2018年10月05日

札幌から都会的ドーンと1Rストゥディオ系な中古MS売買レポート

東京なら幾ら?にわかに比較できませんが(そりゃ東京でも立地環境などで相場は大きく違いますから)、今回の札幌での立地は「千代田区麹町界隈にあるようなもの」となっており、
東京でもリノベ業者の素材仕入れ買い物件などでは40平米1Lが2千万前後だったりしますが、
いいとこのリノベ完了後なら3千万近い水準であっておかしくないでしょう。
今回のお部屋がお幾ら万円については物件概要の方を確認ください。

さて、札幌レポートではありますが、
今回企画は「東京からの移住計画がある場合」の想定です。
札幌で廉価な中古マンションを探せば、2DKや3DKなどマルチな間取りが多く、且つリノベーションされた物件も必ずしも多いとは言えません。
その理由は(他地方の動向はわかりませんが)「投資向けでの中古マンション市場が盛んとは”言えない”」からです。
中古物件の購入は自宅住み替え需要がメインのようで、
過去レポートでも「投資向けとしてなかなか優良」と思った物件が余裕で1年後も販売中であるなど、東京とは市場の環境が違います。

今回のお部屋はなかなか珍しい物件なのです。
さて、前置きはこの辺にして中心部である「大通り公園駅前からスタート」しましょうか。
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そのまま北一条通りへ
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札幌駅前通りは賑やかな人通りですが
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ここから左に曲がると(西側)
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ぐっと歩行者は減ります
(後段でも出てきますが北海道って歩行者より自動車のが多いって普通だったりします)

地下道などもかなり先まで整備されているようで
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(物件近隣まで伸びているんじゃないでしょうか)

パッと見地図をみれば歩いて10分程度かなぐらいに思うのですが
なんせ一区画もそれぞれの建物もデカくてですね、
スケール感が違うため、実際歩くとあれれまだ到着しないのかしらとなるのが北海道です
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以前も紹介した警察署前を抜け
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とにかく建物がデカいとか言いながら
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やたら高級感のあるドトールを通り過ぎ
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大きすぎる電気店まできたら「後少し」です
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物件は絶妙に一本奥的なダウンタウン的風情に立地しており
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個人的意見ですが札幌はこういう感じの場所が一番カッコいいと思ってます
この先ちょこっとで到着
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posted by iwahara at 17:04 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

恒例の地方の不動産投資を考えるレポートやります

言わずと知れた北海道札幌シリーズですが(笑
私は、この地方売買物件を単純に投資用という考えではなくって、引退後の住居としても考えておりまして(ご結婚されている場合でも最後は独りですから)、シングル向け物件の意味合いは今後違ってくるのではなかろうかなどと考えているのです。

「高齢夫婦時代もあるだろう」と言うご意見あるかと思いますが、
金融界において今後『リバースモーゲージ』が活性化すると予測しておりまして(相続における現在の状況からも伸びると読んでます)、最後にシングル向け住居へ住み替えって選択肢はより高まると予測しています。

北海道と言えば寒さだとか雪ですが、
RC造マンションへの住み替えはその辺が概ね一発で解決しちゃいますので、難しく考える要素も少ないと思います。

●とにかく重要なことは地方の不動産がバカ安であるところです。
どっから考えてもと申しましょうか、
3000万だとか4000万などの住宅ローンを20年近くで組んだ場合、
金利分は(単純計算3%で)約1千万と1千300万です。
支払額はそれぞれ4000万と5300万
修繕積立と管理費を3万で計算すると720万
20年賃貸で暮らすと(想定賃料12万)2880万、
ざっと平均で1900万ほど安上がりです。
 ↑↓
確かに3500万の物件は利回り6%前後なら17.5万とかいきますから、賃料12万の部屋と比較してどうだろうって気もしますが、そこはハイCPな部屋で契約する才覚があればかなりの部分でカバーもできるでしょう。

更に平均3500万なにがしの分譲が20年後どれぐらいの価値か、
(そもそも住み続けていて売却は相続後か、住み替えならリバースモーゲージって事にもなるので計算してもあまり意味は無いのですが、、、)
期待値2500万も、正直強気で2000万いくかいかないかでしょう。
リノベ用の業者仕入れなら更に安値に叩かれると思います(1600あるかなって)。

しかも高値で、且つ早期に売却したい場合には「リノベーション」が必須です。
「フルリノベで2500万から」みたいな、
(その時に500万〜の資金を容易に準備できるだろうかって部分もあります)

■ガチで計算しても
賃貸暮らしで最後に300万ほど得になる”可能性”がある(偶然優良物件購入したとしても”トントン”ぐらいか)。
あ く ま で ”可能性”であると同時に、
前述記載のとおり同じグレードの居住性能を前提としていないので、これも机上の空論に過ぎないのですが、「戦略として想定し得る」ことこそがポイントだろうと考えてます。
(賃貸の場合なら、若夫婦時代は10万でお子様など家族が増えたら15万など様々な作戦も可能)
高い賃貸スキルのある世帯ならかなりの余力を残す事もあり得るのではないか?
(この間に金融資産として運用される利回りだってあるでしょうし。)

しかし賃貸の泣き所は高齢者になってからの入居審査です。
将来に不安がある場合、適当なところでシングル向け住居を購入し(老後は通期利便性など無関係なのですから)必要とするまで賃貸で回すって事もあり得るでしょう。
(自分が暮らすのであれば、入居前の改装もリノベほどの水準でなくでも文句無いでしょうし)

そんなざっくりした目論みで、
「都内なら700万以下、郊外や地方なら500万以下のシングル向け住居」がその対象手頃となるではないかと考えているのです。
(※賃貸での運用を考えているのであれば、地方の場合、県庁所在地など主要駅最寄りが絶対条件)
最近増えている「田舎で戸建て暮らし」も500万以下余裕で狙えるでしょう。

ざっとこの線の趣旨にのったレポートとなる予定です。




posted by iwahara at 07:40 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月29日

「年明けからの業界動向」

12月18日記事と重複になりますが、
>年明け一時的に開店の店舗はあっても「完全に各社出そろうのは15日以降」と考えるのがベターです。(年末に出た空室の募集開始的にも)

年明けの業界動向としておさらいしておきます。
タイミング的な部分は前回記事で説明したとおりなので(1月15日以降的な)、

<中期的相場環境も踏まえた状況から>
●投資向け中古マンションの値上がり傾向は確かである
「しかし、この中古マンションの価格変動は利回りの低下として表面化しており、賃料上昇には至っていない」
なかなか難しい部分ですが、
上記の状況が表しているのは、報道などでアパート投資サブリースの問題で知られるように、賃貸物件の実需要が増加している訳ではありませんから(空室率に変動は無い)、マイナス金利状況などもあって投資先として(他に有力な行き場が無く)不動産に集まっちゃっている感じです。

早晩、他の投資先に比べれば相対的に利回りが高いと判断されているだけで、
現在不動産投資が推奨される環境があるのでは”ありません”。
(利回りが低下しても価格が上昇傾向であることが評価されるような「それは違うでしょ」的な動機も含まれているかも知れませんが)
考えるまでも無く、債券投資などと違い不動産の場合は需要が増えない限り、賃料を下げて空室率を改善させようにも過当競争に巻き込まれるだけです。
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴があるので、債券や株式感覚で投資購入された部屋の一部は(値崩れする前に)早々に転売される可能性もあると思います。


●やっかいなのが、個人が中古マンション購入などによる地道な大家さん業のようなものでは無く、開発業者によるサブリース投資商品的な開発に「ちょっと無理じゃないだろうか」な内容のものが増えているような感触があるんですよね。
業界の人って中堅管理会社の管理部でも「案外相場感覚はアバウト」な傾向ありまして、
当社のようにほぼ制限無く東京全域の調査を継続的に行っているケースは”ほとんど無い”ので、自社管理物件だけの空室状況だけで判断されている場合も少なく無いと思うのです。

実際に、管理会社判断が「安すぎたり、高過ぎたり」違和感感じるケース少なくありません。
(リノベ時の間取り判断も「想像以上のステレオタイプ」だったりします)

ここは前述の
 ↓ココ
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴がある
 ↑
よく読んでみてください。
「この部屋しかないユニーク」が無い場合、上記の平均値の母数に飲まれてしまうんです。
確かに、奇想天外な部分もある個性的な部屋は求める人と出会うまで時間はかかるかもしれませんが、「その人にとってこの部屋しかない」フラグを持つことになりますから、
成約に至った時の契約期間の長期可能性も高い。
(これが本当の大家さんの経営判断におけるリスクを取るビジネス判断)
 ↑
こんな風に中長期的にゆっくりとした流動性の上昇の中で、木造APの間取り改変などにより東京全体の賃貸物件戸数が”床面積を上昇させることで”供給調整され、同時に個性化も進行していくのが健全なんですが、

はっきり言って現在の状況は、そうなっていない感が大なんですね。


●断言はできませんが、
2018度の前半は、中古マンション購入的にもお勧めとは言えず、
賃貸の住み替え的にも「状況落ち着くまで待ったほうがベター」かも知れません。
特に、郊外の木造アパート供給調整は更に深刻となる可能性もあり(賃料が将来的に大幅に下がるという意味ではありません→一棟売りなどを経て更地化する可能性もありどのように調整が進むのかまだわからないのです)、
まだなんとも読みきれない部分が多いかなと。

勿論、何時の時代も「個性的過ぎて相場母数に乗らない候補」は独自の個別相場で動いていますから、リノベなどにおける設計デザイン部分に才覚ある大家さんであれば状況に関係無く堅実な投資も可能に思いますが、それは誰にでもできることではありませんからね。


■賃貸の状況から言えば
所謂、築浅でユニバーサルな一般的条件の部屋を希望する独り暮らしビギナーな方にとっては厳しい環境になるかも知れません。
(ひょっとすると『春相場』賃料高い部屋しか候補が見つからないなどのケースが出てくるかも)
それを避ける方法ですが、
前述のように、少なくとも中古マンション購入による投資の場合(予め低利回りを織り込んでいるので)決して高い賃料の募集になりません。
ですから「築年数は拘らず」としておけば、候補が無いなどの状況にはならないでしょう。

この場合候補地も(中古マンションなどの母数を考え)無理に郊外遠方を考えず都心近郊も含めて検討する方がベターなケースもあると留意しておくべかなと思います。





posted by iwahara at 18:44 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月18日

恒例ですが業界の年末年明け状況のお知らせです

業界事情的に12月末に空室募集開始するぐらいなら「1月から」という慣習や、
(リフォーム業者さんもお休みしますし)
年末は銀行各社の仕事納めや、大家さんにある年末夜逃げ警戒慣習などもあり、
不動産業界の年末年始の実質的休業期間は長いです。
(営業開始している店舗がポツリポツリあっても全社揃わないと全空室仲介調査等できませんから)
更に、1月には年始早々成人式がらみの連休があるため、

■カレンダー見てみますと、
実質「12月は今週末(23日)には終了」
年明け一時的に開店の店舗はあっても「完全に各社出そろうのは15日以降」と考えるのがベターです。
(年末に出た空室の募集開始的にも)

■現在の解約届を出さずに部屋探しを開始するため(見かけ上の需要が倍になってしまう)、賃貸相場は引越し重要が大きい時に上昇する『春相場』は極端に上昇する事ありませんが、
3月の引越しは需要増から内見候補が当日に1件終了するなど珍しくありませんので、
春にどうしても引越しという場合は、1月末〜2月中での契約がお勧めです。
流石にこの時期の契約は、大家さんも若干の入居日交渉の幅も”若干”大きくなる傾向にあり(大家さんも早目に決めてしまいたいですから)極端に日割り賃料での損失を考えるより早期契約のが結果としてベストであると考えるべきです。
(ベターではありません、ベストです。)

見かけ上の需要過多(実質はその何割も少ない)による『春相場』は、
(この場合もリフォーム業者の繁忙により)
一斉に4月に空室がリリースされ標準に戻る事はありませんから、
タイムラグを考えるなら5月からかなとなりますが。
今度はGWの業界休業期間に突入しますので、
「GW開けの更に一周後ぐらいから」と考えておけば間違いないと思います。


<年間とおしての相場状況と傾向>
現在アベノミクス景気により(二人入居選択や結婚される世帯の”引越し需要”が伸びており)、2DK以上のファミリータイプは年間通して動いており、逆に言うとファミリータイプに関しては特別に『春相場』を意識する必要はありません。

シングル向けも(これは不動産開発投資の影響と思われますが)募集賃料に上昇傾向見られます。
但し、この賃料上昇は相場事情によるものでは無く、投資募集時の「想定利回りによる事情」であるため、必ず最後には実室相場に収斂する方向に条件変更余儀なくされるでしょう。
ですから、シングル向けの築浅系や新築物件はあまりお勧めできない状況にありますので(そこは各個人の判断ですが)留意すべきでしょう。

都心部と郊外の関係から言えば、
郊外の木造アパート空室率が軒並み上昇しており、(大家さんも無限に賃料は下げられず、投資運用的には一棟売りにてオーナーが代わるまで大規模な賃下げはできないため)大規模な賃下げは期待できないながら確実に募集賃料は下がる傾向にあり、
「郊外木造APが狙い目」であることは間違いありません。
(この場合の東京郊外は山手線ターミナル駅から私鉄や地下鉄乗車時間20分から30分先ぐらいのイメージで)
 ↓
●昨今の賃貸需要から見れば「木造AP選択」は総じて減少傾向にあり、
シングルで春の引越しがやむを得ない場合、木造APを狙う事である程度これを避ける事できます。
加えて、都心部にも時折木造APは存在し(これを予測するケースが少ないため)”大穴”的に想定外の安さで募集されているケースがありますから、母数は少ないながら木造AP選択作戦は都心部でも有効です(都心部で木造AP狙いの場合は範囲を広めにするのがコツ)。


この辺を注意いただければ、
年末年始から年明け・『春相場』以降の動向を読み違うこともないと思います。



posted by iwahara at 20:15 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月16日

マンションにおいても空室率が上昇しているらしい

『住まいの心理学』的記事になりますが、年明け当社の営業告知(末尾参照)などもありますのでこちらに掲載することにした次第です。

お題はこちら
マンション空き家率、世田谷で12%超 それでも止まらぬ建設
http://www.j-cast.com/2017/01/02287174.html?p=all

(一部抜粋)
ニッセイ基礎研究所・金融研究部不動産市場調査室の竹内一雅室長が2016年10月27日に公表したレポート「図解 あなたの隣の家、実は空き家かも? ‐都市別・エリア別に空き家率を見える化してみた‐」によると、都区部で最もマンションの空き家率が低いのが江東区の3.3%。最も高いのが世田谷区の12.8%だった。
(中略)
また、世田谷区に次いで空き家率が高いのは、港区。千代田区や中央区、新宿区、文京区などが続く。「職住近接」と利便性もよく、ハイソサエティーなイメージがある都心部でも空き家率は高いようだ。一方、目黒区や豊島区、練馬区、葛飾区などは、マンション空き家率が低いほう。「人口増加率の低い区の中には、住宅建設が活発に進まないため、空き家率がさほど上がらない区があるようです」という。


みなさん残念に思うかも知れませんが
■需給バランスとして空室率が少々変動しても簡単に賃料は下がりません。
理由は簡単です。不動産投資として負債を抱えつつのパターンは少なくありません、返済とのバランスで確実に赤字になってしまうなど、ズルズルと引っ張っても悪循環にしかならないのであれば意味が無いからです。
 ↓
ある種の不良債権化してしまうの意です。
(飲食店経営で考えてみてください。お客さんが減ったからとメニューを激安にした場合で「最大回転率で計算しても店舗の運営経費が払えない場合」経営者として「その手はまず無理」と誰もが判断しますよね。)

あくまでも典型的なパターンとなりますが、
■賃料が大胆に下がる事が可能になるプロセスと言えば、
「損切り確定のため投資物件を売却する→市場を反映した安値で購入される→購入価格と借入金などの関係から大幅値下げした賃料でも黒字利回り計算ができる→安値の募集が可能となる」
極論ですが「一度オーナーチェンジしないと投資案件として正常化しない」のです。
タイムラグが必要になりますし、全ての大家さんがドライに資産デフレの評価を受け入れる事ができるワケでもありません。
結果としてかなり長期間空室率の高い地域が(賃料相場も大きく変わらないまま)そのまま継続するパターンのが多いのじゃないかと。

上記事情から、不動産資産の流動性の高い「都心部の分譲賃貸のが空室率に対する賃料のレスポンスが高い」ことになり、昨今顕著になっている都心部への人口移動がより加速する。
そえからいよいよ限界を迎えた郊外の相場も変動始めるという流れです。

資産デフレを止めることは(インタゲ政策を掲げている)政権の経済政策として避けなければならない問題です。需給バランスを無視した不動産開発だけは政策的に抑制しなければならない筈なのに、この失敗を何回も繰り返してしまうというですね、、。
世田谷区に関しては以前から売買関連コンサルの時「(供給過剰を憂慮し)リスクが高い」と説明してきている地域だったのですが、今回の報道でやっぱりかと思いました。

過剰共有は分譲マンション所有者世帯にとって大きな資産リスクになりますが、自治体で行える都市計画などでそれを抑えるにも限界があります(やろうと思えば条例などで新築着工遅らせる手法あるかもしれませんが)。
●少子高齢化時代における需給バランス改善策は「一戸あたりの床面積の増大」に尽きます。
財務省は(ローン関連の減税や金融業界への新規融資補助策では無く)新築開発を絞り、間取り改変リフォームや入居戸数減の建て替えなどターゲット絞った投資誘導策を考えるべきで、漠然と(内容に関心無いままに)不動産開発を歓迎するようなやり方じゃいかんでしょう。

政権としても「このまま賃貸物件の需給バランスの問題を放置していたら(資産デフレがまた起きますから)インタゲどころじゃありませんよ」。大胆な対応策を考えるべきです。

■『住まいの心理学』において何度も指摘していることですが、
住宅関連政策は「あまりにも不公平」でした(新規購入者には減税などの補助金がついても賃貸住宅生活者には何らの支援も無い)。
大規模な「賃貸住宅世帯への支援策」を導入するべきです。
そのまま賃料補助という手段もありますが、最も簡単なのは「賃料の一部を経費と認めて年末調整で還付する減税策」だと思います。
消費拡大効果というだけで無く、賃料の一部に公的保証を付ける意味もあるので不動産の流通も活性化する可能性あります(広い部屋への住み替え)。
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posted by iwahara at 18:59 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月21日

言わんこっちゃないです(不動産投資関連テキスト)

『住まいの心理学』ブログの方で書いたんですが、
マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/442563730.html

続報的なものが入ってきたので、念のためこちらのブログでも注意喚起しておこうと思います。
にわか大家さん投資の大誤算 賃貸アパート空室率上昇、「バブルの火種」懸念
http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20161016/inv1610160830001-n1.htm

(一部引用)
銀行も、消費税率引き上げで需要が細った住宅ローンに代えてアパートローンを積極的に拡大。日銀のマイナス金利政策で行き場を失った資金が流れ込み、アパート投資を加速させた。
この波に乗り、建設請負とサブリースを手がける事業者の業績は好調だ。大東建託は今年度、転貸戸数が初めて100万戸を超える見通し。連結最終利益は6期連続で最高を見込む。

一方で需給が緩み、駅から遠いなど条件が不利な物件は入居者集めが厳しさを増す。「特に単身者向け物件は供給過剰で、郊外の家賃相場は年率1%下落している」(タスの藤井和之主任研究員)状況だ。国交省は9月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」といったトラブルが頻発しているためだ。

■先日記事にも書いたのですが、各機関や業界などで空室率には様々な数値があり確定的なDATAを出すのは微妙なところなんですが「アパートの空室率が問題となっている」という部分がポイントです。所謂昔からある資産家が近所の中古マンションを購入して分譲賃貸へというパターンでは無く、昨今喧伝されているのは「アパート経営」スタイルのサブリース系投資で(しかも銀行から借り入れまでして投資を拡大するという無謀なものです)、資産価値やリスクヘッジから見てもも危険な投資方法です。
賃貸住居に暮らしの身から言えば「賃料も安くなるかな」と考えますが、
不動産の場合需給バランス的に賃下げ圧力は限定的だけで無く(常に市場にあって流動するものでは無いですから)、供給過剰に輪をかけているのは特定タイプに偏った賃貸物件です。
引用記事に「家賃相場が1%低下」云々の記載がありますが、まさか現行契約者の賃料も毎月改定されているワケもありませんので(市場に流通している物件は限られている)、
実態はこちらです
 ↓
●「中古マンションの価格が1割近く上昇している」=賃料設定は同じなので投資利回りが低下する

同時に、郊外ワンルームなどの賃貸アパートの場合「空室が目立つから賃料を下げた」からといってリニアに満室になることも”ありません”し、内装や設備の管理維持コストから(投資の場合ここに銀行への返済も含まれる)賃料を下げるにも限界があるのです。
「隣の部屋の賃料が5千円下がったから引越しした」などの実例を聞いたことってほとんど無いと思います。
しかし「隣の部屋が1年以上も空のままだ」な話は常にありますよね?
それが賃貸住居の需給バランスにおける実態です。

しかもサブリース型のアパート経営ともなれば、損切りする場合「常にオーナーチェンジの一等売り」しか方法が無く(この時「売却価格が下落することで投資利回りが回復=赤字債権の健全化」となる循環)、早期に売却ともなれば厳しい指値を前に悩む事になります。

■予め資産のある方が(低金利なので)資産保全上中古マンションなどの投資を行うのはまだ十分に合理的選択ですが、
前述のとおりで現在中古マンションは値上がり傾向にあり、
この場合も当面は見合わせるべきでしょう。

マスメディアも一体誰の差し金なのかと思いますが(個人的には銀行の救済アイデアなのではと思ってます)、
昨日「賃貸アパートの空室率問題報道」していたと思ったら、
今日は「マイナス金利でアパート経営投資が大人気」の煽り報道を行い、
明日は「バブル再燃の懸念」ですからね、、
どんなマッチポンプなんですか。

一般サラリーマンの方で、銀行から借り入れしてアパート経営なんて事を安易に考えている方(またそれ系のセミナーなんかにうっかり参加してしまった方)、十分に注意してください。
「賃貸物件は野菜じゃありません。値下げさえすれば在庫管理できるような投資ではありません。」


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※金融機関からの資金調達による不動産投資全てを否定するものではありません。勿論のことですが(不動産に関わらず)法人や、既に事業をされているとか特別にメインバンクの信用が高い事情があるなどで「特に低金利で資金調達できる」ですとか(担保評価の高い資産があると等価)、「法的許可を得た民泊やゲストハウスなどの想定利回りの高い事業計画(=別途ビジネス上のリスクを取る)」など挑戦する可能性はどんな状況でもあります。
しかし、上記パターンの投資こそ(事業性が高い企画意図となり)厳しく「需要見込みの判断」が必要となり→つまるところ昨今紹介されているような(所謂素人資産家向け)「サブリース的アパート経営投資的な話」は論外になるだろうと思うワケです。


posted by iwahara at 17:37 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月21日

特集「昨今の賃貸住宅需給バランスについて」

所謂業界的な評価として「都市部の不動産は15%程度の供給過剰」と知られてきましたが、
■直近の動向がかなり詳細に報道されています。
賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16114.html

(一部引用)
2014年4月の消費税率引き上げ前に住宅着工は駆け込み需要で増え、4月以降は落ち込んだ。しかし、貸家は減少が軽微で持ち直しも早かった(上図参照)。2015年1月に相続税課税が強化され、地主の節税対策としての貸家建設が増えたためである。相続税の計算では、貸家が建つ土地の評価を下げられる。賃貸住宅の建設は従来も節税対策で後押しされてきたが、相続税の基礎控除縮小など税制改正が拍車をかけた。

細かい数字は上記リンクでチェックいただくとして、
(調査内容で数字が大きく違っちゃっているところは困ってしましますが、)
総務省などが公開している「東京都内においても都心集中が進む動向」などと合わせて考えてみれば、都内であっても郊外の木造アパートの空室率が冒頭記載のこれまでのアバウトな評価を超えて(15%程度の供給過剰)、想像上に拡大していることがわかります。

引用記事にあるように(半ばそこに答えも書いてあるのですが)、郊外木造アパートなどが間取り改変で30u以上を基本とするリストラに成功すれば、”戸数としての統計”ですから、一気に供給過剰状態は改善しますが(木造建築であれば間取り改変などの工事も容易)、大家さん心理的に「ある程度の指針」のようなものが公から出てこないと問題解決も遅れるでしょう。
簡単に言えば「改装などに対する補助金などの優遇措置」のことです。

記事にもあるように、賃貸住宅は空室率が高いから入居を促すために無限に賃料を下げればいいというものではありません。収益率が下がり過ぎると維持管理ができなくなってしまうからです。
『住まいの心理学』などでは”都心のRC造ミニマルコンパクト論”などを展開している私ですが、郊外の木造アパート空室率の今後を考える場合は「間取り改変により世帯数を減らして部屋当たりの床面積を増やす」方策がベストであると思います。
「都心の17u1Rと郊外の30u大型ストゥディオは同じ賃料」←このような対比があれば、賃貸住宅のバリエーションが増えることで生活の豊かさも拡大しますし、地域行政が「賃貸住宅補助」を拡大していけば需給ギャップは貸す側借りる側双方にとって有益な方向に解決すると思います(おすすめは保証会社の掛け金を行政が負担したり、高齢者の緊急連絡先を行政とする制度の導入や確定申告時に賃料の一部を経費として認める「賃貸住宅減税」などなど)。

経企庁や財務省の目論みじゃありませんが「床面積の増加には景気浮揚効果もあります」。
この促進に財政出動行ってもリターンあると考えます。
大家さんとしても、確かに管理部屋数の低下は「空室リスクの恐怖」でもありますが、行政指導で地域一帯の空室率が改善するのであれば実に合理的な選択になります。
第一不動産投資の利回りが若干低下しても管理している水回りなどの基礎的設備の個数も低下しますから、表面利回り総額は低下しても実質利回りの低下は抑えつつ空室率の低下により収支計算も安定してきます。

■補助金行政の不公平による弊害は後日『住まいの心理学』ブログに別途記載する予定ですが、
とにかく、
”とにもかくにも”経企庁や財務省は頭が固くてですね、、、
景気対策としての優遇措置は常に分譲購入などの持家関連の政策に傾斜しています。大手デベロッパーの陳情含めて業界サイドの事情があるのもわかりますが、地味にも見える「賃貸住宅対策」こそ現代社会では重要なのではなかろうかと思う次第でありまして、
賃貸住宅の流通円滑化は誰にとっても利益になりますから、是非検討いただきたいと思う次第です。

ちょっと話し逸れます。
個人的意見でもありますが、「規制の曖昧な民泊」や「シェアハウス」を増やす政策は好ましくないと思います。
受け入れる地域の合意あっての住宅政策ですし、上記住宅は概念としては「事務所可な部屋」と大きな違いの無い事業建築ジャンルへの転用です。その辺の判断曖昧なままに規制緩和だけ先行させれば用途指定を含む不動産法制の根本がグダグダになってしまいます(下手すると地価下落に繋がる可能性もある)。税府がデフレ経済からの脱却をテーマにしているこの時に手を出す政策では無いでしょう。
→続きを読む

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2016年08月14日

珍しく売買物件レポートです(投資向け荻窪1R)

売買物件の情報は賃貸物件を知る上でもなかなか参考になるもので、売買ページのメンテナンス作業で発見した荻窪1Rの資料がなかなかの好物件であったことから今回取材レポートとなったところです。
さて最初に不動産投資の外郭から話を進めてみようと思います。
実際当社でも担当各人によって見解は違っておりまして「こうなら正解」というような答えはありません。まず重要なのは投資戦略として何を狙うのか明確にすることですね。
大きく分ければ「二つの方向性」になると思われます。
1)所謂日本の平均所得に将来的に辿りつけるような(購入時借入も視野に入れた)、年間所得額から逆算する投資(一定規模以上の部屋数を確保する購入)。
2)年金所得の足しになれば的に(国民年金支給額などが参考値でしょうか)「少額でも低リスクで借入無しで購入可能な安価な投資」。
上記二つの方向性の判断ですが、前者は結果として管理部屋数が多くなりますから一見高リスクに見えますが、賃貸運用的には「空室リスクが平均値に近づく」ため大家業的視点では低リスクなんです。
後者は購入に関して低リスクなのは文字通りですが、管理物件部屋数がどうしても少数になりますから、賃貸運用時「空室リスクの想定が難しい」となります、

但し、前者は仮に(物件固有の事情や改装含む運用ノウハウなどで)高い空室状況が発生した場合、借入金の返済がかさみ赤字転落の可能性もあります。この場合「金融商品投資であれば」損切り売却を含む撤退可能性も考えておかなければなりませんが、不動産の場合それは容易な事ではありません。
早期売却現金化が必要な状況はそれ自体が売却条件の弱さとなりますから、売却希望額が8掛け7掛けとなってしまう状況を想定しなければならないからです。損切りどころか倍損撤退みたいな形になってしまうという事ですね(そもそも運用の失敗があれば利回り含む事業性評価も低くなりますから)。

それに比べて後者の場合(私はこちらの判断を支持しているのですが)、
短期的には「平均空室率を織り込めない」厳しさはありますが、そもそも購入時に借り入れなども行っておりませんから、ぶっちゃけ空室が続いてもアンラッキーだと割り切って考えることもできます。管理戸数が少なければ将来自宅やセカンドハウスとしての運用が視野に入るのも有利な点でしょう。
導入でテキストばかり長文になるのもアレなので、賃貸における空室率の話は末尾に掲載しておきます。
てなわけで荻窪駅から物件レポート始めましょう。
西口北側からスタートです。
ogtokano1r02.jpg
ポケモンが出るエリアなんでしょうかね(笑
スマホを見ている方が何故かずら〜と並んでおりました。

そんなことはともあれ青梅街道へ出ます
ogtokano1r03.jpg

荻窪レポートは何度もやっているので読者の方には見慣れた景色かと思いますが、
ogtokano1r04.jpg

青梅街道商店街を進み
ogtokano1r05.jpg

ogtokano1r06.jpg

四面道交差点を渡ります
ogtokano1r07.jpg

物件概要にも記載のとおり八丁交差点を渡るとほぼ到着です
ogtokano1r08.jpg
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posted by iwahara at 23:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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