2019年07月01日

売買から賃貸を考える参考取材(亀戸)

※ご案内のとおり(担当者別業務により)現在retourでは売買物件の取り扱いを停止しております。掲載期間中はサイドバーの売買資料公開からダウンロードできます(売買取扱い業者仲介可能な物件です)。

取材方面の関係で、せっかくだから的にあえて売買物件の取材にいってきました。
私は売買契約の担当ではありませんが、retourが売買取扱いしていた時には資料の調査から内見までの紹介行っていた関係で、まったく売買知らないワケではありません。

というか私の担当である賃貸の仲介業務を行う上で売買の知識も必要となってくるのです。
所謂相場感というか(実際売買購入から投資向け運用コストなど)、賃貸物件の条件を判断する上で賃貸調査時に売買価格の裏取りすることもあるんですね。
これ、勘というか、資料の見立て的に「売買も並行乃至オーナーチェンジしたのかな?」なんとなくわかる時がありまして、この時同物件の売買DATAを確認するなど無い話ではありません。
(売買価格を知る事で割安感を確認できる)

更に言うと、
募集上の戦闘力的にも「分譲賃貸」は強いですから(『分譲キラー』が目立つようになるまでは「分譲賃貸」が最高級でした)、賃貸の周辺相場にも一定の影響力があり、
結果として、売買価格相場と賃貸相場がリンクする要素となっています。

現在の東京都心部及び近郊の投資り利回りは「表面利回り7%でもかなり高い水準」にあり(低金利時代でもありますから)、実質利回りで5%前後が平均値かなと思います。
●重要なポイントなので補足しますが
売買価格と賃貸相場の関係性には「ヴィンテージマンションなど資産保全性の高い物件は(それだけ低リスクなので)低利回りで」「郊外寄りで資産保全性に安定性を欠く場合は(所有続ける事自体にリスクを伴うので)高利回り」となるのが一般的です。
(※故に、北海道など地方の不動産の場合「投資利回り10%」というケースも普通に存在しますが、だからといって《元本価値の安定性に欠けるのですから》一概に収益性が高いとは言えないのです。)

『(賃料×12)÷売買価格=表面投資利回り』
(管理費や修繕積立などを除く実質で計算するのが実質利回り)

オマケですが、時々賃貸物件の条件設定で「管理費」とありますが、
そのままの意味で管理費なのではありません(大家さんの口座に入る時には合計金額ですから)、
賃貸の管理費の設定は(勿論共有部分の管理を意図したものですが)、
主として「礼敷条件との兼ね合い」で便宜的に決めているもので、「分譲物件」の管理費がそのまま賃貸に出す時に、同額で管理費となるわけではありません。

<前説はこの辺にして>
■早速紹介です。今回の物件は江東区亀戸からとなります。
JR総武・中央線東側の主要駅で(総武・中央線の東側は一般向けには紹介難しい駅も無いワケではありませんが)亀戸は推薦駅の一つです。
街キャラは浅草方面や御徒町と通じる東京東側文化圏です。

亀戸駅
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駅前商店街もよく整備されており、紹介の物件もその「駅近商店街区画」となります。
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とっても開けて歩きやすい商店街で
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物件は徒歩4なので速攻到着してしまうので、
折角ですから蔵前橋通りまでいって(だいたい商店街はその交差点で一区切り)
折り返すことにします。
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街中にパチ屋なんかもあるなど中野っぽい部分もありますがww
所謂下町文化の街ですから、そこはむしろにぎやかでいいとこと評価できるでしょう。
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まもなく交差点です
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ちなみに商店街は交差点から延びるのでは無くて、
印象としてはむしろ「曲がって更に伸びている」
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曲がるとこういう感じ
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西側で言えば荻窪に準ずる雰囲気かもですね
基本、亀戸もファミリー系かな?と思いますし、

物件通り過ぎてきちゃってますので、(通り西側ルートで)折り返します。
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エントランスは一本裏なのでちょこっと住宅街に入り到着


フルリノベーションされたお部屋がこちら
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個人的には通路のドアを外して1Rストゥディオのように使いたいと思っちゃいますが、
(間取りの中に引き戸も含めるなど)効率重視で現代的に設計されていると思います。

【物件概要】
(今回仲介を前提としていない取材であるためプライバシー保護も含め自主規制入れてます)
JR中央線亀戸4分、江東区亀戸2、築S55年、SRC造10階建の低層階、44.35u1LDK、用途地域:商業、総戸数48、管理形態:全部委託、フラット35利用可能物件、
防犯カメラ、モニター付インターフォン、
【フルリノベーション】
管理費:12,000円、修繕積立金:9,710円
売買価格2,499万円

フルリノベーションの補足ですが、
昨今売買中古物件は予めリノベーションした状態じゃないと売り難いというのが正直なところです。そもそも一般購入者にリノベーション工事の業者選定や相場感わかりませんから、内装中古のまま(乃至スケルトンの)素材売り的な物件を探す方が難しいと言えますね。
●逆に言うと、現在分譲マンションなどを資産としてお持ちの方で、将来現金化を考えている場合「自分でリノベーションしてからじゃないと非常に売り難い」こと知っておくべきです。
(中古造作付の売却となれば、素材仕入れ用物件同様となりますので、かなり買い叩かれると想定するべきです。←冒頭説明のとおりで郊外や地方の売買物件はこの素材評価価格が凄く下がるんです。)

経験からの読みとしては、
仮に素材買いなら1,900万前後だと思います。リノベーションには700前後かかると思われ。
=リノベーション後の内容が趣味性として合致すれば「かなりのお買い得」と言っていいでしょう(少なくとも自分で素材買いしてからリノベやるより200万以上安い)。

物件としても有名シリーズのビンテージ系となりますので、
素材価値も十分評価できると思います。
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賃貸に出すなら(まずはザックリ2,500万だから12万5千円かなみたいなとこから)
どうでしょう、
12万+管理1万で→156万÷2500=6.24%
 ↑
この辺が軸になるかなと思います。

■このようにして考えていくと、
「賃貸って案外割安なんだ」って部分もわかっていただけるかと思いますよ。
(マンションよりアパートが安いのも、根本的に固定資産評価が安いからです。)
且つ審査がある程度厳しくなるのわかりますよね、
「2500万のポルシェを2年貸切強制更新権付で契約してください」とほとんど同じ話です。
(シングルワンルームならさしずめ「レクサス貸して下さい」みたいな)


折角なので、そのまま駅周辺まで一本裏の住宅街を歩いてみます
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歩きやすくて静かな住宅街です

なにせ徒歩4なので
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もう駅に到着と
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勤務先が秋葉原や有楽町新橋方面の方で、
中央線が好きなんだがって時に、
亀戸意外とアリだと思いますよ。
確かに各駅だと新宿まで27分前後ですが(休日に亀戸あたりからだと座れる場合もありますし)、
どうでしょう、西側で27分となると「武蔵小金井」と同じです。
うーんこの距離感の説明にどういう意味があるのは自分でもよくわかりませんがww
「東側っていうけど案外近いのね。」
そこをわかっていただきたい。

我ながらなかなか建設的な取材ではなかったかなと思う次第です。
<次回は通常業務の東京西側の中央線界隈に戻ります>



posted by iwahara at 16:27 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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