2020年12月11日

管理会社がかなり遠方な珍しいハイCP木造AP(井之頭系)

遠方っていちおう自主規制で「かなり遠方」としておきます、
(管理会社情報も一応プライバシーに属しますから)
ひょっとしてなのですが、こういうケース大家さんが現地見ずに投資購入しているパターンがあるのも事実、物件概要における「安定利回り重視のハイCP設定や定期借家再契約タイプ」ってところも頷けます。
あくまでも推測ですけどね、
連絡事務は関東近県にあるので、管理会社が遠方過ぎて困ることは特別無いと思います。

取材に関しても今回は自主規制ということで今回このカテゴリからの紹介としました
井之頭公園南牟礼方向となりますと、延々と閑静な低層住宅街が続ているという部分もあります。今回そんな住宅街の木造アパートということもあり、立地によってはプライバシーに配慮して物件画像を控える”よくあるパターン”も想定されますからね。

さて、立地は井之頭公園駅と三鷹台の中間地点の南方(三角形の頂点的な)、
「井之頭文明、牟礼方面」みたいな感じですかね、
この文化圏は久我山まで含むかなり広域な(昔は農家の姿も目立っていただろう)住宅街となります。ちなみに若い人なら吉祥寺は余裕の徒歩圏。

■間取りは地域の取り決めが違うのか
1LDKと表示されてますが、公取ガイドライン的には1DKです
間取り図みると推察つくと思うんですが、並びが1・LD・Kとなっていると、
(昔2Kからのリノベです)

saoortokuka01.jpg

浴室もバランス釜ではありませんよ(埋め込み式に換装されているようですね)
これは実にクレバーな判断


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posted by iwahara at 22:48 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月24日

同じ管理会社さん荻窪で「えー、、もう終わっている」1K


いっこ前同様に、速攻成約終了となっておりまして、
やむなくこちらのカテゴリから紹介となります。
現地ルート的にもgoogleマップのストリートビューでそのまま追える立地ということもあり(感染症自主規制もありつつの)、あくまで参考としてよろしいのではないでしょうか。

ルート的には、荻窪駅から青梅街道を西へまっすぐ八丁交差点付近となります。
なんといってもその特徴は、若干駅徒歩ありますが(歩くの苦手な方には猛烈な本数となるバス便もあります)、過去複数回紹介している西荻からまっすぐ青梅街道、荻窪から青梅街道警察署のちょっと先に、UR関係の巨大な再開発エリアがあり、独立した買物環境を備えた”ここだけいいとこ化”ゾーンに近いことです。

通勤帰りの買い物は荻窪駅界隈で十分すぎるほどの環境があり、
且つ、休日にはこの荻窪警察署向こう側の”ここだけいいとこ化”地域が5分前後に存在するという、荻窪をよく知っている人ほど見逃せない好立地となります。
同じ管理会社さんということもあり分譲賃貸ですね。

■なかなかユニークな1K間取りはこちら
(若干資料の図が間違っているっぽいので室内画像資料参考に編集してますので現況を保証するものではありません)

yakawaxutei01.jpg

デザイン性の高い間取りとなっており(デザイナーズMSではありません)
バルコニーを背中にする明るいキッチンと、横玄関の1K横幅ワイド居室による高いプライバシー度、
個性的でありながら、ユニバーサルな意欲的で優れた間取りだと思います。
RC造ではボトルネックとなる浴室回りの設計も無理せずにB・T別となる設計になっています。

立地的に若干交通量は高いところになりますから、洗濯機はドラム式洗濯乾燥タイプも検討の対象になるでしょう(個人的に日本のドラム式はあまり推奨していませんが)。


【物件概要】(制約終了につき参考、自主規制アーカイブとなってます)
JR中央線・地下鉄丸の内線荻窪11分(信号あるため実徒歩は15分ぐらいか)、杉並区上荻2、築2003年、RC造10階建ての高層階、約20平米超えの1K
モニター付きオートロック、分譲賃貸、
エアコン、フローリング、B・T別、室内洗濯機置場、温水便座、ガス1口、宅配BOX、自転車置場、
保証会社契約要(賃料総額50%、年1.4万更新タイプ)
鍵交換代:20,900円、口座振替:320円
賃料7万5千円前後(管理9000)、礼敷1/1

オートロック分譲マンション、フルスペック系の20平米超えB・T別
文句つけようの無い内容です。
速攻終了するでしょうと思っていたら、発見から数日で成約終了でした。
同じタイプは無理としても、荻窪はRC造MS探すのに難しいところではありません。
相場参考にもなると思います。
加えて、冒頭説明のとおりで「確かにここは駅徒歩はちょっと歩くんですが、お勧めの立地であり、駅徒歩距離が少しある分相場も落ち着いている」見逃せないエリアです。覚えておいて損は無いですね、


次回は(例の自主規制もあり)近所の三鷹でと考えております




posted by iwahara at 17:36 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月12日

前回繋がりではありませんが阿佐ヶ谷から分譲タイプ再び

(偶然アップの後募集終了確認に伴う例外的カテゴリ変更と”追記忘れの追記”しております)


今回は直前の阿佐ヶ谷取材とルート丸被りということで、現地取材は無しとなっています。
レポート的には数週前10月13日の以下レポートの
http://retour.seesaa.net/article/477895835.html
「ドラッグストアを抜けてちょっとだけ近道へ」←ここで到着となります

実はこの物件(私、分譲だとは知りませんでした)阿佐ヶ谷に個人事務所があった時代よく通った道で、その度に「なかなかいい造りのMSあるね」と思っていたそのマンションで、
発見した時にもへーあそこなんだと思った次第です、
(1階テナントにも洒落たお店が入ることの多い感じの良さがそれとなくわかるところが特徴です)

■間取りを見てみます

tekyeasagy01.jpg

あれ室内洗濯機置場なのでは?と思いきや、
著作権の関係で紹介できない室内画像資料を見てみると「電気温水器のようです」
(それでどうにも設置場所が無くバルコニー置きなんですね)
ちょっと記憶は定かでは無いのですが、確か今もそのままなら徒歩1、2分にコインランドリーもあったような、、、(私の記憶が確かなら2店舗ほどあった筈)
いずれにしても洗濯機設置派の方は、通常の全自動なら置けるでしょう。
昨今のミニマル系の方は、3点ユニットがあれば手洗いでいけるスキル持ちもいらっしゃるかもです。

いずれにしても実に合理的にまとまった間取り、
居室も縦長系では無いので、広さ感的に18uでも6帖超えているかもしれません。
スッキリまとまった間取りだと思います。女性を意識したのか色調もホワイトでまとめられているようです(画像資料はあくまで参考ですが)、


【物件概要】(カテゴリ変更による自主規制)
JR中央線阿佐ヶ谷6分、杉並区阿佐谷北、築1993年、RC造6階建ての中層階、約18u1K、
分譲タイプ、オートロック、防犯カメラ、エアコン、フローリング、IHクッキングヒーター、(オール電化タイプと思われます)、洗濯機置場(バルコニー)、光ファイバー、自転車置場、角部屋2面採光、
鍵交換代:20,900円
保証会社契約要(賃料総額50%、1年更新1〜1.4万タイプ)
口座引き落し手数料:月額320円
賃料6万3000円(管理9000)、礼敷1/1
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posted by iwahara at 01:05 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月05日

赤坂レジ同コンセプトのビンテージ・アパートメント(六本木)

今回は過去レポートの多い六本木というか乃木坂で赤坂の「赤坂レジデンシャルホテル」最寄りの、「赤坂レジデンシャルホテル」によく似た(というかビラ・モデルナ的1Rアパートメントな)1Rの紹介です。
絶妙にくどい説明となってますが、ワザとですw

立地は説明するまでも無く、大江戸のミッドタウン出口から檜町公園方向へ入り、
(ここから赤坂レジとは反対に)ちょっと住宅街を南に入ったところとなります。
「ミッドタウン界隈」の理解で問題無いかと、

冒頭説明のように、西洋建築コンセプト往年のアパートメントとなりますので、
洗濯機置場は無く、ランドルールームが棟内施設として設置され、
キッチンというより、別途洗面台がある程度の水回りとなります(この点もビラ・モデルナ的な)
似た仲間には「代々木のニューステートメナー」もありますね、


玄人好みの間取りはこちら

kohdbtap01.jpg

コンパクトにまとめられている水回りとのバランスから、約18平米ですが居室は6帖を超えます。
赤坂レジ派の方には有力な比較候補となるでしょう。
(分譲賃貸です)


【物件概要】
地下鉄大江戸線・日比谷線六本木5分(千代田線乃木坂も10分程度だと思われ)、築1973年、RC造6階建ての1階、18.47u1R、
分譲賃貸、オートロック、ミニキッチン(流し台のみ)、Bフレッツ、駐輪場(年6000円空確認要)、バイク置場(100cc以下年24,000円空確認要)、エアコン給湯セントラル方式(月額3000円詳細は確認要)、コインランドリー施設有、住居専用(SOHO等NG)
鍵交換費用(見積中)
家財保証付き24時間管理付帯費用:20,000円(税抜)
保証会社契約要(エポス賃料総額40%、月1.5%タイプ)
賃料7万5000円(管理5000)、礼敷1/1
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posted by iwahara at 00:45 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月27日

中野のペット可広めの1DK


ちょっと所用が重なり取材はいけず(ここのところ中野取材も続いていたというのもあります)、
こちらのカテゴリから紹介です。
公開規制がある部屋では無いので、物件概要等は通常となっております。
最近はペット可紹介が随分減っていましたから(実際に一時より減少した感覚もあるんですよね)、久しぶりのレポートになるかも知れません。

さて立地からですが
先日取材した「区役所からスポーツセンター前」このルートをも少し先まで行って、
早稲田通りを渡った住宅街すぐそこ、だたいこんな感じでございます。
丁目は新井ですが、西武線寄りではありません。
区役所区画圏の外郭と言っていいでしょう。
言うまでもなく、JR中野界隈における”いいとこ”です。

公共スポーツジム至近、買物環境利便性よし(サンプラザ裏にスーパーあります)
交差点付近の商店街側にはダイソーもあります、
(ペット飼う時に何かとDIY必要ですからダイソーの存在は大きい筈です)



■広め且つ横玄関1DKの間取りがこちら

nbahfr01n.jpg

しかも事実上の玄関ホール的レイアウトとなっているため、プライバシー度は最強、
資料添付の室内画像的には、窓は擦りガラスとなっているので、特にネコの場合の見晴らし環境を考える場合は一工夫必要かも知れません。実際の見出しがどうなのかは内見してみないとそこはなんとも、
いずれにしても(工夫を前提にですが)角部屋三面採光、
居室8帖という広さが特徴です。

(ペットの暮らしを前提とすれば居室DK間のドアは原状回復可能に外し、空いた壁のどこかに立てて補完するのがよろしいかと思います:転倒防止ツッパリ棒などで固定する)


【物件概要】
JR中央線・地下鉄東西線中野7分、中野区新井2、築1987年、RC造3階建ての2階、27u1DK、
エアコン、ディンプルキー、(洋間はフローリングの記載が無いので画像見たところCFかも知れません)、ガスコンロ設置可、室内洗濯機置場、
ペット相談(敷金2、償却1)、CATV、光ファイバー、二人入居可、SOHO相談可、喫煙不可、
書類作成代:3,300円
24時間サポート:16,500円
保証会社契約要(賃料総額50%タイプ)
賃料7万5000円、礼敷0/1(償却1)

24時間管理などの付帯費用が気になる方いるかもですが、
礼敷条件などの設定を見れば、管理会社さんもかなり攻めているのがわかります。
(ケースバイケースで判断すべきところです)
賃料などを安く設定するためのギリギリの条件と理解するのが吉でしょう。
何れにしてもハイCP、貴重な広めのペット可の部屋です。

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posted by iwahara at 15:24 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月23日

問題無いと思うのですが社会的判断で今週も取材は自粛しました(三鷹AP)

以前の告知のとおり国交省のDATAベースREINSそのものがお盆休みであったので、当社も夏季休暇的な位置付けて調査等を停止しておりましたが、同時にコロナ感染症の自主規制も込みの判断です。
詳しくは『住まいの心理学』に書きましたが
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/476892161.html
自粛が必要なリスクがあるという考えではありません。

メディアの偏向報道などで「そう思っている人が近隣住民にいるかもしれない」想定があり得ますから、内見含めてもし社会的に意味の分からない批判があってもいけないという判断です。
●調査自体はお盆明けから再開しておりますが、
今週も現地取材レポートは自粛しました。

そんなこんなでこちらのカテゴリから一本
(三鷹駅もここのところ再三登場しておりますから無しでOKでしょうw)


「お風呂付で廉価なものから」という企画で三鷹1Kです、
三鷹駅南側の武蔵野市エリア(線路近くの三角地帯)となります。
たぶん、税務署の近隣ではなかろうかと思われます。
(閑静な低層住宅街ですよ)

最安狙いということから、お風呂はバラ窯の古築APになります。
競合するものも木造モルタルになると思われますので、今回軽量鉄骨ですが同格と判断しております。
無理に洋室にもしておりませんから正しい判断で管理されていることがわかります。

■間取りはこちら
ikemasumita01.jpg

幅広ワイドの和室構成とバランス釜ながらB・T別という豪華仕様(22平米越え余裕の広さ)
質実剛健狙いな骨太の方にお勧めの内容です、
玄関に洗濯機置場もありますので(構造的に使用時間には注意いただきたいですが)、最近通販などで目にする廉価な小型タイプなど置くとよろしいかもですね。

注目の賃貸条件はこちら
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posted by iwahara at 17:24 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月12日

夏季休暇の告知と、阿佐ヶ谷から意外と珍しい1Rアパート


まず国交省DATAベースREINSからして16日までメンテナンス停止となっています。
感染症の件もあり、実質”今週来週は業界的に休業”状態です。

(※中には営業中の店舗もあると思いますが、そもそも仲介業務ができません)
<<<以上、お知らせでした>>>


■さて今回も自主規制につきいつものカテゴリからとなりますが
過去レポートも多い阿佐ヶ谷駅南側、阿佐ヶ谷商店街〜高円寺商店街間に位置する「シングル生活者にとって東京でも有数のお勧めエリア」です。
ところがこの地域、古くからの住宅街であるため区画整理がまったく進んでおらず、阿佐ヶ谷駅からの近道はありますが、各商店街へのルートは若干込み入っておりまして(そこは物件概要地下鉄駅の徒歩時間のとおりです)、どこへも行きやすいとは言えないかもですが、阿佐ヶ谷駅からのルート上には規模は小さいですが商店街支流もあり、まず生活に困ることはありません。

閑静な低層指定住宅街で環境も治安もよろしいです(今回お部屋は1階ですが「窓も腰高となっており」女性でも不安は無いと思います)


■木造1Rにしては意外と珍しい間取りがこちら

sengiwa01.jpg

だいたいこのスケールの木造APの場合18平米前後の広めの1Kが主力で、3点ユニットコンパクト形で約17平米は意外とありそうで少ないタイプになります(RC換算ですと18平米以上です)、
スカッと広めの1Rストゥディオといぅたところですね。
(最近はB・T別希望の依頼も減る傾向にありますから、実に現代的な間取りだと思います)
間取りの巧みさから居室は江戸間6帖確保と考えていいでしょう。

管理会社は木造AP専業系なので「2×4」かそれに準ずる設計に思います。
高性能アパートジャンルです。
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posted by iwahara at 20:11 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月04日

風呂無しアパートから東京賃貸の基礎的相場を推定する

なかなか東京の不動産相場動向が読めない中ですので、
基礎中の基礎で平米単価的に「これぐらいの部屋の基準賃料は?」をテーマに風呂無しアパートから積み上げ式に考えてみようという企画です。

※今回の主眼ではありませんが、立地は都心近郊の代表格「荻窪」
四面道交差点近くの日大通りの北あたりの低層指定住宅街となります。

設備等も基礎的なものに限られる風呂無しアパート
間取りを見ると(資料は約18平米ですが)実測15平米前後かなと思います。
(間取り図と現況が違えばアレなんですが、通常風呂無しAPで和室6帖の場合16平米超えると1dKとなる筈ですが、資料的にも1Kですから)

■参考ですが間取りはこちら
knkaigb01.jpg

収納がちょっとユニークですが、所謂和室6帖1Kです


【物件概要】
JR中央線荻窪7分、杉並区清水1、築1980年、木造2階建ての2階、約18u1K、
ガスコンロ設置可、洋式トイレ、(エアコン無し)
賃料3万8千円、礼敷1/1

(再建築不可などのレア物を探せばより廉価なお風呂無しが無いでは無いですが、上記は標準的条件として一般的な設定と考えて間違いありません)
上記からわかることは、
●東京都心近郊では「6帖居室・キッチン・トイレで約4万円」
3点ユニットのお風呂付のボトムラインは5.5万前後〜(RCなら約6万〜)
DKなどキッチン広めとなると6万〜(RCなら6.5万〜)
BT別のDKとなると7万〜(RCなら8万〜)
 ↑
つまり差額で考えると?
「3点コンパクトの水回りは+1.5万〜2万」
「3点DKは《二口コンロの確率大》+2万〜2.5万」
「BT別DKは+3万〜4万」
※その辺の平置き駐車場はお幾ら万円?で考えるのもわかりやすいでしょう

それぞれの装備をバージョンアップすると、レンタル代が月額どれくらい増えるのかの目安になります。
 ↑
そこで「風呂無し派」によくある”有力意見”
24時間利用可のアスレチックジム会員料金が7000円前後であり、
(ほぼ毎日利用した場合、月に利用料金が1万超える銭湯より安い)
賃貸住居設備で「+1.5万〜2万」なのだとしたら、ダントツに割安な上に”風呂掃除の必要無し・ジムの利用で腹筋が6パックにもなる”って話です(笑

「お幾ら万円の住居を探すか」って時には、
総額では無くて、上記のようにそれぞれのグレードに金額をはめ込んで比較すると合理的に思考が進むこともありますよってお話でした。

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posted by iwahara at 03:48 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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