2018年06月02日

札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)

レポート的にはあまりに画像が多いので2部に分けてレポートとします。

まずいきなりですが、地方不動産のリスクから。
「え、ここが札幌か」という画像からですが、
hnyasoenno91.jpg
いえいえ違います、
札幌近郊(今現在でも近郊と言えるか微妙ながら)自治体支庁所在地の某街における、廃屋化したアパートの画像です。
一見のどかな北海道の地方の様子に見えますが、近寄ると完全に廃屋化しており尋常では無い事になっています(いうまでも無く取り壊し費用の算段も立っていないのでしょう)。
それだけ、底地が安いんです。
 ↑
更にそこには重要な意味があり、
取り壊し費用に悩むほど底地が安いと言う事、加えて地方の不動産は流通量全体が決して多く無い=割安にすると早期売却になる訳でも無い(値下げしてもレスポンスに変化が乏しい)、現金化の遅延は1年ぐらい当たり前なのです。
●この辺の地方不動産のリスクはしっかりおさえておくべきです

さて、今度こそ札幌「大通公園駅”近く”」からスタートです
hnyasoenno02.jpg
(なんセ今回長距離歩くものでご容赦ください)

ここから北一条通り方向へまず北上(JR札幌駅方向)
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北一条通りから更にもすこし北上します
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いわばこの辺は道庁関係の公共建築が立ち並ぶ(この公共建築が広大な敷地を持つため地価も安定する)おそらく札幌において最も地価と価格安定度の高いエリアで、
古いホテルの佇まいもビンテージ感高く
hnyasoenno05.jpg
(流石にこの辺に立ち並ぶ住居建築はありませんが)
この流れと連続性のあるエリアなら、類似の不動産安定度が期待できるとイメージできます。

札幌でマンションと言えば中島公園方向も人気なのだと思いますが、
前回の札幌レポート時に「札幌駅に近い大通公園から北側且つJRに並行する西側地区」に、過去高級住宅画として都市計画された片鱗というか、意図を感じていたため、道庁からその地区への街の連続性を確認しておこうと思った訳です。
(※勿論同趣旨で取材物件もそのエリアに位置します)

道庁区画へ
hnyasoenno06.jpg

こちらは議会ですね
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デカイ、ゴツイ、半端無い
(悲しいかな地方の不動産において最高級建築は官庁街ですね)

緑地整備されているところなどは
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どうやら雑掌と同居しているようでww
この辺のワイルドさは北海道らしい。
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posted by iwahara at 19:02 | Comment(7) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月18日

地方都市の投資物件を考えてみる(2)

物件そのものは駅近なので、
ppohknotuc21.jpg

駅出口区画のちょっと先に出るともう到着です
(JR札幌駅からだとトータル40分ちょいかな)

【物件概要】
※売買物件であるためプライバシー保護を考慮し自主規制のレベルを上げています
(地下鉄)地下東西線西18丁目1分、築1986年、RC造11階建ての中高層階、約29u、
総戸数34、管理費7070円、修繕積立金5565円、
エレベーター、オートロック、
中古売買価格:450万円

オーソドックスな間取りがこちら
ppohknotuc00.jpg

いくら営業範囲の規定がないretourと言えども札幌の物件は物理的に取扱いできませんので、資料請求等確認せず(ここも自主規制で)公開情報からお伝えできる範囲での情報となります。
洗濯機置場がどこなのか存否含めて詳しい事はわからないのですが、
いずれにしても、購入し賃貸運用する場合はリノベーションが前提になると思うので、地方の不動産投資がよりわかりやすい話になります。

30平米前後のフルリノベーションと言えば工事費用として300万〜かかるんです。
東京都心から近郊で、同タイプの部屋を購入する場合(最近短期的だと思いますが10%近い値上がり感があるので)1200万ぐらいしていたりします。
1200万の300万(4分の1)
450万の300万(6割超えてます)←こうなると不動産というより半分近くが減価償却資産です(限りなく耐久消費財)。判断躊躇しますよね。

不動産価格そのものは東京においても郊外に行けば安くなります。
地方となれば尚更で、前回記事で紹介したように札幌市内においても中心街から外れると急速に価格は下がります。
しかし内部造作設備や改装コストに地域差は”ありません”。
「450万の改装300万」ならまだマシなバランスなのです。
故に、地方の賃貸経営で大家さんが大規模リノベーションに踏み切る事は大変に難しい。

東京においてすら、不人気沿線で空室が長期化した大家さんはリフォームなどの梃入れもできず、貸止め塩漬け状態となるケースも珍しくないのです。
その反面「お風呂無しの部屋に(和室はそのままながら)なんとか3点ユニットを導入する」一部リフォームは進みやすい傾向があります。

果たして昨今の札幌賃貸の動向は詳細掴み兼ねるのですが、
「大規模リノベーションは難しい、和室もそのままで表替えなどルーチンの退出リフォームで」の判断が多いのではないかと推定します。
しかし、不動産投資運用の場合は造作資産も管理する事になりますから中古の造作をそのままにというのもギャンブルになります(次のリフォーム積み立てをどう計算するのか曖昧になる)。
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posted by iwahara at 19:08 | Comment(2) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月12日

地方都市の不動産投資を考えてみる(1)

『住まいの心理学』含めて各所で書いてきましたが、地方都市における不動産投資はどうなのか?
どうもこうも「どういう考え方をすれば腑に落ちるか」みたいな話です。
読者の方はご存じかと思いますが、retourは所謂巷で知られるような不動産投資や分譲購入に懐疑的であり、業態の特徴からくる広域広範に取得される賃貸運用情報から「考えてみる」の域を出ない話となりますのでご理解ください。
あくまでも記事の目的は”参考”です。

場所ですが(私の出身地でもあるので他選択肢は無いのですがww)
北海道札幌市です、
ppohknotuc01.jpg

北海道の場合、人口の大半が札幌及びその近郊じゃないかと思うぐらい集中しているため、大都会には違いないのですが「へたに土地が広かったため」行政は後になってから道路などインフラコストに苦労しています。JR北海道の赤字も”広さ”に起因するものですが、集約が進んでいると思われている札幌市ですら無計画な郊外開発による都市拡散に悩んでいるというのが本音なのです。

つまり中心部からちょっと離れた程度でも底地評価が大きく変わり、
変動率も大きい(不動産として資産リスクが高い)。郊外の老朽化した分譲マンションなどは建替え資金や大規模修繕費用など「底地にどれだけの担保価値があるのか」不安になるとこもあり、
(故に郊外の高級マンションというのは概念としてあり得ないのであり、あったとすると存在そのものが”資産リスクのある建物”となります。)
安全策で行くなら「建物どうこう考える前にまず都市中心部に近いもの」が大前提となります。

そこで、
取材は札幌地下東西線大通公園駅から二駅の西18丁目駅という中心部から選択しました。
せっかくの北海道札幌市現地取材なので、地下鉄を使わず徒歩で向かいます。
ppohknotuc02.jpg

物件概要説明までひたすら札幌市都市計画関係の話になります。
不動産はどうなった?と怪訝に思う方少なくないと思いますが、著名なアーキテクトな方は建築デザインだけでなく都市計画ごと設計します(過去の公団住宅も同じでしたね)。不動産価値評価と都市計画は不可分の関係にあり、いつもの賃貸住宅レポートの時にもしばしば登場する(都市計画の失敗で主要道の伸長ができずに行き止まり化した区画などで)”ここだけいいとこ化”などの状況などダイレクトに不動産価格に跳ね返りますから「都市計画の現況は重要な関連事項である」と捉えています。

話は戻って、
いきなり大通り公園まで南下せず(できるだけ信号回避するため)ジグザグに向かいます
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駅前通りから
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カクカクと曲がり
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少しオフになっただけで
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「広すぎる路地」状態となり(笑
(自治体が道路の保全に苦労するのわかりますよね)

さらに曲がると
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札幌の地下が広範な地域に及んでいるのがわかります。
ぶっちゃけ、冬などは「地上を歩ているのは観光客だけなのでは?」と感じることもしばしば、

大通り公園(中心からちょっとオフなところ)に到着
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広すぎる公園
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(パート2末尾にも似た状況が登場しますが、利用密度というかインフラの公共性に対する費用対効果みたいな設計が完全に間違っているような、、)

こうドーンと
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誰もいないみたいな(笑
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posted by iwahara at 03:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月02日

【特集】地方都市への不動産投資

直近のレポート「恒例の北海道にセカンドハウスはあり得るだろうか」も参照ください。
http://retour.seesaa.net/article/424718942.html

上記レポートから更に不動産投資に着目し、札幌の地元住民的な有力な利用駅の相場調査をしてみました。
地下鉄東西線(円山公園から琴似)とJR函館本線の隣り駅周辺(桑園など)を3000万以下で調べてみたところ、
「戸建てで1500〜2500万で余裕で購入可能」
「中古マンションだと2900万でも余裕の90平米ランク、最安は暖房のみ仕様セントラルヒーティングの1Rでも150万〜可能、60平米前後なら1500万前後」という水準にあります。
(今回は新札幌方面は調査してません。)

資産評価を精緻に行うのは地方の不動産の場合(底地価値が不安定で安価であるため)、非常に難しく表面上の利回りは「東京辺りでは腰抜かすほど高い(10%以上の利回りが余裕)」などなど手腕の高い知見が無いと運用は難しいのですが、資金的には「極論自己資金で誰でも可能な状況」とも言えるんですね。
果たしてそこをどう考えるのか。
資産価値評価の難しい不動産投資の王道は「10年目安に利益を確定させ」以降の運用と資産価値をオマケぐらいに考えるところにあります。
更に、前回レポートでも触れたように「地方といえどもマンションの修繕積み立てと管理費は東京と同じ」でなければなりませんが、価格に対して東京と同水準の積み立ては金額的に難しく(近隣の木造APの賃料と同額とかになってしまう)、雪害などで大規模修繕が発生した場合別途管理組合から修繕費用の請求もあり得ると考えます。逆算すると(東京と同水準の管理費・修繕積み立てで考えればよいことになりますから)→十分な修繕積み立てをやった場合近隣の木造APの賃料を超えかねないのですから、額面上の利回りがどこまで有効なのか疑問です。
(それだけマンション志向が気運として高いときだけの想定利回りになる。)
 ↑
■念のためもう一度書きますが、
マンションの場合ですが、売買の図面資料などに記載される「想定利回り」ここには潜在的に発生する可能性のある「修繕積立金の不足」が織り込まれておらず、実運用時の管理維持コストが未知数なんです(管理組合議決に依存する)。
更に価格が安い分、収益金額そのものも小額であるため「見込み収益と潜在的維持管理費コストの比率」において、不動産価格の安い地方になればなるほど維持管理費額が相対的に大きくなるんです。
不動産構造論としては「地方経済は底地と上物の資産評価比率」から考えて(目安としては底地の担保価値で上物の建築費用の融資が可能か)、圧倒的に「不動産価格の安い地方は”建蔽率・容積率の低い土地付き戸建て”中心であるべき」なんですが、、地方の場合「無尽蔵に郊外建売の開発」も偏在するために、どうしてもド・郊外の格安戸建て売り出しにストップがかからず、且つ自家用車の利用率が高いため都心部の戸建ての資産価値も正常化しない=容易に供給過剰になってしまう傾向があります。
本来あるべき底地評価も不安定なのです(中心部の土地評価も容易に分散してしまう)。
結果として、注文住宅を施工できる資産家以外は建売分譲などで常に上物の水準が低レベルになる傾向があり、「耐久消費財的傾向強くても、デベロッパーがファンドと提携や銀行融資などで資金調達して(この銀行が主に住宅ローン窓口となればノーリスクで”売逃げ”的に投資資金の回収ができる)建築したマンションの方が水準高く見える」場合も少なくありません。←この傾向が続く場合は見栄えの良さから地方のマンション需要が高まることも予想されますが、、、。
●結論、何を選んでも地方の場合その資産保全リスクが最大の鍵になるのです。
(=10年などの短期間で利益確定させる想定をするべき。)

但し、不動産投資で重要なのは「空室のリスクヘッジ」ですから、地方の方が少ない自己資金でも複数室の運用によるリスクヘッジが可能。
ちなみに一棟買いの価格を同地域で調べてみると(サンプルとても少ないんですが)、
3階建て鉄骨造で一棟買い3200万(総戸数不明)、築浅RC造1R8戸で6900万(1戸あたり約860万)などなど。
東京で2000万前後の2DKを素材買いして600万でリノベした場合と比較すると(1戸のコスト2600となり業者のリノベ転売なら3000〜の価格設定になるのかな)、遥かに地方不動産投資のハードルは低いです。

なかなか考えさせられるDATAであるのは事実です。


posted by iwahara at 06:02 | Comment(4) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月06日

二棟一括(分割可)2億400万円マンション、2千49万円確定利回り10%売買物件現地取材!

さて新検見川は千葉まで8分という好立地で、物件は駅徒歩15分です。物件を取材した所、とても環境はいいで、ファミリーの方なら問題なく長くお住まいいただけるとこですね(更新により安定的な収入が見込めると言えます)、新検見川でも花園町や朝日ケ丘町は高台で、とても風の流れが気持ちのいいとこです。
物件は小さな区画の前後を専有する形で建っていますから、日当たりや風通しはバッチリ、東京近郊なら賃貸住宅のコーナーで紹介したくなる物件でした。

物件間取図は以下の通りです
MZUmadori
(リヴュエールTの間取の違いは収納段差部分だけで、若干収納分DKが狭くなる点のみ違いがあります)

そして外観
Tと
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U
tiba5

街並は緩やかに広がっていて、のんびりとしています。正直中央線の八王子方面より環境いいですね。柔らかな感じです。
お店は『露天』から、ちょっと大きなお店まであって、特に「青果」に土地の豊かさを感じます。
tiba3

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2億400万円・二棟一括売り(分割可)のこの物件、資産運用にも間違いありませんが、環境のいい所に集合住宅を持つという公共性も兼ね備えています。「物件自体の内容がいいですね」
posted by iwahara at 20:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月05日

二棟一括2億400万円マンション年間家賃収入(家賃保証金会社による)2千49万円確定利回り10%!明日の大家さん特集。

千葉の物件ですが、注目は『家賃保証金会社による確定年間家賃収入』です。
これについては賃貸物件の管理について触れなければなりません。
通称:元付け不動産管理会社。物件を管理している不動産会社の管理形態はオーナーとの媒介契約で様々な形があります。
◎空室の時に自分の営業店舗で入居者募集をするだけの(更新も大家さんが行うパターンもあります)最も簡単な管理、これは学生向けの学生街や来店客の多い街、昔からの契約が続いている等のケースで見受けられますが、現在は賃貸の問い合わせは広域だったり大量の新卒学生を望める時代でもありませんからこの管理形態は難しくなっています。(なかなか空室が解消しないので手数料を50%に折半して、管理会社が広告を行う物件がやけに多い地域もあります。)これを補完するために大家さんが複数の駅前店舗と契約するパターンもあります。

◎空室が出たときに広告(大家さん負担)をして入居者募集をし、更新も管理会社が行うパターン。(近隣全ての不動産会社が営業をする事になるので、「広告費を管理会社に仲介手数料を客付け仲介不動産会社」と分けるパターンです)物件情報をお客様に提供する費用を大家さんが負担するので、借主になるお客様にも有益で最も一般的です。

※上記二例から、不動産賃貸物件がどこの不動産会社からでも仲介可能であることがおわかりだと思います。紹介される物件の差は「検索範囲や、検索にかける時間、物件を探すノウハウだけであり、基本的な物件照会のポテンシャルは不動産会社のネット利用率に比例するぐらいで、どこの仲介会社を利用しても同じです。」
つまり代理人(仲介会社)を立てる方が、交渉等を担当してもらえるので、複数の元付け不動産管理会社(=同時に仲介会社でもあるのです)を点々とあたるより何処か1店舗不動産会社を先に選んでしまう方が有利なんだと言えます(例外は上記の広告費のつかない非流通物件になりますが、大手の管理会社(営業店舗を持たない)の物件は仲介に積極的な会社からしか紹介されないので、仲介に積極的な不動産会社会社を利用する方が有利だとも言えるのです。
物件の申し込みが元付け管理会社の営業と重複した時に、優先順位で差がつく可能性がありますが、空室確認が取れている物件なら(「一番手入っています」というケースもあるので)特に不利になる事もありません。

◎大手のハウスメーカーにあるように、物件の企画から管理全般をハウスメーカーに委託するタイプ、この場合募集の手配から審査、入居後の物件管理まで全て管理会社が行います。

◎家賃の集金代行も行うパターン(このメリットは、滞納などの時にその分を管理会社が一時負担するなどの契約になるため、数%の手数料が発生しても収入や物件の管理は容易になり、家賃は管理会社から口座に一括で支払われるので、経理的にも楽な形態)

◎大手ハウスメーカーや大手不動産会社が「賃料保障」をして借上げるタイプ。この場合も賃料の一部が管理会社の管理手数料となりますが、空室保障と同じで年間賃料が保障されるので安定的な収入が見込める契約です。(大手管理会社は、管理物件の戸数が多いので、各棟の空室部分をリスクヘッジできるのです)

(汚損破損の退出時の管理など他にも細かな違いはありますが、ざっとこんな分類になります。)

現在は分譲マンションが供給過剰な状態であり、契約更新する例も増えていますから、賃貸住宅の市場回転率は落ちていると言えます(逆に言えば、大家さん業として物件管理をちゃんとしないと空室が何部屋も発生して見込み収入を大きく下回る事があります。広告費無しの媒介契約のケースで、半年に渡って棟の空室が半分に及ぶケースもありました)。
不動産管理会社には、人気の間取や住居の設備、相場の情報が集まりますから、募集を含めて管理委託する事が、大家さんとしての経営経験の浅い方にはお勧めです。
@「そんな家賃保証型管理形態で10%の利回りが保証される有料物件があります。」

『価格:二棟一括2億400万円 大手家賃保証金会社による年間家賃収入2千49万円確定利回り10%』
千葉市花見川区朝日ケ丘2512、メゾンリヴィエールT、U、二棟一括売り(分割可、T1億円、U1億400万円)、鉄筋コンクリート3階建て、1階専用庭付き、外観白タイル張り
■リヴィエールT概要築平成1年6月、専有面積1階240.00u、2階231.00u、3階173.25u、合計(公簿)644.46u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)497.38u(150.46坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千8万円)
■リヴィエールU概要築平成3年7月、専有面積1階247.88u、2階238.88u、3階179.16u、合計(公簿)665.92u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)435.08u(131.61坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千41万円)

間取を含めて、続きは現地取材後レポートします!
posted by iwahara at 20:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月04日

大久保の一棟売りアパート詳報です。

やっと写真掲載、と思ったのですが、道路工事してまして写真は斜めからのものだけになってしまいました。

さてご覧下さいこちらの物件。1億2千3百万円、「住宅性能保証制度、耐久性。地盤沈下等10年保証」
浴室のTV、ウオシュレット、TVモニターつきインターホン、ロフトには収納と机がついています。大久保1分、築H15.9、土地面積129.25u、床面積225.39u、第一種住宅地域・第二種住宅高度地域、建ペイ率60%、容積率300%接道公道2.74M(民有区道)、新宿区百人町2、物件番号50002
年収864万円、管理費を除く予定利回り7%

「決まりやすい物件です」
つまりほとんど空室の心配が無い上に、この外観、これがアパートでしょうか。トータルで考えると、こちらの物件は「やはりお勧めですねぇ」
ookubo

大久保からブラブラと新宿の街を歩いていました、北新宿から西新宿の中央公園へ至る道は緑が一杯です、『新宿』やはりいいとこですよ。

西新宿


posted by iwahara at 21:07 | Comment(0) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月02日

大家になるについて、「1億2千3百万円一棟売り」

一部予告になりますが、大久保駅徒歩1分の利回り7%の物件があります。「1億2千3百万円一棟売り」です物件番号50002一棟売り売買となると、この予定利回りが、「高いのか安いのか」の分水嶺です。
バブルの時代には確かに利回り10%以上がありましたが、現在はベテランの営業(経験30年以上)の見解では「8%でかなりいい」という水準です。詳細レポートは明日になりますが、この大久保の物件は利回り7%です。そこで「高いのか」になります。

家賃収入を考えると、入居戸数は多いほうがいいように感じます、空室による減収リスクが下がるからです。しかしもう一点大事な事があります。業界用語で言う「決まりやすいか?」です。空室期間が長ければ減収になりますし、同時に借主さんに気にいってもらえて更新という形で長く借りていただけばハウスクリーニングを含めて新たな募集コストが下がりますから、収入は安定します。売買についてはこの点も調査になります、実はこの利回り7%の物件、アパートとなっていますが、外観を見てこれがアパートであるという人はいないでしょう。その辺のマンションより高級だからです。内部もそう、そして固定資産税の課税対象年数は当然短くなります。且つ増改築リフョームのコストは安い。

総合的に考えて、収益を見ていくと、この物件はお勧めです。
retourの一棟売りは、掲載許可を取った仲介物件が多くあります。これは購入されるお客様の判断によりますが、購入にあたってのエージェントがいることになるので、実は安心な取引なんです。
売主には聞きにくい話もエージェントになら「ぶっちゃけどうなの?」で話しやすいからです、実際の売買の決断はお客様の自己責任ですが、そのための情報収集と交渉人が宅建業者となるワケで、「賃貸管理も行っているretourなら実際の利回りはどうなのか」について説明する事も可能になります。
(retourでは、売買の調査から交渉まで全て宅建主任者の長尾が担当します。)

一棟売り購入は簡単に思えてそうではありません。売買はするが賃貸管理の出来ない不動産業者をエージェントに選んだ場合、購入後の賃貸媒介契約は自分で探さなければならず、業者の選定まで自分で調査するなんて容易なことじゃありません。名目の利回りと実質の利回り、そして次回の大規模リフォームの時期についての見積もり。

これは「起業」です。

見方を変えると「経営判断によって利潤が大幅に違ってくる」という事なんです。「中古の分譲マンション一部屋を購入して大家になる」から始めるにしても同じ事が言えます。2千万のお部屋を購入しても実際賃貸に出すには「大規模リフォームで200万」そんな可能性もあります(その方が長期的にには、いい場合もありますから、ここも判断です)。ひとつ言える事は、過疎地とは違い東京の物件は(地域にもよりますが)購入後早速「大家さんへの道」が始ります。

さ、どうでしょう「大家になる」。
次回は「1億2千3百万円一棟売り」詳細情報です。
posted by iwahara at 22:29 | Comment(2) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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