2017年01月16日

マンションにおいても空室率が上昇しているらしい

『住まいの心理学』的記事になりますが、年明け当社の営業告知(末尾参照)などもありますのでこちらに掲載することにした次第です。

お題はこちら
マンション空き家率、世田谷で12%超 それでも止まらぬ建設
http://www.j-cast.com/2017/01/02287174.html?p=all

(一部抜粋)
ニッセイ基礎研究所・金融研究部不動産市場調査室の竹内一雅室長が2016年10月27日に公表したレポート「図解 あなたの隣の家、実は空き家かも? ‐都市別・エリア別に空き家率を見える化してみた‐」によると、都区部で最もマンションの空き家率が低いのが江東区の3.3%。最も高いのが世田谷区の12.8%だった。
(中略)
また、世田谷区に次いで空き家率が高いのは、港区。千代田区や中央区、新宿区、文京区などが続く。「職住近接」と利便性もよく、ハイソサエティーなイメージがある都心部でも空き家率は高いようだ。一方、目黒区や豊島区、練馬区、葛飾区などは、マンション空き家率が低いほう。「人口増加率の低い区の中には、住宅建設が活発に進まないため、空き家率がさほど上がらない区があるようです」という。


みなさん残念に思うかも知れませんが
■需給バランスとして空室率が少々変動しても簡単に賃料は下がりません。
理由は簡単です。不動産投資として負債を抱えつつのパターンは少なくありません、返済とのバランスで確実に赤字になってしまうなど、ズルズルと引っ張っても悪循環にしかならないのであれば意味が無いからです。
 ↓
ある種の不良債権化してしまうの意です。
(飲食店経営で考えてみてください。お客さんが減ったからとメニューを激安にした場合で「最大回転率で計算しても店舗の運営経費が払えない場合」経営者として「その手はまず無理」と誰もが判断しますよね。)

あくまでも典型的なパターンとなりますが、
■賃料が大胆に下がる事が可能になるプロセスと言えば、
「損切り確定のため投資物件を売却する→市場を反映した安値で購入される→購入価格と借入金などの関係から大幅値下げした賃料でも黒字利回り計算ができる→安値の募集が可能となる」
極論ですが「一度オーナーチェンジしないと投資案件として正常化しない」のです。
タイムラグが必要になりますし、全ての大家さんがドライに資産デフレの評価を受け入れる事ができるワケでもありません。
結果としてかなり長期間空室率の高い地域が(賃料相場も大きく変わらないまま)そのまま継続するパターンのが多いのじゃないかと。

上記事情から、不動産資産の流動性の高い「都心部の分譲賃貸のが空室率に対する賃料のレスポンスが高い」ことになり、昨今顕著になっている都心部への人口移動がより加速する。
そえからいよいよ限界を迎えた郊外の相場も変動始めるという流れです。

資産デフレを止めることは(インタゲ政策を掲げている)政権の経済政策として避けなければならない問題です。需給バランスを無視した不動産開発だけは政策的に抑制しなければならない筈なのに、この失敗を何回も繰り返してしまうというですね、、。
世田谷区に関しては以前から売買関連コンサルの時「(供給過剰を憂慮し)リスクが高い」と説明してきている地域だったのですが、今回の報道でやっぱりかと思いました。

過剰共有は分譲マンション所有者世帯にとって大きな資産リスクになりますが、自治体で行える都市計画などでそれを抑えるにも限界があります(やろうと思えば条例などで新築着工遅らせる手法あるかもしれませんが)。
●少子高齢化時代における需給バランス改善策は「一戸あたりの床面積の増大」に尽きます。
財務省は(ローン関連の減税や金融業界への新規融資補助策では無く)新築開発を絞り、間取り改変リフォームや入居戸数減の建て替えなどターゲット絞った投資誘導策を考えるべきで、漠然と(内容に関心無いままに)不動産開発を歓迎するようなやり方じゃいかんでしょう。

政権としても「このまま賃貸物件の需給バランスの問題を放置していたら(資産デフレがまた起きますから)インタゲどころじゃありませんよ」。大胆な対応策を考えるべきです。

■『住まいの心理学』において何度も指摘していることですが、
住宅関連政策は「あまりにも不公平」でした(新規購入者には減税などの補助金がついても賃貸住宅生活者には何らの支援も無い)。
大規模な「賃貸住宅世帯への支援策」を導入するべきです。
そのまま賃料補助という手段もありますが、最も簡単なのは「賃料の一部を経費と認めて年末調整で還付する減税策」だと思います。
消費拡大効果というだけで無く、賃料の一部に公的保証を付ける意味もあるので不動産の流通も活性化する可能性あります(広い部屋への住み替え)。
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posted by iwahara at 18:59 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月21日

言わんこっちゃないです(不動産投資関連テキスト)

『住まいの心理学』ブログの方で書いたんですが、
マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/442563730.html

続報的なものが入ってきたので、念のためこちらのブログでも注意喚起しておこうと思います。
にわか大家さん投資の大誤算 賃貸アパート空室率上昇、「バブルの火種」懸念
http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20161016/inv1610160830001-n1.htm

(一部引用)
銀行も、消費税率引き上げで需要が細った住宅ローンに代えてアパートローンを積極的に拡大。日銀のマイナス金利政策で行き場を失った資金が流れ込み、アパート投資を加速させた。
この波に乗り、建設請負とサブリースを手がける事業者の業績は好調だ。大東建託は今年度、転貸戸数が初めて100万戸を超える見通し。連結最終利益は6期連続で最高を見込む。

一方で需給が緩み、駅から遠いなど条件が不利な物件は入居者集めが厳しさを増す。「特に単身者向け物件は供給過剰で、郊外の家賃相場は年率1%下落している」(タスの藤井和之主任研究員)状況だ。国交省は9月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」といったトラブルが頻発しているためだ。

■先日記事にも書いたのですが、各機関や業界などで空室率には様々な数値があり確定的なDATAを出すのは微妙なところなんですが「アパートの空室率が問題となっている」という部分がポイントです。所謂昔からある資産家が近所の中古マンションを購入して分譲賃貸へというパターンでは無く、昨今喧伝されているのは「アパート経営」スタイルのサブリース系投資で(しかも銀行から借り入れまでして投資を拡大するという無謀なものです)、資産価値やリスクヘッジから見てもも危険な投資方法です。
賃貸住居に暮らしの身から言えば「賃料も安くなるかな」と考えますが、
不動産の場合需給バランス的に賃下げ圧力は限定的だけで無く(常に市場にあって流動するものでは無いですから)、供給過剰に輪をかけているのは特定タイプに偏った賃貸物件です。
引用記事に「家賃相場が1%低下」云々の記載がありますが、まさか現行契約者の賃料も毎月改定されているワケもありませんので(市場に流通している物件は限られている)、
実態はこちらです
 ↓
●「中古マンションの価格が1割近く上昇している」=賃料設定は同じなので投資利回りが低下する

同時に、郊外ワンルームなどの賃貸アパートの場合「空室が目立つから賃料を下げた」からといってリニアに満室になることも”ありません”し、内装や設備の管理維持コストから(投資の場合ここに銀行への返済も含まれる)賃料を下げるにも限界があるのです。
「隣の部屋の賃料が5千円下がったから引越しした」などの実例を聞いたことってほとんど無いと思います。
しかし「隣の部屋が1年以上も空のままだ」な話は常にありますよね?
それが賃貸住居の需給バランスにおける実態です。

しかもサブリース型のアパート経営ともなれば、損切りする場合「常にオーナーチェンジの一等売り」しか方法が無く(この時「売却価格が下落することで投資利回りが回復=赤字債権の健全化」となる循環)、早期に売却ともなれば厳しい指値を前に悩む事になります。

■予め資産のある方が(低金利なので)資産保全上中古マンションなどの投資を行うのはまだ十分に合理的選択ですが、
前述のとおりで現在中古マンションは値上がり傾向にあり、
この場合も当面は見合わせるべきでしょう。

マスメディアも一体誰の差し金なのかと思いますが(個人的には銀行の救済アイデアなのではと思ってます)、
昨日「賃貸アパートの空室率問題報道」していたと思ったら、
今日は「マイナス金利でアパート経営投資が大人気」の煽り報道を行い、
明日は「バブル再燃の懸念」ですからね、、
どんなマッチポンプなんですか。

一般サラリーマンの方で、銀行から借り入れしてアパート経営なんて事を安易に考えている方(またそれ系のセミナーなんかにうっかり参加してしまった方)、十分に注意してください。
「賃貸物件は野菜じゃありません。値下げさえすれば在庫管理できるような投資ではありません。」


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※金融機関からの資金調達による不動産投資全てを否定するものではありません。勿論のことですが(不動産に関わらず)法人や、既に事業をされているとか特別にメインバンクの信用が高い事情があるなどで「特に低金利で資金調達できる」ですとか(担保評価の高い資産があると等価)、「法的許可を得た民泊やゲストハウスなどの想定利回りの高い事業計画(=別途ビジネス上のリスクを取る)」など挑戦する可能性はどんな状況でもあります。
しかし、上記パターンの投資こそ(事業性が高い企画意図となり)厳しく「需要見込みの判断」が必要となり→つまるところ昨今紹介されているような(所謂素人資産家向け)「サブリース的アパート経営投資的な話」は論外になるだろうと思うワケです。


posted by iwahara at 17:37 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月21日

特集「昨今の賃貸住宅需給バランスについて」

所謂業界的な評価として「都市部の不動産は15%程度の供給過剰」と知られてきましたが、
■直近の動向がかなり詳細に報道されています。
賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16114.html

(一部引用)
2014年4月の消費税率引き上げ前に住宅着工は駆け込み需要で増え、4月以降は落ち込んだ。しかし、貸家は減少が軽微で持ち直しも早かった(上図参照)。2015年1月に相続税課税が強化され、地主の節税対策としての貸家建設が増えたためである。相続税の計算では、貸家が建つ土地の評価を下げられる。賃貸住宅の建設は従来も節税対策で後押しされてきたが、相続税の基礎控除縮小など税制改正が拍車をかけた。

細かい数字は上記リンクでチェックいただくとして、
(調査内容で数字が大きく違っちゃっているところは困ってしましますが、)
総務省などが公開している「東京都内においても都心集中が進む動向」などと合わせて考えてみれば、都内であっても郊外の木造アパートの空室率が冒頭記載のこれまでのアバウトな評価を超えて(15%程度の供給過剰)、想像上に拡大していることがわかります。

引用記事にあるように(半ばそこに答えも書いてあるのですが)、郊外木造アパートなどが間取り改変で30u以上を基本とするリストラに成功すれば、”戸数としての統計”ですから、一気に供給過剰状態は改善しますが(木造建築であれば間取り改変などの工事も容易)、大家さん心理的に「ある程度の指針」のようなものが公から出てこないと問題解決も遅れるでしょう。
簡単に言えば「改装などに対する補助金などの優遇措置」のことです。

記事にもあるように、賃貸住宅は空室率が高いから入居を促すために無限に賃料を下げればいいというものではありません。収益率が下がり過ぎると維持管理ができなくなってしまうからです。
『住まいの心理学』などでは”都心のRC造ミニマルコンパクト論”などを展開している私ですが、郊外の木造アパート空室率の今後を考える場合は「間取り改変により世帯数を減らして部屋当たりの床面積を増やす」方策がベストであると思います。
「都心の17u1Rと郊外の30u大型ストゥディオは同じ賃料」←このような対比があれば、賃貸住宅のバリエーションが増えることで生活の豊かさも拡大しますし、地域行政が「賃貸住宅補助」を拡大していけば需給ギャップは貸す側借りる側双方にとって有益な方向に解決すると思います(おすすめは保証会社の掛け金を行政が負担したり、高齢者の緊急連絡先を行政とする制度の導入や確定申告時に賃料の一部を経費として認める「賃貸住宅減税」などなど)。

経企庁や財務省の目論みじゃありませんが「床面積の増加には景気浮揚効果もあります」。
この促進に財政出動行ってもリターンあると考えます。
大家さんとしても、確かに管理部屋数の低下は「空室リスクの恐怖」でもありますが、行政指導で地域一帯の空室率が改善するのであれば実に合理的な選択になります。
第一不動産投資の利回りが若干低下しても管理している水回りなどの基礎的設備の個数も低下しますから、表面利回り総額は低下しても実質利回りの低下は抑えつつ空室率の低下により収支計算も安定してきます。

■補助金行政の不公平による弊害は後日『住まいの心理学』ブログに別途記載する予定ですが、
とにかく、
”とにもかくにも”経企庁や財務省は頭が固くてですね、、、
景気対策としての優遇措置は常に分譲購入などの持家関連の政策に傾斜しています。大手デベロッパーの陳情含めて業界サイドの事情があるのもわかりますが、地味にも見える「賃貸住宅対策」こそ現代社会では重要なのではなかろうかと思う次第でありまして、
賃貸住宅の流通円滑化は誰にとっても利益になりますから、是非検討いただきたいと思う次第です。

ちょっと話し逸れます。
個人的意見でもありますが、「規制の曖昧な民泊」や「シェアハウス」を増やす政策は好ましくないと思います。
受け入れる地域の合意あっての住宅政策ですし、上記住宅は概念としては「事務所可な部屋」と大きな違いの無い事業建築ジャンルへの転用です。その辺の判断曖昧なままに規制緩和だけ先行させれば用途指定を含む不動産法制の根本がグダグダになってしまいます(下手すると地価下落に繋がる可能性もある)。税府がデフレ経済からの脱却をテーマにしているこの時に手を出す政策では無いでしょう。
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posted by iwahara at 06:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月14日

珍しく売買物件レポートです(投資向け荻窪1R)

売買物件の情報は賃貸物件を知る上でもなかなか参考になるもので、売買ページのメンテナンス作業で発見した荻窪1Rの資料がなかなかの好物件であったことから今回取材レポートとなったところです。
さて最初に不動産投資の外郭から話を進めてみようと思います。
実際当社でも担当各人によって見解は違っておりまして「こうなら正解」というような答えはありません。まず重要なのは投資戦略として何を狙うのか明確にすることですね。
大きく分ければ「二つの方向性」になると思われます。
1)所謂日本の平均所得に将来的に辿りつけるような(購入時借入も視野に入れた)、年間所得額から逆算する投資(一定規模以上の部屋数を確保する購入)。
2)年金所得の足しになれば的に(国民年金支給額などが参考値でしょうか)「少額でも低リスクで借入無しで購入可能な安価な投資」。
上記二つの方向性の判断ですが、前者は結果として管理部屋数が多くなりますから一見高リスクに見えますが、賃貸運用的には「空室リスクが平均値に近づく」ため大家業的視点では低リスクなんです。
後者は購入に関して低リスクなのは文字通りですが、管理物件部屋数がどうしても少数になりますから、賃貸運用時「空室リスクの想定が難しい」となります、

但し、前者は仮に(物件固有の事情や改装含む運用ノウハウなどで)高い空室状況が発生した場合、借入金の返済がかさみ赤字転落の可能性もあります。この場合「金融商品投資であれば」損切り売却を含む撤退可能性も考えておかなければなりませんが、不動産の場合それは容易な事ではありません。
早期売却現金化が必要な状況はそれ自体が売却条件の弱さとなりますから、売却希望額が8掛け7掛けとなってしまう状況を想定しなければならないからです。損切りどころか倍損撤退みたいな形になってしまうという事ですね(そもそも運用の失敗があれば利回り含む事業性評価も低くなりますから)。

それに比べて後者の場合(私はこちらの判断を支持しているのですが)、
短期的には「平均空室率を織り込めない」厳しさはありますが、そもそも購入時に借り入れなども行っておりませんから、ぶっちゃけ空室が続いてもアンラッキーだと割り切って考えることもできます。管理戸数が少なければ将来自宅やセカンドハウスとしての運用が視野に入るのも有利な点でしょう。
導入でテキストばかり長文になるのもアレなので、賃貸における空室率の話は末尾に掲載しておきます。
てなわけで荻窪駅から物件レポート始めましょう。
西口北側からスタートです。
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ポケモンが出るエリアなんでしょうかね(笑
スマホを見ている方が何故かずら〜と並んでおりました。

そんなことはともあれ青梅街道へ出ます
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荻窪レポートは何度もやっているので読者の方には見慣れた景色かと思いますが、
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青梅街道商店街を進み
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四面道交差点を渡ります
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物件概要にも記載のとおり八丁交差点を渡るとほぼ到着です
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posted by iwahara at 23:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月01日

「新築分譲マンション」を考える補足です

※前回記事の補足という事でショートショートです

正規の業者だけが閲覧できる国交省のDATAベースの事をREINS(レインズ)っていいます。
このREINSには「中古マンションの成約時過去情報」なども一部閲覧できるのです。
プライバシー保護がかかっているので、概略しか記載できませんが実際の取引の状況など調べてみると厳しい実情を知ることもあります。
ポイントとなるのは「中古マンションの価値保全性はあっても容易に現金化できない」ということです。単純な話利回り10%想定で10年売れなかっとしたら丸損なのです。賃貸のケースで考えれば「数年売れなかっとしたら」どれほどの金額になるか誰でも計算できますよね。
市場原理と言ってしまえばそれまでですが、不動産は基本一点もので同じ在庫があるものではありませんので、所謂経済学におけるゲームの論理のように数式化できません。
「偶然そのタイプの部屋をそこで探していたんですよ」な購入者の登場確率は総需要だけで担保できるものではありません。これに反して賃貸住宅である程度の市場原理が働くのは同一在庫じゃありませんが、1DKだとか2DKなどの類型で同一地域に他の空室もあり、総需要も大きいので”見かけ上そう見える”だけです。
(※賃貸の場合もユニークな一点もの系は「相場を離れる」傾向ありますから、中古売買の現金化率も推し計れるものでしょう。)

時に巷で流通している書籍などで「高値で売り抜け」みたいな成功本も多数あるでしょうけれど(実際にライターさんからそれらしい話も聞いた事ありますが)、これも構造矛盾です。そこそこ現金化が早くなるためには「流行のナントカ型」みたいな(わかりやすく言えばついこないだ完売して買い損なった人もいるような)築浅物件の早期売却事例になります。←てかそうじゃないと売れた値段の評価を素人が判断できません(長期保有の場合の貨幣高倍率というかインフレ・デフレ率なんて通常計算しません)。つまりこういった書籍の話って「投資向け購入でキャピタルゲイン稼いだ」って話なので、何の参考にもなりゃしません。

そもそも不動産の資産価値は現金化によるものでは無く”実価値”で考えるべきものです。
(この土地に暮らしたいと最も思っている最適需要者が所有者なんですから。)
さいしょっから現金化時有利な資産ではありません。
参考になるのが銀行担保価値になりますが、銀行の評価には別途様々なパラメーターが関係するので実価値からかなり離れるものになります。
単純な話、手持ちの中古マンションなどを売却したら幾らかって判断時に早期現金化を前提にしちゃうと、大手業者の「買い取り保障額」みたいな数字にしかなりません。
それは「相場評価の7掛け6掛けの数字」です。

実際にですね、REINSの過去DATA見ていると売主の希望価格2千万ぐらいの中古マンションが(よっぽど早期に現金化したかったのでしょうか)1600ぐらいに値下げ後、業者の指値1300万ぐらいで成約し(売買の場合指値やローン条項などで売却額が変動するとか珍しくありません)、投資向けで購入したこの業者が(推定ですが)600万ぐらいで改装して4000万で売り出すなんて実例をDATAを追いかけるなか偶然発見することもあります(これも内心3600になり後に指値3000でもいいと思っているのかもですが)。
■不動産って現金化には強くなく(なんらかの事情で資金が必要な場合は担保にして銀行融資で考えるべき)、『相続』を前提とするものなんです。
仮に所有世帯に相続人がいたとしても、サラリーマン世帯の場合「次の世代もこの立地が通勤有利」なんてどこにも保障ありません。『相続』を前提とする=家業があるとか大農家であるとか家制度が生活にリンクしている世帯じゃないとその利便性も未知数になります。→たいだいのケースが「改装して賃貸に出す」のが有力な選択肢になるでしょう。
(※この時にも相続税に困れば、早期売却しか手が無いケースもあり得ます。だとしたら最初から6掛け7掛けしか価値が無い事になってしまいます。)

■私が現代社会の棲み分け的発想として
「地方などローカル『共同幻想」健在なところは(これも相続人もきっとこの地域に住み続けるだろうみたいな物語がある場合)不動産の購入は合理的」
「都市生活のサラリーマン世帯は、無理に不動産購入では無く資産運用は現金化の容易な金融商品等の方がクレバーなのかもしれない」
 ↑
ここに繋がるんんです。地方なら『相続』やそれに類する可能性が高い。そして地方で一般的な「土地付き木造戸建て」であれば築年数的に相続時の税務評価が下がるので、高額な相続税の心配も少ない(土地付き戸建ての場合上物壊して更地にするもの容易→一点ものでは無く汎用性の高い更地は流通性が高いし市場原理も働きやすい)。
都市生活=核家族なんですし、この傾向は世帯構成的に東京は更に高いと思います。
(※勿論この場合、長期契約可能性や高齢になっても借り易い賃貸住宅の法的整備も必要ですけど。)


posted by iwahara at 15:10 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月29日

分譲マンション基礎工事「報道されている傾くマンションの問題」など

まずとっかかりとなる報道を並べてみます、
データ改竄の現場管理者は「ルーズな人」「キャリア15年ほど」 旭化成建材役員が印象語る
http://www.sankei.com/affairs/news/151023/afr1510230001-n1.html
マンション傾斜、国交省厳しく対処 旭化成側に3040件連絡指示
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ23HQY_T21C15A0EA1000/
くい深度最大1・3メートル不足 三井住友建設、住民に説明
http://www.sankei.com/affairs/news/151025/afr1510250004-n1.html
北海道発注工事でデータ流用=改ざん社員と別か−旭化成建材
http://www.jiji.com/jc/c?g=soc&k=2015102800980
旭化成建材 横浜市の公共施設でもデータ流用
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20151029/k10010286741000.html
マンション施工不良 元現場責任者、不正なくい打ち「日常的」
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00306740.html


全体像的な話は「住まいの心理学」にちょこっと書きましたので、興味ある方はそちらも読んでみてください(そもそも大規模マンション建設の立地なのだろうかという話です)。
さて、問題の事件ですが、
誰に主体的責任がみたいな話の結論が出るのは相当先になるのではなかろうかと思います。
最近の報道もすっかり「買取や賠償の話」に移ってきてますね。
●大規模マンションの話と言えば、随分昔になりますが某建築家さんとの話に「そう言えば湾岸のどこやらに昭和の有名なのあるけれど、あそこは液状化で地盤が悪いから巨大な基礎がさ船みたいな仕組みで緩い地盤の上を併行移動しているって話があるよ」なんてのがありました。
この基礎の話って、今回の『支持杭』では無くて『摩擦杭』の話かな?とも思いますが、確かに代々木の名棟のひとつも(コンクリートでガチガチの岩石塊みたいな奴で地下駐車場が要塞状態)頑強な棟の周囲で表面だけ舗装された部分が波打つようによれているんですよね。
上記建築が工法的にどちらなのか詳細はわかりませんが、今回の事件が投げかけているものは「大規模RCマンションともなれば建築が建築だけに購入者には(消費者として)建築の知識も必要になる」という事だと思います(同じローンで購入される商品の代表例である自家用車購入でもエンジンの形式など一定の知識を必要としています)。
事実、分譲マンションに詳しい人は「床の遮音建築仕様」などにも明るい人少なくありませんが、とてもとても流石に今回のような杭の工法までの知識を求めるのは無理があります。
更に報道されているようにやっかいなのは立て替え含めての自主管理決議の問題です。

retourは分譲マンション懐疑派であり、先日紹介したビンテージの『サンシティ』のような中古マンションはリスク部分が経年によるプルーフされているだけで無く、往年のゼネコンによる当時渾身の建築時代であることから例外と考えています。
http://retour.seesaa.net/article/418909292.html
中古マンションであればことほど左様に管理組合の運営や建築時の時代考証なども外から評価できますが、新築分譲マンションの場合どれほど建築の知識があっても管理組合の運営はこれからヨーイドンですし、施工会社の状況も現在進行系ですから全くの未知数になります。
(法制の再検討が必要なのではないかの点は住まいの心理学記事に記載のとおりです)
あまりにもリスクが大きい。
『サンシティ』の現地内覧会前には「まず賃貸契約から購入希望となった場合」も検討していたぐらいです。ハイリスクな分譲マンションの購入において一生の間で最大の融資を受けて一発購入という流れは、、あまりにも無理筋です。
(というか建築業界全体にある”新築志向”それ自体に論議が必要でしょう。)
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posted by iwahara at 18:02 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月30日

とてもザックリした賃貸における「賃料査定計算」の話

かく言う私とても数字は苦手です(笑
よりまして、今回の話はとても計算式がアバウトとなっております件ご理解ください。
(またどこかに計算ミスあると思いますが是非暖かい目でみてやってください。)
参考記事として以下挙げておきますね。
『住まいの心理学』から
不動産投資の表と裏
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/420511461.html

(大家さん業は簡単に投資収益あがると思ったら大間違い的内容となっております)

さてretour&Retourではもう少しベタなところから「賃貸住宅の賃料はどのように計算されるのか」という話をしようと思います。
時に東京でも都心部の物件ではその賃料設定を「投資目的で購入された中古分譲マンション」がリードします。
これって実に簡単な理由です。
現在の東京における不動産投資は
「利回り7%でなんとか採算ベース(春相場はこんな感じかも)」
「デフレ時代の賃下げで利回り6%が続出(昨今は通年でも安いですが夏相場はまず6%)」
「利回り5%台となればオーナーはかなり苦しい(空室率によっては赤字もある)」
ざっくり言えばこのような状況で、「利回り10%は夢のまた夢」といったところです。
勿論地方都市や相当に郊外まで行けば利回り10%の可能性は残りますが、これは数字上の話でありまして「上物建築物まで安価であるとか、そもそも土地不動産の価値安定度が低くいつ大きく値下がりするのかわからないから」でありまして、資産リスクをデフレートすれば「実際のところ安全圏は地方都市でも利回り8%〜7%」となっている筈です。
この傾向は都心部において「資産価値安定度は小規模物件<大規模物件」となる構図で同じ数字を示し(床面積の広い高級物件は利回り5%でも安定運用になる)、簡単にまとめると「安価な部屋ほど見かけ上の収益率は高くなりますが、資産リスクは大きい」となるので、決して安価な物件の想定利回りが幾分高いからといって収益率が高いって事にはなりません。

■ここまで話を進めてきて「賃貸住宅の利回りって何?」な方も多数と思います。
簡単な計算は以下です。
中古売買価格900万の1DKがあるとします。
更に賃貸住宅として貸し出すためリフォームに200万かかったとしましょう。
合計1100万円
利回り7%だと→(1100×0.07)÷12=6.41万
分譲賃貸だと「管理費と修繕積み立てなどの実経費」もありますので(固定資産税はひとまず置いておくとして)、「利回り7%なので賃料7万円前後で貸したい」となるのです。
つまり、
ある程度その賃料から「仮に区分所有でその部屋を購入した場合の価格が逆算できる」となります。
例えば「賃料8万で利回り7%の場合、(8÷0.07)×12=約1371万」となります。
昨今は値下げで限りなく6%ですから「(8÷0.06)×12=約1600万」のラインでしょう。

自分で1DK25平米の分譲マンションを中古リフォーム済みを購入すると想像してみてください。
1600万ぐらいかな?と思いますね(流石に1300万で指値1200万とかほど安くは無い)。
相当に古築でリフォーム無し40平米割り込むぐらいの1Lでも1900万ぐらいですから(これをリフォーム400万で2300万だとすると利回り6%で賃料11.5万)。
そして、所得含めて大手銀行の住宅ローン審査が厳しい方になれば住宅ローンも広告のような低金利では借りられません。数%にはなるでしょうから賃貸住宅って「購入と比較して完全に損失となる部分」は数%(少なくとも5%から4%以下)になります。
分譲の場合支払い年月によりますが、20年ローンなんか組むと余裕で「よく考えたら5000万の部屋の銀行への支払い総額が7000万」とか余裕でありますので、仮に購入しても銀行の利益になる部分を除くと更に賃貸における完全な損失は少なくなり「下手したら3%あるかないか」とも言えます。
(注:所謂大家さん業に収益が見込まれるのは「借り入れなしで購入できる現金所得がある」「土地資産は最初から自分の所有物である」など資金調達時のコストが安いからで、一発現金で購入できる預貯金ある人を除くと、賃貸住宅の契約で損する人はほとんどいない筈なんです「自分は今運百万銀行から借りたら金利何パーだろうか?」みたいな。更に大家さんは「地獄の半年偶然空室」なんてリスクも背負いますから。)

■ここお叱り覚悟で言いますけれど、
現代の分譲マンションの存在は「結婚という起業の補償金」みたいな側面もあり、、。
本当の需要に応じて購入が行われているのか疑問なところもあります。
(資産は本来相続前提にするものの筈で、現代社会の核家族化・少子化を考えますと「新世帯単位で資産購入が行われる」事自体に矛盾があると思うんですよ、、。しかも新築分譲の場合ほとんどこれ銀行の資産評価を受けていないでしょう。←更にその銀行が建築時のスポンサーだったり。)
繰り返しになりますが、決して賃貸住宅の契約は借りる側に損ではありませんし、間違っても貸す側にとって不労所得だなんて事ありません。健全経営には貸す側に相当のノウハウとコネが必要です(どう考えても借りる人が得すぎる部屋とか実際にあります)。

そして賃貸住宅の審査は、
前述の賃料8万円の場合→「1600万の資産を2年貸切で更に強制更新契約権あり」というものです。
(借りる側は2年の賃料合計で考えちゃいますが、貸す側は1600万の資産を貸す事になりますのでそこは慎重になりますよね。)
中古の1600万相当のベンツを2年貸切(強制更新権付き)契約した。
これが賃料8万円の契約における審査スケールです。

更にそこを突き詰めていくと、、
ご存知のとおり、賃貸住宅の賃料設定は前述の中古売買の利回りだけでなく周辺相場も照らし合わせます。するとですね、
底地価格の評価はすごく大事でありまして。単純に駅近徒歩2分繁華街のど真ん中とかですね(笑
思い切り商工地域ですとか(住宅地評価としては価格が安い)、そこでcafeを営業するならお得なんですが、住居としてとなりますと「利回り高くないですか?(賃料設定大家さんの勝ちでは?)」な場合もあるのでありまして、
ガチに賃貸で割安感を求めるのであれば「この部屋の売買価格は幾らだろう?な着眼」あるべしなのであります。
端的に言える事は「都心部の賃貸はオーナーも資産価値安定度から低利回りで貸している」のですから、借りる側も都心部の方が相対的に得になる計算になります。


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posted by iwahara at 22:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月04日

賃料設定を簡単に想定する方法

えー正直忙しいといいますか、なかなか取材レポートを書けない環境にあるものですから今回は地味でありますが”使える情報”をレポートします。
カテゴリ的に「あれ?」と思う方もいらっしゃるかもですが、いえいえいどうして『分譲か賃貸か』を考えさせてくれるレポートになっている筈ですよ。

地域の相場なんてポータルサイトで検索すれば一発でわかるじゃないですか?
などと切り返されてしまうと身も蓋も無いですが、、
結構面白い話になってますので、お付き合いくださいな。

【さて本題】
「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」
一番簡単な方法が『分譲・中古マンションの販売価格を想像してみる』です。
(時折賃貸なのだから賃料は自由にいくらでも設定できるのではないかと誤解されている方いると思うので、その誤解への解答でもあります)

賃貸というのは「資産運用や投資のひとつの方法」です。
簡単に言えば手離した方が資産保全や運用益として他の債権や証券が有利であれば不動産を手放すことが賢明になります。
簡単に言えばそれ以下の賃料となるのなら大家業を廃業して売却した方が有利なボーダーラインがあるという事です。
特に不動産所有で資産運用する事が有利なのは「インフレによる資産目減りが無い」ところです。
インフレ経済の場合定期預金などはインフレ率より高い金利じゃないと貨幣価値の下落に負けて目減りするのと同じ、土地資産はインフレに応じて価格も上昇するのでそこが保存されます。(土地資産バブルは更に別論議です)

しかし現代社会はデフレですから→貯金しておくだけけ金利0でも(物価が下落=貨幣価値の上昇により)資産は増え続け保全としても安全なので流動性から言っても「土地で所有しておくより現金で持っている方が得」な状態です。
デフレ時代の不動産資産というのは本来手離した方が有利(発端がバブル崩壊なので資産デフレでもあるんですが)なんですが、証券市場と同様に「下がるとわかっている状態で売りと考える人もいない」ワケでどこかで下落は止まります。

更に投機市場のような(所謂不動産バブル)では無く、実体経済にける実需を考えた場合日本は高齢化により人口が減っている上、高齢化晩婚化などで「シングルの部屋は述びる」(そういう意味では人口は減っても世帯数は増えるかもしれない)予測はありますが、ファンダメンタルとしては『供給過剰』であり、東京地区でも住居・オフィースの空室率は実質で5%前後に達する筈です。
(賃貸としても利用されていない空き家も加えれば10%超える可能性あります:日本の都市部全体で15%近いと主張する評論家もいるぐらいです。)

つまり元々からして不動産投資に向いている環境では無いワケです。
(昔からの大家さんの場合、資産が大幅に目減りしている事になります←高い時に売却して定期預金・債権や証券投資に切り替えてた場合と比較した時の損益)
しかし資産デフレで不動産価格が実質「底値状態」なので、
『新規に不動産投資を始める人』には今が有利であり、同時に現在は0金利政策で(本当は物価下落よる逆金利というか物価下落率分資産は増えているんですが)低利回りであっても高い利益率になります。
(これが不動産投資が人気の理由)

ちょっと話が長くなってますが、
えーつまりですね、『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』が地域の『賃下げ相場を引っ張る傾向』にあるんです。

これが「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」なのです。
■『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』の賃料の決め方
中古マンションを購入して賃貸住居として運用する場合、利回りから逆算して賃料設定するとまず(不動産価格が下げ止まりか下落傾向なので)周囲の相場より安いため入居率も高いってなぐあいで、それほどクリティカルに相場を調べなくても簡単に賃料を設定できます。
「利回りありき」で考えるんです。
 ↓
額面利回り7%:最近の賃貸相場では標準的な数値でしょう。
額面利回り5%:堅いとも表現できますが”低い数値”でしょう。
(利回り10%超えるのは資産価値が大幅に下がった古い木造アパート一棟売りや不動産価格が不安定な”地方”や”郊外”の場合で←元本リスクが高くなれば利回りも高いと、ここは債権や証券投資と同じでです)
※以前不動産投資する時の利回りの目安は10%でした。後段の説明読んでいただければ「額面で10%無いと厳しい」という状況理解いただけると思います。つまり現在の7%がいいところという状況はかなり『借り手市場』という証明です。

注)購入や新築賃貸だけではなく、通常の賃貸も大規模リフォームなど融資を受けて運用するケースが多いですから上記の利回りは表面上であり、購入の場合で言えば購入時の銀行借り入れ金利をマイナスして初めて所得となり(小規模修繕や空室リスク分も引き当てなければならない)実際の利益はほんの数%となります。
 ↑
賃貸住宅を”賃料”で考えるので「なんだか損」と思っちゃうのです。
賃貸とは『住宅ローンの金利程度で長期利用を設定できる権利』なので、それが何%の利率で自分は借りているだろうと考えれば「賃料は支払うだけ損」なんて考えにはならないでしょう。
(「賃料は支払うだけ損」なんてのは分譲やっている営業店のセールストークですよ)
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posted by iwahara at 13:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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