2020年01月10日

文京区千石のハイCP1R(今回はかなり凄いですよ)


※年末告知と重複しますが
業界は帰省シーズン事実上休業となる件、且業界の公休が水曜である関係で、
年明けは成人式まではフル稼働とはいかないため(当社が全空室対象の調査行っている関係上)、事実上の内検開始は1月中旬以降となります。
(成人式明けから本調査が可能、調査前の相談等は事実上冬季休暇関係無く継続となってます。)

さて文京区と言えば「推奨は千石、案外問い合わせが多い茗荷谷は(その知名度で)相場が高いですよ」←だいたいこの説明が定番となっており、そんな千石からハイレベルなハイCP1Rです。
都営三田線ということもあり通勤利便性は一方向に見えますが、今回はちょっと距離はあるものの、山手線の巣鴨も徒歩圏であり(巣鴨南側商店会と考えれば10分圏内でしょう)、図書館含めて環境もよく”ほぼ千石駅の知名度だけが理由で相場が安い”というお部屋になります。
リノベーションは謳われていませんが、間取り図的にはいつ頃かは不明ですが大規模改修を経ているものに思います。

内容的に是非取材レポートもと思うところですが、
「退去予定、入居は2月相談」ということから物件概要の自主規制込みの同カテゴリーからの紹介となります。
ルート的には千石駅から不忍通りを西にほぼ真っ直ぐですから、現地雰囲気を確認したい場合は地図ソフトのストリートビューなどを利用ください。


さて、今回目玉のひとつ間取りの紹介です

sorehazgagk01.jpg

「横玄関、ドーンと広い1Rストゥディオ」←これだけでもうトップランクの評価です
30平米越えのお部屋となりますから、
ブログ読者の方はご存じと思いますが
いつもの「30代中堅30平米越え9万台」シリーズか?と思いますよね。

そこで物件概要です
→続きを読む

posted by iwahara at 00:42 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月26日

高田馬場の駅近「ドーンと広いタイプ」

実質的には今年最後のレポートになるかなと思います。
(状況によっては年度内まだ可能性はありますが)
今回はこのブログでは伝説級の某代々木村〇マンション系上級者向きのお部屋かなと思います。
過去レポート少なくない高田馬場駅近となっておりますので、こちらのカテゴリでレポートです。


早速「うっかりしていると即効勘違いしてしまうかも知れない図面」から紹介しましょう

idadonbb01.jpg

一見「はいはい、25平米級無駄に広い1DKタイプね、定番の8万5千円ですか?」
と思っちゃいますよねww

とんでも無い、広さは約44平米です、


余裕で1L・2DKの間取りが可能な床面積、ざっくりとした推定ですと、
「DK8帖、居室12帖かな」
さらに建築もビル系に属しており、スパルタンな内容と申しましょうか、
違いの分かるナイスミドルなシングルの方などに好適、
勿論若い方で、たとえばIT系フリーランスな方など自宅での作業も多いなど(ちなみに物件はSOHO可ではありません)、書斎としての機能性重視他、ドーンと広い居室を求めている方向けです。
ヴィンテージ好きな外国法人系の方にも適正あるでしょう、


また、目玉のひとつは物件概要の方でして、
【物件概要】
JR山手・西武新宿・地下鉄東西線高田馬場2分、新宿区高田馬場1、築1971年、7階建ての5階部分、44.02u1DK
オートロック、エアコン、フローリング、B・T別、独立洗面、室内洗濯機置場、
保証会社契約要(賃料合計40%、月1.5%タイプ)
鍵交換代:25,000円(税抜)
賃料12万5000円(共益5000)、礼敷1/1

築1971年(元の間取りはちょっとわかりませんでした)、新宿圏駅近(高田馬場)オフィース街ど真ん中かなと。この条件に惹かれる方も少なくないかと、
馬場もどちらか言えば男街で(確かそれ系出版社などもあった筈)、
豪快な間取りも相まって、男性向きにも見えますが(性差では無く人格タイプの意ですよ)、
この利便性は、30代中堅〜の方には性別関係無く適合性あると思います。
※買い物的にはピーコックが徒歩1な近さです

何故かルノアール系喫茶も複数あって、
ノマドな方など働き放題です(笑


所謂東京ビギナー築浅系の若い方には接点無いと思いますが、
プロやベテランの方には目逃せない内容ですね。
仮に分譲だとしても、投資向きに購入はあっても築年数を考えれば自宅としての中古購入は簡単に結論出せないと思います(建て替え決議も見えてきますものね)、
個人的意見ですが、ヴィンテージ系は賃貸契約で合理性が最大化すると考えており、
実に魅力的なお部屋です。

仮に2DKファミリータイプとしてもユニークな人生期待させますよね(笑
再開発の築浅物件なら、倍とはいいませんがかなり賃料高騰する筈です。
ド・都心だからこそ現存するヴィンテージであり(往年の物量投入建築)ハイCPという東京らしい賃貸物件であると思います。
高田馬場は地味に東西線使えますし、10分程度歩けば副都心の西早稲田も使えます。
(今回立地ですと、西早稲田駅もうちょい近いかも)
同じ新宿系として、四谷方面など探されている方などにも候補として思い出していただきたい街かも知れません。


図面資料が若干地味なので、目に留まることなく次のページになっちゃっている可能性もありますが、発見した方は「滅多に無いお部屋です。是非契約するべき」だと素直に思います。
(※今回もオンリーワン系なので”似たタイプを他で”はちょっと難しいですね。)



posted by iwahara at 13:52 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月17日

東新宿から30平米超えの1K

ほぼほぼ「30代中堅シングル向け30平米9万台」に迫る内容で新宿徒歩圏というこれまた珍しいお部屋です。それは東新宿と言っても新大久保からも徒歩10なので「新宿好きな方以外は少し躊躇するかも知れない立地」ですが、東新宿付近は全く環境も違いまして、過去レポートにもあるとおり、交差点西に渡れば新宿6丁目の再開発高級住宅街となってますからわかる方にはわかっていただけるかと、

間取り的には30平米超えを生かしたドーンと広い1Kタイプ
この間取りには珍しく二人入居も可ですが、内容的には30代中堅シングルの方向けで正しいと思います。
外国籍の方も相談可となっていますからこの点からも賃貸ベテランの方向けな側面ありますね。

いずれにしてもここなら新宿三丁目の交差点まで、丸の内の四谷三よりもちょい近いかなってとこなので、普通に徒歩圏と言えるでしょう。
東新宿駅は=副都心線でもあるので、渋谷・池袋への利便性もかなり高いレベルになります。

間取り的にはこちら

kubahgde01.jpg

物件概要的に特徴挙げていくと、洗濯機が屋外であることと(プロ的にはコインランドリーの利用をお勧めしますね)、間取り図の表示そのままなら(これでも縦横比デフォルメされていたので修正しているのですが)、浴室がサイコロ型かな?ってところです。←ここはシャワーバスメインの利用になるかもですね。

といっても上記要素は反面居室床面積の広さに繋がっておりまして、
公称で約12帖、ドーンと広いながら1Kなのでプライバシー度も高く、賃貸ベテランの方好みの内容となっているかと思います。


【物件概要】
大江戸・副都心線東新宿3分、JR山手線新大久保10分、新宿区大久保1、地区昭和47年、RC像5階建ての3階、31.36u1K、
防犯カメラ、エアコン、洗濯機置場屋外、Bフレッツ、
鍵交換代:20,000円(契約時、税別)
クリーニング費用50,000円(契約時、税別)
二人入居可、外国籍相談可、
保証会社契約要(賃料総額50〜100%、更新料アリ)
(※外国籍の場合、賃料総額60%+3000円+月額2000円)
賃料9万5千円(共益5000)、礼敷1/1

ぱっと見、図面資料の印象はよくある20u台の1Kかなと勘違いされてしまうかもです。
カッコいい間取り図に変えるだけで印象多くく変わるような気も、、
(ましてや1Rストゥディオリノベーションだったら15万近くでも驚きません)
新宿三丁目の伊勢丹まで歩くと、15分ぐらいかな?
この立地でジャスト10万は見逃せない内容です。



posted by iwahara at 17:43 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月12日

烏山の二人入居可2K(これはハイCPです)


千歳烏山も過去記事になりますが、かなり重複してレポートしてますからこちらのカテゴリでOKでしょう(駅近ですしね)。
千歳烏山というか京王線の印象そのものが(業界的に)「コンサバ系OLの方に推奨」なところもありますし、個人的には新宿アクセスなら小田急より京王のがハイCPでは?と以前から思っておりまして(沿線の印象は地味かもですけれど)、
この辺は渋谷アクセスなら相場の高い田園都市や東横より”井の頭でしょう”と似たとこありますね。

千歳烏山は商店街が強く(近隣にはファミリー系の街も多いですし)、女性に推奨という意味では無いと思いますがドラッグストアなんかも多いねな印象だったように記憶しています。
確か地図的にはJR中央線三鷹の南方ですよね。

retourでは定番の「30代シングル30平米9万台」という概念がありますが、
なんと今回、30平米越えで二人入居も相談の2Kが管理費込で9万台というですね、
相当高いレベルのハイCPです。
※ちなみにこの30平米ランクの広めのシングル〜二人入居というタイプは母数がとても少なくて、過去の調査において「東急沿線世田谷区総合」で調べて全く候補が無いなんてケースにも遭遇しています。(ひょっとすれば都心のリノベ系のが数多いかもぐらいの話)

間取り図的には標準に見えるかも知れませんが
相当高いレベルのレア度となってます
物件自体デザイナーズっぽい建築かな?とおぼしきもので、
実は烏山は隠れたデザイナーズの産地でもあるので「烏山らしいMS」とも言えるでしょう。

間取り図はこちら

hdamkanomay01.jpg

あれれ2DKですよね?思いますよね、
これが「コンパクト2K」なのです。
各居室は4帖や4帖半(築年数的には団地サイズと思われなので江戸間換算だと3帖半などかも)、
キッチンもDKとしても問題無いと思うのですが(5帖前後なので)、
控えめに2Kの資料記載となっているものに思われです。
いうまでも無くミニマル系の方なら「2DKそのもの」かと、

一間は書斎的になどの使い勝手もよく、
間取り的には入居者タイプを選ばないユニバーサルタイプです
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posted by iwahara at 03:32 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月27日

ひさびさの抽象画間取り図の三鷹1R

昔は公開可で一度取材もしている物件なんですが、
現在は公開規制がかかっており、このカテゴリーにてレポートとなります。
立地の説明はほとんど不用の、三鷹駅南口スカイデッキからもう見えるほどの近さ。
公取委基準では1分ですが、実徒歩は5分前後でしょうか。
(三鷹駅改札までエスカレーターの昇降もあるしで)

その徒歩1圏内に食料品スーパーもドラッグストアもある上に、
三鷹駅は駅中商店街もあります。
困る要素は皆無かと、

さて、今回目玉は間取りです
このカテゴリーひさびさの抽象画の登場です

ttknokoredmnk01.jpg

いや、ここ笑うところじゃないから、、

えーとですねなんと30平米越えです、
しかも定期的に提案している「30代シングル30平米9万台」コンセプトかと思いきや
なんと管理費込で8万台という見逃せない内容。

横玄関ではありませんが、これだけ斜めっていれば横同様でしょう、
居室プライバシー度高く、余裕の床面積を生かしたB・T別
(実際正規図面資料でも一部詳細は不明なのですが、たぶん独立洗面は無しで、それ状に見える部分は洗濯機置場かなと思います)

往年の1Rデザインなので、ストゥデイオタイプとなり、
収納はありませんが、広いですからワードローブ購入の上どこにでもレイアウトできるでしょう。
(ガスコンロは設置可だったと思います)
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posted by iwahara at 15:22 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月19日

久しぶりのロフト系1R新高円寺

高円寺なら近いから取材行けよって話もあると思うのですがww
なんせ新高円寺はけっこう行ってますからよろしいでしょう。
且つ今回は駅近ときてますから、

さて、”ロフト考”からいきましょうか。
ロフト付き住居の探し方は簡単で、公取委基準でロフト部分は床面積に計上しては”いけない”ため、「スペック的に床目面積これだけなのに何故この賃料なの?」という形で妙に割高に見える部屋を意図的に探すと「なるほどロフト付きだったんだね」てな具合に発見できたりします。

その使い勝手に様々なご意見あるのもわかりますが、
思うんですが工夫次第じゃないかなと、
コンパクトな1Rを書斎と寝室に分けて使うなど存外に使い勝手よかったりします。
ロフト付きはこの点最初から階層として分かれていますから(間仕切り家具無しでそれが実現する)、優位性も確かに存在します。

特に重視すべきは寝室のプライバシー度が一段高くなるところですね。
(寝具の上から玄関ドア見えるともう眠れないって人も少ない無いでしょう)
※弱点は言うまでも無く”ハシゴ”←ものを持った状態での昇降が難しいと
(ここも飲み物なんかの小さな昇降機を自作するなど一工夫で化けるとこあるのじゃないかと思うんですが)

いずれにしても
寝室を切り分けられる特性は「もっと評価されてしかるべき」と思うところです。

では今回紹介の間取りから見ていきましょう

ttrukotumda01.jpg
(ちなみに今回洗濯機置場はありません←新高円寺は確かランドリー見つけやすい街なので問題無いと思います。小さなものは3点ユニット内でも洗濯できちゃいますし。)

間取り図ではお伝えできないのですが、
今回のお部屋はロフト部分から望める窓がもうひとつ上段にありまして、
開放感の点から重要なポイントかと思います。
願わくば窓が腰高だったらと思うところですが、テラス部分にはサイディングボードらしき外壁がありますから、実効性としては腰高窓的にもっていけるだろうと思います。
(ベンチチェストの設置など)

「え?何の事」と思われる方いらっしゃるかもですが、
木造APは断熱性能上上手に設計するとMSより優れているため、掃出し窓より腰高窓設計の方が優位性を出しやすいんですね。
(断熱性能の高いサッシは高価ですし)
強度的にも木造APのベランダ・バルコニー構造は強固とは言えない部分もあることから、割り切った腰高窓設計のが好ましいと、プロ的には思っているところなのです。

さて、資料表示の床面積は13平米となりますので、図を見た感じですとその概ね半分がロフトですから、実効床面積は「18平米前後かな」と推定できます。
収納がまた論議になると思いますが、玄関から真っ直ぐ伸びる壁面にいかに効率的に収納を”レイアウトできるか?”が鍵となるでしょう。
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posted by iwahara at 03:36 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月12日

方南町方面?(とういうか笹塚郊外でしょう)から廉価な1K


こちらも過去重複取材ある地域となりますので、こちらのカテゴリで、
物件自体は公開可物件なので物件概要等の自主規制はありません。
方南町の南側、ドン・キホーテ近くが実は笹塚エリアであり今回もひとつの最寄り駅である代田橋からして渋谷に対する神泉みたいなもので、代田橋駅が=笹塚圏でしょって地元の方もご理解いただけると思います。
そんな方南・笹塚エリアから、物件所在地は環七(代田橋側西へ)渡ってちょいなので「ここは代田橋の街」なのは事実ですが(ちょっとわかり難いかもですがわかってくださいww)、
主観になりますが、なかなか面白い笹塚サブカルエリアと見る事もできるかなと思います。
(こちらも主観ですが、代田橋商店街界隈にはネコも多かった筈ですよ)

そんなサブカルの街に
「これはまた意欲的内容の木造アパートがあるじゃないですか」、


目玉は間取りです

kkhonontoo0.jpg

チャレンジングな間取りですよね
「というかどうしてこういう形になるのかな」と思っちゃいますが、
(洗濯機置場はテラス屋外です)
カタログスペック上、居室は8帖超えです
想像するに、古い江戸間6帖+窓際板の間で→リフォーム後現代的間取り計測で言えば8帖相当という解釈であたっていると思います。

一見玄関が居室ダイレクトなのでプライバシー的に気になるかも知れませんが
そこは玄関を廊下上に見立てて本棚立てるだけで解決します
横玄関なワケですし、使い方次第で化ける部屋でしょう。
(そのままでもユニバーサルな内容と思いますが、ベテランの方が活用すると本領発揮するみたいなイメージで)

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posted by iwahara at 03:51 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月29日

30代シングル30u9万台タイプ1Rが目白から


今回物件は公開規制はありませんが、退去予定であるため通常の自主規制かかっております。
また、目白駅前とのことで(過去レポートも重複ありますので)こちらのカテゴリからの紹介です。

見逃せない好条件に、
最も注目すべきはデザイナーズならではの”間取り”です

立地関係は資料から見ると目白駅近隣で学習院側”では無く”商店街側にちょい入ったとこです。
過去レポートで学校敷地関係の規制から、大きな学校に面した通りの夜が暗いという問題ある点(任意に店舗に賃貸などできないため)目白特有の問題として説明したことありますが、
物件は反対側ですし駅徒歩2分なので全く問題無いでしょう。
(※多分例の徳川の外国人向高級戸建て賃貸群の近くでは無いでしょうか)
商店街寄りなので買い物の心配も無し、


■さて、今回レポート目玉の間取りがこちらです

lkamjotnna01.jpg

「30代シングル30u9万台」というコンセプトにはちょっぴり足りないのですが(29.1平米)、
この設計効率の良さを考えれば間違い無く体感上は30平米級でしょう。
一見すると”縦長”と思うかもですが、
いえいえ(随分昔ですが似た間取りの部屋の下北近くで成約事例があり)このタイプって、使い方によっては「横長ワイド」でもあるんですよ(キッチンの向き的に)、

玄関ホール型ではありませんが、そこはオートロックですから(居室プライバシー度が高まる)、この点もむしろ「有効床面積最大化」がテーマになっている設計意匠であると考えるとこでしょう。
(※管理会社の画像情報によれば靴箱が間仕切りとなったクランク型横玄関だと思います)

デザイナーズなので洗濯物の屋外干しは奨励されて”おらず”、
設備として浴室乾燥機能がついています。
クローゼットもワイドなので、ドドーンと開放的に使えるタイプの部屋でしょう。

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posted by iwahara at 19:06 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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