2020年04月10日

今回は業界・マスメディア批判です(もち「不動産」関連で)

昨今はすっかり民度の点からイメージ落ちた欧米を事例にあげるのはアレなんですが、
少なくとも非木造集合建築などの歴史は彼らのがベテランですから参考にする点あると思います。
●まず欧米系の主なポイントから、
・高層マンションが低所得者向だったり
・高級な部屋は1階だったり
・(建造物前面に芝がある作りや紫外線防止から)主寝室の方はが北向きだったり(厳密には北東ではないかなと思いますが)
・フローリングの部屋は無いから(ホテル参照)
・児童心理学的に小さなお子様いる世帯は4階以上を条例で禁止していたり(英国)

●翻って日本の住居におけるイロハは「主として戸建てを前提」としており
・メイン居室が南向きなのは庭に面しているから(日本は庭が玄関と反対側の裏手:庭が裏手なのは北海道を除く日本は、昔洗濯物が外干しが基本だからかもしれません←乾くからというよりプライバシー的に)
・南向き居室の条件は「雨戸を備えた縁側付きで直射日光をコントロール可であること」
・贅沢なのは平屋(この点は欧米の1階高級論と通じているのだろうか)

※欧米が何故にランドリールームかという補足
中世ペスト禍の経験から、日光程度の殺菌をまったく有効と考えていない。特に欧州などのドラム式洗濯機には”熱湯消毒モード”などがあり、乾燥機の使用も高熱による殺菌効果が日光などよりはるかに効果的だからではなかろうか。
(昨今コロナ感染によりNYなどではエコバックが不衛生であると禁止される店舗が報道されていますが、衛生局の解説に”毎日高温で洗濯すればよい”というコメントがありますが、これは欧州タイプの洗濯機における熱湯モードでの洗濯を指しているのだと思います。)
 ↑↓
日本の選択事情が感染症対策的に不十分みたいな意味では【ありません】よ、
そもそも中世ペストの時にも日本は大きな被害を出しておらず(挨拶の時距離を置くなど相当昔から感染症を意識した慣習ができていたのではないかの説があり)、日本における(北海道を除く)外干し文化も日本特有の清潔志向からくる(文化的入浴頻度に比例する)洗濯頻度の高さって事があるのかも知れません。この辺はどちらがどうという話では無いのですが、そんな日本の外干し文化は「木造建築を前提としている」とこがポイント。
【逆説的に言えば】日本にRC建築どうなの?聞かれれば、個人的意見ですが
「(日本には梅雨があるため)私は向いていないと思います」


●賃貸特有のポイント
・経験的に保守維持管理コストが合理的であるため「和室の方が高級仕様」と思われる
(和室はデザイン的にもリアルウッド高級家具などとも相性がいい)
(逆に言えば、フローリング洋間は資材的にチープなものが多い←破損しやすい部材なので《畳の表替えや、障子・ふすま紙の張替えみたいな離れ業ができない》賃貸では高級洋間造作を使用できない)
・管理人在中では無いオートロックは防犯設備では無く、プライバシー管理設備である
(低層で戸数の少ない建築の場合は管理人在中で無くても防犯機能あります。)
・オーナー的には本音「MSの場合ベランダでの物干しはやめて欲しいと思っている」
(防犯、サビ等の外壁の傷み、ベランダ部分のヒートシンク効果的温度変化も保全上好ましくない)
・何故か賃貸の場合、賃料設定(不動産利回り)の判断として(安い高いなど)、底地価格や建築費用(専用部分の資産評価)などが検討されない(プロ的にはここが一番謎だったりします)。


部屋探しは、この辺を総合的に考えてアレするものなのですが、、
マスメディアがね〜、、、
というか、これは同時に業界への批判です。
TV含めて、日本で最も広告費を使うのが『不動産業界』です。
(業態として半分広告代理店なのではないかと思うぐらい)
 ↑
この意味ですが、
●「みなさんが触れる情報のかなりの部分は”広告”」であり、素の情報では【ありません】

というか法的に無理です、
(不動産業法的にもプライバシーの管理として、本当にそこに引っ越す予定の無い顧客に詳細情報を開示してはいけない。←来店接客している店舗が顧客情報を記入してもらったりするのにも根拠があるワケで→内見に立ち会いが必要なのも同じ理由です。)
オーナーから一般広告に対して許可がある場合に限り詳細まで公開されますが、基本的には詳細情報は非公開となります。
(みなさんご存じのポータルサイト情報などで詳細地番が非表示なのはそれが理由です。※ポータルサイトの情報は”全て広告”と考えるのが正しい。)

そりゃ大手開発会社などは(特に分譲)
二束三文の土地をさも”いいとこ”として宣伝して見栄えだけは立派な(広告効果最優先)どうなんだろうってマンションを売り抜けたいですよね?→再開発可能な土地探し的にも”いいとこ”にドーンと空き地がある筈もありません。
(いろいろ考えたんですが、これが賃貸などの場合も「ほとんどの方が底地価格を判断基準に全く含めない」慣習に至った理由のひとつなのじゃないですかね。)
分譲購入の場合は、建築の高級感が重視されますが、(極端な事例なら実際ハガキ一枚分とかになることもある)底地価格はさほど重視されないですよね。
ええ、確かに近隣の中古マンション価格はお調べになっているとは思うんですが、
そこは本質では無いような、、、


このブログでは、常にプロ目線で(不動産の背景にも)留意して書いているつもりです。
(時々分譲賃貸の賃料設定評価判断で「購入価格幾らぐらいかな」とか説明することありますが、そこが狙いです。一概に駅近=好条件と考えていない《商工用途が多い》とか、《箱より》街選び重視なのも同じくです、)



posted by iwahara at 13:50 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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