2019年09月02日

再び吉祥寺から珍しい古築木造AP(1)

諸事情により間取り紹介と現地レポート二回レポートとなります。
商業都市の吉祥寺には「そもそも駅近に住むところがほとんど無い」過去レポートでも解説しましたが(ある意味地元不動産屋さんは北部の西武線の街に連れてっちゃう的な)、いくつか存在する限られた地域とは「1)ヨドバシ裏風俗街のすき間のMS、2)人気エリアの東急裏、3)末広商店街界隈の三鷹台・西荻方面」だいたいこの地域となりますが、

ほんの僅かなエリアながら吉祥寺通り(所謂井の頭公園通り)沿いに御殿山が存在します。
何せエリアが限定的であるだけでなく線路に近いこともあって、物件自体が紹介される機会そのものも少ない地域です。
今回はそんな(存在するとしてもMS地帯の筈の)御殿山の古築木造APですから珍しい珍しい、今後も同タイプが紹介されることほとんと無いだろうというレアなお部屋です。

しかも駅徒歩6ですからかなりの好条件であるだけでなく、自動的に井の頭公園も近いことになりますから、(線路が近い部分はありますが)環境的にも冒頭紹介「3)末広商店街界隈」に匹敵する立地と言えるだろうと思います。

間取り的には「(30平米超える)大型1DK」に属しますから、
レイアウト上手な方なら”コンパクト1L的に使える筈”です。
tikitikijj01.jpg
現代的には”玄関ホール上エリア”以外の引き戸は撤去しストゥディオのように使うのがベターかしらという間取りでしょう。
物件概要記載の洗濯機置場の位置がわからないのですが、
テラス・バルコニーではないかなと思います。
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posted by iwahara at 15:25 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月28日

港区都心の古築アパートは(多くは無いが意外とある)

ここで言う「割安感のある」なるイメージは7万円以下ぐらいのゾーンです
都心近郊や郊外であれば基準値超えの1RMSも可能な条件となりますが、
たとえばフリーランスの方などで、交通費自腹で頻繁に都心に行く向きがある場合、移動時間もそうですが交通費もバカにならないことになります。

それだけでなく、どうでしょう、
特に賃貸住宅が多い東京西側エリアに暮らしていると、休日も最寄りの独立都市に行くことはあっても都心の(神保町やら秋葉原やら銀座であるとか神楽坂や表参道とか?)要所に気軽に行こうってなかなか思いませんよね(笑
特に(基本土日休日系で一般の方には難しいと思いますが)国会図書館なども使うんですよなんてお仕事の方には20分30分で気軽に立ち回れるド都心の住居は賃貸条件を超える優位性があります。

そのまま探せばそれは賃料高いだけですから
郊外や都心近郊と変わらない賃貸条件でと考える時の選択肢はあるのだろうか。

■数は多くありませんが「木造APなら普通にあります」
何故割安なのかと言えば、
通常ド都心で古築木造APが残存する理由は土地権利(旧法借地権)であるとか、土地そのものの状況(公道接道条件を満たさず再建築不可など)、その他の理由から資産価値評価が個別に路線価より低額な不動産が存在するからです。←故に決して数は多くないって事なんですね。

「ちょっと話は逸れますが」(賃貸に限らず)前述の諸般の事情で割安の不動産は、仮に購入しようと思っても銀行がローンを付けません(資産価値も安いので固定資産税評価も安い=担保価値が無い)。資産家とかで無くても、コツコツ現金預金があって一発現金決済可能であれば(勿論ギャンブルになりますが)ローンの組めない割安物件を購入するって手法があるのも事実です。


今回のお部屋はこちら
nobaaimtk01.jpg

(前より下手になってんじゃネーかww)
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posted by iwahara at 19:28 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月19日

まず実験1「中央線三鷹より西で小金井より東のハイCP」

さて、この企画の意図なんですが

ブログにおける不動産情報の公開位置づけが正式に公取で決まっているものでは無く
(厳密に言えば書いた先からアーカイブスになるブログは広告掲載では無いとも言えるため)
自主規制で、管理会社広告掲載を基準にしていたりするのですが、
合わせてそこには間取り図引用時の著作権保護も関連しているだろうと

かといって制限の範囲で現地取材を優先させていきますと、
推薦ハイCP地域も限定されてくるワケでして
(典型例は武蔵野市西久保であるとか新宿区の曙橋であるとか、ファミリーなら荻窪だとか女性シングル阿佐ヶ谷などなど)
現地取材レポートがかなり重複してきて飽和状態にもなってきます

そこで
「全く広告性性無く、情報公開において物件を特定することなく、著作権に留意したレポート」を個別に考えてみたところです。

いわゆる通常営業時の案内中などに
「いやあ、相場的にはかくかくしかじかあたりでこんな感じの部屋はあるんですよ〜」←ここの話です。
こいつを具体例で紹介してみようと、
※過去成約事例や内見事例は『住まいの心理学』に「こんな部屋があった」ってのがあります


■この辺に「こんな部屋あんな部屋」がありますが
 ↑
このスタイルでやってみようと
(※元からブログ取材趣旨は「部屋探しの参考に」というもので、本当の広告依頼取材は過去数例しかない筈で、本来趣旨に近い方向になります)

第一弾「中央線三鷹より西小金井より東のハイCP」

ppsght01.jpg
 ↑
ふざけてるんじゃありませんよ(笑
手描き風にと、タブレットとペンで作成しているんですが、
操作が不慣れなんですってば、
私は本来デッサンとか苦手な方では無いのですが、、、ご了承ください。
(まあわかりますよねww)
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posted by iwahara at 18:18 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月15日

永福町というか西永福のファミリータイプ大型2L

井の頭線永福町レポートと言えば駅前商店街とからめてレポートすることが多かったかと思いますが、今回はそっちではありません。井の頭通りを真っ直ぐ西永福との中間点といったロケーションとなります。
室内造作は分譲クラスとなりますが、外観はデザイナーズ系であり、広さから考えればかなりハイCPな選択肢となります(広さ重視の方にお勧め)。

ということでいつものこっちでは”無く”
niskaragoka03.jpg

駅ビルストアからそのまま
niskaragoka02.jpg

井の頭線を西へのコースです
niskaragoka04.jpg
(※戻りルートで判明したのですが、商店街の流れなどから「最寄りは西永福」と考えるのが正しいと思いますね。)

先にはバスのターミナルがあるため
niskaragoka05.jpg

歩いた感じは若干の郊外感もありますが、
前述注記のとおりで「西永福から歩くと賑やかな商店街に連なっており」、東サイドの永福町側は「井の頭で急行に乗る場合」と、「バスターミナルを利用する場合」と考えれば(利便性の高さとして)よろしいのかなと思いますね。

商工会は緩く途切れる事無く続いており(物件付近で”永福商工会”から”’西永福商工会”へと切り替わっている)、
niskaragoka06.jpg

この辺は交通量も穏やかで、のんびりいたいいとこです。
niskaragoka07.jpg

何気に(店舗も含むのですが)ここからデザイナーズ系建築が並ぶ区画があり、
今回のデザイナーズマンションもその延長上に位置します
niskaragoka08.jpg

物件最寄りは西永福商店街の端に位置いしており
「街が言える絵」となってますね
niskaragoka09.jpg

物件通り越して向こう側から振り返るとこうなっておりまして
周囲の明るさもよくわかるかと思います。
niskaragoka10.jpg
(立地的に言えば西永福商工会内のマンションとなりますね)
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posted by iwahara at 19:00 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月11日

不動産業界お盆休みの告知関係です


毎年恒例となってきた「業界『お盆休み』状況の告知です」
のつもりだったのですが、
 ↓
国交省"不動産流通DATAベース"が夏季休暇メンテナンスとなっています。
果たしてこれを国がルーチン化するのかちょっとあからないのですが、働き方改革も踏まえた試行的休業期間に思います。
今後も同様日程でメンテナンスあり得ると考えておくべいでしょう。
■国交省からのメンテナンス告知は「9日〜16日」
実質的に(業界の休暇は11日〜21日の間に各社分散が予想されるため)、10日も休暇前最後の契約業務のみとなるため、仲介空室調査は9日前後〜22日まで万全の体制とは言えない状況と捉えるべき。


・国交省のメンテナンス
・業界各社の分散休暇状況
・業界公休日が「水・日祝が多いこと(一部に火曜定休業社もアリ)」
・問い合わせは帰省ラッシュ後と業者も考える事(募集開始日”読み”的に)
※となると、最短で調査体制が整うのは8月末から


■これまでも恒例で『業界お盆休み』告知記事書いてきましたが
(概ね10日前後〜15日をコアに前後+1週ぐらいかなとお知らせしてきました)

来年以降も国交省から事実上の業界休業のお達しが続くとなれば、
「8月中旬から月末までは部屋探し避けた方がベター」
「休み明けは9月頭から」
 ↑
と考えるのがベターかなと思います。
一定期間不動産流通が停滞することは「大家さんにとってもかなりの痛手」となりますから。

今後『夏相場』としてハイCP狙いの場合
最適な期間は「7月下旬」「9月上旬」として明確化したと見るべきでしょう。


(※前段説明の通り8月上旬も休み前の契約業務に限る感じになりますから「8月は部屋探し期間から外しておくのが無難」と考えるのがわかりやすいかもですね。年末年始も「縁起担ぎで夜逃げ12月の契約を嫌煙する大家さんの慣習と、お正月明け各社出揃うのは実質成人式以降」であることから「12月中旬から1月中旬は避けるのが無難」となりますから、いずれも1ヵ月前後流通が停滞する感じ。)

(※ちなみに現在retourでは取扱い中止している「売買」の場合、同じ業界でも賃貸部と売買部は”大幅にカルチャーが違っており”、特に売買は買付申し入れから決済まで1ヵ月前後の長丁場となりますから、投資や中古物件探しの夏休み期間は”賃貸より広めに意識”してちょうどいいと思います。)


重要告知となりますので、当記事はサイドバーリンクに独立させておきます。




posted by iwahara at 19:08 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月04日

方南町の永福町街1RダントツのハイCP

何度か紹介してる「方南町の永福町側」ここがお勧めなのです
方南町は丸の内方南支線であることから相場の安い駅として知られていますが、この点も方南支線が中野坂上における乗り換えの楽さや、ほぼ方南町からピストン運行している事や方南町駅は始発なのでブラッと方南町から乗ると通勤時間帯を例外に「だいたい車両が停車しており座れる件」などなど、実質中野坂上徒歩10同等でわ?という実生活上の利便性、

その上、方南町は環七を境に「杉並永福町の街」と「中野区中野系の街」に分かれており、
いうまでも無く(荻窪に準ずる)井の頭線ファミリー系の要所永福町駅はトップを争う有力な駅ですから、実質永福の街でありながら相場が方南町という「方南町環七の西側」は(分譲中古MSにおいても)なかなか’クレバーな選択なのです。
※ここは過去レポート新高円寺から南下大宮八幡にも通じるエリア

さて、前置きはここまでとして
方南町駅からスタート
ssttvipl02.jpg

(帰り道で気が付いたのですがサミット近くでお馴染みだったあの八百屋さんは閉店したかも?シャッター降りた状態でしたから別の店舗の可能性も有りますが)
サミット並びの商店街
ssttvipl03.jpg

そしてサミット
ssttvipl04.jpg

交差点から中野区側を振り向くと位置関係はすぐ近くであることがわかると思います
ssttvipl05.jpg

バス停運行状況からもここが永福サイドであることがわかります
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この辺は方南通り沿いであるため中高層建築可となっておりマンション地帯でもあります
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物件の所在は低層指定に入った(降りた)閑静な住宅街の一角となります
ssttvipl08.jpg
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posted by iwahara at 17:02 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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