2020年03月26日

三鷹の武蔵野市「独立商店街近くのハイCP」(ちょっと告知もあり)

※少しだけ告知です
コロナウイルス感染拡大を踏まえ、4月の新規問い合わせ自粛をお願いいたします。
業界GW休暇も念頭に置きますと、特別に急ぐ事情の無い部屋探しはGW明けからとすることをお勧めします。(住まいの心理学ブログにも書きましたが)1年前後は不動産利回り低下が見込まれます、GW開けを待っても十分余裕もって部屋探し可能です。
読者の方も換気手洗い十分な睡眠など健康維持にご注意ください。


■今回は、自宅SOHOなども増え郊外リーズナブルへの関心も増えているのではなかろうかと、
参考となる1Kロフト付きの紹介です。
過去レポートで「三鷹駅利用の武蔵野市西久保がハイCP」紹介してまいりましたが、今回はそのちょっと先(北)、バスターミナル近くの独立商店街(近隣に公共行政施設区画があり)最寄という地元民以外なかなか思いつかない推薦地区のお部屋となります。

同地域現地レポートも数多く行っていますから、
時期が時期ですので、今回も不要不急の外出抑制としました。

さて、三鷹駅郊外の武蔵野市住宅街の特徴は相場の安さの他、
独立商店街が散在しているため、普段の買い物に困らない、JRを使おうと思えば準ターミナル的位置づけの三鷹駅が使えるといった利便性にあるでしょう。
自宅SOHOもあるかも的企画なら(個人的意見ですが)土地勘の無い郊外駅に行くよりベターではなかろうかと思います。
(確かに都心近郊木造APは狙い目です)

ロフト付きの間取りはこちら

kakanodanha01.jpg

(確証はありませんが縦横比率的に、床面積はロフト含む数値だと思います)
一般的にはロフト付きの場合(自主規制ですが)床面積からロフト部分を除きますが、資料的にわかりやすくの意味でしょうか間取り図縦横比的に「スペック約18平米はロフト含む数値」だと思います。
逆算しますと、フロアそのものの広さは14uぐらいかな?
3点ユニットコンパクト1Rですから居室は約江戸間4畳半・ロフト約3帖〜という構成だと思います。

ロフト付きの部屋には”好き嫌い”あると思いますが、
これぐらいメインフロアの広さがあれば、必ずしも「ロフトは寝室」と”限らない”ので、
そこは入居者のアイデアではなかろうかと、
(空間認知得意な方には相当広く使えるでしょう)

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posted by iwahara at 12:27 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月10日

郊外で分譲クラスと言えばどのような相場感だろうか(八王子)

今回の物件『投資向サブリース系分譲賃貸』だと思うんですが、
現代多くなった所謂フルスペック系『分譲キラー』コンセプトの走りと言っていい存在なので(管理会社さん的に)、『分譲キラー』とほぼ同キャラクターと考えていただいても問題無いでしょう。

そうそう同タイプが郊外に建築されることは多くないのですが、
(都市計画的に大規模再開発が入る場合は例外)
比較する上でピッタリの空室がありましたので、紹介してみようと思います。
都心なら高級系に属するタイプが郊外でどれぐらいリーズナブルとなるのか参考になればと、

■八王子、フルスペック分譲系賃貸1Rストゥディオです

nikrbjiye01.jpg

間取り図からして高級系ですね、
合理的且つ(角部屋だからかも知れませんが)実質横玄関(間取り図の感じですと玄関ホールアリだと思います)、居室7帖以上という「ほぼ高級ユニバーサルタイプのフルスペック」、
(30代中堅向け9万台30平米コンセプトほどの広さはありませんが)22平米越えの1Rです。
かなり幅広い階層に無問題で適合するお部屋がその特徴でしょう。


【物件概要】
JR中央線八王子7分、京王線京王八王子3分、築2008年、RC造7階建の4階、22.28u1Rストゥディオ
TVモニター付オートロック、エアコン、樹脂製タイル床材、B・T別、2口ガスコンロ、浴室乾燥機能、室内洗濯機置場、インターネット、CATV、宅配BOX、駐輪場(月額500円:2年一括払)
家財保険付帯サービス(月額1,400円)
鍵交換代:20,000円(税抜)
保証会社契約要(賃料総額50%、月額1%タイプ)
賃料5万8500円(管理9000)、礼敷1/1

自宅SOHO作業も増えて、郊外のが環境もいいかしら。
そんな時ですが「管理費込み6万台でイケる」という事ですね。
郊外でも30平米超えると(30平米越えのシングル向け間取りは本当に母数が少ないので)ハイCP探すのは難しいですから、20平米前後の競争の激しいゾーンならではの割安感では無いかと思います。
ひとつの参考として、郊外で高級系探す場合は「広さなどで無理しない」という事かも知れません。

確かに都心にある「分譲より高級な『分譲キラー』」と同じではありませんが、
郊外のMSで最高級というのも無理な話です(底地の担保価値的に)。
今回のようなコンセプトの場合は、
合理的選択として冷静に都心近郊や都心だったら?と考え検討するのが吉でしょう


posted by iwahara at 16:44 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月10日

高田馬場から絶妙なハイCP1R


新宿最寄駅と言えば「中野か初台か代々木か馬場か四谷か(徒歩圏なら御苑界隈)」それなりの相場観だったりしますが、馬場って中能と同じくらいかな?って部分あります。
「結構古築でいい感じの物件母数もあって、中野のように住宅街は野方や新中野方向だよってのと比べると駅近も期待できる」のが特徴でしようか。

中野も馬場もそのダウンタウン感から(実質もそうですが)男街に属します。
むしろ今は中野の方が「公共系+大学系の北西地域開発」により子洒落た感じになっており、まだまだ馬場はガラッパチかも知れません。
しかし、漠然とした印象で「女子は目白で男は馬場」と決めつけてしまうのもどうかと、

今回のお部屋は「過去取材にも登場する駅南口に相当する戸山口最寄というか歩いて2分」なんですよ。東西線を利用するとなるとちょっと違ってきますが、山手線なら通勤路に繁華街は無いですし、ルノアール系喫茶の数ならダントツで馬場です(笑
駅西側商店街は買い物便利ですし「対抗中野で考えたら馬場のがCP上じゃないかしら」と思ったりもしますね。

そんな戸山口付近のちょっとオールドファッションな1Rを紹介しましょう
間取りはこちら
takayoxeauk01.jpg

斜めっているところがあるので、実質は18平米相当(スペックは19.23)かなと思われ。
投資向け分譲1Rかなとも思いますが、資料に記載は無いので不明です。
著作権の関係で公開できない室内画像情報的にはワンランク上のグレード感ありますね。
(往年の建築的にの意味になりますが)
採光とそのコントロール意識した斜めった窓は当時流行った設計の一つです。



【物件概要】
JR山手線高田馬場2分、(東西線は実徒歩5分前後)、副都心線西早稲田10分、
新宿区高田馬場4、築1987年、RC造6階建ての4階、19.23u1R、
エアコン、フローリング、IHクッキングヒーター、室内洗濯機置場、CATV、専用ゴミ置場、(単身者限定)
鍵交換代19,800円
快適安心倶楽部他付帯費用月額1,580円
保証会社契約要(賃料総額50%月額1%タイプ)
1年未満解約時違約金制度有(賃料1ヶ月)
賃料6万8千円(管理6500)、礼敷1/1

RC造で1Rの標準より若干広い内容(=居室は6帖ちょい超える計算)、
そして馬場2分の住宅街ですから、絶妙なハイCPと言えるでしょう。
利便性重視のクレバーな選択と言えるのではなかろうかと思います。


posted by iwahara at 06:32 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月01日

郊外相場を考える「武蔵境の1K」


今回は一部非公開系の資料ということもあり同カテゴリーからとなります。
自分のアパートのド近所ということもあるので、
えーカテゴリ趣旨から物件周りのレポートはできませんが、周囲の環境的画像は付けておきました。

中央線の場合、確かに黄色の総部緩行線が三鷹止まりなので武蔵境に行けば一段相場が安くなるのも事実。街的な推薦はとにかく環境がいいので「むしろ郊外が希望」の場合はダントツで国立になりますが(立川隣の吉祥寺みたいな存在)、都心への通勤利便性だけを考えれば武蔵境はなかなかアリな選択です。
今回の場合、三鷹からも距離的に15分以内なので(うーん地元的には三鷹から歩く位置では無い印象もありつつの)終電関係で三鷹止まりだった時にも余裕で対処できるのはポイント高いでしょう。
※何せ三鷹の賃貸住宅エリアは広範なので、三鷹徒歩で探しても15分超える例が珍しくないので、そんな時には武蔵境の10分以内を狙うのがクレバーな作戦だと思うのです。

物件内容的には、よくある中堅どころの小規模木造アパートとなります。

木造をいかしたB・T別の間取りがこちら

ssgakekijosg01.jpg

角部屋でキッチンにも窓、間取り的に工夫すれば玄関ホール的にもっていくのも容易、
ここが特徴でしょうね。
オーソドックスな6帖居室も23平米あるので、江戸間6帖確保ではないかと推定。
入居者を選ばない実にユニバーサルな間取りとなります。

→続きを読む

posted by iwahara at 01:22 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月10日

文京区千石のハイCP1R(今回はかなり凄いですよ)


※年末告知と重複しますが
業界は帰省シーズン事実上休業となる件、且業界の公休が水曜である関係で、
年明けは成人式まではフル稼働とはいかないため(当社が全空室対象の調査行っている関係上)、事実上の内検開始は1月中旬以降となります。
(成人式明けから本調査が可能、調査前の相談等は事実上冬季休暇関係無く継続となってます。)

さて文京区と言えば「推奨は千石、案外問い合わせが多い茗荷谷は(その知名度で)相場が高いですよ」←だいたいこの説明が定番となっており、そんな千石からハイレベルなハイCP1Rです。
都営三田線ということもあり通勤利便性は一方向に見えますが、今回はちょっと距離はあるものの、山手線の巣鴨も徒歩圏であり(巣鴨南側商店会と考えれば10分圏内でしょう)、図書館含めて環境もよく”ほぼ千石駅の知名度だけが理由で相場が安い”というお部屋になります。
リノベーションは謳われていませんが、間取り図的にはいつ頃かは不明ですが大規模改修を経ているものに思います。

内容的に是非取材レポートもと思うところですが、
「退去予定、入居は2月相談」ということから物件概要の自主規制込みの同カテゴリーからの紹介となります。
ルート的には千石駅から不忍通りを西にほぼ真っ直ぐですから、現地雰囲気を確認したい場合は地図ソフトのストリートビューなどを利用ください。


さて、今回目玉のひとつ間取りの紹介です

sorehazgagk01.jpg

「横玄関、ドーンと広い1Rストゥディオ」←これだけでもうトップランクの評価です
30平米越えのお部屋となりますから、
ブログ読者の方はご存じと思いますが
いつもの「30代中堅30平米越え9万台」シリーズか?と思いますよね。

そこで物件概要です
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posted by iwahara at 00:42 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月26日

高田馬場の駅近「ドーンと広いタイプ」

実質的には今年最後のレポートになるかなと思います。
(状況によっては年度内まだ可能性はありますが)
今回はこのブログでは伝説級の某代々木村〇マンション系上級者向きのお部屋かなと思います。
過去レポート少なくない高田馬場駅近となっておりますので、こちらのカテゴリでレポートです。


早速「うっかりしていると即効勘違いしてしまうかも知れない図面」から紹介しましょう

idadonbb01.jpg

一見「はいはい、25平米級無駄に広い1DKタイプね、定番の8万5千円ですか?」
と思っちゃいますよねww

とんでも無い、広さは約44平米です、


余裕で1L・2DKの間取りが可能な床面積、ざっくりとした推定ですと、
「DK8帖、居室12帖かな」
さらに建築もビル系に属しており、スパルタンな内容と申しましょうか、
違いの分かるナイスミドルなシングルの方などに好適、
勿論若い方で、たとえばIT系フリーランスな方など自宅での作業も多いなど(ちなみに物件はSOHO可ではありません)、書斎としての機能性重視他、ドーンと広い居室を求めている方向けです。
ヴィンテージ好きな外国法人系の方にも適正あるでしょう、


また、目玉のひとつは物件概要の方でして、
【物件概要】
JR山手・西武新宿・地下鉄東西線高田馬場2分、新宿区高田馬場1、築1971年、7階建ての5階部分、44.02u1DK
オートロック、エアコン、フローリング、B・T別、独立洗面、室内洗濯機置場、
保証会社契約要(賃料合計40%、月1.5%タイプ)
鍵交換代:25,000円(税抜)
賃料12万5000円(共益5000)、礼敷1/1

築1971年(元の間取りはちょっとわかりませんでした)、新宿圏駅近(高田馬場)オフィース街ど真ん中かなと。この条件に惹かれる方も少なくないかと、
馬場もどちらか言えば男街で(確かそれ系出版社などもあった筈)、
豪快な間取りも相まって、男性向きにも見えますが(性差では無く人格タイプの意ですよ)、
この利便性は、30代中堅〜の方には性別関係無く適合性あると思います。
※買い物的にはピーコックが徒歩1な近さです

何故かルノアール系喫茶も複数あって、
ノマドな方など働き放題です(笑


所謂東京ビギナー築浅系の若い方には接点無いと思いますが、
プロやベテランの方には目逃せない内容ですね。
仮に分譲だとしても、投資向きに購入はあっても築年数を考えれば自宅としての中古購入は簡単に結論出せないと思います(建て替え決議も見えてきますものね)、
個人的意見ですが、ヴィンテージ系は賃貸契約で合理性が最大化すると考えており、
実に魅力的なお部屋です。

仮に2DKファミリータイプとしてもユニークな人生期待させますよね(笑
再開発の築浅物件なら、倍とはいいませんがかなり賃料高騰する筈です。
ド・都心だからこそ現存するヴィンテージであり(往年の物量投入建築)ハイCPという東京らしい賃貸物件であると思います。
高田馬場は地味に東西線使えますし、10分程度歩けば副都心の西早稲田も使えます。
(今回立地ですと、西早稲田駅もうちょい近いかも)
同じ新宿系として、四谷方面など探されている方などにも候補として思い出していただきたい街かも知れません。


図面資料が若干地味なので、目に留まることなく次のページになっちゃっている可能性もありますが、発見した方は「滅多に無いお部屋です。是非契約するべき」だと素直に思います。
(※今回もオンリーワン系なので”似たタイプを他で”はちょっと難しいですね。)



posted by iwahara at 13:52 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月17日

東新宿から30平米超えの1K

ほぼほぼ「30代中堅シングル向け30平米9万台」に迫る内容で新宿徒歩圏というこれまた珍しいお部屋です。それは東新宿と言っても新大久保からも徒歩10なので「新宿好きな方以外は少し躊躇するかも知れない立地」ですが、東新宿付近は全く環境も違いまして、過去レポートにもあるとおり、交差点西に渡れば新宿6丁目の再開発高級住宅街となってますからわかる方にはわかっていただけるかと、

間取り的には30平米超えを生かしたドーンと広い1Kタイプ
この間取りには珍しく二人入居も可ですが、内容的には30代中堅シングルの方向けで正しいと思います。
外国籍の方も相談可となっていますからこの点からも賃貸ベテランの方向けな側面ありますね。

いずれにしてもここなら新宿三丁目の交差点まで、丸の内の四谷三よりもちょい近いかなってとこなので、普通に徒歩圏と言えるでしょう。
東新宿駅は=副都心線でもあるので、渋谷・池袋への利便性もかなり高いレベルになります。

間取り的にはこちら

kubahgde01.jpg

物件概要的に特徴挙げていくと、洗濯機が屋外であることと(プロ的にはコインランドリーの利用をお勧めしますね)、間取り図の表示そのままなら(これでも縦横比デフォルメされていたので修正しているのですが)、浴室がサイコロ型かな?ってところです。←ここはシャワーバスメインの利用になるかもですね。

といっても上記要素は反面居室床面積の広さに繋がっておりまして、
公称で約12帖、ドーンと広いながら1Kなのでプライバシー度も高く、賃貸ベテランの方好みの内容となっているかと思います。


【物件概要】
大江戸・副都心線東新宿3分、JR山手線新大久保10分、新宿区大久保1、地区昭和47年、RC像5階建ての3階、31.36u1K、
防犯カメラ、エアコン、洗濯機置場屋外、Bフレッツ、
鍵交換代:20,000円(契約時、税別)
クリーニング費用50,000円(契約時、税別)
二人入居可、外国籍相談可、
保証会社契約要(賃料総額50〜100%、更新料アリ)
(※外国籍の場合、賃料総額60%+3000円+月額2000円)
賃料9万5千円(共益5000)、礼敷1/1

ぱっと見、図面資料の印象はよくある20u台の1Kかなと勘違いされてしまうかもです。
カッコいい間取り図に変えるだけで印象多くく変わるような気も、、
(ましてや1Rストゥディオリノベーションだったら15万近くでも驚きません)
新宿三丁目の伊勢丹まで歩くと、15分ぐらいかな?
この立地でジャスト10万は見逃せない内容です。



posted by iwahara at 17:43 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月12日

烏山の二人入居可2K(これはハイCPです)


千歳烏山も過去記事になりますが、かなり重複してレポートしてますからこちらのカテゴリでOKでしょう(駅近ですしね)。
千歳烏山というか京王線の印象そのものが(業界的に)「コンサバ系OLの方に推奨」なところもありますし、個人的には新宿アクセスなら小田急より京王のがハイCPでは?と以前から思っておりまして(沿線の印象は地味かもですけれど)、
この辺は渋谷アクセスなら相場の高い田園都市や東横より”井の頭でしょう”と似たとこありますね。

千歳烏山は商店街が強く(近隣にはファミリー系の街も多いですし)、女性に推奨という意味では無いと思いますがドラッグストアなんかも多いねな印象だったように記憶しています。
確か地図的にはJR中央線三鷹の南方ですよね。

retourでは定番の「30代シングル30平米9万台」という概念がありますが、
なんと今回、30平米越えで二人入居も相談の2Kが管理費込で9万台というですね、
相当高いレベルのハイCPです。
※ちなみにこの30平米ランクの広めのシングル〜二人入居というタイプは母数がとても少なくて、過去の調査において「東急沿線世田谷区総合」で調べて全く候補が無いなんてケースにも遭遇しています。(ひょっとすれば都心のリノベ系のが数多いかもぐらいの話)

間取り図的には標準に見えるかも知れませんが
相当高いレベルのレア度となってます
物件自体デザイナーズっぽい建築かな?とおぼしきもので、
実は烏山は隠れたデザイナーズの産地でもあるので「烏山らしいMS」とも言えるでしょう。

間取り図はこちら

hdamkanomay01.jpg

あれれ2DKですよね?思いますよね、
これが「コンパクト2K」なのです。
各居室は4帖や4帖半(築年数的には団地サイズと思われなので江戸間換算だと3帖半などかも)、
キッチンもDKとしても問題無いと思うのですが(5帖前後なので)、
控えめに2Kの資料記載となっているものに思われです。
いうまでも無くミニマル系の方なら「2DKそのもの」かと、

一間は書斎的になどの使い勝手もよく、
間取り的には入居者タイプを選ばないユニバーサルタイプです
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posted by iwahara at 03:32 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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