースも減少しています。
(※本来一般的な「解約予告期間1ヶ月」=解約予告してから部屋が探せますねの意なんですが、、)
 ↓
結果、
引越し件数の多い期間において
「二重賃貸契約者が最多」となります。
わかりますよね?
(新卒や新入学のニュ―カマーを除く)
「引越し需要者×2の短期的買い占め(空買い)が起きるようなもの」なのです。

恒常的に存在する空室率は一気に下降し、見かけ上の空室が不足する事態になります。
これが「春相場」というものです。

■確かに、高い流動性の中でDATAベース上は空室は多くなりますが、
実際内見前に「成約終了しています」となる確率がトンデモなレベルにはね亜上がります。
夏前などの流動性低い時期なら「3件内見予約からそのまま3件内見となる」のが一般的ですが、
春の場合「月曜資料出しで木曜日に選定した3件の内見候補が金曜の内見アポイント時、1件前後は成約終了していても驚かない」といった具合です。
 ↑
それだけでは無く、
そもそもの月曜の資料出し段階で、管理会社への空室照会時、
「あーもう終わっていますね」の件数がうなぎのぼりになります。

極論、春の引っ越しシーズンは「部屋探しどころでは無い空室不足」となるのです。
ここには「新卒や新入学のニュ―カマー」の存在も関係しており、
東京賃貸ビギナーの方は、住宅に対する知識の偏りから「築浅志向やB・T別志向が高い」傾向にあります。
故に、新築系や築浅系のMSの賃料が得に高騰する傾向がある。
(つまりこのタイプを目論んで春に部屋を探してみようという発想は最も悪手だということです)


●加えて退去後のルーチンリフォーム及びグリーニング業者、引越し業者も繁忙となります
昨今ですと、春の引越し予約もままならないだとか、料金も高騰しますし、
なんとか3月退去の部屋があっても、リフォームやクリーニングの手配ができず、募集開始も後ろにずれ込む(4月の入居に間に合わなかったり)。

<<<結論>>>
既に東京賃貸住人の方で、引越しを検討されている方、
東京賃貸ビギナーの方のためにも「可能であれば春には引越ししないでください」
そして、ハイCPの部屋がズラーっと出そろうのは4月以降、万全にいくなら5月のGW以降です。
これを私は『夏相場』と呼んでます。

春に比べ「圧倒的に探しやすい」です。
(秋には10月の人事異動もあるのでプチシーズンとなる。)



<<<「2DK以上」の補足>>>
アベノミクス景気により、二人入居を検討するカップルが増えています。
(※故にこの件に関しては時限的な説明となりますが)
裏付ける実数は無いのですが、体感上間違いないです。
東京賃貸の場合、平成シングルの時代を受けて、古い2DKを次々と1Lやドーンと広いストゥディオなどにリフォームした関係もあって「手頃な2DKが不足する」事態となっています。
2DKを基本とする一般的なファミリータイプは「年中母数が不足している」状態にあり、
(またファミリータイプは必ずしも春のシーズンとガチ連結しているとも言えないため)
季節に関係無く動きが早い状態です。
夏の部屋探しだから特別有利って事もありませんんから、

ぶっちゃけ、一般的間取りのファミリータイプをお探しの方は「そう思った時が引越し時」であると同時に、現在東京は必ずしも安いとは言えない状況にもあるので、
イロイロ戦略的に考えないといけない部分出てきます、
●いきなり探す前に「相場調査からの相談」をお勧めします




posted by iwahara at 20:26 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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