2019年12月08日

阿佐ヶ谷〜高円寺 JR高架近くの木造AP(2)


昔馴染みの街でもあるので、カテゴリ変えまして現地取材に行ってきました。
実際に行ってみて一部情報に修正ありますので、それなりの意義はあったかと。

※また業界の慣例(12月の忌避)と年度末の休日・曜日の配置から、逆算しますとほぼ今週で年内の不動産調査は終了となります。年明けは成人式までは実質どこかの会社が休業や代休となっているのが想定されますから年明けからの本調査は概ね第三週(実質)17日の週末からみたいな感じになります。
(retourの休業もアバウトにそこに合わせてとなりますのでご了承ください。←メールでの問い合わせや調査内容の相談は例年どおりほぼ無休です)

さて、そんな事はともあれ、
普段より早い時間の取材となっております(徹夜とも呼びますがww)
早速高円寺駅からスタートです

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どちら側からでも行けるんですが絵的に北口からとしています
時間帯が時間帯なので、
ガード下商店街はまだ開店前
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(一軒徹夜で閉店前の飲み屋さんがありましたが、、)

阿佐ヶ谷もそうなんですが、物件への最短ルートはいずれもガード下からです。
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こんな風に商店街を抜けた後も駐車場併設的なガード下通路が真っ直ぐ伸びています
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駅から4、5分で食料品スーパーがありまして(ここだけ一時行き止まり)
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(つまり物件から5分以内に食料品スーパーという利便性)
一度ガード下抜けるも何もこのスーパーをよけるだけなんですが、
過去に一度紹介したことのある、最近意識高い系テナント導入含む再開発のあったマンション横を抜け、先に進みます(最近三鷹にも似たような”意識高い系”再開発見たのですが、一体どういう手法で企画しているんでしょうね)。

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この辺くると”ほぼ到着”です
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前回レポートした「近所の学校」というのがこちら
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(そのままJR高架目の前立地、実際にここまで歩いてきて騒音意識したことほとんど無いのです。速度制限なのか高架遮音壁が高性能なのかわからないのですが、実際にほとんど気になりません。)
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posted by iwahara at 15:14 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月04日

阿佐ヶ谷〜高円寺 JR高架近くの木造AP(1)


電車の騒音苦手な方にはちょっと無理かもですが、
JR中央線高架はかなりの高さということもあって、高架下あ側道を歩く事多いですが電車の騒音が気になった経験は無いんですよね(少なくとも高円寺近く〜三鷹間の話ですが)。
地元民的に自分達だけ気にならなくなっている可能性はありますが、
今回はそんなロケーションとなります。
(実際最寄りに学校もありまして、極端に騒音が気になるということは無いのではなかろうかと)

資料的には阿佐ヶ谷駅のが近いながら「高円寺」となっております、
この理由は、阿佐ヶ谷からのルートが阿佐ヶ谷的には裏町側となる駅ビルからガード下ルートになるのに対し(それほど大きな違いは無いのですがww)高円寺はガード下商店街からちょっと住宅街回り込んでの道のりなので、印象的には高円寺寄りって感じは確かにあるかもです。


今回は公開可情報ですからこちらの間取り図となります

koko5gkaie01.jpg

年代的に「江戸間」が間違いない上に、
居室から見て横玄関、リアルウッドなインテリアとも相性のいい和室などなど、
玄人好みの昔ながらの木造APです
(著作権の関係から画像は紹介できませんが、腰高窓角部屋となります)


【物件概要】
JR中央線高円寺8分、阿佐ヶ谷7分、杉並区阿佐谷北1、築1979年、木造2階建ての2階、19u、1K
モニター付きインターフォン、ガスキッチン(2口設置可)、洗濯機置場(玄関外)、
(自転車置場無)
保証会社契約要(賃料総額50%、更新1万円タイプ)
鍵交換代16,500円
賃料4万9000円(共益1000)、礼敷1/1

JR高架が近いことはともあれ、環境的にいいところで(高円寺着駅南商店街にも行きやすく)、随分昔になりますが私がまだ公共測量関係のフリーター時代に、阿佐ヶ谷から高円寺の現地調査に向かう時よく通ったルートです。
阿佐ヶ谷側から見れば裏と冒頭書きましたが、
西友の横っちょからの裏でもあるので、個人的にこのアパート住人になったらメインの利用駅は阿佐ヶ谷となると思います。
(週末は高円寺商店街が散歩ルートという使い分けになりそうな)

最近のMSマストな若い人には抵抗ある向きもあるかもですが、
昔ながらの木造アパート好きにはどこか懐かしく(懐かしくって自分は現役で古築AP暮らしなんだがww)、ウルトラハイCPであると思います。




posted by iwahara at 06:28 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月05日

御苑前のプロ好み「ベテランの方向け最強クラスの1R」かと思われ

間取り的に似ているっていえば(リノベ改変系ですが)笹塚の資料で一度見た事あるかもですが、これは滅多にない「事務所系1R」の登場です。
場所が新宿御苑前なので重複レポートも多く、別カテゴリでもとちょっと思いましたが近いっちゃ〜近いので行ってみました(外観など含めてその甲斐ありましたね)。

御苑からってのも芸が無いので、あえて新宿三丁目からスタートです。
(歩いても5、6分なので降りちゃったってのが本音ですが)
伊勢丹前から
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丸井の前抜けてっていうかここ真っ直ぐで御苑前駅ですから説明の必要も無いでしょう
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新宿三丁目界隈の混雑は確かに商業中心地のそれですが
ちょっと歩けば静かなもので
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「え、こんな場所に社交ダンスとか」などと言いつつ
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とっくのとんまに御苑前です
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(ちなみに中間地点の新宿二丁目でいろいろ妄想される方いるかもですが、その街は一本裏からなので新宿通り歩いてて意識するようなポイントは皆無です。)

駅前通り商店街から靖国通りに向かうルート
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ここくると必ず紹介していた(丸正から独立したと言われていた)食料品スーパーがドラッグストアになってましたよ
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(買い物環境は別途近隣にありますから無問題です)
この辺で東側の住宅街にちょっとだけ進むと到着
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posted by iwahara at 03:24 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月15日

中野駅”いいとこ”の2LDK(実質1LDK、ある意味1Rストウゥデイオ+DEN)


ズバリ、ヴィンテージ分譲賃貸系です
(それだけでも価値ありますが)
立地もいいので現地取材レポートとなっております。
同エリアは過去にも重複レポートありますが、今回は外観も重要な要素ですから。

早速中野駅からスタートです
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今回はあえて”↑”を行かずに下から北西の公園方向へ
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サンプラザの向こうは官庁街ですから
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漠然と感じるサブカルの街中野の雰囲気ではありません

再開発のタワーを挟んで公園の向こう側は大学エリア
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環境は抜群です
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パン屋さんや飲食店もあり
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公演と相まって(向こう側に見えるのが大学施設)ハイレベルな文教地区なイメージもありますね
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ここから右へ曲がって北上すると、
みなさん覚えて覚えてますか、昨年でしたっけ?窃盗犯が警察病院から脱走したの
この絵の中野警察病院じゃなかったかな
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そしてバス停使って逃げたって話しでしたが、
目の前が野方警察なのにwww
世の中には不思議な事があるものです
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(てかここ駅近なので、走った方が逃げやすいと思うんだが、、土地勘なかったんでしょうね)

そんなことはともかく、病院区画は、以前のレポートでも紹介のとおり「中の文教・官庁再開発区画は北海道ばりの都市計画で、ここだけいいとこ化しており道も幅広過ぎ」←そのままです
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大変歩きやすく
資料的には徒歩9なんですが、感覚的には「5分ちょっとぐらいかな」と思うほでです。
(実際はサンプラザ過ぎたとこから5分ちょっとというのが正確なのかも)
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posted by iwahara at 14:45 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月16日

駒込・田端のハイCPな2DKマンション

このエリアは流石に過去取材事例も1件前後の筈なので、現地いかねばといつもスタイルです。
山手線北端と言えば前後にちょっとアレな風俗駅があったりしますが(といってもね都心部で風俗をアレだと言えば渋谷もNGなっっちゃいますからね)、駒込・田端は静かな庶民の街であり、近隣で言えば台東の根津とかに連なる暮らしやす街です。

今回は更に山手線の内側立地なので(どちらか言えば両駅ともメインの街は外側)、商店街的には弱いですがなんでしょうか暮らしの内容としては西武線沼袋っぽいと申しましょうか、落ち着いたところです。

最寄りは駒込ですが東口をさしているため(メインは北口というか本郷通り出口)、どうでしょう買い物環境考えると”階段ありますが田端が実質最寄り駅では”と考えまして、
JR山手線田端駅からスタート
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(地図的にまたわかりにくいんですが西南側に見える北口からスタート)

ちなみに駅直下のマックは高齢者の方で大変賑わっておりました

ここから見上げる通りに上がります
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近道考えるとどうしても階段のぼらざるを得ないと
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(地元詳しい方には別ルートのお勧めあるかもですが)

そこからは昔ながらの商店街を真っ直ぐ北上です
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商店街的には緩めの商店街です
(田端の商店街メインは山手外側の明治通りなので←いやそれは東北本線のシマでは?などなどご意見はあると思います。流石に私も東京北部方面については経験値的に詳しいと言えませんから間違いあったらゴメンなさい。)

”登ったところから”体感的に5分前後でマルエツに到着
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(物件からも5分以内なので買い物環境はかなり便利です)

ここからゴニョゴニョ住宅街に入り線路沿いへ
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物件はかなり線路に近いんですが
山手線は絵のとおりかなり距離もあり
ガタッと手前下層が京浜東北の構成なのかな(騒音は遠目の山手のが大きいかも)、線路近いですが気になるほどの騒音とは感じませんでした。
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ちょっとしつこく線路状況紹介しますと
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(田端向き)

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(駒込向き)

なロケーションで到着です
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posted by iwahara at 16:48 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月05日

再び吉祥寺から珍しい古築木造AP(2)

というワケで現地レポートです
吉祥寺駅からスタート
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本来夜間レポートの予定だったのですが、あいにくと雨だったもので、
早朝現地入りしております。
(そのため歩行者や交通量などは少な目の絵となってます)

吉祥寺から公園側へとなれば交差点はここ
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※確かに(駅ビル沿い)繁華街サイドの方が近道ではあるんですが
何時の頃からでしょうね、
吉祥寺商工会的にはご法度の客引きも目立つようになり、歩き難いルートともなりまして。
(歩き難いというかめんどくさい)
そもそも再開発によりこのバス通り繁華街は区画ごと将来無くなるという噂も聞きます。

そんなこんなで交差点渡っちゃいます
スーツカンパニー前だけ(建蔽率の関係か)歩道が拡幅しており歩きやすいのです
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買い物あるならドン・キホーテで
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(※駅ビルのアトレ内で買い物する場合は後述画像に説明アリ)

ということでここから先の歩道はかなり幅が狭いので、
あくまでも個人的動線ですが、
一本裏を西へ
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気持ち遠回りにも感じますが、一本裏真っ直ぐいっても交差点には直で出ます
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駅方向振りかえるとここね
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(駅ビルアトレで買い物する場合は、画像中央の出口から出てくることになります。)

そして吉祥寺通り(公園通り)をちょっと先へ
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某老舗焼き鳥店のとこから住宅街へ
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線路が近いようにはちょっと見えないかもですが、
高架がかなり近く、それなりの走行音は聞こえます。
(減速しているためかそれほど気になるほどの走行音ではありません。)
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posted by iwahara at 07:32 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月02日

再び吉祥寺から珍しい古築木造AP(1)

諸事情により間取り紹介と現地レポート二回レポートとなります。
商業都市の吉祥寺には「そもそも駅近に住むところがほとんど無い」過去レポートでも解説しましたが(ある意味地元不動産屋さんは北部の西武線の街に連れてっちゃう的な)、いくつか存在する限られた地域とは「1)ヨドバシ裏風俗街のすき間のMS、2)人気エリアの東急裏、3)末広商店街界隈の三鷹台・西荻方面」だいたいこの地域となりますが、

ほんの僅かなエリアながら吉祥寺通り(所謂井の頭公園通り)沿いに御殿山が存在します。
何せエリアが限定的であるだけでなく線路に近いこともあって、物件自体が紹介される機会そのものも少ない地域です。
今回はそんな(存在するとしてもMS地帯の筈の)御殿山の古築木造APですから珍しい珍しい、今後も同タイプが紹介されることほとんと無いだろうというレアなお部屋です。

しかも駅徒歩6ですからかなりの好条件であるだけでなく、自動的に井の頭公園も近いことになりますから、(線路が近い部分はありますが)環境的にも冒頭紹介「3)末広商店街界隈」に匹敵する立地と言えるだろうと思います。

間取り的には「(30平米超える)大型1DK」に属しますから、
レイアウト上手な方なら”コンパクト1L的に使える筈”です。
tikitikijj01.jpg
現代的には”玄関ホール上エリア”以外の引き戸は撤去しストゥディオのように使うのがベターかしらという間取りでしょう。
物件概要記載の洗濯機置場の位置がわからないのですが、
テラス・バルコニーではないかなと思います。
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posted by iwahara at 15:25 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月15日

永福町というか西永福のファミリータイプ大型2L

井の頭線永福町レポートと言えば駅前商店街とからめてレポートすることが多かったかと思いますが、今回はそっちではありません。井の頭通りを真っ直ぐ西永福との中間点といったロケーションとなります。
室内造作は分譲クラスとなりますが、外観はデザイナーズ系であり、広さから考えればかなりハイCPな選択肢となります(広さ重視の方にお勧め)。

ということでいつものこっちでは”無く”
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駅ビルストアからそのまま
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井の頭線を西へのコースです
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(※戻りルートで判明したのですが、商店街の流れなどから「最寄りは西永福」と考えるのが正しいと思いますね。)

先にはバスのターミナルがあるため
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歩いた感じは若干の郊外感もありますが、
前述注記のとおりで「西永福から歩くと賑やかな商店街に連なっており」、東サイドの永福町側は「井の頭で急行に乗る場合」と、「バスターミナルを利用する場合」と考えれば(利便性の高さとして)よろしいのかなと思いますね。

商工会は緩く途切れる事無く続いており(物件付近で”永福商工会”から”’西永福商工会”へと切り替わっている)、
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この辺は交通量も穏やかで、のんびりいたいいとこです。
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何気に(店舗も含むのですが)ここからデザイナーズ系建築が並ぶ区画があり、
今回のデザイナーズマンションもその延長上に位置します
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物件最寄りは西永福商店街の端に位置いしており
「街が言える絵」となってますね
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物件通り越して向こう側から振り返るとこうなっておりまして
周囲の明るさもよくわかるかと思います。
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(立地的に言えば西永福商工会内のマンションとなりますね)
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posted by iwahara at 19:00 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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