2015年09月02日

【特集】地方都市への不動産投資

直近のレポート「恒例の北海道にセカンドハウスはあり得るだろうか」も参照ください。
http://retour.seesaa.net/article/424718942.html

上記レポートから更に不動産投資に着目し、札幌の地元住民的な有力な利用駅の相場調査をしてみました。
地下鉄東西線(円山公園から琴似)とJR函館本線の隣り駅周辺(桑園など)を3000万以下で調べてみたところ、
「戸建てで1500〜2500万で余裕で購入可能」
「中古マンションだと2900万でも余裕の90平米ランク、最安は暖房のみ仕様セントラルヒーティングの1Rでも150万〜可能、60平米前後なら1500万前後」という水準にあります。
(今回は新札幌方面は調査してません。)

資産評価を精緻に行うのは地方の不動産の場合(底地価値が不安定で安価であるため)、非常に難しく表面上の利回りは「東京辺りでは腰抜かすほど高い(10%以上の利回りが余裕)」などなど手腕の高い知見が無いと運用は難しいのですが、資金的には「極論自己資金で誰でも可能な状況」とも言えるんですね。
果たしてそこをどう考えるのか。
資産価値評価の難しい不動産投資の王道は「10年目安に利益を確定させ」以降の運用と資産価値をオマケぐらいに考えるところにあります。
更に、前回レポートでも触れたように「地方といえどもマンションの修繕積み立てと管理費は東京と同じ」でなければなりませんが、価格に対して東京と同水準の積み立ては金額的に難しく(近隣の木造APの賃料と同額とかになってしまう)、雪害などで大規模修繕が発生した場合別途管理組合から修繕費用の請求もあり得ると考えます。逆算すると(東京と同水準の管理費・修繕積み立てで考えればよいことになりますから)→十分な修繕積み立てをやった場合近隣の木造APの賃料を超えかねないのですから、額面上の利回りがどこまで有効なのか疑問です。
(それだけマンション志向が気運として高いときだけの想定利回りになる。)
 ↑
■念のためもう一度書きますが、
マンションの場合ですが、売買の図面資料などに記載される「想定利回り」ここには潜在的に発生する可能性のある「修繕積立金の不足」が織り込まれておらず、実運用時の管理維持コストが未知数なんです(管理組合議決に依存する)。
更に価格が安い分、収益金額そのものも小額であるため「見込み収益と潜在的維持管理費コストの比率」において、不動産価格の安い地方になればなるほど維持管理費額が相対的に大きくなるんです。
不動産構造論としては「地方経済は底地と上物の資産評価比率」から考えて(目安としては底地の担保価値で上物の建築費用の融資が可能か)、圧倒的に「不動産価格の安い地方は”建蔽率・容積率の低い土地付き戸建て”中心であるべき」なんですが、、地方の場合「無尽蔵に郊外建売の開発」も偏在するために、どうしてもド・郊外の格安戸建て売り出しにストップがかからず、且つ自家用車の利用率が高いため都心部の戸建ての資産価値も正常化しない=容易に供給過剰になってしまう傾向があります。
本来あるべき底地評価も不安定なのです(中心部の土地評価も容易に分散してしまう)。
結果として、注文住宅を施工できる資産家以外は建売分譲などで常に上物の水準が低レベルになる傾向があり、「耐久消費財的傾向強くても、デベロッパーがファンドと提携や銀行融資などで資金調達して(この銀行が主に住宅ローン窓口となればノーリスクで”売逃げ”的に投資資金の回収ができる)建築したマンションの方が水準高く見える」場合も少なくありません。←この傾向が続く場合は見栄えの良さから地方のマンション需要が高まることも予想されますが、、、。
●結論、何を選んでも地方の場合その資産保全リスクが最大の鍵になるのです。
(=10年などの短期間で利益確定させる想定をするべき。)

但し、不動産投資で重要なのは「空室のリスクヘッジ」ですから、地方の方が少ない自己資金でも複数室の運用によるリスクヘッジが可能。
ちなみに一棟買いの価格を同地域で調べてみると(サンプルとても少ないんですが)、
3階建て鉄骨造で一棟買い3200万(総戸数不明)、築浅RC造1R8戸で6900万(1戸あたり約860万)などなど。
東京で2000万前後の2DKを素材買いして600万でリノベした場合と比較すると(1戸のコスト2600となり業者のリノベ転売なら3000〜の価格設定になるのかな)、遥かに地方不動産投資のハードルは低いです。

なかなか考えさせられるDATAであるのは事実です。


posted by iwahara at 06:02 | Comment(4) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月06日

二棟一括(分割可)2億400万円マンション、2千49万円確定利回り10%売買物件現地取材!

さて新検見川は千葉まで8分という好立地で、物件は駅徒歩15分です。物件を取材した所、とても環境はいいで、ファミリーの方なら問題なく長くお住まいいただけるとこですね(更新により安定的な収入が見込めると言えます)、新検見川でも花園町や朝日ケ丘町は高台で、とても風の流れが気持ちのいいとこです。
物件は小さな区画の前後を専有する形で建っていますから、日当たりや風通しはバッチリ、東京近郊なら賃貸住宅のコーナーで紹介したくなる物件でした。

物件間取図は以下の通りです
MZUmadori
(リヴュエールTの間取の違いは収納段差部分だけで、若干収納分DKが狭くなる点のみ違いがあります)

そして外観
Tと
tiba4

U
tiba5

街並は緩やかに広がっていて、のんびりとしています。正直中央線の八王子方面より環境いいですね。柔らかな感じです。
お店は『露天』から、ちょっと大きなお店まであって、特に「青果」に土地の豊かさを感じます。
tiba3

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2億400万円・二棟一括売り(分割可)のこの物件、資産運用にも間違いありませんが、環境のいい所に集合住宅を持つという公共性も兼ね備えています。「物件自体の内容がいいですね」
posted by iwahara at 20:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月05日

二棟一括2億400万円マンション年間家賃収入(家賃保証金会社による)2千49万円確定利回り10%!明日の大家さん特集。

千葉の物件ですが、注目は『家賃保証金会社による確定年間家賃収入』です。
これについては賃貸物件の管理について触れなければなりません。
通称:元付け不動産管理会社。物件を管理している不動産会社の管理形態はオーナーとの媒介契約で様々な形があります。
◎空室の時に自分の営業店舗で入居者募集をするだけの(更新も大家さんが行うパターンもあります)最も簡単な管理、これは学生向けの学生街や来店客の多い街、昔からの契約が続いている等のケースで見受けられますが、現在は賃貸の問い合わせは広域だったり大量の新卒学生を望める時代でもありませんからこの管理形態は難しくなっています。(なかなか空室が解消しないので手数料を50%に折半して、管理会社が広告を行う物件がやけに多い地域もあります。)これを補完するために大家さんが複数の駅前店舗と契約するパターンもあります。

◎空室が出たときに広告(大家さん負担)をして入居者募集をし、更新も管理会社が行うパターン。(近隣全ての不動産会社が営業をする事になるので、「広告費を管理会社に仲介手数料を客付け仲介不動産会社」と分けるパターンです)物件情報をお客様に提供する費用を大家さんが負担するので、借主になるお客様にも有益で最も一般的です。

※上記二例から、不動産賃貸物件がどこの不動産会社からでも仲介可能であることがおわかりだと思います。紹介される物件の差は「検索範囲や、検索にかける時間、物件を探すノウハウだけであり、基本的な物件照会のポテンシャルは不動産会社のネット利用率に比例するぐらいで、どこの仲介会社を利用しても同じです。」
つまり代理人(仲介会社)を立てる方が、交渉等を担当してもらえるので、複数の元付け不動産管理会社(=同時に仲介会社でもあるのです)を点々とあたるより何処か1店舗不動産会社を先に選んでしまう方が有利なんだと言えます(例外は上記の広告費のつかない非流通物件になりますが、大手の管理会社(営業店舗を持たない)の物件は仲介に積極的な会社からしか紹介されないので、仲介に積極的な不動産会社会社を利用する方が有利だとも言えるのです。
物件の申し込みが元付け管理会社の営業と重複した時に、優先順位で差がつく可能性がありますが、空室確認が取れている物件なら(「一番手入っています」というケースもあるので)特に不利になる事もありません。

◎大手のハウスメーカーにあるように、物件の企画から管理全般をハウスメーカーに委託するタイプ、この場合募集の手配から審査、入居後の物件管理まで全て管理会社が行います。

◎家賃の集金代行も行うパターン(このメリットは、滞納などの時にその分を管理会社が一時負担するなどの契約になるため、数%の手数料が発生しても収入や物件の管理は容易になり、家賃は管理会社から口座に一括で支払われるので、経理的にも楽な形態)

◎大手ハウスメーカーや大手不動産会社が「賃料保障」をして借上げるタイプ。この場合も賃料の一部が管理会社の管理手数料となりますが、空室保障と同じで年間賃料が保障されるので安定的な収入が見込める契約です。(大手管理会社は、管理物件の戸数が多いので、各棟の空室部分をリスクヘッジできるのです)

(汚損破損の退出時の管理など他にも細かな違いはありますが、ざっとこんな分類になります。)

現在は分譲マンションが供給過剰な状態であり、契約更新する例も増えていますから、賃貸住宅の市場回転率は落ちていると言えます(逆に言えば、大家さん業として物件管理をちゃんとしないと空室が何部屋も発生して見込み収入を大きく下回る事があります。広告費無しの媒介契約のケースで、半年に渡って棟の空室が半分に及ぶケースもありました)。
不動産管理会社には、人気の間取や住居の設備、相場の情報が集まりますから、募集を含めて管理委託する事が、大家さんとしての経営経験の浅い方にはお勧めです。
@「そんな家賃保証型管理形態で10%の利回りが保証される有料物件があります。」

『価格:二棟一括2億400万円 大手家賃保証金会社による年間家賃収入2千49万円確定利回り10%』
千葉市花見川区朝日ケ丘2512、メゾンリヴィエールT、U、二棟一括売り(分割可、T1億円、U1億400万円)、鉄筋コンクリート3階建て、1階専用庭付き、外観白タイル張り
■リヴィエールT概要築平成1年6月、専有面積1階240.00u、2階231.00u、3階173.25u、合計(公簿)644.46u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)497.38u(150.46坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千8万円)
■リヴィエールU概要築平成3年7月、専有面積1階247.88u、2階238.88u、3階179.16u、合計(公簿)665.92u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)435.08u(131.61坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千41万円)

間取を含めて、続きは現地取材後レポートします!
posted by iwahara at 20:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月04日

大久保の一棟売りアパート詳報です。

やっと写真掲載、と思ったのですが、道路工事してまして写真は斜めからのものだけになってしまいました。

さてご覧下さいこちらの物件。1億2千3百万円、「住宅性能保証制度、耐久性。地盤沈下等10年保証」
浴室のTV、ウオシュレット、TVモニターつきインターホン、ロフトには収納と机がついています。大久保1分、築H15.9、土地面積129.25u、床面積225.39u、第一種住宅地域・第二種住宅高度地域、建ペイ率60%、容積率300%接道公道2.74M(民有区道)、新宿区百人町2、物件番号50002
年収864万円、管理費を除く予定利回り7%

「決まりやすい物件です」
つまりほとんど空室の心配が無い上に、この外観、これがアパートでしょうか。トータルで考えると、こちらの物件は「やはりお勧めですねぇ」
ookubo

大久保からブラブラと新宿の街を歩いていました、北新宿から西新宿の中央公園へ至る道は緑が一杯です、『新宿』やはりいいとこですよ。

西新宿


posted by iwahara at 21:07 | Comment(0) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月02日

大家になるについて、「1億2千3百万円一棟売り」

一部予告になりますが、大久保駅徒歩1分の利回り7%の物件があります。「1億2千3百万円一棟売り」です物件番号50002一棟売り売買となると、この予定利回りが、「高いのか安いのか」の分水嶺です。
バブルの時代には確かに利回り10%以上がありましたが、現在はベテランの営業(経験30年以上)の見解では「8%でかなりいい」という水準です。詳細レポートは明日になりますが、この大久保の物件は利回り7%です。そこで「高いのか」になります。

家賃収入を考えると、入居戸数は多いほうがいいように感じます、空室による減収リスクが下がるからです。しかしもう一点大事な事があります。業界用語で言う「決まりやすいか?」です。空室期間が長ければ減収になりますし、同時に借主さんに気にいってもらえて更新という形で長く借りていただけばハウスクリーニングを含めて新たな募集コストが下がりますから、収入は安定します。売買についてはこの点も調査になります、実はこの利回り7%の物件、アパートとなっていますが、外観を見てこれがアパートであるという人はいないでしょう。その辺のマンションより高級だからです。内部もそう、そして固定資産税の課税対象年数は当然短くなります。且つ増改築リフョームのコストは安い。

総合的に考えて、収益を見ていくと、この物件はお勧めです。
retourの一棟売りは、掲載許可を取った仲介物件が多くあります。これは購入されるお客様の判断によりますが、購入にあたってのエージェントがいることになるので、実は安心な取引なんです。
売主には聞きにくい話もエージェントになら「ぶっちゃけどうなの?」で話しやすいからです、実際の売買の決断はお客様の自己責任ですが、そのための情報収集と交渉人が宅建業者となるワケで、「賃貸管理も行っているretourなら実際の利回りはどうなのか」について説明する事も可能になります。
(retourでは、売買の調査から交渉まで全て宅建主任者の長尾が担当します。)

一棟売り購入は簡単に思えてそうではありません。売買はするが賃貸管理の出来ない不動産業者をエージェントに選んだ場合、購入後の賃貸媒介契約は自分で探さなければならず、業者の選定まで自分で調査するなんて容易なことじゃありません。名目の利回りと実質の利回り、そして次回の大規模リフォームの時期についての見積もり。

これは「起業」です。

見方を変えると「経営判断によって利潤が大幅に違ってくる」という事なんです。「中古の分譲マンション一部屋を購入して大家になる」から始めるにしても同じ事が言えます。2千万のお部屋を購入しても実際賃貸に出すには「大規模リフォームで200万」そんな可能性もあります(その方が長期的にには、いい場合もありますから、ここも判断です)。ひとつ言える事は、過疎地とは違い東京の物件は(地域にもよりますが)購入後早速「大家さんへの道」が始ります。

さ、どうでしょう「大家になる」。
次回は「1億2千3百万円一棟売り」詳細情報です。
posted by iwahara at 22:29 | Comment(2) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月01日

ローズベイ代々木で年収2千9百万円「大家になる物件」

渋谷区代々木3、山手線代々木駅7分、小田急線南新宿3分に「ローズベイ代々木」はあります。土地実測176.89u延床面積687.99u、地下1階地上4階、築昭和60年9月、用途第二種住居、建ペイ率60%容積率400%第一種文教地区、固定資産全1,548,488円、年間賃料29,106,840円評価額:土地69,775,990円建物58,050,700円物件番号50008

価格3億5000万円(一棟売り)
利回り8.31%

これがローズベイ代々木です。

yoyogi1Gyoyogi2G

白く美しい外観、オーナー心をくすぐりますね。
retourでは売買物件で一棟売りをお勧めしています。これが売買物件検索「明日の大家さん」です。今度コイツのリンクもこのブログにつけちゃいますね。
何件かこのretour推薦一棟売り物件情報を連載の計画中です。「明日の大家さん企画」お楽しみに〜
posted by iwahara at 20:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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