2020年02月18日

池袋徒歩の30代中堅向け1Rの優れもの

立地は東池袋駅が最寄になりますから、池袋繁華街を気にされる方にも抵抗感無い立地だと思います。雑司ヶ谷(豊島区の文京区)寄りほどではありませんが、そっち方向です。
東池袋はちょっと見恵比寿かな?(これは恵比寿をいいとこと見立てていません、基本恵比寿はガラッパチなサブカルの街だと思っていますから)な、雰囲気もあるとこなので、所謂池袋北口繁華街のイメージで見ると違います。

そんな池袋東南の文京エリアからこれまた滅多に出ない30平米1Rクラスが

目玉の間取りはこちら

kakaknnbke01.jpg

実質の横玄関にして、効率のいい水回りスペック的には約29平米ですが、30平米級と考えて問題無いでしょう。ガスは1口ですが効率重視の間取りの妥協点でもありますので、無問題でしょう(不足の人は昨今すっかり廉価になった自前のIHを別途設置すればよいのですから)。
このタイプの間取りは居室の”狭い方の幅”がひとつのポイントになりますが、窓のサイズから「一般的な四畳半の片面と同等かな(江戸間6帖の短編側)?」と思われますので心配ないでしょう。
曰く、間取り比率から逆算すると江戸間9帖前後の居室となります。
(中でスペースが二面取れるタイプですね)

過去にも書いてきましたが、
同タイプは間取りとしての母数が少なく(高価な『分譲キラー』のストゥディオにはよくありますが)、
30代中堅そろそろビギナー向けの部屋からバージョンアップをと考えてもなかなか適当な候補が無かったりする中で(いきなり次は40u2DKタイプとかになってしまう)、
発見した時には逃す手は無いレアな間取りになります。
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posted by iwahara at 06:46 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月08日

秋葉原から堅い選択(これがなかなかレアなんです)


どうにも日程の都合上、取材はいけませんでした。
確かに秋葉方面は何度か取材しているのですが、今回はちょっと御徒町よりということもあり、現地確認したかった部分もあったのですが、ご理解ください。
(公開制限のある物件では無いので)ルート自体は明らかにしておきますので、興味のある方は周辺環境ストリートビューなどで確認ください。

さて、その立地環境ですが、
「末広町から真っ直ぐ蔵前橋通りを東にちょっと行ったとこの”内側”」となります、
資料の徒歩もそうですが、地図上では明らかに末広町のが近く、
やっぱ”アキバというよりオフ御徒町”かな?多分仲御徒町が8分ほどで、御徒町も10分ぐらいじゃないでしょうか。
「便利な上に、なんて理想的なロケーション」でしょうか。
そりゃね、高級感は中央通りから西のお茶の水や湯島側ですが、秋葉原への近さは(そっち側の洒落た住宅街より)近いんだよとねww

間取りはこちら(ポイントは今回のお部屋鉄骨造なのです)

tyuxkaenai01.jpg

ご案内のとおり仮にRC造ならB・T別の基準平米数は約22です、
今回のマンションは(底地の面積から無理しなかったのだと思います)鉄骨造となっており(指標的には高級木造2×4と同格)、壁芯計測のRCほど資料の平米数より実測が狭いということありません。
で、資料上の床面積が約20.6平米ですから、仮にRCなら22平米ランクかな?と、
居室6帖確保しつつB・T別ギリギリもっていける計算です。

故に「B・T別なので居室が6帖より狭い気がする」ということはほぼ無いだろうと推測します。
(ちなみにいつものことですが、管理会社さんの間取り図縦横比が微妙にズレてる感じがしましたので、若干修正かけてます。ドアを指標にしたのですが絵的にキッチンがアレなままなので、修正後の正確性も十分では無いかもしれません。←ここはご容赦くださいませ)


●ご存じのとおりで大規模再開発が続く現代の秋葉原は相場も高騰しており(というか高級建築が多くなっているのでしょう)、そんな中今回の物件見るべき好条件になってます。
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posted by iwahara at 06:11 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月26日

再び30平米前後の1R,、西荻窪

西荻は何度も行っているので現地取材は無しでもいいかなと思ったのですが、
微妙に取材回数の少ない南東方位で駅近でもあるため、ショートレポートで行ってきました。
「この位置だとまだ商工(且つ低層)指定区画で、そして鉄骨造なので(木造ライクな)庶民的MSかな」という推測は”そのまま”でした。

ということは駅からほぼ真っ直ぐ南下となりますが、
ルートは複数選べます、
今回は歩きやすさ優先です
西荻駅からスタート
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すると昔の下北や、吉祥寺でもまだ残っているのかな、
所謂昭和の駅前横丁的なとこを抜けまして
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バス通り交差点へ
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※ちなみにもう一本のルートは先ほどの横丁から直進、バス通り西側商店街を行って適宜に左折でもいけます。

「駅前通りを歩かなない理由」はですね、
交差点までのアーケードは勿論歩きやすいですが、西荻の商店街は網の目のように周囲一帯に広がっている特徴があり、駅前通りがメインと言い切れないことと、
これです
 ↓
senntouayr06.jpg

区画整理の限界で、交差点から南の拡幅が”ほぼ不可能”となったため
ここから南はバスと車両中心のバイパス道となり、歩行者は必要な店舗手前まで(西東双方にある)一本裏を歩くってのが地元民的合意になっておるんであります。

てなワケで、一本裏へ
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商工会ではありますが、東側一本裏は主として住宅街でありまして
senntouayr08.jpg

絵が暗いので夜道が暗いのかしらと思う方いらっしゃるかもですが、
ここは文教地区で、中学生か高校生のチャリが普通に行き来する平和なルートです。
まもなく物件に到着、
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posted by iwahara at 22:20 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月22日

恒例となっております北海道札幌レポート(現地取材ショートショート)

ぶっちゃけ東京帰る途中でそれ辺のとこだけ駆け足で取材となりましてww
(だってアレでございましょ?あくまで札幌セカンドルームなどを考える場合の参考掲載で、実際に引っ越しを想定しての取材ではありませんから、凄く寒かったということもありリアリズム的に十分であろうと、、)

えー資料のバスセンター前ってあるからここでいい筈、
中央バスのターミナルが見えます
maketasuhhka02.jpg
(中学生で月一週末映画館ハシゴなんてやってたころはよくきたところです。勿論高速バスなどなかった時代の話ですが)

でー、ここから
maketasuhhka03.jpg

「南へ(都心なので信号が結構多いので)実徒歩10分ぐらいだから(計測距離は徒歩5)」

で、ご容赦ください。
何せ東京歩き回ってる時と同じ服装ということもあり、時間も時間で寒かった上に(顔の痛い寒さも久しぶりでした)、ちょっとオフなルートを歩く事にもなるのでOKだろうと判断しました。

むしろバスセンター前は”ほぼ中心街”にある事を確認できればいいかなと、
駅前通り地下に建設された地下道は過去紹介していますし、
距離的に駅の東側まっすぐ向かう方が得策だろうと、判断、
信号の多いルートの定番、青い方にカクカク進め方式で向かいます。

maketasuhhka04.jpg

本当に寒いとイルミネーションで余計寒く感じるのは私だけでしょうかww
maketasuhhka05.jpg

先ほど紹介の駅前通りは西側が官庁街+観光向け大規模ホテル街となるので、必ずしも地元民が主要に歩くルートではありません。
この辺のがリアリズム的にもいい感じじゃないスかね、
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徒歩的にはバスセンター前から数分でお店も立ち並ぶ中心部に連続しております
maketasuhhka07.jpg

寒いので速足で歩くこと5、6分でもう駅が見えてきました
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「10分歩いただろうか?」ぐらいの感覚で札幌駅東側に到着です
maketasuhhka09.jpg

南側へ振り返るとこんな感じ
maketasuhhka10.jpg

札幌駅で喫煙と休憩できるとこと言えば駅近ドトールなんですが、
まあ予想どおりの満席で、
まだ快速エアポート乗るには時間もあるだろうと、
駅北側(北大側)喫茶で休憩とします
maketasuhhka11.jpg

な感じですね、
土地勘無い方には最寄り駅周辺がどんな感じかわからなかったと思うので、
「現地取材の意味はあったのだ」と断言しておきますww




posted by iwahara at 16:25 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月17日

恒例となっております北海道札幌レポート


はたして現地レポートとなるか未定なのですが、
(様々な角度で期待もあると思いますが、現地取材はまだ未確定なのでご容赦くださいです。)

北海道はその事情から空調というか冷暖房の設備に難しいところがあります。
通常は冷房は無くて、ビルトインのFF暖房が設置されているというパターンが主なんですが(降雪もあるためエアコン室外機設置環境に難しさがある)、今回のお部屋はエアコン設置もあり(設備欄の記載はありませんが資料画像にはFF暖房もあるようです)「北海道セカンドルーム作戦」みたいなケースを考える場合、抵抗なく選択肢となるであろうと思います。

過去レポートではハイCP優先でコンパクト1Rがメインだったかと思いますが、
今回は地方環境を生かして「少し広めの相場はどんな感じ?」をお伝えする企画です。

立地は過去レポート同様に札幌都心限定として、
中央区からとなります
(資料に記載ありませんが大通公園から地図計測上は11分です)
ほとんどの世帯が自家用車を所有する地元道民の場合ですと、賃貸条件を考えて東京では考えられないぐらい軽いノリで相当郊外まで希望地域を拡大しがちな地域なんですが、この辺のカルチャーは利用駅徒歩10以内が原則の東京から考えるとなかなか難しいですし、今回のような「北海道セカンドルーム作戦」のような企画となりますと、土地勘も無いでしょうから都心部はマストになるでしょう。

※間違う方はいないと思いますが
北海道レポートはあくまで企画なので、当社が仲介等は不可能ですので宜しくお願いします(笑
立地はススキノ駅から「南四条通りを東に豊平川のちょい手前」といったところとなります。


間取りの方は「コンパクト1L」

maketasuhhka01.jpg
(資料の設備記載が若干アバウトなので洗濯機置場は別途確認要)

床面積が32平米なので実効床面積考えると「居室は団地サイズの4帖、LDKは8〜9かな?」であっていると思います。キッチンの位置がユニークなB・T別で、
水回りの自由な配置が可能なので、RC造では無く鉄骨造であるためです。
商店街建築などでお馴染みの鉄骨造ですが、
北海道のような地方の場合、底地評価の関係から(上物建築資金調達は底地担保価値と連動するため)RC造であっても期待されるガッチリ感と若干違うことも多いと聞きます。
無理をせず鉄骨造である方がむしろ安心かも知れないと考え、取材候補として選んでいます。

北海道では設置に難しさのあるエアコン室外機がどこにあるのかわかりませんが(特に暖房使用の場合外気温差から消費電力が大きくなるという話もあり)なんらかの工夫があると喜ばしいところ。
(※ちなみにですが、この美ログではお馴染みのホテル賃貸赤坂レジの場合、各室排気ダクトの中に室外機を設置できるスペースがあるそうで、管理上のコストにはなりますがひとつ参考になる手法ではないかと思います。或いは施工主の方には熱交換フィルター付き設備用物置みたいなのも検討いただけると理想的かなと。)

広さ感に戻りますが、
前回紹介の文京区千石の1Rとほぼ同じですから、
トータルの広さ感は「LDK+居室」で江戸間12帖前後になるのかな?と思いますね。

物件概要はこちら
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posted by iwahara at 02:46 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月05日

吉祥寺駅近にもドーンと広いタイプ(2)

今回はその現地レポートとなります

てなワケで吉祥寺駅の後方ヘ(東口でいいのかな)
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以前からちょっとお話した、
吉祥寺が男街だった時代(当時は風俗で有名な街だったとのこと)、そのメッカがこちら側
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地元民的には通称「近鉄裏」ってゾーンです
今でも何ちゃらホテルや一部風俗も残っておりますが、主として男の飲み屋街的に現在に連なる街区となっており、今回はその脇線路沿いを真っ直ぐというルートになります。
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この辺歩いて風俗云々感じることありませんので、
ここは女性でも安心な道のりです。
(現在どうなっているのかわかりませんが、民主党デフレ時代の一時期吉祥寺は荒れまして、風俗の自主規制は主として地元商工会などがリードしたと聞きますが、デフレ時代にはそのまんま近鉄裏に呼び込みであるとか、アジア系ストリート〇ールが出没したり、駅南口《井の頭口》周囲にホストの客引きが経っていたりなど近年にもよからぬ時代があったのも事実。)

この繁華街区画も全部が男街の印象では無く、
五日市近くには図書館もありますし、更にその近くに(今でもあるのかわからないけれど)洒落たアンティーク系古道具屋風ガレージショップみたいなんもありましたから、
なんて言いますか”見栄のいい東急裏”のアンチテーゼが”近鉄裏”みたいに考えていただけるとわかりいいかもです。
(※近鉄裏の近鉄って何?っていいますと、現在ヨドバシになっているビルが以前近鉄デパートで「誰も成功しないテナントビル」みたいに知られていたんです。現在はご存じのとおりヨドバシとして繁栄しております。)

学校なんかもあるルートをそのまま東へ
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吉祥寺駅ビルには東側にもちょっとしたスーパー入ってた筈ですし、
物件最寄には八百屋さんもありますよと
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私もこの辺歩くの久しぶりで、
まさかここにディスカウントスーパーがあるとは知りませんでした
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今回の物件はほとんどここの裏なですよ〜
ですから買い物環境的には「徒歩1スーパー」というトンデモな利便性でありました。
(ここでふと思い出す、線路沿いの騒音ですよ。それがまったく気が付いていないぐらいなのです。)

ここから線路南側の住宅街にちょこっと入ったところで到着です
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posted by iwahara at 19:39 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月03日

吉祥寺駅近にもドーンと広いタイプ(今回は玄関ホール備えた1Kです)


ドーンと広いタイプが連続ということで、
滅多に無い事ですから早速取材に行ってきました。
(現地レポートは週開け前後にアップの予定です)

■今回もその目玉は間取りです(そしてハイCP)
東京の賃貸ではあまり見たことの無い和室8帖、
時代から江戸間と思われのため(現代団地サイズなら10帖クラス)、表現難しいところですが(RCの柱もあるため)図面資料では9帖相当みたいな記載となっています。

kdjombori01.jpg

元からこの間取りとはにわかに思えないのですが、どうなんでしょう。この時代ながらドーンと広いを意識したものなのか、6帖3帖から収納などを改修して8帖に改編したものなのかわかりませんが、とてもユニークな1Kで広さは38平米越え、コンパクト2DKランクに相当します。
玄関ホールを備えたB・T別であり、極めて実用性の高い間取りだと思います。
(室内画像を確認できなかったのですが、願わくば窓に障子がついていたら最高ですね。)

立地的には吉祥寺駅の後方東口から繁華街側(北)に出て、線路沿いに真っ直ぐという簡単なルート(物件自体は線路南側になります)。
このルートは過去吉祥寺が男街だった時代の繁華街の痕跡地横を通ることもあり、若干説明が必要でしょう、その点は現地レポートで。

最近のレポートで増えてる感じがしますすが、今回も”遮音壁性能がいいのかあまり騒音の気にならないJR中央線沿い”となってます。
(その確認もあって今回は現地レポートにも行ってきたとそのようなワケです)
相場の高い吉祥寺で滅多に無い好条件の内容がこちら、


【物件概要】
JR中央線・井の頭線吉祥寺6分、武蔵野市南町2、築1982年、RC造5階建ての2階、38.44u1K、
エアコン、B・T別、室内洗濯機置場、2口ガスコンロ、温水洗浄便座、
インターネット、CATV、
自転車置場(月200円)・バイク置場(月600円):空確認半年一括払
保証会社契約要(賃料合計50%、月額1%タイプ)
賃料10万円(管理15,000円)、礼敷1/1

(※管理会社さんの性格から分譲賃貸ではないかと思われです)
仮に現代的リノベーションすれば軽く15万超えると思います。
文句なしのハイCP
詳しくは次回現地レポートに記載しますが、
確かに気にする人には騒音に聞こえるかもですが、暗騒音として考えると電車も走ってるねと感じる程度の音量でした。一般的な賃貸スキルある方ならそれほど気になるほどでは無いと思います。

和室という点から契約のチャンスはあるかもですが(現在入居時期相談)、
最近は和室の良さが若い方にも広まってきたのか、和室でハイCPな部屋が即効で消えるケースについこないだ遭遇しておりまして、
内見開始即効終了するものに思います。

今回のお部屋も大変レアなので、似たタイプをこの街ではちょっと無理なオンリーワンです。


posted by iwahara at 00:30 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月08日

阿佐ヶ谷〜高円寺 JR高架近くの木造AP(2)


昔馴染みの街でもあるので、カテゴリ変えまして現地取材に行ってきました。
実際に行ってみて一部情報に修正ありますので、それなりの意義はあったかと。

※また業界の慣例(12月の忌避)と年度末の休日・曜日の配置から、逆算しますとほぼ今週で年内の不動産調査は終了となります。年明けは成人式までは実質どこかの会社が休業や代休となっているのが想定されますから年明けからの本調査は概ね第三週(実質)17日の週末からみたいな感じになります。
(retourの休業もアバウトにそこに合わせてとなりますのでご了承ください。←メールでの問い合わせや調査内容の相談は例年どおりほぼ無休です)

さて、そんな事はともあれ、
普段より早い時間の取材となっております(徹夜とも呼びますがww)
早速高円寺駅からスタートです

hsnbiano01.jpg

どちら側からでも行けるんですが絵的に北口からとしています
時間帯が時間帯なので、
ガード下商店街はまだ開店前
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(一軒徹夜で閉店前の飲み屋さんがありましたが、、)

阿佐ヶ谷もそうなんですが、物件への最短ルートはいずれもガード下からです。
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こんな風に商店街を抜けた後も駐車場併設的なガード下通路が真っ直ぐ伸びています
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駅から4、5分で食料品スーパーがありまして(ここだけ一時行き止まり)
hsnbiano05.jpg

(つまり物件から5分以内に食料品スーパーという利便性)
一度ガード下抜けるも何もこのスーパーをよけるだけなんですが、
過去に一度紹介したことのある、最近意識高い系テナント導入含む再開発のあったマンション横を抜け、先に進みます(最近三鷹にも似たような”意識高い系”再開発見たのですが、一体どういう手法で企画しているんでしょうね)。

hsnbiano06.jpg

この辺くると”ほぼ到着”です
hsnbiano07.jpg

前回レポートした「近所の学校」というのがこちら
hsnbiano08.jpg
(そのままJR高架目の前立地、実際にここまで歩いてきて騒音意識したことほとんど無いのです。速度制限なのか高架遮音壁が高性能なのかわからないのですが、実際にほとんど気になりません。)
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posted by iwahara at 15:14 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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