2007年01月29日

DATA research 945がスタートします

retourHPで新コンテンツが登場しました。
DATA research 945』(ニュース番組じゃありませんよー!)
さて”これ何”かといいますとですね、、
通常賃貸の空室調査の依頼を受ける場合には「実際の引越し予定」が前提で、同時に内見時に調査した部屋が他からの申込によって募集終了にならないように「早くても内見可能日程の前の週」「通常は内見予定日程の当該週」を基本にしていますし(これ同時に内見になった場合に備えて担当はスケジュール組むので自動的に担当調査件数も決まってくるのです)、期限を切らない随意調査は指定物件がある等の例外を除き基本的にお断りしています。

えー、つまり「実際の引越し予定は決まっていないのですが、半年後ぐらいには」なお問い合わせの場合はですね、
「いや〜、それは早すぎます。実際に引越しする日程の4週前で丁度いいぐらいなので5週前ぐらいに改めて連絡いただけないでしょうか」とお返事しています。
いや確かに稀に半年空室(大家さんには悪夢)って事もありますが、通常内容のいい部屋なら1ヶ月空室が続く事はありません。それもあって、社内営業資料の情報公開にあたる『間取り図ツアーDATAベース』は約1ヶ月の強制削除でメンテナンスしているのですから。

で、この調査費用って仲介手数料に含まれているので、通常の空室調査は無料なワケですが、確かに「今引越しする予定は無いが、○○区で探すと実際どうなんだろう」であるとかそのまんま「引越し予定は半年先だがどんなもんなのか情報が知りたい」ってニーズがあるのは確かなんですよね。
しかし調査には当然人件費含めてコストがかかるのでどうしてもお断りする他無い。
これ随分と長い事検討してきて、会議も開いて「あーだこーだ」とやった結果、
「通常の空室調査と同等のサービスはできないが、特定の条件の範囲内であれば」とGOが出たのです。

検討した結果「内見案内・物件の詳細内容確認・契約関係の申し送りや折衝・契約」という過程が発生しないので『DATA調査と図面資料の送付だけなら一律料金で可能じゃないか?』と。

そこで調査費用9,450円で、引越し予定の無いあなたにも賃貸空室調査サービスを依頼する事ができる窓口を作りました。それが『DATA research 945』(ニュース番組じゃありません!)なのですっ
図面資料に触発されて、「いや、この部屋にもう引越ししてしまいましょう」と突然の方針転換がある場合には”その回”の調査費用は無料(通常どおり仲介手数料に含まれますので)になりますからその点は心配ありませんです。
確かにどこの不動産会社でもやってないサービスなので、はたして採算取れるのかって非常に厳しいところでして、これ今回実験的なスタートとなります。

※実際の引越し予定のある場合には『物件オーダー(Vacant room order)』使ってくださいね、ここは間違わないようにお願いします(笑
調査の流れそのものが違うので、話があっちいったりこっちいったりしちゃいますから。

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posted by iwahara at 09:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | retourについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年08月27日

HPのサーバー引越し完了しました

作業がスムーズに移行したので、随分と早めの更新完了です。
現在HPのアクセスは問題なく行われています、(サーバー移行の告知BLOGはこの時点で削除します。)

追加の告知なんですが、HPピックアップの更新が遅れていまして、「これはやはり」と考え直し(どうしてもブログとキャラクターが被っていますから)ピックアップは暫く凍結です。
アーカイヴスに関しても、BLOGのアーカイブスのリンクの形式でその内容を変更し、ピックアップに代わるコンテンツの作成に着手する予定です、暫くお待ちください。

新しいコンテンツが完成したときには(同時に「細かな工事サービス」のUPとなります)このBLOGで改めて告知します。
posted by iwahara at 23:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | retourについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年07月19日

今日はブログ休業です〜

たまには休まないと、何が何ですので、今日はお休みです。
そろそろ新リンクの紹介をしようと思っているのですが、その前に何点か告知があります。

retourインテリアリンクB&OBOコンセプトさんがともにサマーセールです、詳しくはメールで問い合わせて下さい。
B&O原宿店は、私がご案内いたします〜)
BOコンセプトさんは新宿移転の展示品セールも(新宿店のみ)やってますから、暑いですが今がチャーンスですよん。

それから、今の夏場の賃貸動向について。
物件に応じて違いはありますが「どうしてなの」と偶然春から空室になっている物件は、今賃料が下がっています。それから賃料の交渉可の可能性も夏の方が大きいですから、今がチャンスなんですよ。
そりゃそうです、引越し暑いですしね。
動きが少ない分、考える余裕もあります(これもケースバイケースですけどね)今お部屋を探すと得ですよん。
posted by iwahara at 21:50 | Comment(0) | TrackBack(0) | retourについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年07月12日

お部屋探し以外の新サービスを検討中です。

実際引越しされる時に、「ここの押入れに、クローゼットのような、ハンガー掛けがあったら」「この部屋のこの部分に簡易間仕切りがあったら」「ゴキ虫対策でお部屋のシーリングが出来たら」管理会社さんが目の届かない部分ってあります。

物件に対する借主様の小さな工事は、「現状復帰可能」が条件となります。退出時に「そのままでいいですよ」となるケースもありますので(一番多いケースは、管理会社に許可を取っての、追加設置エアコンの残置です。注:エアコンの増設は管理会社に必ず許可をもらわないといけませんので、ご注意ください。)ケースバイケースですが、現状復帰が不安で、何もできないなんて事があります。
「仕事が忙しい」「引越しの準備で大変」な状況の時にです。
特にゴキ虫に関しては、完全ではないまでも「出入り自由」なお部屋だと落ち着けませんね。

retourスタッフには、「快適生活研究家」を自認する、(元店舗プロデューサーの経歴があり、彼はインテリアコーディネートもできる人物です)inaba隊員がおります。
まだこの話は企画段階なのですが、retourでは、そんな「入居前の細かな注文」をサービスとして始めます。試行錯誤中ですので、今のところ単価も御相談(30uを基準に、資材は実費、工事手数料2万円〜と考えています。専有面積「細かな注文個数」で料金は変わります。)になりますが、そんなご希望がありましたら、気軽に声を掛けてください。
当社としましては、そんな中からお客様の希望を今後の間取改装や、物件管理面へもフィードバックさせていこうと考えております。

マンションの設備として、システムキッチンや、浴室乾燥機など、様々ありますが、特に「ゴキ虫シーリング」がある物件管理はありません、「隣室でバルサンの後、大惨事」となったら気が気じゃありません。
正式にサービス内容が決まり次第、HPとブログで告知いたします。

retourの企画には、インテリアリンクで協力いただいているB&Oさんと協力し、ホームシアターのコンサルティングも計画しています。隣室への騒音問題を起こさない設置や、5.1chサラウンドに拘らないホームシアターの在り方など、現在検討中です。
retourはお部屋探し以外の新サービスを検討中です!
posted by iwahara at 16:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | retourについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年07月03日

ブログの物件情報について。

ブログ掲載の物件情報は、広告では無く「不動産四方山話」の延長です。時折retour営業範囲を逸脱しても「東京の不動産を紹介する」というポリシーで取材を敢行しています。(当然問い合わせがあれば、営業範囲をどこまでも超えてご案内します。)

情報として確認できたものや、retourで成約いただいた物件情報には「成約です」とコメントを入れています。
間取図ツアー(図面掲載が遅れております、申し訳ないっス)は原則1ヵ月掲載無条件削除ですが、ブログは「記録」の意味合いが大きいですし、街情報なんかも掲載してますから、削除はしません。
そこで改めて、「ブログ記事の物件に問い合わせる場合」の空室の目安を整理しておこうと思います。

1早い物件や、シーズンである2月3月で一週間
2普通の物件で1ヵ月〜2ヶ月
3偶然や、広告掲載意思が衰えている物件で半年

このような感じです。
確かにretourの取材対象は、一般の仲介営業が発見しにくいものや、個性が強すぎて「お勧めです」とお客様に紹介されない物件が多いですから、ぴったしの人が発見してしまうと契約が早い可能性はありますが、なかなか仲介営業のお店でも勧められていないケースがあるので、意外と長生きしてる可能性もあります。
(こればかりはなんとも言えんです)

retourの物件に対する問い合わせは、「間取図ツアー物件指名」は少ないですね。問い合わせは「物件オーダーフォーム」が一般的です(今度ブログにもリンクくっつけますんで)、これは間取図ツアーの在り方そのものなので非常に助かっています。実際の間取や相場感から「こんなの探して」に応じるためのツールが「間取図ツアー」で、物件検索の意味合いは二次的なものです。
何故なら間取り図ツアー掲載基準の一つが「楽器可」「ペット可」「バルコニー」「個性的間取」「安い」「広い」「外国人可」「事務所可」「バイク可」のキャラクターが付いた物件を主体にしているからで、その趣旨は「そんな物件無い」と思ってお客様の発想が狭くならないように、東京の賃貸の幅を知ってもらおう、てなとこだからです。

ブログはその先端です。私本人は「ドキュメンタリー」だと思っています(笑)。

又retourの営業スタンスは「問い合わせ以上」を原則にしていますので、「お問い合わせいただく条件+αを何処に求めるのか」を考える毎日です。条件にピッタリの物件だけを紹介して「あったねよかったね」だけでは「何が何」ですので、『それとは他に』という枠で「こーんなのもありますが」とか「(営業的には辛いですが)安い」「極端に広い」「変な間取があります」「もっと便利な場所はどうですか」「こっちの方が住いくないですか」という物件をお出ししています。

お問い合わせのコツをひとつ
『抽象的アリ』
『抽象的アリ』です。
「ただならぬ雰囲気のお部屋」「安らぐ感じ」「文豪が住みそうな部屋」「なかなか帰れない部屋」「探偵がいそうな部屋」「苦学生気分になれる部屋」「運気が増しそうな部屋」、、、アリです。
挑戦を受けて立ちます。
詳細について「どんなのですか〜」は当然伺いますが、、汗。

現在引越し予定の無いお方も「ブログ取材希望」と添えていただければ、ブログ取材の参考にしますので大歓迎です。気ままにメールかコメントいただければ、検討いたしますよん。
posted by iwahara at 22:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | retourについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月25日

これまでの不動産業ではない業態を考えています。

retourは、今後のプランをたくさん膨らませています。
仲介業務を中心に据えていますから(大家さんから管理を依頼されても、ハウスクリーニング屋さん、内装屋さん、入居者様との管理についてのやりとり。これも仲介・媒介に代わりありません。)、代理人として何ができるのか、と考える毎日です。

業界内の慣習も重要ですが、あくまでも利用者(大家さんも含めて)サイドに立って考えると、いろんな矛盾があります。大手のポータルサイトの物件検索も然りです、掲載が有料であったり、複数業者内で自社が掲載した物件に問い合わせをもらう(業界用語でいう『反響』です)ために何ができますか?掲載フォームもポータルが統一していますし、企業理念を表現する場もありません。利用者はただ「物件だけ」を求めて検索します。結果「問合せ先業者6社、その中で問い合わせ物件の空室確率50%、問い合わせによる返信数合計36物件」これは便利なのでしょうか?内見可能なのが週末に限られる時、その中で2社を選んだ時、残りの業者の内見は翌週です。早い物件が1週間持たないのは事実ですから、先週見た物件が残っている保障も無く、翌週にまわしているうちに希望の物件に「申し込みが入る」事もあります。

「退出届」は一般に退出の1ヵ月前ですから、二重家賃の発生を抑えるように最初に退出届を出した後の有効なお部屋探しの期間は二週間です、その二週間が上記のような事になったら?おちついてお部屋探しどころじゃありません。

一般にはあまり知られていませんが、大半の不動産物件は流通物としてどの業者でも扱えます(retourも何万件もの物件を紹介可能です)仲介不可の物件(大家さんとの媒介契約が違うため)だけが、管理不動産店舗直だけでしか取り扱えないのです。その物件が特に流通物件より優れているわけでもありません。(あくまで契約上の分類です)事実営業部門を持たない『純粋な管理会社・開発会社』がありますから、こういう会社の物件は、不動産仲介業者でしか取り扱えません(管理会社さんに営業店舗が無いためです)。
企業として営業サイドの考えから「営業範囲の限定」や、「自社物だけの紹介」「仲介不可物件の紹介」等の差が不動産屋さんを複数廻った時に感じる「違い」なのです。

retourは大手ポータルの何処にも物件掲載をしていません。
大手ポータルは「仲介業者が物件掲載をする時には、元付け(つまり大家さんと媒介契約を結んでいる管理不動産会社、乃至管理会社)」に広告(有料ですから)掲載許可を取る必要がります。この理由は無断掲載の目的が『目立つため』になることが多くなるからです(他の業者と問い合わせ『反響』をめぐる争いだからです)、つまり「条件のいい物件を成約済みであるか否かの確認も取らずに半年も掲載」する、などの問題が起きてしまうからです。元付けさんも自社の利益の問題ですから簡単に「掲載いいですよ」とは言いません。
誰のための何のサイトかわかりません。
大手ポータルは、広告掲載で不動産会社から広告費を取っていますから、サイトの信用度は大事ですが、関係無いといえば関係無いのです。

retourはインディペンデント系です。
自ら優良物件を探し、空室確認を取って掲載し、HPのサイトポリシーにも「掲載の古い物件は、空室は確約できません」と謳ってあります。基本的に一ヶ月で全物件を更新予定(時間の制約があり、完全には保証できない実情です)にしていてもです。「間取図ツアー」の呼び名の意味は、その後の最新DATA(業者だけが使用できるサイトがあるのです)から同様の物件を探す雛型にするためだからです、そして掲載はあくまでも元付けさんの物件を紹介すためで、自社物にすり代えるなどの意図は全くありません。間取を見てこそ「こんな部屋がいい」とのイマジネーションが湧いてくるじゃないですか(間取の掲載が遅れがちなのですが、、スイマセン)。延々と続く帯広告の情報で何がわかるのでしょう。
その先陣がBLOGです、周辺の環境を含めて「ここにこんな物件がある」「ここにこんな暮らしがある」BLOGの意味は、引越し前からの「引越しを巡る物語の情報提供」です。

今「広告掲載許可」といえば大手ポータルにおける広告を意味してしまいます。元付けさんにも利益以外で公開されると困る事情もありますので、プライヴァシー等の問題(個人情報を含む可能性のある売買物件は完全な「広告掲載許可」を取っています)や入居条件についての公開には配慮が必要です。
retourは掲載自主規制基準を持っています。問われているのは元付けさんにとってもより良き仲介であることだからです。
利用者さんサイドに立って掲載する事をとにかく第一に考えていますので(ほとんど報道における基準と同じです)「取材すべし」な時には社内で論議してGOを出します。
本来なら当たり前のことだと思うのですが、必ずしも今の不動産業界に、利用者サイドの視点があるとは言えないのです。

店舗にしても、もっと自由に「自分で部屋を探せる」そんな空間をなんとか用意できないか?retourは考えています、企業として必要な利潤は確保しなければなりませんが、膨大な広告費を使うために、接客を含むお客様(利用者)との時間を制限され、「早めの申し込みが必須な営業形態」は、健全では無いでしょう。
引越しまで期間がまだまだあるってお客様で「どんな部屋があるのか知りたい」ってニーズも多い筈です。どんな形で、どんな情報を発信し、どうコストに折り合いをつけていくのか。考える毎日です。

retourはこれまでの不動産業ではない業態を考えています。
不動産cafe』のような気さくなお店が実現したら、いい気分でしょうねぇ〜
posted by iwahara at 20:17 | Comment(2) | TrackBack(0) | retourについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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