2017年05月27日

荻窪青梅街道文化圏の西荻1LDK

前回の東方「東高円寺」に続き、同じ荻窪青梅街道文明圏から西方「西荻窪北側」マンションの紹介です。当該地区も一時期しつこいほど”ここだけいいとこ化している”レポートで紹介しているわけですが、最寄り駅は西荻窪なのに地元住民的には荻窪圏であると認識されている住宅街になります。

とわいえ最寄り駅である西荻からも商店街真っ直ぐで到着しますので、
JR中央線西荻窪駅からスタートです
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(西荻窪駅と同時に西友前ですね)

西荻のゆる〜い商店街を真っ直ぐです
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比較的信号待ちが少ないルートであり資料表示とほぼ同時間で物件まで到着します
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ちなみに商店街は名目関根橋のところまでとなりますが、
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(ここまで駅から6分〜8分ですか)

先の住宅街区画もぽつりぽつりとお店は続いており
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(前述の関根橋から北は「荻窪青梅街道文化圏」に入る理解で問題ないかと)
この先ごにょごにょと近道に入ると到着です。
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posted by iwahara at 12:37 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月21日

東高円寺30平米越えシングル

今回は駅近なのでショートショートです
賃貸の世界にも何気に”定番”って概念がありました
デフレ時代を経て状況は随分変わってきましたが(現在はかなり賃料下がったゾーンもありますね)、ザックリ以下のように理解していました。
「築浅MS、B・T別25平米1DK定番の8万5千円」
「ファミリータイプ2DKの標準40u(或は1LDK)12万円」
「3点ユニットMSで1Rの標準17u〜は7万台(都心近郊から郊外は6万台〜)」
「分譲購入にもう戻れない高級賃貸は16万8000円〜」
「4万以下のお風呂無しの部屋探しは仲介的に簡単では無い(地元管理会社飛び込みが強い場合もある)」「審査の厳しい部屋=賃料割安」などなど、

そんな中に「30代シングル、いつかは30平米越え9万台」というものがあります。
勿論私が分類上脳内命名したものですが(笑
業界は公取委との間で自主規制的基準を設けており、コンパクトな1LDKも表示上は1DKの記載になるのです(LDK表示は業界規制で10帖以上とされているため)。
東京暮らしでシングル用途40平米超えるのは流石に広すぎると考えまして、余裕の広さは最大30平米ランクが(光熱費的にも)合理的な線かなとアバウトに考えたものですが、
●この「都内で30平米越え9万台」というゾーンは母数がとても少ないのです。

理由は「25平米B・T別8万5千円」系の需要が強かったこともあり(シングル用は高級でもここまでみたいな)、建築物の母数そのものが限られているからです。
(木造APですと30平米前後のものまで案外探しやすいのですが、これは昭和に廉価なファミリー用として設計された部屋の改装系であり、こちらもお勧めです。)

大家さん側もほとんど1LDKやストゥディオ系の間取りとなるので、経験的に10万〜と考えてしまうパターンも多く、割安感のある30平米越えのお部屋はなかなか少ないという側面もあります。

■今回紹介のお部屋は内容的にもパッと見も『堅い選択』系なので強い個性はありませんが、コンセプトそのものが個性的という分類となります。
丸ノ内線東高円寺駅からスタートです
レポート自体は駅近につき淡泊なので長めにテキスト書いてみました。
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実は資料的には駅徒歩8分なので「駅近ほどでは?」と思われるかと思いますが、
なんせ東高円寺の駅南側はほぼ1区画全部が蚕糸の森公園となっており、
徒歩感覚として、公園につけば「もう駅だな」という感覚ありますから資料表記8分ですが、歩いた感は5分ちょいぐらいのイメージなのです(実徒歩は10分ぐらい見ておいたいいと思いますが)。
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そんなワケで公園を通るルートとしました
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慣れてくると、公園のありがたみも消えて近道優先になっちゃうものですけどね(笑

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それでも(新宿御苑前から新宿駅方向などもそうですが)公園沿いのルートがあるのは環境的に大きいと思います。

たぶんここまでくるのに実徒歩5分
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(気分的には歩いた感ほぼ無し)
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posted by iwahara at 15:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月13日

曙橋から大人向けミニマルコンパクト

曙橋と言えばこのブログでお馴染み東京でも有数のハイCPな街です
今回はそんな曙橋からミニマルコンパクトなお部屋を紹介します。
帰投ルートで紹介してますが、実際の取材は四谷三丁目から向かっており、以下レポート中でも記載のとおりで「都営新宿は通勤ルートが限られる市ヶ谷乗り換えか」と考えちゃう方少なく無いかもですが、曙橋駅は四谷三丁目から10分もかからず、若松河田からも実徒歩13分ぐらいでしょうか。
健康もかねて10分ちょい歩くとか全く苦にならない方なら、市ヶ谷まで歩いちゃうとかもありな立地なんですね。(「遅い時にはタクシー帰りもある」場合もかなり便利な街でしょう)

早速曙橋駅からスタート
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ちなみにこちらの駅出口裏には
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ハナマサもあり

商店街近くにはサントク
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物件最寄りには100円ローソンにマイバスケットと買い物に困る方は皆無
小規模ですが飲食中心の実に感じのいい街であり、
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所謂若者が騒ぐとかの要素も皆無、静かな大人向けの街です。

市ヶ谷の防衛省が近い事が関係しているのか高級職系外国人住人を見かける事も少なくありません

物件は駅徒歩3なので、
もう到着しちゃいました
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posted by iwahara at 18:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月07日

高円寺の木造2×4

ルート的には以前中野から高円寺でレポートの逆回しな感じです。
サブカルの街高円寺における商店街のキャラは方位で随分違っておりまして、古書店や古着店などサブカルの主力はJRガード下から駅南側の商店街であり、駅北側は中野印商店街文化と高円寺サブカルがミックスしたような商店街で構成されます。
特に早稲田通りを渡るとそこは中野区でありまして、更にその北には中野区でも最も暮らしやすい街として知られる野方がありますから(野方の商店街も又有名)、高円寺の駅北側文化は何気に中野・杉並がミックスされたものとなるんですね。

早速高円寺駅からスタート
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ルート上にも買い物ポイントありますが、駅ビルに東急ストアも入ってます
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物件は東よりなのでこちら側から北上
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(ちなみに帰投ルートは街紹介的に西側を通ります)

オリンピックの角を曲がって昔ながらの商店街へ
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ここにも小さなスーパーがあります
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(私の記憶が確かなら昔ここは中古楽器屋さんだったと思うのですが、時代の変遷は止められませんね)

昔ながらの商店街は実にいい雰囲気で
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ですよね
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なにやら確認されてるようですが、
特に関係無かったようです
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飲食店の他、高円寺サブカルらしい古書店や雑貨屋さんもあります
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過去レポートでも触れたランドリーがこちら
最近はやりの蒲団も洗える大型ドラムを備えるショップのようですね
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早稲田通りを渡って1分ほど中野方面に歩くとマルエツが
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ここまで実徒歩5分前後かと思いますが、商店街を歩いているため歩いた感は少なく、ちょっと商店街を抜けた程度の感覚。
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posted by iwahara at 04:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月24日

神楽坂、飯田橋の「堅い内容1K」

飯田橋と言えば高い相場や優良立地で知られる街ですが、
隣駅の神楽坂最寄りで飯田橋まで徒歩圏で堅い内容のお部屋がありましたので早速取材してきました。あるようでなかなか無い物件というのが特徴です。
最寄りの神楽坂からスタートです
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(神楽坂口です)

不動産開発でも有名になった赤城神社から文京区方向へひたすら北上します
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(物件は神田川の北側なのです)

流石に急な坂道もありまして、
出勤時は飯田橋のが楽ってケースもあるかも知れません
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大規模マンションも立ち並ぶ場所であり、(後半に登場しますが)ここから飯田橋方向へもう少し寄ると誰が見てもそれとわかる高級マンションもあります。
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ルート上には「たぶんここかな」
江戸川橋駅方向に歩くと地蔵通り商店街もあるので(江戸川橋駅から徒歩7分)、気分転換に商店街ルートを歩いて帰宅する事も可能でしょう。
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必ずしも江戸川橋駅と限らず、赤城神社前の分岐を少し遠回りする西側から回り込むと商店街に出ます。

駅から5、6分で目白通り
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橋のある信号まで東へ
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交差点を渡ると
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橋がありまして、ここまでくるとほぼ到着
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(流石にこの交差点では信号待ちの確率高いので、神楽坂から実徒歩10分の感覚ですね。)
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posted by iwahara at 07:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月17日

阿佐ヶ谷から「壁式PC造」マンション

壁式RC造の耐震性が最強であることは各所で論じてきました。
木造2×4構造のそれと同じ論議でモノコック構造特有の強度によるものです(フレーム構造との対比で箱構造のが強いみたいな意味です→「金属の脚付きテーブルVS金庫の強度」で想像してみてください)。
そもそもRC造とは、日本では違うニュアンスになっていますがRC造は欧米建築界において”自由な造形が可能な工法”の意味が画期的であるとされているもので(故に日本の建築に曲面などを含むユニークな建築が少ないのは何故かって感じる欧米人も少なくないとか)、その造形自由度により様々な建築家が意欲的なデザインに取り組んでって流れにあるものです。

つまり強度だけで言えば(設計自由度は後退し四角四面にしかできない)壁式構造は最強なのです(正確に言えば”耐力壁”により構成されるモノコック建築)。

現代においてはそんな壁式RCもほとんど見かけなくなっている状況にあるのですが、
『壁式PC(プレキャストコンクリート)造』ってのがあるんですね。
構造上、主として低層注文戸建て建築などに優位性のありそうな工法ですが、木造2×4の構造パネルを”整形済みのコンクリート耐力壁”に置き換えて想像していただけると早いかなと思います。

賃貸住宅ではあまり見かけない工法となりますが、
今回はそんな「壁式PC造」マンションのレポートとなります。
(建築としての水準はケースバイケースなので一般の低層RC造と比較してどちらが高級なのかは一概には言えません。PC造はコストパフォーマンス高い工法としても紹介されていますので、そこは外観画像などから理解いただければと思います。)

最寄り駅は阿佐ヶ谷ですが、最寄り公園と高円寺の線路沿い西側商店街にも近いため、
高円寺駅からスタートです
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(後述しますが、徒歩距離的に高円寺駅も最寄りという意味ではありません)

過去レポートで言えば高円寺秀和マンションと同じルートです
商店街を進み
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(ちなみに線路沿い西側へ延びる商店街は、高円寺駅北側・南側ハイブリッド的な性格にあり、北側的庶民の飲食店と南側的サブカル古着店が混在しているのが特徴。)
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5、6分商店街を進めば行き止まりとなります。
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商店街はちょこっとT字路左右にも続き、
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(今回の物件からここまでが”10分ぐらい”なのです)

過去秀和レポートでも紹介した「ここだけ拡幅文教地区」へ出ます
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突き当りを右折すると小学校から
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公園に連なる区画へ出て
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ここから阿佐ヶ谷駅への抜け道的ルートをちょこっと行くと物件です
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物件から高円寺駅まで歩くと15分以上かかると思われなので、メインの最寄り駅はレポート後半戻り経路で紹介した阿佐ヶ谷となりますが、休日などに近隣の公園などで過ごすとすれば高円寺の線路沿いの商店街のが近い事になり「高円寺の商店街も近いですよ」がポイントになると思った次第です。
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posted by iwahara at 03:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月09日

三鷹『リファイニング・マンション』1DK

リノベーションはすっかりお馴染みの言葉になりましたが、
『リファイニング』ってのがあるんですね。実は私も初めて聞いた言葉でした、
何でも新耐震基準などを満たす検査確認書が発行される「建造物そのものを新品同様にリフォームする」というものだそうです。
早速取材となりました、
場所は(ここのとこ続いている印象もありますが)三鷹です。
(えーいつもと同じでも芸が無いので、今回も若干趣向変えたルートとしております)

駅前商店街から三鷹駅
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ふりかえって見た図です

ここから商店街真っ直ぐでもいいのですが、
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(休日ということもあり流石に駅近は混雑しています)

或はわかりやすい近道はここさくら通りを真っ直ぐなのですが
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(説明すると長くなるのですが、さくら通り直進も微妙に弧を描く遠回りな部分があったり、規格歩道に余裕があるとも言えず、歩き難いところがあるのです。)

あえて、メインの駅前商店街一本裏を進みます
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区画的にはここも用地指定商工地なので八百屋さんなど小さいお店もありまして

考え同じ方も多数いらっしゃるようで
信号待ちも無く、歩きやすいルートですから(ママチャリの方含めて)帰り道として利用している方少なくないですね。空き状況はわかりませんが「大規模な駐輪場」もこちらルートにあります。
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物件に直行する場合は勿論このままでOKなのですが、
たとえばの話、商店街でどこか寄る予定のお店がある場合、
このように数ブロック裏を抜けてから戻ってみると
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このように道も空いておりまして

一本裏といっても駅前商店街区画は奥行きが浅い都市計画となっているので、
商店街に戻る距離も短く簡単です。
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さて、駅から少し離れた昔の商工会ルートを西に進み
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さくら通りとの交差点に出たらほぼ到着です
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(一本裏抜けて角を曲がるルートで徒歩15、6分でしょうか。さくら通り直進で信号待ち無くさくっと歩ければ14、5分かと思われです。)
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posted by iwahara at 04:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月02日

明大前30平米越えダントツのハイCP

最も近い駅は代田橋(4分)なのですが、ご存じのとおり代田橋は新宿から「どの電車乗れば」じゃないですが(笑、うっかりすると辿りつけない駅だったりします。実際のところ代田橋は文化圏的に笹塚に属しておりまして、代田橋お住まいの方は「電車は笹塚か明大前で乗る」って人少なくないように思います。
今回のお部屋は明大前寄りに位置しますが本編レポートにあるように笹塚駅も徒歩圏にあり、新宿にも渋谷にも(京王新線から都営線にも)利便性が高く、徒歩5分以内の駅近希望の場合なら(各駅限定なので電車の本数は限定されちゃいますが)代田橋駅をメインにもできるという内容が特徴。

早速明大前からスタートです
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明大前駅周囲は商店街も備えますが、幡ヶ谷・笹塚のような規模は無く(ぶっちゃけ下高井戸の方が充実してます)「小さな下北」みたいな印象でしょうか。グーグルマップなどで検索するとやたら喫茶が多いという特徴を持つ街だったりします。
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(ちなみに駅出口すぐに食料品スーパーもアリ)

飲食店街を抜けて甲州街道へ
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甲州街道沿いもお店が無いワケではありませんが、改造沿いに幡ヶ谷・笹塚のような商店街は構成されて”おらず”、ちょっと寂しい雰囲気だったりします。
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それでも振り返ってみれば
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なかなか味のある都市インフラのデザイン的景色

物件までの距離は徒歩7分ですが、
井の頭街道交差点の信号待ちにひっかかると10分ぐらいでしょうか。
ルート的に明大前商店街も通るため歩いた感も少なく物件に到着。
この利便性で30平米超えますから「安くても8万」と誰もが考えると思いますが、
代田橋最寄りって(代田橋が庶民の街であることと知名度の低さにより)相場が安い穴場のひとつでありまして、個人的にはかなり好きな街です。
杉並区と世田谷区、二つの文化が交わっているからなのかユニークなところもありまして、笹塚まで歩いても約10分ちょいです。幡ヶ谷・笹塚で部屋を探す場合は代田橋駅近も含めて損無いですね。
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posted by iwahara at 10:55 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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