2019年01月02日

告知的には重複となりますが1月の業界事情

12月の記事でも説明しておりますが、
念のため1月の業界事情や動向の告知です

GWやお盆の夏季や年度末からお正月の冬季、所謂帰省や行楽の多い期間は不動産業界も休業です。
(そのまんまですが、来店客がいないからと大家さんも不在であるため。)
且つ、各業者微妙に公休曜日違いますから、各社出そろうのはその後となります。

特に1月の場合は成人式の休日などもあるため、
新規登録や管理会社への空室照会など条件が整うのは「成人式のある週の週末から」となるため、
資料出しも「成人式明け翌週の頭から」ぐらいの感覚になります。
逆算すると最短スケジュールの内見開始日程は「成人式翌週の週末前後」
●今年の場合だと「26日土曜から」みたいな感じになります


もうちょっと細かく段階を先読みしてみると、
(昨今の管理会社さんの公休は、水曜・日祝に集中しているので)
10日から(12月中旬以降の空室も含む)新規空室の登録開始、
しかし13日14と連休なのでそのまま16日水曜公休まで実質連休みたいな状態も予測されるので、
10日からのDATAに対し管理会社に直接空室照会可能となるのは17日以降、
スケジュール的には、その17日以降DATA抽出本調査が可能となり、
(週末の内見を前提に)資料出しするなら21日か22日となるワケです。

■つまり6日〜の週で空室調査の依頼
相場調査などは可能なので、13日〜の週にかけて希望条件や調査地域などを詰めて、
18日から本調査って流れが最短かなと思います。

実際にretourのweb部は(メールなどの相談は随時可能ですが)、
ほぼほぼ上記日程を前提に「内見等は冬期休暇で対応不可」としています。


街の不動産屋さんも仲介調査での対応は条件同じです。
(仮に年中無休の営業店があったにしても紹介可能なのは自社管理物だけって事ですし)
成人式連休までの間は「部屋探しの相談期間」ぐらいの認識で動き出す事をお勧めします。



●どうしても『春のシーズンを避けよう』という考えがある場合には
入学や新卒入社4月をマンスリーマンションなどでしのぎ、
本当の引越しを5月からとするって方法も無いじゃありませんが…、
どうでしょう、、、(マンスリーとか結構料金高いです)
トータルでは割にあわないのじゃなかろうかと思います。
(学生さんの場合は仕送り期間も関係するため、もうちょっと計算複雑になるかもですけれど、)

だったら「2月中に契約」のが無難ではないかと、
特に学生さんなんかの場合だと、一ヵ月早目に上京することでバイト探しなんかにも余裕できますし、
必ずしも無駄に早すぎるって事にはならないと思うですけどね。



■しつこくここだけ繰り替えしお伝えしますが

3月の部屋探しは避けるべき』です

昨今引越し会社も予約できないであるとか引越し料金の高騰もあります
賃料も上昇しますし、空室数も不足します(春退去した部屋の募集開始は4月・5月以降)、
3月の部屋探しは「選ぶどころかここだけです」みたいな状況が本当に発生します。
春は部屋探しに適さない時期です。
現代東京の部屋探しは”十分にここ踏まえて”作戦練ってください。




posted by iwahara at 18:02 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月12日

12月の不動産業界動向について(部屋探しはもう越年です)

「実際のところは12月中旬から1月の成人式の後まで」
ほぼ、上記期間は部屋探しには得策ではありません。

■不動産会社はGWやお盆・年末年始などの行楽シーズンや帰省期間はほぼ時期を合わせて休業になります(ここ付け加えると大家さんも不在がちであるというのもその理由)。

それとは別に12月に関しては、
古い慣習ですが『夜逃げ顧客の忌避』というのもあります。
「こんな年度末に引っ越すとか何かあったのでは」
ある意味大家さんの審査というのは、一般的な入居者を期待するもので(休暇期間や生活時間などに関しても一般的である方が何かと無難だからです:審査時公務員最強の理由)、12月終わりも近いというのに慌てて部屋探しをしなくてはいけない事情でもあるのではないか?と心配されるケースも多く、

●賃貸契約において重視すべき点として
(賃貸契約において契約者は”お客さん”では”無く”民法上商取引同様の当事者ですから、法人代表者が銀行と取引しているのと外形上同じ)
【信用上位の関係構築】は契約者にとって最も有意な利得となります。自ら信用上の不安や疑問を想起させる振る舞いは得にならないのです。
(※この点は、申込み時に必要書類を事前に全て揃えて一発で送信することが重要視される理由でもあります。←「審査落ち」事例の中でも申込書類がなかなか揃わずに大家さんからキャンセルというのは少なく無いケースです。)

仮に自分が独立事業主代表者で、銀行担当者に融資の相談に行っているのだとしましょう。
その時に、必要書類がなかなかそろわないであるとか、時期的にこの時に融資の案件?(資金繰りに苦心惨憺している経営難アリの法人ではないか?)のような流れになる事で得することがあるとは思えませんよね。
実際不動産賃貸契約は、7万前後の部屋でも借りる資産は(仮に区分所有部分として売却すれば)おおよそですが900万前後のの取引です(中古の高級車を2年間占有で借用するのと同じ規模)。
ファミリータイプともなれば部屋の資産評価2千万を超えるケースも珍しくありません。

●不動産賃貸契約とは想像するより大きな金額の資産借用契約です、
旅館やホテル宿泊の延長で認識されちゃうと全く違う訳で、全然別物です。

なので、信用上位であることは(様々な賃貸契約上のリスクが大家さん側から低い安定入居者と理解されることを意味しますから)「契約時のみならず、何かあった時の交渉や相談などあらゆる状況で契約者にとって有利です」。
※申込・入居審査時の必要書類に「所得証明」が無くても、(そもそも年収と勤務先は申込書に記載しているので申込時公開情報ですから)率先して書類出しちゃう方が何かと得策なのです。


そんなこんなで
確かに、年中無休営業店も存在します。
12月末ギリギリまで募集求める大家さんも存在します。
ですから、12月の仕事納めに契約が間に合うのであれば部屋探しは可能ですが、
この状況そのものが借りる側にとってケツカッチンな事になってますので、
可能であれば避けたいと。
(全空室での調査を原則としているretourの場合は、お引き受けできない状況にもなるのです。←既に新規空室の登録募集を越年判断している管理会社も出てきますから万全な調査ができない。)

●ある意味”デキる大家さん”は
12月に空室が出ても年度末に募集かけません。
空室期間は残念ですが、新規募集は1月にしようと判断します。
(※同時に確実にいくなら各社休暇期間も確実に終了する成人式明けからがベター)
契約の相手が”デキる大家さん”であることは、
契約当事者である借主にとっても有意なポイントです(合理的話が可能という意味ですから)。

などなどにより、
12月中旬〜1月成人式連休明けぐらいまでは部屋探しには得策では無い期間となります。
 ↑
勿論、相場調査やエリア別の空室分布など事前の相談はフル稼働できますので(国交省DATAベースメンテナンス期間を除く)、
retour的には同期間を”事前相談”に重点置いてます。



次回は年明けからの「東京賃貸ビギナー向け」的な意味も込めて、
街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味」みたいなレポートにしようかなと思ってます。




posted by iwahara at 14:04 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月08日

毎年恒例の告知事項ですが「業界のお盆休み」

retour東京も本社機能は8/11〜17前後夏季休暇となります。
(web部は夏季休暇を9月後半の連休にと考えております。)
何の話かと言えば、
毎年恒例の「業界のお盆休み」についてです。

勿論年中無休の管理会社さんも少なからず存在しますが、
retour東京のように、空室全室を調査するような仲介会社の場合、営業日的にも各社出そろわない限り所定の資料出しができなくなってしまうため、この期間は避けるべき的案内をしていると、このような趣旨です。
retourほどでは無くても、不動産会社各社における仲介による物件紹介も同じ状況となりますので、部屋探し的におさえておくべき期間です。

(無理にその期間に部屋探しをしても得する事ありませんから。)

今年の状況を読みますと、
11日が赤日、所謂お盆が8月13日〜16日、
業界の公休日は水曜、
最近多い都心部管理会社の定休は日祝、
この辺を組み合わせて考えると、
■「8月11日〜19日は休みと思った方がベター」となりますね。

(付け加えて補足すると業界的にこのような休暇は売買系の方が長い傾向あります)


念のため背景事情もおりこんで考えると
休み明け早々に一気に新規空室の登録が完了するとも思えないので(リフォーム業者さんもお盆休みですから)更に1週先、
本格調査が万全にできるのは
「24、25日の週末から本調査→開けて資料出し27日→内見想定9月1日」
こんな感じになります。

※逆に言えば秋に向けての新規登録(標準賃料での募集)では”無く”
夏相場最後の在庫を狙うハイCP作戦であれば
「18、19日の週末から本調査→開けて資料出し20日→内見想定25日」
こんな感じになりますね。
 ↓
●但し昨今の不動産環境から相場を読んでいくと、
昔ほど「春相場・夏相場」の差異は”大きく無い”ですし、
(むしろ木造APはお得などの構造差相場の方が比重大きいような)
9月も思い切り暑いですからww
母数が出そろう前者の「24、25日の週末から本調査→開けて、、、」←こちらの日程のがベターだと思います。

事実上この記事アップから8月下旬までは不動産活動小休止になるということです。
(夏に部屋探しを考えているご友人の方へも教えていただければと思います。)



posted by iwahara at 19:39 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月08日

夏の業界動向情報の告知です

夏相場として賃貸条件優位な季節でありますが、
■お盆期間は(帰省シーズンなので店舗営業店の来客数が激減するため)管理会社各社休業になります。大手管理会社の場合も(こちらは元から土日休みなど通常営業系なので)所謂一般の会社同様に夏季休暇に入ります。
加えて業界は水曜公休系ですので、お盆休みのコア期間を推定すると、
『8月12日〜19日』が想定されます。

●仲介調査専業のretourの場合、内見候補が通常複数管理会社となりますので「管理会社各社の休業期間が前倒しから後ろに伸ばすパターンなど各社の状況に対応しつつ」みたいになりますから、
仮に20日から一部管理会社が営業開始しても「事前の資料送付と内見アポイントまでの段取り期間が当該週末までに間に合わない」となりますから、
今年の状況としては、
8月8日週末(予備9日)が「お盆前の最終内見(及び契約)予約可能週末」
8月29日週末(予備30日)が「お盆空け最初の内見(及び契約)予約可能週末」
ざっとこんな感じになります。

(retour本店の公休は水曜・夏季休暇は17〜21日となっています。)
retour-web部はメール受けつけのみ無休の運営ですが、上記想定日程に合わせて実質夏季休暇状態となる予定です。
●業界お盆休み期間は「依頼受付と空室DATA調査まで可能(資料送付開始は24日〜)」
勿論、調査地域の相談や物件内容のコンサルなどは無休で行っておりますので、空室調査の依頼は夏季休暇と関係無く送付いただいて問題ありません。
http://www.retour-tokyo.com/txt04.htm


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■「お正月やGW同様に、お盆休みを利用して部屋探しを」と考える方いらっしゃるかもですが、同期間は行楽・帰省シーズンでもあるため業界もお休みになりますのでご注意くださいという告知でした。

不動産業は「休みの日こそ営業すべきでは?」と疑問に思われる方も少なく無いでしょう。
しかし、大家さんからして行楽・帰省シーズンには「行楽・帰省へ」なのですから、管理会社的にも「実質審査契約業務等は連休空け待ち」となります。
なにやかにやと「連休を利用した部屋探し」というのは得策では無いのです。
(中堅大手管理会社さんに至っては申込FAXは休日でも着信できますから、通常の営業日的にも「水曜公休より日祝公休のが多いかもしれない」状況にあるんです。)

更に業界話としては、retourみたいな調査専業系ですと何月にピークとか無いんですが、
「所謂街の不動産屋さん営業店舗の場合」春のシーズン2ヶ月の売り上げが年間売り上げの3分の1を超えるって場合も少なくないのです。都合春のシーズンは休日返上となり、「その代休」が夏季休暇や年末年始に結合して長期間の連休になるケースもありますね。


posted by iwahara at 01:56 | Comment(0) | TrackBack(0) | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月14日

retour東京が引越しです

■追記編集10/6現在 富士見台本店での接客相談などの対応は行っておりません。
事務所機能再編に伴い、暫定的に接客対応は「西永福のヘアーサロンRetour乃至、最寄の銀座ルノアール予約制」となっております。

本来がretour&Retourの趣旨からして引越し現地レポートしないといかんところなんですが(笑
私もまだ一度も行ってないのですよ(web部は店頭業務を行っていないので)。
後日本店ブログの『不動産売買の在り方(retour&NAGAO)』の方でレポートあるかもな話も聞いているので、retour&Retour的には折を見てと機会があればと思っております。
(引越し告知はブログ『住まいの心理学』にも同時に行っております。)

代々木→西武池袋線富士見台徒歩3分(中野区上鷺宮)へ引越しです。

既にご存知の方いるかもですが、つきましては電話番号なども変わっておりましてブログサイドバーのバナーですとかHPの記載と地図ページも差し替え完了しております。
〒165-0031 東京都中野区上鷺宮3丁目17番8号 共栄ビル2A号室
TEL:03-5848-8022 FAX:03-6368-6531

地図ページにも記載しているのですが「管理会社から契約の委託」を当社に要請される場合がありますので、その時には代々木時代と利便性変わりが無いように「希望があればweb_retour御用達の『喫茶銀座ルノアール』でも契約可能」とする方向です。
(※ルノアールで契約の場合は段取りなども専用の方式検討してます。)
現在予定している可能店は「高田馬場・代々木・四谷・中野」となります。

それから売買や不動産投資のコンサルは富士見台(上鷺宮)本店のが個人相談などやりやすい環境になりますから「老後は大家さん業も考えている」などの場合にはプライバシー保護含めて事務所機能向上すると思います(代々木は個人事務所スペースでしたが富士見台はかなり広くなります)。
IT系の進歩で昨今は必ずしも実店舗が都心寄りである必要の無い時代になってきましたから(業界事情で住所も大事なフリーランスの方は大変だと思いますが)、郊外への移転は案外アリな時代になってきたようにも思います。
大手さんも分室を郊外にとか増えてくるかもしれませんね。
(自宅SOHOも進んでますし)
いずれにしてもweb_retour業務には変化ありませんので宜しくどうぞです。


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posted by iwahara at 02:12 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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