2019年09月10日

御苑にも近い渋谷区某町の木造AP(2Kです)


御苑の南側ね(高島屋もけっこう近いみたいな)、
あんまり詳しく言うとどこだかわかってしまうのでこれ以上は言いませんが、むしろこの地域のオマケ情報を紹介しておきましょう。
御苑周りの道路計画的に、高島屋方面から丸井とかシネコンある方向に抜ける道が計画されてます(もう工事入っているんだったかな)。御苑側から新宿駅新南口方向のバイパスがもう一本できるみたいな設計かな。

都心に緑が多い事は確かに環境面で好ましいことですが、新宿御苑は有料公園で通り抜け構造にもなっていないので、地域の利便性としてちょっとな〜なところあるのも事実なんですよね。
都市計画的には少なくともその外郭を回り込みやすくするってことかなと思います。

さて今回も木造APです、
地図で見た感じで速攻「接道的に再建不可なのかしら」と思われる古築AP
(そうでなければ都心の古築木造APが現存することは難しいのです)
このスペック見ただけで、借り手損する可能性は皆無です。
私の記憶が確かなら似たような木造建築が青山あたりにもあったと思います。
CP的には井の頭線にありそうなイメージですが、
こういうレア物件には東京賃貸ベテランな玄人筋アダルト世帯に借りていただけるとベストマッチかと思います。

えー間取りはですね(今回更に間取り図酷いことなってますがお許しくださいww)
gikomasd01.jpg

ふざけて描いてるんじゃありませんからねっ

スペックは、30平米前後の和室2K(4.6+6)
浴室もUBとなっており、賃料10万以下。設備的には若干弱いところありますが、申し分ないでしょう。広さ的には2DKって言っても”無駄に広いDK”も少なくないですから、しっかり二間あるところが重要でしょう。
かつ襖開閉の二間なので、開けっ放しにすれば10帖超えるワケで、広め希望のシングルな方にも好適でしょう(似たタイプが過去に神楽坂成約事例にありますが使い勝手は35u超える2DKとそう違わない印象でした)。
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posted by iwahara at 03:51 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月28日

港区都心の古築アパートは(多くは無いが意外とある)

ここで言う「割安感のある」なるイメージは7万円以下ぐらいのゾーンです
都心近郊や郊外であれば基準値超えの1RMSも可能な条件となりますが、
たとえばフリーランスの方などで、交通費自腹で頻繁に都心に行く向きがある場合、移動時間もそうですが交通費もバカにならないことになります。

それだけでなく、どうでしょう、
特に賃貸住宅が多い東京西側エリアに暮らしていると、休日も最寄りの独立都市に行くことはあっても都心の(神保町やら秋葉原やら銀座であるとか神楽坂や表参道とか?)要所に気軽に行こうってなかなか思いませんよね(笑
特に(基本土日休日系で一般の方には難しいと思いますが)国会図書館なども使うんですよなんてお仕事の方には20分30分で気軽に立ち回れるド都心の住居は賃貸条件を超える優位性があります。

そのまま探せばそれは賃料高いだけですから
郊外や都心近郊と変わらない賃貸条件でと考える時の選択肢はあるのだろうか。

■数は多くありませんが「木造APなら普通にあります」
何故割安なのかと言えば、
通常ド都心で古築木造APが残存する理由は土地権利(旧法借地権)であるとか、土地そのものの状況(公道接道条件を満たさず再建築不可など)、その他の理由から資産価値評価が個別に路線価より低額な不動産が存在するからです。←故に決して数は多くないって事なんですね。

「ちょっと話は逸れますが」(賃貸に限らず)前述の諸般の事情で割安の不動産は、仮に購入しようと思っても銀行がローンを付けません(資産価値も安いので固定資産税評価も安い=担保価値が無い)。資産家とかで無くても、コツコツ現金預金があって一発現金決済可能であれば(勿論ギャンブルになりますが)ローンの組めない割安物件を購入するって手法があるのも事実です。


今回のお部屋はこちら
nobaaimtk01.jpg

(前より下手になってんじゃネーかww)
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posted by iwahara at 19:28 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月19日

まず実験1「中央線三鷹より西で小金井より東のハイCP」

さて、この企画の意図なんですが

ブログにおける不動産情報の公開位置づけが正式に公取で決まっているものでは無く
(厳密に言えば書いた先からアーカイブスになるブログは広告掲載では無いとも言えるため)
自主規制で、管理会社広告掲載を基準にしていたりするのですが、
合わせてそこには間取り図引用時の著作権保護も関連しているだろうと

かといって制限の範囲で現地取材を優先させていきますと、
推薦ハイCP地域も限定されてくるワケでして
(典型例は武蔵野市西久保であるとか新宿区の曙橋であるとか、ファミリーなら荻窪だとか女性シングル阿佐ヶ谷などなど)
現地取材レポートがかなり重複してきて飽和状態にもなってきます

そこで
「全く広告性性無く、情報公開において物件を特定することなく、著作権に留意したレポート」を個別に考えてみたところです。

いわゆる通常営業時の案内中などに
「いやあ、相場的にはかくかくしかじかあたりでこんな感じの部屋はあるんですよ〜」←ここの話です。
こいつを具体例で紹介してみようと、
※過去成約事例や内見事例は『住まいの心理学』に「こんな部屋があった」ってのがあります


■この辺に「こんな部屋あんな部屋」がありますが
 ↑
このスタイルでやってみようと
(※元からブログ取材趣旨は「部屋探しの参考に」というもので、本当の広告依頼取材は過去数例しかない筈で、本来趣旨に近い方向になります)

第一弾「中央線三鷹より西小金井より東のハイCP」

ppsght01.jpg
 ↑
ふざけてるんじゃありませんよ(笑
手描き風にと、タブレットとペンで作成しているんですが、
操作が不慣れなんですってば、
私は本来デッサンとか苦手な方では無いのですが、、、ご了承ください。
(まあわかりますよねww)
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posted by iwahara at 18:18 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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