2018年12月28日

部屋探しビギナー向け企画「図面資料の読み方」

<ビギナー向けの内容となっておりますので賃貸ベテランの方はスルーでいいかもです>
※また、HPのコンテンツとほぼ同じ内容ですが、HPのコンテンツなんてそう頻繁に読むものでもないでしょうから記事化したものです(趣旨考えると毎年恒例でアップする方がいいかもですね)。

■部屋探しをする上で「図面資料を並べてあれこれ検討する」典型的な絵だと思いますが、どこをどう見れば(読み取れば)いいのかわからないままだったらコントみたいですよね。
ましてや読み方間違っていたら大変です。

間違いがちなところを箇条書き的にまとめてみましょう

●<平米数>
一番わかりやすいアバウトな見方「10平米あれば江戸間6帖」
間取り図の○帖表記は参考でしかありません。
畳のサイズは団地サイズから京間までまったく違うからです。
(江戸間標準で言えば、現代築浅マンション表記で一般的な”団地サイズ”6帖は5帖ちょいぐらい)
居室の広さは間取り図の”各室比率”と”総床面積の比率”から判断するのがベター。

●<平米数2>
RC造マンションと木造アパートでは床面積の計測法が違います、
厳密に言うと必ず木造や鉄骨造マンションは実測という意味では無いのですが、
RC造マンションはコンクリートの耐力壁や鉄筋の柱の面積を含む”壁芯計測”が一般的であるため(分譲なんかの時など区分所有の”自分の持ち分構造体”みたいな意味もあるのかなと)、
・壁が厚く、柱の太い高級系建築ほど「表示床面積より実際の部屋は狭い」のです
 ↑
現代は非木造建築着工が6割超えてますので
RC造マンションの表示を標準とし、手持ちの木造アパートや鉄骨造マンションの床面積を全て1割増しに書き換えて比較するとわかりやすいかもですね

●<平米数3>
一般的な間取りと平米数の必要標準値(だいたいですよ”だいたい”)
1R(3点ユニット)約17平米〜
1K(3点ユニット)約18平米〜
1K(ミニキッチンのB・T別)約22平米〜
1DK(3点ユニット)約23平米〜
1DK(B・T別)約25平米〜
2DK・1LDK(B・T別)約40平米〜
3DK(B・T別)約55平米〜
2LDK(B・T別)約60平米〜


●遮音性
はっきり言って図面資料で担保できるのは「限定的範囲内」です
(分譲マンションの評価を考えれば誰でもご理解いただけると思いますが、同じRC建築でもその評価は千差万別です←スラブ厚から全然違いますから)
・大雑把に言えばですがだいたんこんな順番
RC造壁式>RC造=SRC造>木造2×4=鉄骨造>鉄骨ALC>木造モルタル>軽量鉄骨
加えてですが、分譲賃貸を例外に賃貸マンション躯体が特別に強固となる理由はありませんから(床スラブも150ミリ前後が標準かと)、あくまでも参考であるのと同時に、
 ↓
・共同住宅での暮らしは「一定の近隣騒音を苦にしない環境スキル取得」を半ば条件としていると考えるべきです(騒音含むプライベートを保証するのはホテル建築だけ)、
木造戸建てのご実家ですら結構近所の音が聞こえている筈です。

動物としてのワイルドな本能が自然起動していれば、
関係の無い音は脳内でデシベルダウンされ、感覚的に気にならない処理されるものなんです。
(店番ネコが繁華街でも平気で昼寝できる理由、退屈な授業中に普通に眠くなる理由)
あまりに近隣騒音がストレスに感じる時には、
現在実生活のストレスなど、メンタルヘルス環境のを確認が近道(或は根本的原因)な場合もあり。

いずれにしても、
「古築木造モルタル」のようなベテラン向きのお部屋は、
アウトドアのキャンプも平気だ的な(飲食店で隣の席の会話が気にならないのとベースは同じ機能)、一定水準のプライバシーが確保されれば「自分でパーソナルスペースに心理的結界を張れる」人類ヒト科自然に備わる(ワイルド系)スキルある方向けと言えます。
 ↑
●よくある勘違い
一見築浅マンションに見える「軽量鉄骨アパート」です
軽量鉄骨とは基本プレハブの事で(性能は使用される構造パネルに依存する)、基本的に遮音に強い設計構造では”ありません”(注文住宅クラスになれば鉄骨造同等ですが)
「図面資料レベルで言えば」となりますが
(非木造ですが)マンションと勘違いして、軽量鉄骨アパートなのに遮音性のクレームとなるのは論理矛盾です。

番外編
あくまでも経験的な情報ですが、それほど遮音性に強いと評判があるってことでも無い”鉄骨造”ですが(商店街などによくある低層非木造建築)、「小規模なワンフロア1住戸設計」の場合ケースバイケースで大規模RC造マンションより遮音性に強い個体も存在します。
また、木造2×4アパートはそんな鉄骨造とほぼ同格の遮音性能とされていますが、この評価には「木造の方が衝撃音などがダンピングされる」部分も込みの判断です。


●B・T別
教科書的には「1RマンションをB・T別に設計することはできない」
こう考えて正しいです。
構造上長方形の専有面積となる1Rマンションの場合、居室横向き幅広でもなければ浴室の対抗面にトイレを配置する”幅が足りない”。
しかも居室横婿の間取りとなれば、すっごく薄くて小さいマンションか内廊下対抗面の高級建築かって話です。→つまり通常は「縦長長方形の占有面期」となる。

※しかもRC造の場合、無駄な床下配管を避けるため部屋の対抗面に水回りという設計も避けたい

で、仮にその1Rマンションで無理に幅を広げれば(長方形なので)ドカーンと床面積が広くなり賃料もドーンと上昇します(いきなり25平米越えとか)。
なんとかB・T別を模索するためには、長方形の線湯免責半分以上を水回りとして設計するより無い(浴室とトイレを並べて配置)、或はその応用ですね。

<さあここで問題です>
江戸間6帖の基準は?約10平米
B・T別が水回りで床面積の半分以上になるとすると?
マンションでB・T別を探す場合、床面積が少なくとも最低20平米以上無いと設計できない
(経験的にB・T別設計の標準は22平米以上の感覚ですね)
 ↑
一般的な3点ユニットの6帖1R標準は17平米以上ですから、
B・T別を優先させる場合、どうしたって想像以上に賃料は上昇します
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posted by iwahara at 16:40 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月18日

街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味?」

実際に吉祥寺の街紹介をしようって意図ではありませんから(笑
そこは、誤解の無いように。
画像中心のレポートではありませんよ。
とはいえ吉祥寺
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さて、報道や情報誌などでよく聞く『住みたい街』
●いきなりですが「部屋探し的にはまったく意味がありません」
何年から何年でしょうねぇ
東京で住みたい街といえば吉祥寺が連続でNO1だった時期があります(今でも上位ランクは変わっていない筈です)。
 ↑
そもそもこの辺の意識調査の当初は(丸の内や銀座では暮らせないだろうを前提に)私鉄沿線都心近郊中核都市の人気投票な趣だったと思います。

つまり「人気の街吉祥寺」の意味をひも解くなら
●東京における”中央線”の人気や利便性が現れている
と、考えるべきなのです。
(この場合の”中央線”とは「新宿〜三鷹」の総武中央緩行線の意味)
 ↑
なかなか意味が分かり難いでしょうか、
ぶっちゃけて言えば
「【東急】自由が丘VS【中央)吉祥寺」でどっちが上かって人気投票って事ですよ。

事実、吉祥寺って繁華街なのでww
街といってもデパート中心の商業地域なワケで、0件ではありませんが駅近10分圏に有力な住宅街は存在していません。
ちなみに人気の街なので業界的にも推奨できない営業店も多く、この辺の会社はだいたい吉祥寺徒歩で西武線武蔵関方向のアパートを紹介していたりします←ここ全然吉祥寺じゃないからww

(吉祥寺界隈の住宅街と言えば、東急裏の三鷹方面に連なる武蔵野住宅街と南西の三鷹下連雀方面や末広商店街先の西荻乃至三鷹台エリアが存在しますが、そのまま既に”ほとんど隣駅”です。)

たとえば東急裏の低層指定住宅街(ある意味一番いいとこですが相場決して安くないです)
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この先更に西へ安いところと言えば三鷹駅に近いところか、三鷹からも吉祥寺からも10分以上離れたエリアとなってしまう

三鷹下連雀方向への住宅街もありますが
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吉祥寺からは徒歩10分以上ですし便利な立地は三鷹駅に近い方

駅東側の更に北側にも住宅街は無くは無いですが
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ジョウジご存じな方ならわかると思いますが、そっち方向にはナントカホテルとか風俗街もあって(昔吉祥寺は風俗で鳴らした男街だった歴史があります)、一般的な部屋探しのエリアとしてお勧めとは言えない。

となれば末広通りの先となる(駅からまっすぐ東)
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ここも商店街なので(運よく住居を見つけられればベターだけれど)、本格的な住宅街となれば「井の頭から南の三鷹台エリア」であったり、「北東となる五日市渡った西荻エリア」となる。

但し、この辺の(末広通りの北側裏)住宅街には
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戸建て中心の低層地域とは言え、母数限られつつも木造アパートも存在し吉祥寺徒歩圏に拘って部屋を探すならここでしょう。
(いうまでも無くですが西荻に近いぐらい遠目まで行く方が条件よくなります)

<話は戻って>
●沿線の人気投票的意味である
その根拠ってほどではありませんが、
確か某ポータルサイトの一般公開不動産DATAベースにおける”検索履歴”のランク的に
「中央線の”荻窪”が一位だったりするのです」

ちなみに私鉄沿線の人気投票的意味には以下のような要素も含まれています
・某田園○○線と地下鉄東○線の通勤時間帯の異常な混雑はあまりにも有名で避けられがちだ
・投票は必ずしも東急住民限定で行われているとも言えない
(吉祥寺界隈は漫画アニメ関係者や法人が多いので、中央線は漫画やアニメの舞台によく出る)
・東急圏なら奥沢や都立大や池上線、東武のときわ台、東京北部なら王子や王子神谷だとか、台東区界隈の新御徒町や田原町、東京東側の菊川や亀戸・平井など地元情報的なものは網羅されていない
・渋谷ターミナルだと推薦は東急圏というより井の頭線だが印象薄かったりする
・都心部にもハイCPや有力な駅があるが(千石・曙橋・四谷三・春日・湯島・高輪〜白金台・目黒などなど)あまり知られていない
 ↑
専門性無く一般的な人気投票に過ぎないって事です
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posted by iwahara at 20:03 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月24日

「来年の春シーズンについて」

てか安倍政権そもそも大丈夫でしょうか(笑
(ま〜心配いらないでしょう。偏向マスメディアがあまりにもウルサイ時には解散って手もありますから。安全保障上も他の政権には任せられませんし、後継候補も河野太郎氏一択でしょう。)

今年の春の引越しが大変な事になったようで、
報道によると、
料金の高騰だけでは無く、そもそも引越しの予約が取れない状況まで発生したようです。
こうなってくると『春のシーズン』対策どころじゃありません。
物理的に引越しできないケースも出てきかねないって話です。
(※近々『住まいの心理学』にアップの予定ですが事業系の需要がひっ迫し、不動産の供給過剰状態を均衡化させる可能性も出てきました。)

■この景気が続くことが条件となりますので、安倍政権の継続が前提の話ですが
前述の引越し会社の人手不足状況は来年も変化無いでしょう。
高騰する引越し料金を考えれば(今年は3月15以降特別料金などだったようです)、

こうなってくると通常の
「春のシーズンを避けて1月中に内見し2月契約」以外の方法も考えておくべきでしょう。
この状況は来年度も周知されていくでしょうから、2月契約でも『春のシーズン』相場に突入しているかも知れないからです。
(※社会人の方は概ねこの方法以外の合理的方策は無いのですが→社会人の方は更新時期などを目安に都内でシーズンオフに引っ越すこともできますからね。)

仮に3月の引越し料金高騰が、家賃一か月分にも相当しかねないとなれば、
■大学進学による上京の学生さんの場合、
12月に契約してしまい1月からバイトで稼ぐ(と同時に東京に慣れる)って手段もアリなのではないかと思った訳です。
(引越し会社の人材不足が直接影響するものではありませんが、この時期バイトの時給も上がっているかも知れず、)
仕送り元のご実家にも幾分負担造となる可能性もありますが、
物理的に引越しできないなんて事になれば洒落にならない上に、『春のシーズン』相場の影響から4年間に渡って高めの賃料が継続する事を考えればひとつの合理的判断なのかも知れません(4年間トータルで考えれば割安)。

流石に引っ越し業界は、AIによりトラックが自動運転になったとしても搬送の人員を必要としますから、早々には人材不足の問題が解決しない可能性あります。
(※引越しの場合、家屋などに破損発生時の保険などの問題もあるので安易に”個人で全部やる”のはお勧めできない部分もありますから。)
消費者的には、時期の分散以外にこれといった対抗策は無いですね。


●事実、この流れで学生さんの部屋探しピークが分散すれば春のシーズンやその”前後”に波及する「根本的な相場問題」も解決していきますから、社会的にも好ましい動きです。

身近に来年の引越しを予定されている知人友人のある方、
この辺アドバイスしていただけると、世のため人のためかなと思います。

(※加えて、現在の状況なのですが、今回レポートの「春のシーズンが”春以降”にも収まらない状況」が一部発生しているようです。通常なら物件の動き落ち着く筈の4月末においても通常より高いレベルの流動性が継続しています。←これは「春に引越しし損なった人」も相当数存在していると思われで、前述説明も「シーズンの前月への波及」から「シーズンやその”前後”」と書き換えた次第です。)


次回は物件レポート的には関係の無い話になりますが(関係無いって事はないのですが)
retour東京移転に関する告知記事を予定しています。
物件レポートは一回飛びの形になりますが、ご理解くださいませ。


posted by iwahara at 14:34 | Comment(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月03日

恒例のお盆期間における業界動向です

以前から読者の方は既にご存じと思いますが、
不動産業界はお盆期間休業します(引越し予定者の方も帰省期間であるためです)。
更に、同時全室空室調査を行うretourの場合「各管理会社で営業実態がバラついている」状況ですと、いざ内見となっても一室は管理会社休業で見られないなんて事になりますので(詳しくは後述しますが一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい)、同時に候補全てを内見できない事となります。
結果として管理会社全てが営業日程で揃うタイミングまで「相場調査や希望地域の相談は可能ですが、本格的なDATA調査や資料の送付ができない」状態となります。

■ザックリとした日程ですが
8月7日〜20日は”ほぼ無理”です。
確実に11日から連休入る会社があります。
(最速が「26土曜内見想定の21月曜資料出し」ですね)

前述括弧の最短日程に関しても、管理会社休業期間の影響で新規DATAの登録が21日からの可能性も0では無いので、万全とは言い切れないですね。
安全策に行くなら
「26週末からのDATA調査着手、28月曜資料出し、内見想定9月2土曜」
上記日程となります。

●冒頭記載の「一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい」を補足します
ここは「一撃必殺の長期調査はお勧めできない」にも被るんですが、
一般の方は普段から多数の部屋を内見経験があるなんてまずあり得ません。
プロでも無い限り資料レベルでおおよその判断つくなんて事も難しい。
ですから「現在の可能性や選択肢を一度に全部同時に見て比較する」状況が無い限り、申込みの是非が判断できなくなるのです。

この辺も微妙に心理学なのですが、
一撃必殺の長期調査がお勧めできないのも(依頼があってもお引き受けできないのですが)、中期スパンの「この部屋だけ候補」の内見をズルズル続ける場合、ほとんど内見候補出現可能性は「この部屋1室」とかになります。
つまり、この状況になると「数週後の未だ見ぬ可能性の次の候補」と、今見た候補を比較しなければなりませんが超能力でも無い限り不可能です。
プロであれば、将来の可能性含めて現在候補がどれぐらい競争力があるのか偏差値的に判断できますが(過去の内見事例が無数にあるため)、一般の方にはほぼ不可能です。

つまり、お盆期間などで「内見が”今週は2件”見られなかった1室は来週」みたいな事になるのとですね、事実上後者は「一撃必殺内見」みたいな事に(仮想的に)”なってしまう”のです。
更に言うと先週の内見各室の印象を的確に覚えている事もプロではない限り難しい。
(●「そんな事ないよ」と思う方いらっしゃるかもですが、内見って「蕎麦屋をハシゴして複数店で”ざる蕎麦”だけを食べ優劣を決める」みたいな行為です。先週の3軒と今週食べた1軒の蕎麦の味を比較する事はそうそうやさしい話じゃ無いですよね?という事なのです。)

■皮肉な事に、賃貸どころか一生を左右する莫大な金額が動く分譲マンションなどの購入の場合、比較対象もほぼ無い中でモデルルーム見ただけで決断してしまったりしますが(正直トンでも無い事だと思うのですが)、ここも心理学で「分譲購入戦略の大決断」が既にGOとなっている場合、戦略実現のための戦術目標(マンション購入)の評価って「既に戦略的判断は決している」ため、イケイケどんどんみたいな心理状態に陥ります(橋頭堡確保のためなんとか橋を攻略みたいな)。
こうなると戦術目標は「可能なのか不可能なのか」こそが重要で、戦略(分譲購入)を揺るがすような要因が無い限り戦略上の判断は変化しません。=戦術的判断は「攻略可能か否かが最優先で細かい事は下層フォルダになる」。
結果として分譲購入の場合「このお部屋でいいかしら」の判断が、、、
賃貸の内見レベルと比較して遥かに下がるのです。
(この状態で進んでしまうので大変な事になるのですが)
ですから「一撃必殺仮内見だけで決断できてしまう分譲購入は例外事項」とします。

※「賃貸で一撃必殺で”決め切れちゃう”場合に失敗例が無い」という(あたかも矛盾する)ジンクスもありますが、
これは既に狙う内容や求める優先順位が定まっている場合にあり得る事(勝負師パターン)なので、
「複数室の比較では無く、希望内容の一致性から一発で決まるパターン」であるため、候補が複数あるのに「この1室だけで」などの流れから一撃必殺で申込みとなるパターンにはまず失敗例がありません(それだけ事前に狙う優先順位が明確だって事なんですけどね)。←のように、調査段階では複数室の候補がある前提なので、分譲購入の事例とは内容が別です。
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posted by iwahara at 17:35 | Comment(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月15日

「かなり玄人目線な部屋探しの方法論」をひとつ

地方の賃貸との対比で考えるとわかりやすいかもしれません。
たとえば北海道などの地方の場合投資向け中古マンションの価格は安いのですが、修繕費や改装コストは(工務店さんには築年数も何も関係が無いので)東京とほぼ変わりません。そこからすると、かなり高利回りで賃料設定していても賃料から積み立てた管理維持費だけとなると大家さん的には「もうギリギリ」になってしまいます(補修改装や設備管理費と賃料総額の比率)。
価格が格安とのことから(元から大家さんに資産的体力も十分ではない等)購入を決めているオーナーほど余裕も無いことになりますが、大規模補修ともなれば元の価格も安いので物件を担保に銀行から融資が可能なのかすら保証の限りではありません。
表面利回りは高く見えても大家さんとしての実質所得はとてもこころもとないなんて事にもなるのです。
(東京圏においてもRC造マンションの賃料は郊外にいってもそれほど安くならない現象と同じ背景です。郊外を利して格安物件を狙うなら「木造アパートを探すべき」なのです。)

上記の構造は都内でも成り立ちます。
■確かに銀行の担保価値設定は固定資産税関連により築年数に大きく左右される傾向はありますが(それこそ財務省の陰謀じゃないですが)、底地価格の高いところのリースナブル物件が何かと借り手にも安心なのは事実なのです(銀行の担保価値は保証できなくても”資産保全性”が高い評価になる)。
賃貸条件がいくらリーズナブルでも大家さんの財務内容がいっぱいいっぱいだったら、それは何かと心配なことも起きやすい。

賃料は「市場に依存」していますので、
底地の資産保全性高いエリアのリーズナブル物件は玄人的評価として有力な評価内容となります。
ざっくり言えば「所謂いいとこだが賃貸市場的に知名度などから相場が安いところ」がおススメとなります。
「いいとこなら知名度も高いでしょう」と思われるかもですが、
賃貸における知名度って、地方の方から見た評判だからこその穴というのがありまして、

一概に言えないケースもあるのです。
・意外なことに新宿御苑前で問い合わせする人は少ない(実質隣の曙橋はさらに少ない)
ですとか
・郊外だから安いと思ったら国立は”一橋大本位性”で意外と相場が高い
ですとか(これは知名度もあって高い例←実際にとても感じのいい街となってます)
・千代田区が中古マンション購入で安心なのは”皇居本位性”だから
などなど(こちらは高くても鉄板で安心な例)、
前述事例から言えば新宿御苑前(こちらも”新宿御苑本位性”なんですが)←こちらがリーズナブルケースになりますが、同ケースはそれだけではありません。

先日の武蔵野市西久保レポート
武蔵野西久保のミニマルコンパクト
http://retour.seesaa.net/article/439296094.html

記事中に、この辺の底地が安定しているのでしょうの記載がありますが、
■今回はそこを解説してみようと思います。

前代説明で登場している”ナントカ本位性”って何?と思われている方もいらっしゃるでしょう。
これはですね「大口機関投資家が大株主なので安心」みたいな構造の話です。
新宿御苑が広大な土地を所有しているので需給バランス的に土地価格が安定する。←という仕組み。
(後楽園には後楽園、茗荷谷には小石川植物園なんてのもあります。井の頭公園裏は田園地帯の牟礼なので本位性とは言えないかもですが、三鷹台北側高級住宅街の底地相場を間接的に保証している一面があるかもです。)
三鷹駅北口側、西久保であったり武蔵野市中町の場合は「横河電気本位性」でしょう。
今回は参考例として三鷹駅北口の”武蔵野市”の場合をショートレポートしてみます。

三鷹駅から線路に平行している幹線道路をちょいと東へ
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のんびりしたサラリーマン通り的な通勤路を北へ
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交差する道路の整備状況などを見ても
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武蔵野市は都市計画的に意識的に周囲の整備を進めているのかなと思ったりもします。

まもなく横河電気関連の福利厚生施設でしょうか大きなグラウンドがありまして
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井の頭通り渡ると本社があります
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とても大規模な敷地であると同時に、周囲の区画にも複数事務所であったり所有する不動産であったりまさに土地の大株主的な存在感があるのです。
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2016年02月13日

春のシーズン「東京賃貸のあれこれ」

いよいよ春のシーズンとなりますが、このブログ読者の方は「夏相場」などご存知でしょうからこの春に引越しを考えている方ほとんどいないと思いますが、そこはそれ時期が時期ですから東京在住の方は親族血縁の方上京引越しの件で相談される場合あると思います。
春のシーズンで注意事項や探し方などざっくり列挙しておこうと思います。

1)ネットで物件検索はできない
あれは部屋探しコンテンツであってプライバシー保護の点からも業法からも一般の方が取得できる情報は限定的であり、仮にその掲載が本当でも「相場感」を掴む的利用に留めるのが無難です。
(retourにも小規模ながらDATAベースありますが「あくまで参考、間取りを楽しむコンテンツとして」公開しているものです。約1ヵ月掲載で自動削除のメンテナンスしていますが、retourの場合もDATAベースの物件問い合わせからそのまま成約となった事例はほぼ皆無です。)
ちなみに春のシーズンとなれば、熱心な専業ポータルサイトの情報でもタイムラグありますから「実在率50%あるかな、、」水準でしょう。大規模で掲載件数が売りのサイトなら「実在率30%もあやしいかも」です。

更に細かい事ですが、大家さんと管理会社の契約「取引態様」の中でも『一般媒介』(一般媒介それ自体が必ずしも問題という意味では無く信頼性微妙なものが掲載されやすいという意)が重複して多めに掲載される傾向もあります。
不動産DATAベースは「正規の宅建業者しか閲覧できない国交省のREINSこそが本物」であり、一般の方が閲覧できるポータルサイトの検索サービスは趣旨の異なるものです。

2)TVCMで御なじみのなんとかは”よく考える”
絶対ではありません(信頼高いお店やフランチャイズも多数存在します)、絶対ではありませんが、一般論としても顧客側から見れば繁忙店より地道に営業している業者の方が「物理的に接客時間を十分に取れる」ので何かと安心です(それだけ長く調査もできることになります)。集客に強いターミナル営業店の繁忙期と言えば担当者が1週間に20組近く対応となっているケースもあります(そして成約率は低い)。

顧客サイドから見れば仲介代理人を依頼する場合「長い時間営業コストをかけてくれるほうが得」なのですから、そこを判断材料とするのも方法かなと思います。
※営業の厳しい地方都市の不動産業の環境はなんだかんだとTVCMでお馴染みの系のお店しか残れなかったりするため、その感覚で上京される方もいるかもです。自己責任となりますから事前にネットなどで情報確認しておくべきでしょう。

3)春のシーズン的な東京ビギナー向けの廉価な1Rなどは母数も多いため、店頭接客時のREINS(国交省DATAベース)検索時にも簡単には絞り切れないため、○質系営業店は顧客に不利となる”高い希望条件を歓迎”する。
 ↑
■特にここ重要ですからよ〜く読んで相談された方へお伝えください
どういう意味かと申しますと、
本来専門職である宅建業者は建築の知識や設計のセオリーなどから「このタイプの建築ではこういう設計が多い」「B・T別は鉄骨造が木造なら出てくる」「築浅オートロックはむしろ防犯性が劣る場合もある」「駅徒歩10分越えると別の沿線駅10分とかになる(徒歩10分以上で賃料が安くなるのはそこそこ離れた都心近郊都市から)」「駅近過ぎれば繁華街も近く防犯性が落ちる場合も少なく無い(駅近で問題無いのは都内地下鉄駅)」「単純に山手線圏内でも名前がマイナーな駅は相場も安い」「RC造の耐用年数は少なく見ても50年はあるのでRC造の築30年など”建築としてまだまだ若い”」「マンションの耐震性で築年数の影響があるのは鉄骨造の場合で、RC造であれば耐震基準改正年と実際の耐震性に大きな違いが無い(古いものでも強い)」「マンションの床仕上げはプロ的にも生活上もカーペットの方が合理的」←などなど説明して、
「あなたの希望条件をプロ的に詰めて考えると、このようなタイプの部屋を探すべき・この点だけは妥協すべき」などの説明を行うべきなんです。
 ↓
●しかし担当者に接客時間の余裕が無い場合「素人さんらしい矛盾した希望条件言ってきてるな」と思っても”歓迎”なんです。
母数が沢山出るより「その条件だとギリギリこれだけ、他は賃料高くなっちゃいます」と話をまとめてしまうのが簡単だからです(実際嘘では無い)。
候補少ないことや希望賃料が上がることは営業店にとっては”得すること”ですから。

希望条件はまずアバウトに「”これぐらいの賃料でお勧めの部屋を”」とかの聞き方がいいでしょう(和室系や洋室系・木造か非木造・広いか広さより設備などの大雑把な希望は伝える)。
それこそ「築浅オートロックのタイル張りで2階以上の室内洗濯機置場マストでB・T別のフローリングな部屋、できれば2口ガスコンロ」なんて希望条件だと「ハイわかりました」と治安的にも微妙なエリアを案内されちゃったり、設備は希望条件でもすっごく狭いとか「一番安くても8万します」などの展開もあり得ます。

参考間違いだらけの部屋探し
http://www.retour-tokyo.com/txt02.htm

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2015年11月25日

年末にかけての不動産(慣習的な)動向です

(※12/18表現に一部間違いがあり編集あり)

ほぼ年内引越し予定の方の部屋探しは終了している方多数に思いますが、
「ひょっとして」な例外事情も世の中常にありますので、業界の慣習的に「12月中旬以降は大家さんが店じまい」な動向などをお伝えします。
話の始まりは簡単な理由で、昭和の時代「夜逃げと言えば年末」だったため12月に引越しする人そのものを審査的に警戒するためです。それもまさか12月中旬以降に「急いでいます」となれば、すわ危ない入居者かと大家さんは本能的に思いますから、12月は11月からの部屋探しの契約が残る上旬までがせいぜいで中旬以降は仮に空室が出ても募集開始は年明けからってパターンが少なくありません。
(※現代社会から見れば年度末って3月4月の方ではってご意見もあるかもですが、江戸時代以来の商習慣の流れにある昭和イメージは年度末12月そのままで、人間心理的にも年度末はやはり12月ですからね。)

■勿論のこと、『分譲キラー』などを運用している大手開発会社の高級マンションや、例外事項な木造アパートなども年末年始はカレンダーどおり(契約時書類取得の関係で役所の仕事納め=年末休業日)ですから、前述の早めに12月が終わってしまうパターンは「堅い内容のマンション物件」などに顕著な傾向と言えるかも知れません。
前述のとおり、一番の問題は「空室が出ても、時期が時期ですから募集は年明けからにしましょう」パターンが出てきてしまうところです。
しかし、上記点も大家さんの思惑は「12月に募集開始するより春が近い分少しでも高め賃料で募集開始できる」となりますから、12月の部屋探しの弱点は「母数が若干弱い」という事だけで(仮に越年で募集される部屋が12月から公募されても”高め賃料”の設定なのですから)CP比などに影響を与えるほどのものではありません。

とはいえ、
契約的に(世の中何があるかわかりませんから)役所の書類手配や所得証明(最近の契約ですと審査でマスト多くなってます)、この辺の準備が師走の何とかで遅れて「契約が越年となってしまった」なんて事もあり得ます。
これがまた、不動産業界の年始営業開始は”かなり遅め”ですから(成人式までが連休パターンもある)部屋の引渡しが随分遅くなってしまったなんて可能性もあります。
12月だからといってそれほど心配ないだろうとのんびりし過ぎるのはやはりリスクになりますので、ご注意ください。

●ここまでの情報から→「となると1月からもう相場上昇か」と考える方いらっしゃるかもですが、
そこはそれで(12月は部屋探し・契約件数自体スケールダウンしますから)、若干割高設定の新規募集が増えるだけで、それ以外は12月と在庫状況ほとんど変わっていないワケですから「CPの高い部屋に関しては12月の部屋探し状況とほぼ同じ」となります。
(堅い選択のちょっと割高な部屋は1月のが多いと言えるかもしれません。)
春のシーズンも視野に目に見えて強気に相場が高めになるのは「2月中旬以降」でしょう。
※最近は春のシーズンもDATA段階で相場上昇がはっきり確認できるほどでは無いのですが、春の部屋探しって、とても高い確率で「有力な選択肢が管理会社空室照会時に”終わりました”だったり、内見候補が内見アポや内見当日までに他の申し込みで消える」という現象が発生します。ざっくりした印象で有力な選択肢の2割近くが部屋探し工程中に消えるという形で”目に見える”ということです。

「来春から大学生・進入社員で上京なんですが」という方は、
今回の話で「そうなると1月から部屋探しでしょうか」と考えちゃう場合あるかもですが、そこまでの話じゃありませんから(笑
引越しでもっとも重要な”縁”は「その時に引越しとなった事情」の方なので(新入学の引越しなので○月となった・転職したので引越しは○月だった←みたいな)、その『縁起日程』まで移動させる事はありません。そういう事情の運と縁の線上にいるんですからね。
今回の話は、ぶっちゃけ引越しは何時と決まっていなくてそろそろ引越しも考えていて、既に東京在住の方向けの情報となります。
来春から上京って方は、早くてもせいぜいが「2月〜(入居2月末〜3月)」。
繁忙期にわかっていて突撃する必要も無いですから「3月中旬から探し始めるとはは避けた方がベター」ぐらいの想定でよろしいかと思います。春の契約は若干ですが入居日(賃料発生日)交渉も長め可能な場合もありますから(4週以上は無理ですが)、狙ってギリギリの日程にするのは得策ではありません。”少し早めに”と考えておけば十分です。


posted by iwahara at 15:45 | Comment(4) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月30日

春の部屋探し戦術を考えてみます

このブログ読者の方なら春のシーズンにおける部屋探しが得策では無いことご存知かと思います。
(解約予告を出さない部屋探しによる1ヶ月だけの二重契約の多発や、退出リフォーム工事の集中により空室リリースが大幅なに遅れるなどにより「見かけ上極端な売り手市場が形成されてしまう」だけでなく、瞬間空室不足も実際に発生する。)
しかし、そんな春のシーズンが存在するのは学生さんや社会人の移動など春に引っ越さなければいけない事情が集中するためです。
既に東京で暮らしていていつ引越しでも別段構わない方は春を避ければ済む事ですが、そうはいかない事情の方が多数いらっしゃることになりますので「春引越しせざるを得ない場合の作戦をどうするか」考えてみたいと思います。

まず、基本戦略から
■市場連動性を避ければよい
ネット関係者の方に説明するならば「SEOの反対をいけばよい」と言えばわかりやすいかと思います。SNS的に言えば関連性のあるハッシュタグを避ければよいとなります。
いかにも集中ししょうなログやタグと言えば?
「B・T別、フローリング、オートロック、洗濯機置場室内、ガスキッチン、築浅、2階以上」
上記を避ける、
NGにするって意味では無いところがポイント。
そもそも市場の偏向は、営業店などがそのキーワードで検索する事から発生しますので、逆を狙うなら検索にヒットしなければ実際はその条件の部屋であってもいいのです。
大家さんが殊更空室登録をチェックしていなかったり、管理会社さんも「比較的短期解約率の高い春の需要を殊更意識していない場合」殊更設備詳細を国交省のDATAベースや図面資料に記載しないケースもあるんです。
東京の場合、ほぼ99%エアコンはデフォルトでついてますし、最近の部屋はほとんど洋間ですし、洗濯機置場の無い部屋の方が珍しいですし、電気キッチンであったとしても最近通販のIHは凄く安いですからどうとでもなりますし、RC造なら築年数ほとんど無関係ですし、心理的にNGでなければ1階も2階もそれほど防犯性に差異ありません(本当に防犯性の数字をガチで下げるのであれば最上階と1・2階を避けるとなりますが、そもそも東京の室内における犯罪発生率は共同住宅は戸建ての半分以下なので「防犯性の高い地域選択」の方が何倍も需要です)。

つまり?ここらから戦術論になります。
しっかり待ち選びをして(繁華街の存在や街の治安情報ない場合には警視庁の公開DATAを見る)、後は平米数と希望賃料だけで探してみるって作戦です。
母数が多すぎる場合には部屋のイメージなどを伝達します(洋間希望など)。
ちなみに警視庁のDATAはこちら
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

(1階か2階などよりよっぽど重要なDATAです)

そして東京一人暮らしをリーズナブルに進めるキモのスキルは「3点ユニットへの適応能力」です。
ここは以下記事を参照ください。
東京ビギナー向け『3点ユニットの使い方』
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/201046742.html
また今年も東京ビギナーな方多数と思いますので恒例の3点ユニットガイドです
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/395199492.html

『3点ユニットスキル』持っておいて損する事は皆無ですので、是非会得しておきたいものです。


■再び戦略論「個性的過ぎる部屋は相場と連動しない」
一般的では無い部屋は、一般的な需要が高まる春のシーズンともぶっちゃけ関係ありません。
ですからはなから個性的な部屋を探すと決めてしまえば春のシーズンも恐れることありません。
(といっても夏ほど安いということはありませんが、、)
和室レトロ、都心の木造古築(旧法借地権の物件)、ビンテージ系、かなり郊外の戸建て、あえて2Kとかを指定してみる、トンチンカンなリアルデザイナーズ(居住性を犠牲にするをいとわない)、立てるロフト付きアパート(立てても公取の指導でメゾネットとして登録できない)、必殺の銭湯の近い風呂無し(これは賃料が安すぎて仲介の調査母数で補足仕切れない場合もあります:これには複数の事情があるのですが専門的過ぎるので詳細説明省略します)、
ド・都心のミニマルコンパクトなマンション(17平米以下など)、
retourの読者の方はもともと上記のパターンが多いかも知れないので、ニュアンス的には「更に個性的な部屋で冒険すると腹を決める」ぐらいの勢いで。
上記パターンだと、後からなんだかんだと問題点が出てくることもそりゃあります。
しかしですね、賃貸住居の個性的な部屋における諸問題は「最初から個性派希望と決めていた場合」面白おかしい忘れえぬエピソードにしかならないのです。そもそもユニークな暮らしを求める希望条件であり、一般的な居住性は優先順位が低いって事ですから。
ある意味「様々なな賃貸スキルを獲得しているベテラン向けの戦略」に違いは無いのですが、誰でも最初は初心者ですからね(笑
思い切ってそういうワンダーランドを目論むって選択もあるのだろうと思います。
東京で暮らそうってのですから(地方に比べて断然相場高いのですし)、面白おかしいって事がなけりゃ嘘って部分もあるじゃないですか。
(勿論自己責任ですよっ)

■基本戦略に戻ります
極端な事言えば「部屋探しより街選びの方が何倍も重要です」。
不動産の基本、土地購入で想像してください。大事なのは地価ですよね?
何故か賃貸の部屋探しのときには「この部屋とこの部屋、どちらの底地のが評価額が上だろうか?」ここを考える人ほぼ皆無ですが、それはおかしな事なんです。同じ不動産なんですから。
地価には居住性能が反映しているのですし(商業地は意味が別ですので誤解の無いように)、部屋を借りるってのは底地の資産価値も含まれてます。
ある意味ド・都心の旧法借地権(説明しだすと大変なことになるので省略します)なんてのは賃貸最大の醍醐味であり、最強の借りたモン勝ちの世界です。
ですから、街選びは部屋探しよりよっぽど重要な事で、土地勘の無い人は「そこはどんな街ですか?」部屋の内容より先にそこを聞くぐらいでちょうどいいのです。
と、考えると「部屋の設備詳細の細かいところを云々する」って意識が軽くなりますよね。
部屋探しの心構えはそんぐらいでちょうどよいのです。
部屋だって、住む人が違えば全然別物になるのであって、部屋の居住性細かいところを一番左右するのは何かって「借りた人の暮らし方」ですからね(見た目についても家具のレイアウトやインテリアのセンスで全く別物になるのですし)。ここも忘れちゃいかんところです。

<次回は通常の物件取材に戻ります>

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posted by iwahara at 21:46 | Comment(2) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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