2007年09月08日

投資向け不動産売買のwebページに違った意味で”意味”があります。

そもそもの始まりは、いつやらのコメント欄にブログを利用した広告仲介をしている会社から記事の執筆依頼があった事に始まるんですが、
実際話の詳細を担当者から聞いてみると、これがなかなかタイムリーな話だったので、そのwebページの評論を兼ねてこれまた分譲を巡る昨今の情勢なんてものをレポートしてみようって話です。
そんなサイトはこちら↓
http://toushi.homes.co.jp/
ページ自体の主眼がDATAベースの公開(と、業者に対する広告媒体としての営業)にあるのは主体がHOME'Sなのでそこはベタとして(HOME'Sはなかなか変わったところで物件登録のシステムをそのまま自社HPのDATAベースとして貼り付けできるなどなかなかサービス精神も旺盛、ただその一部の業者への利便性が物件検索DATAベースそのものとして「ちょっちどうかな〜」な内容:ここはインターネットポータルの宿命だけれど、がある所謂ポータルに違いは無い)、このサイトの存在意義を角度を変えて見てみると、これが又大変有益なところがある。
■『ここが投資向け売買サイトである事』、
尚且つ、ちょっとサイトを見てもらえばわかると思うんですが、キャラクターがベテラン投資家のみなさん向けのプロサイトじゃなくて、一般投資家のみなさん(ってかサラリーマンの方向けか?)「不動産投資はどうですか」なサイト構成である事に大いに意味があります。

それがどうしたと言われそうですが(笑
「住宅用分譲マンションを購入検討してるみなさんが”分譲リスク”というのを学ぶのにぴったり」であるところです。
実際投資を学ぼう的な話だと、ここの成功体験談なるここなんかは、成功どころか(その可否がわかるのは投資ローンを完済した時なので)「おっかね〜・・・莫大な借金じゃん」とちょっと引きましたが、、
いえいえ、注目はそのコーナーじゃなくて、ここの不動産コラムが出色なんです。
そのコラムっていうのがこちら
『伊藤英昭氏の連載コラム』
ズバリ「いかに投資リスクを年頭に、不動産に投資するべきか」が、あれこれ書かれていて、同時に取得した不動産を大家さんとして管理運営する場合の難しさやそのリスク、分譲をめぐる市場の不透明さ(ここはretourの記事でも前に連載したまんまです)、分譲マンション購入ってどういう意味か、そもそも信頼される客じゃなくちゃいけない等、事テーマが投資なので分譲マンションの営業マンが決して言わないような話が気持ちいいぐらい歯切れよくズバズバ書かれています。
分譲マンションを住居向けとして購入検討しているみなさんは、このコラム是非読んでみてください。勉強になるし昨今の住宅市場の需要と供給の状況等も含めて、とてもよくわかりやすくまとめられています。
全体通して語られているのは「確かに利益を上げる運用も可能だが、不動産投資も債券市場への投資と全く変わらず、そこにはリスクがある。債券市場への投資との違いはその構造や特徴になるのであって・・・」な感じで、明快に”不動産投資のリスク”が語られているとこです。その投資リスクを回避するために「いつどのようなプランで売り抜けするべきか?」にまで話が及んでいて、
そのコラムを書いているのが、不動産投資のプロであるところが又ポイントですね。当然な話ですが分譲住宅の販売委託をされている業者の営業は考えもしない分野の話(それが又問題なんだけれども、そもそも「新築分譲」って構造に”日常性が無い”のも事実ですから)。

売買の世界の恐ろしさってものが、これほどわかりやすくまとめられているコラムも少ないので「分譲住宅購入を考えているみなさん」是非一読お勧めします。

さて、話を実際の投資サイトとして見るなら不動産投資って地方の都市とかで購入するのはその筋の人たちの間では「ごくあたりまえ」、初台なんかで有名な投資家系不動産業者の社長さんの話なんかだと「あれよ、近所の資産家のみなさんつれて広島でも四国でも行くのね。地方の賃貸って利回りいいから。当然リスクがあるから”10年で元を取ったら売り抜けましょうね”って俺言っている、その時の売買価格はボーナスみたいなもので欲かいちゃいけませんよって。」な世界なのです。
そんな意味では、本気で投資考えているみなさんは都市部じゃなくて、地方の主要都市のド・都心部なんかの無難に利回りがある物件を15年ぐらいの短期運用で収益計算可能かなんて尺度のシュミレーションするのに、なかなか使えるサイト構成だと思いますよ(お勧めとかが何が何なのはみなさんと同意見です)。
つまり、誰でも手を出す世界じゃないと。
だって「どうですか?お客さんならほとんど自己資金無しで」って営業トークがあり得るなら、
「薦める前にお前が買え」と(笑
実際大手管理会社の場合なら、当然自社の投資として1棟購入して賃貸で運用したり、利回り保証する形で管理委託する事もあります。その場合リーシングチームには強烈なプレッシャーがかるぐらい「本来プロがやっても難しいもの」<ビジネスセンスによってその利益が増大するので不動産投資は不労所得どころか、戦略や戦術って企業家精神があるからこそその能力に応じて収益があがる”起業”だというのが真実。

それこそ「お金がなければやれない」のじゃないんです、もしもの時のリスクを被る余力が無いと怖くてそう簡単に手を出せない(株式投資みたいに値下がり局面で買い増ししたり、早期に損きりで即日売り抜けとかの機動力が元々無い)ところも”不動産ならでは(流通速度を予定できない)”と言えるんです。そんな意味では「お金持ちがよりお金持ちになる」って短絡的なものじゃありません、この業界の印象としては「本気でお金もちの人は3千万ぐらい損してもケロっとしていいて怒りもしない」とか語られる世界で。
だからこそ、自己資金も僅かなマイホームって選択を安易に決める事無く、冷静に買うべきで「不動産だから資産の保全にもなる」という考えは現在の市場環境から考えれば無理があります。

例の不動産コラムから引用するなら
http://www.toushi-homes.jp/contents/column/p-13/
住宅価格が今後どうなるか、また借りるより買ったほうが得か、などいろんな要素があるにせよ、金利が高かろうと低かろうと、みんな実は買いたいときに買っているのだ。車を買うときと同じ。買いたいときに買いたい車を買う。そこには今後の自動車マーケットも自動車価格も関係ない。損か得かを考えれば車なんて買えない、経済合理性だけを考えれば特に都心部であればあるほど車をもって得することはない。車と住宅、特にマンションは性格が似ている。
その2つの違いは、動くか、動かないかだと思う。マンションは動かない高級車である。
上記は今回のレポートでも触れている「新築分譲」の世界だと思うけれど、
不動産というよりそのキャラクターは耐久消費財でありそれは高級車という”贅沢品と同格の感覚”が合理的である時に”買うもの”。
ここの判断、私も全く同意です。
本来、マンションの売買って中古が主流になってこそ本来の形(耐用年数が実質60年なのだから)で、その背景には需給バランスの均衡やリノベーションの進行、高齢化対策としての都市計画等まだまだ未確定要素が多すぎる(事もあって現在中古市場はむしろ停滞している)、と考えられるのです。

そんな世界から「賃貸というのは”資産リスクを回避するコストが賃料になっている”」と考える事もできるのであって、ここのコラムを読むと「やっぱり賃貸は自由だねぇ」と思ってしまうのは私だけでしょうか(笑

次回は又もや強烈な賃貸物件を麻布十番からお伝えします。
「国会議員の皆さんはどんな暮らし?」お楽しみに!
posted by iwahara at 18:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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