2020年07月07日

念押しですが「引越し計画ある時には来年からですよ」

前回レポートのように管理物件母数の多い中堅大手さんは相場掌握も早いと思うのですが、
特に郊外の場合(分譲賃貸投資などの経験も全く無い地主系大家さんが主力だったりするため)不動産市場が現在こうですよって専属選任管理会社さんが助言しても”まだ募集賃料が変わらない”なども”少なく無い”のです。

特に今回コロナ感染症関連での”ニューノーマル”含め、
注目されるのは、郊外や地方ということになります。
ところが、前述のように市場に実情が追いつくには(郊外や地方の賃貸は)「更にタイムラグがある」のです。

●若干難しい話も交えますが、
あまりにも賃料が下がり過ぎると(貸しても赤字も視野に入り”減反”じゃありませんが)”貸止め”となることも珍しくありません(明快に貸止めとなるのではなく、大家さんがもう空室募集を諦めちゃう的貸止め)。
若干郊外の木造APにはその傾向も出ているので、
「2こ1で1Rの部屋を2Kに間取り改造するぐらいの」明快な需要の変化が顕著にならないと、難しいところもあるかも知れません。
(5万円の二部屋で常に一部屋空き部屋なら合体させて7万で貸すのが吉ですからね←あくまでその需要が明快にあればの話ですが、、リノベして7万に設定した部屋が空室のままとかなると悪夢ですから。)


●「地方への動き」←ここもまだまだわかりません
「東京からくるなって」←ありそうですよね(笑
知事が再開発を決めたとしても、地元から反対の声があがる可能性も捨てきれない。
(今回の騒動が終わっても”感染症東京”イメージは残ると思うんですよ〜)

このブログで何度も連呼している話になってしまうのですが、
「市場動向がどうなるのか?プロにも全くわからない」のです。
(感染症影響出る前のDATAだと思いますが、総務省的には東京の人口は更に増えているようで、常識的には”相場は上昇に転じる筈”だった。←また余計にわかり難くなる背景のひとつ、)


過去記事に書きましたが、
テレワーク自宅SOHOに関しては感染被害が著しかった欧米では一部法制化も検討されているようで、
”そういう動きに敏感な知事の場合”(誰とは言いませんよww)
「条例化を検討させる可能性」本当にあると思います。←これ本当にやらなくても記者会見で発言するだけで法人人事部は会議開くと思います。
(満員電車の解消も昔の公約に入っていたんですからね)
※そして「飲食店リスク(&テイクアウトの増加=店舗縮小の可能性)」←地味にこの動きも影響出てくると思います。

はてさて、東京の不動産相場はどちらに転ぶのでしょうか(わかりません


posted by iwahara at 17:44 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月17日

今後の都心部不動産の状況(さっぱり予想がつきません)

先日西村大臣の記者会見で、
中小・大企業ともに(テレワーク自宅SOHO関連だと思いますが)「ソフトに関する設備投資」が伸びているとの話がありました。
それがどこまで及ぶのかはともかく、
(※欧州ではテレワーク自宅SOHOを義務付ける法制化も論議されているとのこと)

これだけ世の中に「テレワーク自宅SOHO」なる概念が浸透した今
来年以降の事務系社員採用で「自宅SOHO選択可」は大きな判断基準になる筈です。
当然、この動きを人事部のみなさん感じ取ってますよね?
(この現象は、過去ITベンチャー系が新人採用のためカッコいい事務所が求められた背景にも似ていると思うんです。)

いやいや、そんな急速にテレワークが当たり前みたいに拡大はしないだろうと高を括っている方も少なくないと思いますが、、、うーんどうでしょう。
●ジワジワとくるんじゃないですか?
だって、先手必勝で大々的に就職説明会で「自由に自宅SOHO環境が選べるITインフラのある会社です(自宅SOHO選択時には特別住宅手当支給)」がでてきたら、ごっそりさらわれますよね。
しかも、最近の若者は昭和のような出世願望が大きく後退しており、働き方やライフスタイルの選択のが重要になってきているという世論調査の話も聞きます。

更に今後のサービス業、とりわけ”店舗”の営業形態がどうあるべきか、
ここも結論は出ていない(思い切って宅配やテイクアウト中心に切り替えた会社も出てきてます)。

するとどうなるか?
「私にもまったくわかりませんw」

ちょっと前までは、ノマドであるとかミニマルありましたよね、
しかし、今回の感染症に限らず、業務上の守秘義務も関わりますから(ノマドの主力はフリーランスや自営の方だと思うんですが)外でってワケにもいきません。
書斎や個人事務所的位置づけを備える間取りを、世論がどう考えるのかも未知数です。


■実際、今回の感染症報道関連で群馬県知事が「自宅SOHOの拡大は地方にとってチャンスとなる可能性がある」断言していました。
都心近郊他府県において、創造性ある首長さんがタイムリーな優遇措置を出せば、
一気に”人気のナントカ”となる可能性もあります。
 ↑
みなさん重要な事を忘れていますよ、
大手開発会社さんってのは、”容易に再開発できるところを”狙っているのであり(立ち退きなどで何十年かかるかわからないところで何もできませんよね)、首長の判断ひとつで広大な開発可能な余地がある地方のどこかが”当てれば”(大手開発会社の広告費全力をあげたメディア戦略も始まります:ある意味ここの影響が一番デカいと思います)、
急速に開発が進む可能性もあります。

(※この点しばしばメディアが《何を根拠にしているのかまったくわからない》首都直下地震などを煽った件も貢献するでしょう:可能性は否定しませんが喧伝されるような確率は物理学的には目安にすらならないという説も《火山列島日本の場合”どこでも起こり得る”》)


感染症という点から言えば、
「霞が関の一部も」←論議となる可能性もありますよね?
●「東京のブランド」が失われることは未来永劫無いと思いますが、
それがサブカル都市みたいに違った意味になってくる可能性だってあるでしょう。
(海外youtubeなどで知られ始めている”日本特有の奇妙だったり自由な”方向で)
いずれにしても、この動きは「数年単位」で続くと思われで、
相場がカチっと固まるまで、どうなっちゃうのか予想もつきませんね。

元々が過密なんですから(笑
それで住みよくなってくれたら言う事無しです。



posted by iwahara at 14:16 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月21日

大手ゼネコンは公共投資大規模事業に回帰するべき

所得分配政策として”既に公共事業は効果を失ってます”
現在、人的資源の点などから、
「大規模公共投資を行うと、民間建築投資を圧迫してしまい(マンション建築などが進まなくなる)ほとんど意味が無い状態」となっています。

●田中角栄モデルみたいな政策はもう日本では打てないのです
(ですから現状のまま、景気刺激策としての公共投資政策にも反対です)

かといって経済企画庁しかり、財務省しかちり、国土交通省しかり、
「地上げで開発経済成長モデル(乱暴に言えば不動産バブル)」を変えていないんです。
(むしろリーマンショックで傷んだ金融サイドを支援するため、35年ローンなどというサブプライムローンの規制を緩和し、不動産バブルを”ふかしている”のが現状です。)

昨今”’欧米では”と言うと「欧米ガー」になってしまいますが(笑
”世界的に”と置き換えましょうか、
非木造建築の場合、耐用年数は60年以上がベースです。
(総務省調べでも日本の建築の半数以上が非木造になっています)
であれば、住宅市場は「中古住宅ベース」となるのが自然なんです。
ぶっちゃけ日本は建てすぎで、廃屋が山ほどあるって惨状になりつつあります。


■中古住宅の流通が促進せずに、『リバースモーゲージ』の話が前面に出てくるってのは歪であって、
必殺固定死産税を大幅増税して(相続税を減税)賃貸住宅の利用促進を図るって手も無いではありませんが(賃貸住宅運営に限り固定資産税を免除するなどの作戦)、
仮に、新築需要の喚起を継続するなら木造戸建てベースに戻さないと政策の合理性を欠いてしまいます。←現状の政策は、耐用年数30年前後で見積もっている木造住宅の政策をそのまま非木造マンションに援用しているようなものなんです。

そして建築業界における人的資源の問題です
同時に災害国でもある日本の老朽化インフラの問題です

大手ゼネコンでなければできない高度な技術を必要とする工事は大規模インフラです
ある意味合理的な再半分なんですよ。
談合と呼ばれてもなんでもいいんですが、
大手ゼネコンには大規模インフラ公共投資にシフトしてもらって(財政出動)
ファンドなどを利用した無理な資金調達による住宅開発をストップする、
国交省は、中古住宅の流通を促進し(譲渡課税を緩和、住宅は0円にしちゃえばいんです)
『リバースモーゲージ』を逆手に取って、中古住宅予備軍を大幅に拡張しDATAベース化する。

ちょっと道逸れますが、
「ミニ・ベーシックインカムとしての賃貸住宅家賃支給制度」導入できないものですかね?
(憲法上も整合性のある政策だと思うんですが)


●市井の工務店さんには「木造戸建てとリフォームに特化」してもらい、
同時に耐用年数50年以上の木造住宅技術の開発も促進してもらう。
(※私は、個人的に将来高齢者の収容型施設は人権問題になると思っています。その時代には高齢者の自立的生活の支援が憲法上の権利・義務という話になる。この時リフォーム技術やそれが廉価で可能な技術は最優先項目になります。)

この辺の戦略は各省庁集めてすり合わせしないとまとまらない話ですから、
新たな国土開発計画みたいな形で、
政治がリードすべき事項だと思うんですけどね。



posted by iwahara at 21:45 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月14日

いくつかの相場状況【売買・賃貸】

<まず賃貸からいきましょうか>
サンプルでいくつかの路線限定でやってみたのですが、
retourの間取り図ツアー掲載資料的に「1ヶ月メンテ」で削除された資料がまだ残っている状況も散見されました。
これは3月末前後から空室状況の流通が止まっていることを意味しており(そりゃそうですよね弊社も自粛中ですから)、緊急事態開けが確定してくる中で賃料含めて見直しが始まるかも知れません。
・まず、空室在庫が流通停滞によるタイムラグにより見かけ上余剰であること、
(場合によると、今春の上京見合わせの若い人も出ているかもしれませんし)

・建設現場で聞かれる、中国製部材の輸入が停滞していること、
(これはリフォーム工事が進められないことを意味しています)

・そもそも業界の営業自粛で新規空室募集そのものが見送られていること
 ↑
この辺の調整というか、手練れの専属選任管理会社さんなら大家さんとも相談始めてもおかしくありません。さらに言えば景気の後退から「築浅割高な部屋」が敬遠される傾向も出てくる可能性があり(ここは緊急事態解除後《想定は14日前後〜》の様子を見なければわからない)、
5月後半即時『夏相場』並みに状況が展開すると”言えない”と思うんです。

各社市場動向見ながら「さて、どうしたものか」の検討が入るのではなかろうかと、
●引っ越し時をお勧めするなら「6月以降かなと」
(表向き緊急事態も31日までですしね)


※前述で「緊急事態解除予想を《14日前後〜》」と書きましたが、
かなりその確率高いと思います。
心理学ブログの方に書いた話ですが、首相官邸は専門家会議とまた別のブレーンがいる可能性があり(吉村知事とのやりとりもプロレスだと思ってます)数学者なのかわかりませんが、関数的分析で14日前後にかなり目途が立つ計算があったのではないか(5日吉村知事に解除条件具体案の発表を急がせたのも官邸じゃないののかとすら思っています:菅官房長官維新ルート)。
「新規感染全国100人以下で、感染者より退院者が上回る場合」←4日の首相会見でかなり踏み込んだ発言していましたから。


<次に分譲・中古MSです>
こちらは工事が止まって供給が滞っているのが大きいのか(まだ過剰在庫に”なれない”)、
所謂「人気の東急圏は未だ強気のまま」でした、
(それとも売り止め・売り控えなのかしら?、、、)

個人的に(中央線族B型人間なので)「中央線最強」論者ですがww
”広義の中央線圏”として見た場合「対東急圏対抗兵器」を”井の頭線”と規定しており、
REINSで同じ網掛けで検索したところ、
東急圏比較で「かなりの割安感」があり、
沿線としての人気的に、2番手、3番手沿線の中古物件から割安感が出始めているのかも知れません(この雰囲気ですと東急圏で相場変動起きるのだとしても来年度とかかもですね)。
(中央線圏という意味では、副都心線のある現在地下鉄丸ノ内線も「対東急圏と言える部分があるかも」と評価してます。)


●いずれにしても
今回のコロナ感染症による影響で東京圏では「テレワーク自宅SOHO」が恒常的に拡大します
住居選びにおける通勤利便性の概念がどう変化するのかまったく読めない状況でもあり、
「分譲・中古含めてMS購入を考えている場合」
少なくとも来年まで様子見てもいいかもですね。
 ↑
※ちなみにretourでは現在売買の取り扱いを停止しておりますので、興味ある方は野村など売買有名処でお尋ねください。
(ほんの一部ですが、公開可能な参考資料は右サイドバーから取れます。今週アップ資料は相場比較のためのサンプルです。)



posted by iwahara at 04:18 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月08日

賃貸住宅支援は普段からあっていい話なんです

政策的な棲み分けなんでしょうかね?
この辺の事情はよくわからないのですが、何らかの賃貸住宅支援は主として自治体の専管事項で、国の政策としては行われないイメージがあります。

そしてこれまた恒例なんですが、
自治体のアナウンスはまーほとんど住民にリーチせず、
知っている人だけ賃料補助申請に成功していたりするものです。
本来は育児関連支援情報のように「何区は何だから」などの話がもっとあっていいように思いますが、何せ自治体の賃貸住宅支援って”抽選”だったりするため(抽選って、、)、その区に行けば確実って要素が”無い”ため、低い関心に留まっている感があります。
(賃貸住宅は地域で相場が全然違うって部分も大きいいでしょうね。契約の慣習も違ってますし、)

それは国交省の判断なのかわからないのですが、
分譲購入支援は国の専管なんですよ。
確かに住居として使用する時の賃料が消費税が減免される件など、国がやっていることが無いではないのですが、賃貸住宅支援に消極的な雰囲気感じますよね。
(消費税かからないってことで言えば、賃料に関係無くって事になりますから、消費税の逆進性そのままに高額賃料生活者になればなるほど得って事にもなります。)

■私は『住まいの心理学』で随分前から「賃貸住宅支援政策を打つべし」論者なのですが、
いろいろ副次的な効果もあります。
たとえば大家さんにとっても、保証会社はありますが、それでも滞納や、そこからの解約って事例は避けて通れません(ひょっとすると保証会社契約の方がドライに解約となってしまうケースもあるでしょう)。
政府の支援があるなら、仮に契約者に滞納が発生しても一部は入金されますし、そもそも入居者の負担は最初から軽いので滞納そのものが少なくなるかも知れません。
(補助をあてこんで法外な賃料の契約とかってのは、制度で縛りをかければいんですから。)

実はね、前記事で触れましたが、
郊外木造APオーナーの一部には、もう空室状態継続から諦めて「募集すらしていない部屋」もあるのです(事実上の貸し止め)。大家さんの体力というか幾分でも安定利回りが計算できてくれば、「大規模リフォームして募集してみようかしら」という刺激にもなるのではないかと、
(実際貸し止めで放置される部屋は傷むばかりになりますし)


●仮に普段から賃貸住宅支援制度があれば、
今回のようなコロナ支援となった時「家賃支援の増額」の形で、簡単且つハイスピードの支給も可能になります。
同時に、この補助は事実上契約者の所得もある程度補足できますから、低所得者に厚くなどのバランス取るのも容易です。
(※勿論分譲購入者については、ローン支払いのモラトリアムなどの対処とすればよいし《銀行には日銀から仮払い補填》、持ち家世帯の支援は固定資産税の減税など、これも簡単にできます。)

財源的に日本でベーシックインカムが無理な場合、
(自動的に世帯単位にもなりますが)
大幅な家賃支援制度を立ち上げて(これはまた開発優先官庁に反対されるのでしょうけど)、BIに準ずる合理的所得分配を計るって手もアリだと思っているんですけどね。
(確実に消費も伸びると思います。)


posted by iwahara at 18:52 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月30日

前回企画に引き続き「事業用需要が減って住宅用床面積が拡大する方が」

どうなんでしょう、
あくまで私見ですが、不動産と言う社会資本を考える場合、
「事業用需要が減って住宅用床面積が拡大する方が人の暮らし優先としてよくないですか?」
(※ということで今回井の頭をサンプルに木造AP市場調査してみました)

前回規格では「テレワーク自宅SOHO拡大するなら本社事務所機能を最小限もアリか」
こんな感じの記事を書きましたが、
【だとすると】ですよ、

不動産全体の需要地図が変化することになります
『住まいの心理学』過去記事で書いた話なんですが、1年ほど前でしょうか、
郊外の木造AP空室率がとんでもない事になっているという話(15%前後だったかしら)
自宅SOHOテレワークの件で、一足飛びに「地方に住居を構えても」という論もありますが、それはよほど条件の整った環境や特定職種になるでしょう、
他に、街によせる思いとかもあります、
(私も、東京各地歩いてますがそりゃ中央線に乗り換えたところで「帰ってきた感」ありますから)

現実的選択は東京近郊から郊外が需要を伸ばす可能性が高い、
通勤利便性も、月に数回の計算でいいことになりますから「駅近合理性も後退」します。

個人的意見ですが、日本の暮らしには木造がベターであると思っておりまして、
(RC造などにおける屋外物干しには建造物の保守などから懐疑的ですが、木造APであれば旧来の日本式の暮らしそのままに屋外物干し全く問題ありません。)
問い合わせに「木造APマスト」が無いのが何故なんだろうと不思議だったりもするのですが、
こういう機会にその良さが広まる事を期待したいものです。

冒頭記載の井の頭線市場調査においても
●「割安感ありますね」
2K〜2DKが8万台だったりするのです。
マンションにおける(なかなか母数が存在しないネタとなっている)
「30代中堅30平米越え9万台」というカテゴリより安いじゃないですか(笑

木造APマストにして「〜9万」で検索すれば相当面白い部屋が発見できるだろうと、断言してもいいのではなかろうかと思います。
確かに現代的な意味では「遮音性能」など木造APが明らかにRC造に比べ劣っているところもありますが(性能重視で鉄骨造MS同等の2×4築浅となると流石のAPでも相場が上昇してしまう)、2Kや2DKとなれば「どちらかの部屋は静か」だろうと期待もできます。

遮音性が心配なら和室のアパートにすることでリスク減らせますし(デザインも和室のがよい場合が多いです)、フローリングの部屋より賃料も安かったりします。

■あくまでも推測ですが、
報道によれば自宅SOHOにより生産性がむしろ上がった業種の話が散見されています。
私は、この機に働き方改革の一環として、可能な法人や業種の自宅SOHOテレワーク推奨は”固定化する”と思っています。
ええ、緊急事態解除後もです。
(そもそも小池知事の公約には通勤ラッシュの解消があったんですから→その後どうなったって話、今こうなってるじゃないですか?→そりゃ継続してくださいとなりますよね。)

発想の転換で、
「馴染みの沿線郊外、木造APマストで〜9万まで」←このアプローチはアリでしょう
 ↑
いやあ、それはいいけど賃料少し高く無いですか?
勿論、この想定には(自宅SOHOが拡大すれば)会社から家賃補助の制度が見込める部分も加味した判断です(過去レポート記載のとおりで事業所自体を縮小しつつ自宅SOHO拡大作戦もあり得るワケで)。
小規模事業者であれば、緊急事態解除後にそんなテーマで会議があるかも知れません、
事前にどんなもんか調べておいて損は無いと思います。


(※井の頭線についての資料は公開可能なものはサイドバーの間取り図ツアーで1ヵ月前後公開されてますので、興味のある方はそちらを参照ください。)
また、緊急事態が延長された場合retourの営業自粛も延長となります。


●それからこれは番外ですが
「学校の9月入学の件」皆さん全力で応援しましょう、
仮にこれが実現すれば不動産賃貸市場の宿命『春のシーズン』地獄が終焉します。



posted by iwahara at 20:48 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月16日

引っ越ししない選択(お題的には再掲載になるのかなと思います)

今回はどうでしょう『住まいの心理学』ブログ調の話となります。

※念のため再告知ですが、現在retourでは新型コロナ感染症に対する自主規制として「新規問い合わせの停止」を含む自主規制を行っています。将来的な部屋探しの相談や依頼は受け付けていますが、月内契約を前提としる問い合わせはお断りしている状態です。少なからず他業者さんにも類似する対応予測されます。引っ越しを検討されている方は、ある程度目途がたちそうな夏以降がお勧めです。)


■私、個人的には滅多なことでは引っ越ししない派です、
大学卒業後もオン〇ロ下宿調APから引っ越すつもりは無く、大家さんが利用するからとの話で泣く泣く引っ越したぐらいで、
はっきり言って「引っ越しとかめんどくさいww」

後の(今度は店舗の元バックヤード的な)オン〇ロAPからの引っ越しも、大家さんが取り壊すからとの話で泣く泣く引っ越しとなったのです。
今後は(何度も改装可賃貸などほとんど無いと説明してきているのですが)「現状貸しで、実は即入居とも言い難いのです」の了解の元、自分ひとりで改装やりまして(キッチンから玄関フロアまで多岐に渡り)、思い出してもめんどくさがりの自分にどうしてこれほど超人的な仕事量がこなせたのか謎なんですが(この時に3年分ぐらいのモチベーションを全て吐き出してしまったかも)、
「なんとか成功した」(おかげで1年ほどひざの傷みに苦しみました)、
そして現在に至るなのですが、

retour関連に至っては、会社の事務所も、私の個人事務所的(これもオン〇ロ)AP、そのいずれも貰い火事で退去するに至っているですとか(実際retourはこのもらい火事で大幅に業務縮小)、
不動産業者だからなのか知りませんが大概の事案に経験あります。
(そういえば件の個人事務所オン〇ロAPは窓ガラス破り空き巣の被害にもあってます←あまりにも金目のものが【無い】ため、泥棒も窓破っただけで帰ったというww)

●考えてみてもくださいよ
「昭和のマイホーム志向」(確かこれで宮沢内閣が傾ぐぐらいの話でしたよね)
持ち家のナントカって話の背景には「引っ越しとかめんどくさいから」って誰しもあると思うんですよ。
”ぶっちゃけそんな滅多に引っ越しするものじゃない”


<<<さてそこで、例外はこうだとか、賃貸の場合の誤解があるよって話をしましょうか>>>
→続きを読む

posted by iwahara at 23:31 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月10日

今回は業界・マスメディア批判です(もち「不動産」関連で)

昨今はすっかり民度の点からイメージ落ちた欧米を事例にあげるのはアレなんですが、
少なくとも非木造集合建築などの歴史は彼らのがベテランですから参考にする点あると思います。
●まず欧米系の主なポイントから、
・高層マンションが低所得者向だったり
・高級な部屋は1階だったり
・(建造物前面に芝がある作りや紫外線防止から)主寝室の方はが北向きだったり(厳密には北東ではないかなと思いますが)
・フローリングの部屋は無いから(ホテル参照)
・児童心理学的に小さなお子様いる世帯は4階以上を条例で禁止していたり(英国)

●翻って日本の住居におけるイロハは「主として戸建てを前提」としており
・メイン居室が南向きなのは庭に面しているから(日本は庭が玄関と反対側の裏手:庭が裏手なのは北海道を除く日本は、昔洗濯物が外干しが基本だからかもしれません←乾くからというよりプライバシー的に)
・南向き居室の条件は「雨戸を備えた縁側付きで直射日光をコントロール可であること」
・贅沢なのは平屋(この点は欧米の1階高級論と通じているのだろうか)

※欧米が何故にランドリールームかという補足
中世ペスト禍の経験から、日光程度の殺菌をまったく有効と考えていない。特に欧州などのドラム式洗濯機には”熱湯消毒モード”などがあり、乾燥機の使用も高熱による殺菌効果が日光などよりはるかに効果的だからではなかろうか。
(昨今コロナ感染によりNYなどではエコバックが不衛生であると禁止される店舗が報道されていますが、衛生局の解説に”毎日高温で洗濯すればよい”というコメントがありますが、これは欧州タイプの洗濯機における熱湯モードでの洗濯を指しているのだと思います。)
 ↑↓
日本の選択事情が感染症対策的に不十分みたいな意味では【ありません】よ、
そもそも中世ペストの時にも日本は大きな被害を出しておらず(挨拶の時距離を置くなど相当昔から感染症を意識した慣習ができていたのではないかの説があり)、日本における(北海道を除く)外干し文化も日本特有の清潔志向からくる(文化的入浴頻度に比例する)洗濯頻度の高さって事があるのかも知れません。この辺はどちらがどうという話では無いのですが、そんな日本の外干し文化は「木造建築を前提としている」とこがポイント。
【逆説的に言えば】日本にRC建築どうなの?聞かれれば、個人的意見ですが
「(日本には梅雨があるため)私は向いていないと思います」


●賃貸特有のポイント
・経験的に保守維持管理コストが合理的であるため「和室の方が高級仕様」と思われる
(和室はデザイン的にもリアルウッド高級家具などとも相性がいい)
(逆に言えば、フローリング洋間は資材的にチープなものが多い←破損しやすい部材なので《畳の表替えや、障子・ふすま紙の張替えみたいな離れ業ができない》賃貸では高級洋間造作を使用できない)
・管理人在中では無いオートロックは防犯設備では無く、プライバシー管理設備である
(低層で戸数の少ない建築の場合は管理人在中で無くても防犯機能あります。)
・オーナー的には本音「MSの場合ベランダでの物干しはやめて欲しいと思っている」
(防犯、サビ等の外壁の傷み、ベランダ部分のヒートシンク効果的温度変化も保全上好ましくない)
・何故か賃貸の場合、賃料設定(不動産利回り)の判断として(安い高いなど)、底地価格や建築費用(専用部分の資産評価)などが検討されない(プロ的にはここが一番謎だったりします)。
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posted by iwahara at 13:50 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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