2020年10月13日

行ってみたら取材二回目でした「阿佐ヶ谷1R」

「これいいじゃないか」と思えば重なることありますわね、
地図ソフトの履歴残っている時代のものだと事前にわかるのですが(当時は阿佐ヶ谷に個人事務所もあった時代なので地図登録しなかったのかもしれません)、現地行ってみて
「あっ2回目だ」と判明(笑

まあ当時のレポートは記憶の彼方なぐらいの話ですから、問題無いでしょう、
ままよと、阿佐ヶ谷駅からスタートですっ
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いつものように「買い物は駅前西友で」(地下にはヨーカドーもあり利便性問題無し)

なにげにこちらから旧中杉商店街が近道に思えるのですが
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今回は物件位置の関係もあり新中杉へ
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(この辺、微妙に位置関係に左右されますが、長年の経験から新中杉のが歩きやすく到着は早いと、あくまで個人的意見ですが、そう思ってます)

阿佐ヶ谷駅北側の取材はひさしぶりでもあったのですが、
商店街の趣の変化に驚きました、
(コロナの影響あったのかもしれませんが)
お店が変わってる、変わってる、
過去知っていたお店10店舗近くでしょうか、、、入れ替わっていたんです。

地元民なら誰でも知っている、阿佐ヶ谷駅北側の商工会は(これ悪い意味では無いですからね)「商店街なのにお店経営するには地獄のデスロードな部分がありまして」、
商圏もしっかりあり、人通りも多いのに「商店街店舗の利用率が凄くシビア」なんです。
ズバリそのもの言えば「収益をあげるのが難しい」、
その根本的理由は「全く不明」で、、何が客足を帰路に急がせるのか、、(目印となるような基幹店舗が存在していないからなのかもしれません)

えーそんな驚きを各所で感じつつレポート戻りまましょう


新中杉でここまできたら
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目印のドラッグストアがあるので(ここはカップラーメンなんかも置いているお店です)
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僅かではありますが、近道に入ります
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ごにょごにょっと住宅街に入れば到着
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 ↑
後段説明に上記画像の道幅が微妙に意味を持ってますので抑えといてください


■一見1K?な1R間取りがこちら

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サイズ感としては1Kですが「1R+玄関ホール式」が正確なところでしょう、
プライバシー度高く、3点ユニットで効率的(17uでも居室6帖取れる)、
間取りはストゥディオ1Rですから生活利便性も高いと、
実にプロ好みの親切設計です、

コンロは電気で1口ですが全く問題無いでしょう、
ミニマルではありませんが、このタイプのシングル需要な方は「電子レンジ利用率」も高いでしょうし、キッチンワゴンなどでIHを持ち込み増設するのも簡単と言えば簡単です。


【物件概要】
JR中央線阿佐ヶ谷7分、杉並区阿佐谷北4、築1995年、RC造4階建ての4階、18.55u1R、
オートロック、エアコン、床カーペット、1口電気コンロ、室内洗濯機置場、自転車置場、バイク置場(要確認)
鍵交換代:20,000円(税抜)
保証会社契約要(賃料総額50%、月額1%タイプ)
賃料6万1千円(管理6000)、礼敷1/1

(エレベーターの無いタイプかなと思います)
管理会社さんは定期的に登場している、中央線では知られた中堅サブリース系で信頼あるとこです。
実に合理的に考えられた条件設定となっているのが特徴。
資料で確認はできませんでしたが、現地の様子などからエレベーター無しなので上層階でもハイCPなのかなとも思います。
にしてもRCで18u超えてオートロックでこの賃料は抜きん出てますね。
ユニバーサルタイプなので入居者を選ばないお部屋となっております。

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お隣は、昔旅館だったか南欧建築風ホテルだったか福利厚生施設だったか記憶は定かでは無いのですが(確かホテルだったように思います)、今は某超高級シリーズ分譲マンションとなっています。
さて、ここで物件到着直前の画像を思い出してください。
接道状況がギリギリ認定道みたいな絵でしたよね、
思うに、この条件ですと低層指定になるんだと思います。
故に、住宅街中低層RC造という超高級建築が登場する(勿論そこは開発制限から底地価格もそれなりでしょうから)、こういう物件をゲットできた人は「色んな意味で目利き」なんだろうと思いますね。

今回取材物件が階段かな?な部分も低層建築の為せる技でしょう。

近隣には(獣医さんの前)昔見た事も無い高級建築もあり、
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少しづつですが再開発も進んでいるんですね

で、コンビニんところで曲がって旧新中杉へ
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お店開業が難しい土地柄と冒頭説明しておりますが、
こちらのお肉屋さんはかれここれ数十年の老舗で、「どこがどう違うのか」大変説明難しいのですが、イメージするより意識高い系需要は”それほどでは無い”って部分がポイントなのかな、、、
(よそから阿佐ヶ谷進出する時に、杉並区のイメージを取り違えているとこがあるのかも?)


●そこでふと思い出しました、
区の肝いりJR共同開発ではなかろうかと思った「ガード下のアニメストリート」
(開業当初から絶対ダメだろと思ってはいたんですが、、杉並にスタジオとかがあるのは事実ですが、この辺のサブカルは”中野ブランド”であって、阿佐ヶ谷では無いでしょう、、、)

案の定、別名の商店街テナントに変わっていました

駅ビル旧ダイヤ街再開発とイメージをそろえたんだと思いますが
「本来阿佐ヶ谷はこういうイメージでは無いでしょ、、、」
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テナントのみなさん踏ん張りどころですよ、


アニメストリートが失敗したのなら失敗で、もう少しじっくり腰を据えて「何が間違えだったのか」考えるべきだったのではないかと思っちゃいます。
事実、この看板も
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「カラーボックスじゃないんだから、、雨がふるのはわかりますが、塩ビ化粧板は無いでしょう、、、(無垢でとは言いませんが、せめで突板になりませんか、、)」←個人商店の看板だったら速攻NG出そうなチープ感で、、


●えーそんな、まだまだ再開発に試行錯誤中の阿佐ヶ谷から
「3点ユニットだから合理的」というマンションの紹介で’した
駅徒歩距離感も手ごろで「ミニマル志向な方が広々と」タイプのお部屋かもです



posted by iwahara at 13:31 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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