2020年08月04日

風呂無しアパートから東京賃貸の基礎的相場を推定する

なかなか東京の不動産相場動向が読めない中ですので、
基礎中の基礎で平米単価的に「これぐらいの部屋の基準賃料は?」をテーマに風呂無しアパートから積み上げ式に考えてみようという企画です。

※今回の主眼ではありませんが、立地は都心近郊の代表格「荻窪」
四面道交差点近くの日大通りの北あたりの低層指定住宅街となります。

設備等も基礎的なものに限られる風呂無しアパート
間取りを見ると(資料は約18平米ですが)実測15平米前後かなと思います。
(間取り図と現況が違えばアレなんですが、通常風呂無しAPで和室6帖の場合16平米超えると1dKとなる筈ですが、資料的にも1Kですから)

■参考ですが間取りはこちら
knkaigb01.jpg

収納がちょっとユニークですが、所謂和室6帖1Kです


【物件概要】
JR中央線荻窪7分、杉並区清水1、築1980年、木造2階建ての2階、約18u1K、
ガスコンロ設置可、洋式トイレ、(エアコン無し)
賃料3万8千円、礼敷1/1

(再建築不可などのレア物を探せばより廉価なお風呂無しが無いでは無いですが、上記は標準的条件として一般的な設定と考えて間違いありません)
上記からわかることは、
●東京都心近郊では「6帖居室・キッチン・トイレで約4万円」
3点ユニットのお風呂付のボトムラインは5.5万前後〜(RCなら約6万〜)
DKなどキッチン広めとなると6万〜(RCなら6.5万〜)
BT別のDKとなると7万〜(RCなら8万〜)
 ↑
つまり差額で考えると?
「3点コンパクトの水回りは+1.5万〜2万」
「3点DKは《二口コンロの確率大》+2万〜2.5万」
「BT別DKは+3万〜4万」
※その辺の平置き駐車場はお幾ら万円?で考えるのもわかりやすいでしょう

それぞれの装備をバージョンアップすると、レンタル代が月額どれくらい増えるのかの目安になります。
 ↑
そこで「風呂無し派」によくある”有力意見”
24時間利用可のアスレチックジム会員料金が7000円前後であり、
(ほぼ毎日利用した場合、月に利用料金が1万超える銭湯より安い)
賃貸住居設備で「+1.5万〜2万」なのだとしたら、ダントツに割安な上に”風呂掃除の必要無し・ジムの利用で腹筋が6パックにもなる”って話です(笑

「お幾ら万円の住居を探すか」って時には、
総額では無くて、上記のようにそれぞれのグレードに金額をはめ込んで比較すると合理的に思考が進むこともありますよってお話でした。

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posted by iwahara at 03:48 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月28日

個人的に一番注目している街「四谷三丁目」からハイCP


ここの相場は今回の騒動と無関係でしょう。
ド・都心の上に分譲MS中古流通も大変多く、商業圏的にも強いです。
仮に市場動向に変化ある時にはタイムラグなくレスポンスしていると推定できる地域のひとつ。
長年都内もあちこち取材や案内で歩いてきましたが、この街が一番「住んでいる人羨ましい」と感じているかも知れません(私が個人的に東急圏ネガ派なとこも影響しているかもですが)。
※私は酒飲みでは無いので”それでも評価ポイントひとつ下がっているぐらい”でこの評価なのです。

資料的には公開可かなと思いますが、同物件は分譲なので他室も今度募集があるかも知れないと思い、(そういう意味でも中古販売相場に賃料設定は連動している筈です)あえてこちらのカテゴリとしてみました。
四谷三は曙橋シリーズ同様に過去レポート多いですしね

さて、立地からですが、
●前述にある「いつもの四谷三レポートによく出てくる、個性的な建築並び過ぎ」と紹介される外苑西通り交差点付近です。
四谷三の駅前、新宿通り丸正本店の西へそのままみたいな、ほとんど説明不要な立地となっております

投資向け1Rですがユニークなタイプです

moko4no01.jpg

水回りを中心に据えるPSを有効に配置できる設計、
窓の作りからデザイナーズ風な凝った設計で(12階建ての都心ですからバルコニーに物干しを想定しておらず)、洗濯機置場もありません。
確か御苑近くにコインランドリーあった筈なので、このタイプのプロ好みな部屋に契約希望タイプの方には問題無いかと思います。
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posted by iwahara at 20:14 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月02日

荻窪から徒歩1のストゥデイオ系の1K(レアな間取りです)


別の意味で取材は控えました、
何故って駅近過ぎて画像があると「誰でもここかっ」とわかってしまうため、
なんともそこはプライバシーの問題もありますので”こちらのカテゴリ”に代えてお伝えします。

●その近過ぎるってどれぐらいって
駅出口の目の前みたいな(にわかに何口とも言えないほどの近さ)
これほど近いと、地元商店街を散歩するのと電車でぶらり高円寺やら新宿《それも荻窪ですから丸の内線に座って新宿三丁目に直とか》に行くのとどっちが近いのかって悩むほどの利便性になると思います。
(※たとえは極端ですけど、空港などに合体しているホテル住まいだと東京の街に出るのが近いのか、某地方空港のが近いのかって比較にもなるじゃないですかw)


<あくまで私論ですが>
・時に仕事のテンション保つには駅近(実際住宅街としての底地評価は高く無くて、商業地との評価となる)
・自宅では仕事を忘れてゆっくりしたいななら駅徒歩10分越えもあり得る(通勤ルートが散歩道的だったり商店街を抜け信号少なかったり条件はありますが)←且つだいたいこのような距離関係の低層指定で戸建ての多いとこのが事実住宅地としての底地評価も高く、お子さんもいるファミリーの場合は後者を選択すべき
 ↑
私的にはそのような評価となるのですが、
「これほど近いと事情違ってきます(JR職員の控え詰め所の方が遠いんじゃないかって)」
(ひょっとしたらコンビニよりキヨスクのが近いかしら)
評価的に「ド・都心住居と意味が同じ」ということになりますからね。
通常、ほとんどそんな立地に住居無いですから
契約される人は「そのつもりはなかったが偶然」になるのかしらと、
なんとも不思議なお部屋です


それだけで無く、間取りがまたユニークで

kongtpnaid01.jpg

厳密に言えばストゥディオとは呼ばないのかもですが、
「書斎+給湯室」のようなこの造り、公取基準の1Kなのかと言えば、高機能1Rの作りですよね。
建物構造の結果だと思いますが珍しい間取りです。


【物件概要】
JR中央線荻窪1分、杉並区荻窪5、築1985年、SRC造12階建ての5階、25.26u1K、
オートロック、エアコン、床CF、1口電気コンロ、室内洗濯機置場。
鍵交換代:20,000円(税抜)
保険付帯サービス:月額1,400円(税抜)
保証会社契約要(賃料総額50%、月額1%タイプ)
賃料7万3000円(管理6000)、礼敷1/1

中央線界隈では有名なサブリース系中堅大手管理となりますので(自社管理母数のDATAベースなどからも)、相場観の動きを掴むのは早い会社だと思います。
25平米だけれど、間取り合理性は30平米近い一般的な1Kに迫るものだと思いますし、
トンデモな駅近と、この条件であれば契約して損する人はいない筈です。


●「この時の記事の部屋みたいなのをこの駅で」←絶望的に不可能なタイプなので(笑
あるところには面白い部屋があるんですね〜なレポートになってしまいましたが、

荻窪と言えばJR中央線各駅圏の”事実上の首都”です、
(地元民的にも「中央線首都は吉祥寺ではありません」)
荻窪は戸建て賃貸を発見することもありますし、広い木造APのハイCPがあったり、
現代でも風呂無しアパートも残存しており、
賃貸母数の懐が深いというか、中央線で迷ったら荻窪を中心に「阿佐ヶ谷〜西荻」で網かければほぼ外れることは無いですよ(ひょっとしてで戸建てや木造APも除外せず探すのがコツ:特に理由は不明ながら西荻の某所は何故か木造テラスが多く、木造外しは勿体無いのです)。



<思い切り話は逸れますが>
『住まいの心理学』ブログに”最近電車が混んできていないか”と思ったら、
東京で100人越えですよ、言わんこっちゃない。
だからあれほど「管理職は全員自宅SOHOにするべきだ」と言ったのにww
真面目な話、従業員千人規模以上の法人には「テレワーク自宅SOHOの割合を指定して義務付けるべき」だと思いますよ。
(条例化も検討するのブラフだけで一気に進むと思いますが、知事候補の方いかがでしょう)



posted by iwahara at 15:48 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月04日

更新可の定期借家、馬場の2K

※今回も現地取材はありません。
というか、馬場の駅前みたいな立地なのでグーグルマップで駅前見てもらえれば完了みたいな。
確かに馬場の駅北側は繁華街も近く、
どうでしょう「男街」ですよね、
新宿系を自任される方なら男女問わずお勧めですが、土地勘無い方の場合は男性向きかなと思います。なんと30平米を越えつつ駅近共益込みの8万台というウルトラハイCPです。

2Kの間取りはこちら

hanbaubano01.jpg

資料から床の仕上げがフローリングなのかCFなのか、ちょっとわかりませんでした。
広さ的に2Kというより(襖開放で)10帖超える1Kみたいな感覚が正確かもです。
ドーンと広く1Rっぽく使うって方法もアリでしょう、
間取りの特徴として玄関ホール的もっていきかたもできそうなので、縦長2Kですが有効床面積広いタイプと考えていいと思います。


【物件概要】
山手線高田馬場3分、東西線高田馬場2分、豊島区高田3、築昭和52年、RC造3階建ての1階、32.02u2K
エアコン、洋間、二人入居相談、H16リニューアル工事、
鍵交換代:20,000円(税別、任意)
クリーニング費用50,000円(税別、契約時)
定期借家契約(更新可)
保証会社加入要(賃料総額50%、1年更新1万円タイプ)
賃料8万2000円(共益4000)、礼敷1/1

更新可の定期借家契約となり(リニューアル工事の履歴記載がありましたから、更新を前提に考えても問題無いのではと思います)、条件がハイCPなのはそこも関係あると見ていいでしょう。
何せ駅徒歩5分以内で馬場と言えば新宿最寄りですから、
昨今の自宅SOHO環境的には、都心部である必然性無いかもしれませんが、
「定期的に新宿の事務所に」な方には、自転車通勤もアリかもです(自転車置き場記載は無いので、折り畳みを玄関にという感じになるかもですが)。

なにせ現在東京の不動産は「様子見状態」続いております
今回レポートも「参考資料的なもの」と考えて下さい。



<<<<重要なことなので今回も”ほぼ”同文記載します>>>>


東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
(実家にってアイデア選択する方も出てくるかも)
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。
(具体的に経団連など団体レベルの動きもあるのかも知れません。様子見というか、ここは「報道などもその都度確認して」という感じでしょう。)


posted by iwahara at 22:19 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月28日

西荻窪の1KAP、吉祥寺も徒歩圏

東京都の指針がイマイチ理解できないため、
(どうなんでしょう国の判断を参考に現地取材は6/19から解禁とすべきなのやら)
今回紹介のお部屋は情報公開可の資料ですが、自主規制同カテゴリから記事としました。

立地は高架沿いを吉祥寺から西荻に歩いて、女子高あるあたりで公園があるじゃないですか。
(わかる人にはわかると思いますがww、わからない人はグーグルマップで)
そこの区画を北に1ブロック入ったあたりの住宅街です、
最寄りは西荻窪ですが、この辺なら五日市街道でるのは簡単な位置なので吉祥寺西友あたりは余裕の徒歩圏だと思います。
●ご存じのように吉祥寺は商業地なので地元的には吉祥寺徒歩圏で部屋を探すなら「女子は西荻、男子は三鷹、不動産相場わかっている人は三鷹台」なんて感じですので、
吉祥寺圏、有力な西荻のアパートとなります
立地的にも、1階のお部屋ですが女子向き設計であると思います。

管理会社も2×4なら専業系の大手管理会社で「堅い選択シリーズ」に属します。
(条件が合う人なら悩むことろなくスムーズに契約となるタイプ)

B・T別1Kの間取りはこちら
hidnabegg01.jpg

ユニバーサルタイプの1K
床面積は約21uですが(RCの場合のB・T別基準ラインは22u〜)、木造APですから実測値は広くRC相当だと余裕の22u越えだと思います。
この間取りバランスだと居室江戸間6帖クリアしている広さかもしれません。
(悩む点無しですね)


【物件概要】
JR中央線西荻窪7分、吉祥寺(西友あたりなら15分ぐらい)、武蔵野市吉祥寺東町4、築1998年木造2階建ての1階、21.11u1K
モニター付きインターフォン、エアコン、フローリング、B・T別、室内洗濯機置き場、ガスコンロ、光ファイバー(ネット使用料無料)、ゴミ置き場、駐車場(月16,500円)、角部屋二面採光、
●単身者限定
保証会社契約要(初回賃料総額50%、月額1%タイプ)
24時間管理(月額1,580円)
鍵交換代:19,800円
早期解約違約金制度(1年未満解約時賃料1ヵ月)
賃料6万8000円(共益2000)、礼敷1/1

堅い管理会社さん定番のカチっとした条件となっており、
賃料もリーズナブル、
注意点としては単身者限定がしっかり明記されていますから、「友人を呼んで」などは想定されていないと考えるべきでしょう(隣室上下階の音管理の意図があるのかなと)。

近隣環境も何も、西荻窪の商店街の流れ先にあり(なんせ西荻窪は駅に西友直結してますし)、
利便性に問題となる要素は皆無。
強いて言えば「MSマストな条件指定してしまうと資料を発見できない」という点ですね。

入居者タイプを選ばない堅い選択のお勧めアパートと言えるでしょう

などなど冒頭記載のとおりで、
見切り発車での取材再開となりますが、新規問い合わせは”概ね6月から”とご理解ください。
(それでもガイドライン的にOKなのかも不明瞭なとこありますので、なんともなところです)


<オマケ【重要です】>

『住まいの心理学』に記事アップの予定なのですが、
東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。
(具体的に経団連など団体レベルの動きもあるのかも知れません。様子見というか、ここは「報道などもその都度確認して」という感じでしょう。)
 ↑
●経済対策としての所得分配政策が検討される可能性すらあります
(竹中平蔵氏までBIに言及していますから)



posted by iwahara at 09:29 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月23日

事業継続の耐久性作戦で本社を廉価な1Rとしてデフォで自宅SOHOとする場合


今回は企画的に2つのオプションを紹介してみます、
これはあくまで試案で、事業者の方の参考になれば的なものなので現地レポート等はありません。
事業継続の耐久性や耐用度なる概念がひとつの企業評価判断材料として浮上する可能性があります。(財務のバランスシートもそうですが)今回のような危機管理が求められる状況でも事業の継続に全く支障の無い業務形態という戦略ですね。

IT系やデザインや設計など可能な業種も少なく無いと思います。
今回企画のように、まず本社事務所を廉価なものとし自宅SOHOを基軸に繁忙期などには別途必要に応じて事務所を借りるなどとすれば、基礎的コストを「いざという時に最小化できる」。
さて、そんな場合どのような選択肢があるかという話です。

コスト削減重視で郊外にという方法も無いではありませんが、
事務所相談可のマンション母数的に決して郊外は産地とは言いにくく、存在しても思うより廉価では無いことも想定されます。変な言い方かも知れませんが「そこは無理せず都心部から」と考える方がベターに思うのです。
■今回サンプルで紹介する事務所可1Rは西麻布となります

事務所仕様の間取り図
amarggbke01.jpg

広さは18平米越えの事務所仕様なので十分過ぎる広さです
(ここは事務所仕様の真骨頂で実行でも10帖前後の仕事専用空間を十分確保できると思います)

【物件概要】レポート企画的に簡易自主規制表示となってます
六本木10分以内、港区西麻布3、築1976、RC造、約18u、
SOHO、事務所相談可(不特定多数の出入り不可)、
エアコン(残置)
解約予告事(業契約3ヵ月)
短期解約違約金有(1年未満2ヵ月、2年未満1ヵ月)
保証会社契約要(事業、賃料総額100%、毎月10%)
賃料約8万円(管理10000)税抜、礼敷1/1(事業契約の場合確認要)

●本社機能を経費込みでアバウトに10万以下とできる

さて、そこでもうひとつの戦略(こちらは情報公開可の資料を見つけられなかったので更に簡易情報なっちゃいますが)、
前述の賃貸パターンを月10万とざっくり考えてみる、
8年間の総コストは?960万円です
(※ここは判断ですが、繁忙期と農閑期の動きが激しい業種の場合”今年度だけは大きなキャッシュフローがある”なーんてケースもあると思うのです。)
 ↓
そんな時の作戦
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posted by iwahara at 23:37 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月26日

三鷹の武蔵野市「独立商店街近くのハイCP」(ちょっと告知もあり)

※少しだけ告知です
コロナウイルス感染拡大を踏まえ、4月の新規問い合わせ自粛をお願いいたします。
業界GW休暇も念頭に置きますと、特別に急ぐ事情の無い部屋探しはGW明けからとすることをお勧めします。(住まいの心理学ブログにも書きましたが)1年前後は不動産利回り低下が見込まれます、GW開けを待っても十分余裕もって部屋探し可能です。
読者の方も換気手洗い十分な睡眠など健康維持にご注意ください。


■今回は、自宅SOHOなども増え郊外リーズナブルへの関心も増えているのではなかろうかと、
参考となる1Kロフト付きの紹介です。
過去レポートで「三鷹駅利用の武蔵野市西久保がハイCP」紹介してまいりましたが、今回はそのちょっと先(北)、バスターミナル近くの独立商店街(近隣に公共行政施設区画があり)最寄という地元民以外なかなか思いつかない推薦地区のお部屋となります。

同地域現地レポートも数多く行っていますから、
時期が時期ですので、今回も不要不急の外出抑制としました。

さて、三鷹駅郊外の武蔵野市住宅街の特徴は相場の安さの他、
独立商店街が散在しているため、普段の買い物に困らない、JRを使おうと思えば準ターミナル的位置づけの三鷹駅が使えるといった利便性にあるでしょう。
自宅SOHOもあるかも的企画なら(個人的意見ですが)土地勘の無い郊外駅に行くよりベターではなかろうかと思います。
(確かに都心近郊木造APは狙い目です)

ロフト付きの間取りはこちら

kakanodanha01.jpg

(確証はありませんが縦横比率的に、床面積はロフト含む数値だと思います)
一般的にはロフト付きの場合(自主規制ですが)床面積からロフト部分を除きますが、資料的にわかりやすくの意味でしょうか間取り図縦横比的に「スペック約18平米はロフト含む数値」だと思います。
逆算しますと、フロアそのものの広さは14uぐらいかな?
3点ユニットコンパクト1Rですから居室は約江戸間4畳半・ロフト約3帖〜という構成だと思います。

ロフト付きの部屋には”好き嫌い”あると思いますが、
これぐらいメインフロアの広さがあれば、必ずしも「ロフトは寝室」と”限らない”ので、
そこは入居者のアイデアではなかろうかと、
(空間認知得意な方には相当広く使えるでしょう)

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posted by iwahara at 12:27 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月10日

郊外で分譲クラスと言えばどのような相場感だろうか(八王子)

今回の物件『投資向サブリース系分譲賃貸』だと思うんですが、
現代多くなった所謂フルスペック系『分譲キラー』コンセプトの走りと言っていい存在なので(管理会社さん的に)、『分譲キラー』とほぼ同キャラクターと考えていただいても問題無いでしょう。

そうそう同タイプが郊外に建築されることは多くないのですが、
(都市計画的に大規模再開発が入る場合は例外)
比較する上でピッタリの空室がありましたので、紹介してみようと思います。
都心なら高級系に属するタイプが郊外でどれぐらいリーズナブルとなるのか参考になればと、

■八王子、フルスペック分譲系賃貸1Rストゥディオです

nikrbjiye01.jpg

間取り図からして高級系ですね、
合理的且つ(角部屋だからかも知れませんが)実質横玄関(間取り図の感じですと玄関ホールアリだと思います)、居室7帖以上という「ほぼ高級ユニバーサルタイプのフルスペック」、
(30代中堅向け9万台30平米コンセプトほどの広さはありませんが)22平米越えの1Rです。
かなり幅広い階層に無問題で適合するお部屋がその特徴でしょう。


【物件概要】
JR中央線八王子7分、京王線京王八王子3分、築2008年、RC造7階建の4階、22.28u1Rストゥディオ
TVモニター付オートロック、エアコン、樹脂製タイル床材、B・T別、2口ガスコンロ、浴室乾燥機能、室内洗濯機置場、インターネット、CATV、宅配BOX、駐輪場(月額500円:2年一括払)
家財保険付帯サービス(月額1,400円)
鍵交換代:20,000円(税抜)
保証会社契約要(賃料総額50%、月額1%タイプ)
賃料5万8500円(管理9000)、礼敷1/1

自宅SOHO作業も増えて、郊外のが環境もいいかしら。
そんな時ですが「管理費込み6万台でイケる」という事ですね。
郊外でも30平米超えると(30平米越えのシングル向け間取りは本当に母数が少ないので)ハイCP探すのは難しいですから、20平米前後の競争の激しいゾーンならではの割安感では無いかと思います。
ひとつの参考として、郊外で高級系探す場合は「広さなどで無理しない」という事かも知れません。

確かに都心にある「分譲より高級な『分譲キラー』」と同じではありませんが、
郊外のMSで最高級というのも無理な話です(底地の担保価値的に)。
今回のようなコンセプトの場合は、
合理的選択として冷静に都心近郊や都心だったら?と考え検討するのが吉でしょう


posted by iwahara at 16:44 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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