2020年07月20日

【参考】ちょっと郊外でハイレベル1K(武蔵境)

タイトル的には【参考】としていますが、ほぼ相場動向も堅い地域だと思います。
武蔵境は再開発でかなり分譲MS増えている感ありますから、
(不動産価格と賃料相場は相関関係にありますので)
そんな武蔵境ですが、
レポート的には若干の自主規制としました。
(※今回感染症に関しては『住まいの心理学』ブログ記事にあるように個別見解もあるのですが、業務としては監督官庁の都の動きを忖度すべきという考えです。)

不要不急の接触を避けるというか、ほぼ駅回りのみの取材です
駅近で徒歩5(実徒歩は10近い)って部分もありますけどね、

■そんなこたぁともかく武蔵境です
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ね、いきなり分譲販売の広告が目に入ります

ちなみに武蔵境駅も高架工事に関わる再開発でえらい綺麗になりまして
駅ビルには成城石井さんも入り、駅ビルで買い物完結するぐらいになってます
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過去にも紹介しておりますが駅南側ほぼロータリー前に(物件は北側)
お洒落な図書館があり、かなり評判いいようです
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そして説明するまでもなく駅前ロータリーを囲むかたちで二棟のヨーカドー
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※ヨーカドー確かに近いですが、デカいので仕事帰りに寄ると考えると少しめんどくさいかも
そんな時には、駅ビル活用ですとか北側にある業務スーパーが利用できます

物件は北側商店街先となりますので反転します
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駅前はそれなりに賑わっておりまして
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取材は夜前ぐらいになっておりますが、画像以上に現地は明るく、
そこは武蔵境ですから治安を心配するような要素はほぼ皆無です

物件は商店街から”ひと区画”先になります(都市計画でここだけいいとこ化している)
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posted by iwahara at 17:06 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月13日

【参考】三鷹でリーズナブルなRCMS1K(資料では1Rですが)

などなど、まだ都心相場の動向はなんともななか、
RC造MSの場合は管理上の限界値などもありますので、リーズナブルなタイプから探せほぼ相場的にもある程度の目安にもなります。
「都心近郊・郊外」どちらとも取れる中間地点の三鷹から1Kの紹介です
※東京においては不要不急で注意みたいなのも出ているので取材もショートショートです

三鷹という選択にはここ数年続いている中央線沿線再開発(三鷹〜の高架工事含む武蔵小金井まで的な)の関係で駅近マンション開発の情報が地元大家さんの耳にも入っているだろうという相場リアルタイム変動の期待もあってのことです。
繰り返し説明になりますが、賃料相場は売買価格の利回りとして計算されますから、資産価格に連動して変化します(ド・都心の賃貸物件の相場連動性の高さ・早さは投資向け中古MS流通量が多いためで→わかりやすいし計算もしやすいからです)。

いつもの絵ですが三鷹駅
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駅周辺の再開発エリアを抜け
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(再開発波及効果的にはまだまだ先まで続いていますが)
このルートで買い物するなら三平ストア、2Fは100円ショップです
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天気見ながらの取材のため、珍しく朝の通期時間帯とかなっておりまして、
お店はまだ営業時間前ですね

三鷹通りに出て
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某交差点から一本裏を進めば到着です
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(ちなみに駅前商店街区画からは少し離れるルートになります)
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posted by iwahara at 14:58 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月24日

参考レポート 東高円寺の1KRC造マンション

ようやく大幅な自粛解除で近隣現地取材行いました
(次回もせいぜい中野から武蔵境界隈でしょうか)
都度ご案内のとおり、
各社動向も定まっておらず「参考レポート」としてお伝えします

■実質高円寺レポートです、
可能であれば新高円寺から候補が出せればよかったのですが、今回は東高円寺となります。
高円寺も吉祥寺同様に駅周辺は商工地域のため、住居向け建築物そのものが少なく、リーズナブルに探すな。丸の内線紹介両駅を候補に入れるのが吉、
魔所によっては高円寺も徒歩10分前後である場合も少なく無いです。
(結果として過去「新高円寺・東高円寺記事」多くなっている筈です)

高円寺の街柄は中野系ですから「高円寺・中野文明」んどと呼んだりします。
ライブハウスなどの存在もあって、昔高円寺はパンクの街とも知られていましたが、
今も変わらずです(笑
筋少のオーケンが高円寺にいた云々の話を耳にしますが、
先日彼のyoutube「ミュージシャン仲間、自粛期間の今どうしてる」番組に登場した人間椅子ドラムのノブさんが「叩いてないと体力落ちちゃうかもってジョギング始めた、中野サンモールのユニクロでさぁ、、」
オーケンが「そのころ僕も携帯買い替えにその辺行ってたのですれ違っていたかもですね」なんて話してしましたから。

※ちなみに昭和であれば阿佐ヶ谷には文豪が集う喫茶があったり、確か西荻には松本清張住んでたとか(勿論三鷹は太宰)、中央線が文系の街と呼ばれる所以です。
(この杉並から武蔵野・三鷹にはアニメスタジオも多い)

そんな(最近はそう呼ばれること少なくなった)パンクの街高円寺へ、
東高円寺から向かうルートとなります

早速東高円寺からスタート
駅周囲にはマイバスケットありますので、買物に不自由することはありません。
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駅前公園ですが、北側に暮らす人は何気に利用頻度も少なかろうとそのまま西へ
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ドラッグストアがありーの、その先はディスカウント系の小規模スーパー
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新高円寺にも言えることですが、環境的には高円寺駅近より便利でしょう

適当なところでごにょごにょと北側の住宅街へ
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某小学校のチョイ先が物件です
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どうやらこの辺は古くからの区画のようで(区画整理が進まず坂道も残っていたり)、
学校周辺も「引越し車両がここに入れるのだろうか」ですとか、
物件の公道接道状況はどういう位置づけなのかな?などなど、通り抜けバイパス向きではない住宅区画であるため、車の交通もほとんどなく(南は青梅・西は環七ですが)閑静な住宅街です。
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posted by iwahara at 23:04 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月11日

西荻駅近、珍しい低層分譲賃貸1R

しかも、西荻サブカル地域(輪島さんのボクシングジム商店街の裏)、
個人的意見ですが、この地域って吉祥寺の投球裏より趣味性というか街の雰囲気含めてのグレードが上だと思っています。

立地の説明も何も、駅南の”一本裏サブカル商店街”を輪島さんのジム辺りまで南下し、
後はちょこちょこっと三鷹下連雀並みに閑静な低層住宅街をちょっと入ったところです。
西荻は駅=西友なので、買い物環境等も説明不要に思います。
街的には吉祥寺系の女性向けの街

低層RCからして珍しいのに、投資向け分譲かと思うのですが、
(確かに阿佐ヶ谷とか杉並では時々見かけていたかも知れません)
レアな物件ですね。

コンパクト1Rのお部屋がこちら

nosorikuk01.jpg

コンパクト1Rの基準値17平米ジャスト、
物件としても女性向だと思いますが、収納は”持ち込み”となるため「通販のワードローブ組み立て」するぐらいのスキルは必要です。ミニマルにいくならオープンのハンガーラックだけでもOKでしょう。
(細かい収納ボックスは、都度購入みたいな:ちなみに最寄りの西友はほぼ食料品スーパーのみ店舗なので無印等はなかった筈です、)

いずれにしても、家財を多く置くタイプの間取りではありません。
参考画像が同室のものであれば、ミニシステムキッチン(小型冷蔵庫タイプ)になります。
絵的に洗濯機置場が横長旧式パンの可能性ありますから、
内見時にサイズ計測マスト(洗濯機置場はパンからはみ出してもスペーサー利用で設置可能です)

同タイプはよくある中高層だとぐっと縦長になりますが、
このお部屋は縦横比的にもバランスがいいので居室広さ感は数字以上だと思います。


【物件概要】
JR中央線西荻窪5分、杉並区松庵3、築1992年、RC造3階建ての2階、17.2u1R
TVモニター付きインターフォン、エアコン。フローリング、室内洗濯機置場、
ゴミ置き場、分譲賃貸
保証会社契約要(賃料総額50%、更新年1万タイプ)
賃料5万5000円(管理6000)、礼敷1/1

ダントツのハイCP、玄人好みのスペックですね。
若い人の東京ひとりぐらしスキル的には、このタイプの部屋に適応してこそ、その後も割安にいける指標となるようなお部屋かも知れません。基準値性高い内容です。


●来週から現地取材もと思っていたのですが(12日にまた規制解除あるとかないとか)、
どうでしょう〜、今週末は営業的にちょっと現地取材は無理かななとこありまして、
現地取材レポート開始は、今しばらく先になりそうです。



<<<<”ひつこい”ようですが、重要なので繰り返します”またほぼ同文”>>>>

東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
(実家にってアイデア選択する方も出てくるかも)
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※所謂「民泊投資物件」破綻により中古市場に出てくる可能性もあります
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
(特に中古MS市場)
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。



posted by iwahara at 08:13 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月18日

分譲否定派のあなたに贈るキラー系ファミリータイプ(久我山)

過去記事にもあるので、ここで「分譲か賃貸か」なんて話はしませんが、
クレバーに「賃貸のがいんじゃね」とお考えのファミリー世帯の方も少なくないと思います。
さて、そんな時(あくまで上記の判断は資産運用上の考えなので)「特にクオリティーは妥協するつもりも無い」な場合もあり得ると思います。
このブログで再三紹介してきた『分譲キラー』
(※『分譲キラー』とは大手ゼネコンなどの開発会社が賃貸・売買両にらみで開発し、市場動向などを見てそのまま貸主として「賃貸運用でいこうか」と判断した物件。自社保有も視野に開発するため《そこはまた別の問題なのですが、、》下手な分譲マンションより内容が高級なのが特徴。)

どうしたって『分譲キラー』は可処分所得の先読みで、
サラリーマン中堅シングルの方向けが中心になりがちです。
ファミリータイプを探すのは案外難しかったり、いきなり超高級(外国法人駐在員向け)になり過ぎて、おおよそ個人では借りられないなんんて事も。

今回はそんなニーズに答える「キラー系ファミリータイプ」となります。
リーズナブルな賃料ながら、内容は高級フルスペック系である。

間取りはこちら
nakakuamekk01.jpg

間取り図がもう高級感ありますね。
●そして現代の分譲マンション考えるときにひとつ重要なポイントがあります
考えてみれば「区分所有で占有している空間は平屋と同じ」であることですね
(経験的にメゾネットが特別人気あるとかほとんどありませんから)
 ↑
案外現代のマンション人気にはそういうところもあるかもです
時折その趣旨で企画されたマンションの場合「やろうと思えばドーンと広い1R的利用もできる」なんてのがありますが、”ワンフロア効果を最大化”した考えですよね。

さて、今回のお部屋はオーソドックスな3Lとなっており、
入居世帯を選ばないユニバーサルタイプとなります。
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posted by iwahara at 17:47 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月03日

これはダントツのハイCP 三鷹1R

条件的にこの時期ですからとっくに制約終了の筈、
(といいつつこの掲載時にはもう終わっている可能性もありますが)
大手管理会社の募集で、通常は業務提携某社がもっぱら募集窓口となっているところ、この1Rは”いつもの某社”の募集が無く、その関係でしょうか(管理会社の窓口は事実上業者専用だったりしますから)。
はたまた春のシーズンは所謂営業系業者は「賃料高めの堅い選択」を進めますから偶然なのか。
(同社は審査が堅いってところがあり、そこかもですが)
この時期にこの内容で契約できた人はラッキーだと思います。

立地は昔私が暮らしていた方位でありまして(笑
説明も何もってところありますが、
早速三鷹駅からスタートです、
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現在三鷹駅は改札内駅ビルにスーパー・総菜屋・パン屋などが入ってますから買い物の心配は最初から無いのですが、
駅前にはオオゼキもありますし
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その下にはドラッグストア
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日常では駅前商店街まで足を延ばす必要はありません

さて物件はさくら通りの先(完璧に斜めった近道なので歩行者も交通量も多い)
なのですが、
計画どおり拡幅できなった道なので(多分主要道だと思うのですが)、規格歩道の幅員がやたら狭くてすれ違う時とか結構歩き難いんですよ〜
そこで、市政センターの周辺まで住宅街をカクカクと
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駅近エリアは商工地域なのでぽつりぽつりですが飲食店もあります
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だいたいこの辺かなってとこで
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さくら通りにドーンと
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ある程度先に行けば南北に住宅街が拡散してますから、歩行者の数も減って歩きやすくなったポイントでタッチダウンできるという寸法です。

まもなく物件に到着です
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posted by iwahara at 13:27 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月18日

池袋徒歩の30代中堅向け1Rの優れもの

立地は東池袋駅が最寄になりますから、池袋繁華街を気にされる方にも抵抗感無い立地だと思います。雑司ヶ谷(豊島区の文京区)寄りほどではありませんが、そっち方向です。
東池袋はちょっと見恵比寿かな?(これは恵比寿をいいとこと見立てていません、基本恵比寿はガラッパチなサブカルの街だと思っていますから)な、雰囲気もあるとこなので、所謂池袋北口繁華街のイメージで見ると違います。

そんな池袋東南の文京エリアからこれまた滅多に出ない30平米1Rクラスが

目玉の間取りはこちら

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実質の横玄関にして、効率のいい水回りスペック的には約29平米ですが、30平米級と考えて問題無いでしょう。ガスは1口ですが効率重視の間取りの妥協点でもありますので、無問題でしょう(不足の人は昨今すっかり廉価になった自前のIHを別途設置すればよいのですから)。
このタイプの間取りは居室の”狭い方の幅”がひとつのポイントになりますが、窓のサイズから「一般的な四畳半の片面と同等かな(江戸間6帖の短編側)?」と思われますので心配ないでしょう。
曰く、間取り比率から逆算すると江戸間9帖前後の居室となります。
(中でスペースが二面取れるタイプですね)

過去にも書いてきましたが、
同タイプは間取りとしての母数が少なく(高価な『分譲キラー』のストゥディオにはよくありますが)、
30代中堅そろそろビギナー向けの部屋からバージョンアップをと考えてもなかなか適当な候補が無かったりする中で(いきなり次は40u2DKタイプとかになってしまう)、
発見した時には逃す手は無いレアな間取りになります。
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posted by iwahara at 06:46 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月08日

秋葉原から堅い選択(これがなかなかレアなんです)


どうにも日程の都合上、取材はいけませんでした。
確かに秋葉方面は何度か取材しているのですが、今回はちょっと御徒町よりということもあり、現地確認したかった部分もあったのですが、ご理解ください。
(公開制限のある物件では無いので)ルート自体は明らかにしておきますので、興味のある方は周辺環境ストリートビューなどで確認ください。

さて、その立地環境ですが、
「末広町から真っ直ぐ蔵前橋通りを東にちょっと行ったとこの”内側”」となります、
資料の徒歩もそうですが、地図上では明らかに末広町のが近く、
やっぱ”アキバというよりオフ御徒町”かな?多分仲御徒町が8分ほどで、御徒町も10分ぐらいじゃないでしょうか。
「便利な上に、なんて理想的なロケーション」でしょうか。
そりゃね、高級感は中央通りから西のお茶の水や湯島側ですが、秋葉原への近さは(そっち側の洒落た住宅街より)近いんだよとねww

間取りはこちら(ポイントは今回のお部屋鉄骨造なのです)

tyuxkaenai01.jpg

ご案内のとおり仮にRC造ならB・T別の基準平米数は約22です、
今回のマンションは(底地の面積から無理しなかったのだと思います)鉄骨造となっており(指標的には高級木造2×4と同格)、壁芯計測のRCほど資料の平米数より実測が狭いということありません。
で、資料上の床面積が約20.6平米ですから、仮にRCなら22平米ランクかな?と、
居室6帖確保しつつB・T別ギリギリもっていける計算です。

故に「B・T別なので居室が6帖より狭い気がする」ということはほぼ無いだろうと推測します。
(ちなみにいつものことですが、管理会社さんの間取り図縦横比が微妙にズレてる感じがしましたので、若干修正かけてます。ドアを指標にしたのですが絵的にキッチンがアレなままなので、修正後の正確性も十分では無いかもしれません。←ここはご容赦くださいませ)


●ご存じのとおりで大規模再開発が続く現代の秋葉原は相場も高騰しており(というか高級建築が多くなっているのでしょう)、そんな中今回の物件見るべき好条件になってます。
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posted by iwahara at 06:11 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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