2020年06月24日

参考レポート 東高円寺の1KRC造マンション

ようやく大幅な自粛解除で近隣現地取材行いました
(次回もせいぜい中野から武蔵境界隈でしょうか)
都度ご案内のとおり、
各社動向も定まっておらず「参考レポート」としてお伝えします

■実質高円寺レポートです、
可能であれば新高円寺から候補が出せればよかったのですが、今回は東高円寺となります。
高円寺も吉祥寺同様に駅周辺は商工地域のため、住居向け建築物そのものが少なく、リーズナブルに探すな。丸の内線紹介両駅を候補に入れるのが吉、
魔所によっては高円寺も徒歩10分前後である場合も少なく無いです。
(結果として過去「新高円寺・東高円寺記事」多くなっている筈です)

高円寺の街柄は中野系ですから「高円寺・中野文明」んどと呼んだりします。
ライブハウスなどの存在もあって、昔高円寺はパンクの街とも知られていましたが、
今も変わらずです(笑
筋少のオーケンが高円寺にいた云々の話を耳にしますが、
先日彼のyoutube「ミュージシャン仲間、自粛期間の今どうしてる」番組に登場した人間椅子ドラムのノブさんが「叩いてないと体力落ちちゃうかもってジョギング始めた、中野サンモールのユニクロでさぁ、、」
オーケンが「そのころ僕も携帯買い替えにその辺行ってたのですれ違っていたかもですね」なんて話してしましたから。

※ちなみに昭和であれば阿佐ヶ谷には文豪が集う喫茶があったり、確か西荻には松本清張住んでたとか(勿論三鷹は太宰)、中央線が文系の街と呼ばれる所以です。
(この杉並から武蔵野・三鷹にはアニメスタジオも多い)

そんな(最近はそう呼ばれること少なくなった)パンクの街高円寺へ、
東高円寺から向かうルートとなります

早速東高円寺からスタート
駅周囲にはマイバスケットありますので、買物に不自由することはありません。
hibaityok02.jpg

駅前公園ですが、北側に暮らす人は何気に利用頻度も少なかろうとそのまま西へ
hibaityok03.jpg

ドラッグストアがありーの、その先はディスカウント系の小規模スーパー
hibaityok04.jpg

新高円寺にも言えることですが、環境的には高円寺駅近より便利でしょう

適当なところでごにょごにょと北側の住宅街へ
hibaityok05.jpg

某小学校のチョイ先が物件です
hibaityok06.jpg

どうやらこの辺は古くからの区画のようで(区画整理が進まず坂道も残っていたり)、
学校周辺も「引越し車両がここに入れるのだろうか」ですとか、
物件の公道接道状況はどういう位置づけなのかな?などなど、通り抜けバイパス向きではない住宅区画であるため、車の交通もほとんどなく(南は青梅・西は環七ですが)閑静な住宅街です。
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posted by iwahara at 23:04 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月17日

今後の都心部不動産の状況(さっぱり予想がつきません)

先日西村大臣の記者会見で、
中小・大企業ともに(テレワーク自宅SOHO関連だと思いますが)「ソフトに関する設備投資」が伸びているとの話がありました。
それがどこまで及ぶのかはともかく、
(※欧州ではテレワーク自宅SOHOを義務付ける法制化も論議されているとのこと)

これだけ世の中に「テレワーク自宅SOHO」なる概念が浸透した今
来年以降の事務系社員採用で「自宅SOHO選択可」は大きな判断基準になる筈です。
当然、この動きを人事部のみなさん感じ取ってますよね?
(この現象は、過去ITベンチャー系が新人採用のためカッコいい事務所が求められた背景にも似ていると思うんです。)

いやいや、そんな急速にテレワークが当たり前みたいに拡大はしないだろうと高を括っている方も少なくないと思いますが、、、うーんどうでしょう。
●ジワジワとくるんじゃないですか?
だって、先手必勝で大々的に就職説明会で「自由に自宅SOHO環境が選べるITインフラのある会社です(自宅SOHO選択時には特別住宅手当支給)」がでてきたら、ごっそりさらわれますよね。
しかも、最近の若者は昭和のような出世願望が大きく後退しており、働き方やライフスタイルの選択のが重要になってきているという世論調査の話も聞きます。

更に今後のサービス業、とりわけ”店舗”の営業形態がどうあるべきか、
ここも結論は出ていない(思い切って宅配やテイクアウト中心に切り替えた会社も出てきてます)。

するとどうなるか?
「私にもまったくわかりませんw」

ちょっと前までは、ノマドであるとかミニマルありましたよね、
しかし、今回の感染症に限らず、業務上の守秘義務も関わりますから(ノマドの主力はフリーランスや自営の方だと思うんですが)外でってワケにもいきません。
書斎や個人事務所的位置づけを備える間取りを、世論がどう考えるのかも未知数です。


■実際、今回の感染症報道関連で群馬県知事が「自宅SOHOの拡大は地方にとってチャンスとなる可能性がある」断言していました。
都心近郊他府県において、創造性ある首長さんがタイムリーな優遇措置を出せば、
一気に”人気のナントカ”となる可能性もあります。
 ↑
みなさん重要な事を忘れていますよ、
大手開発会社さんってのは、”容易に再開発できるところを”狙っているのであり(立ち退きなどで何十年かかるかわからないところで何もできませんよね)、首長の判断ひとつで広大な開発可能な余地がある地方のどこかが”当てれば”(大手開発会社の広告費全力をあげたメディア戦略も始まります:ある意味ここの影響が一番デカいと思います)、
急速に開発が進む可能性もあります。

(※この点しばしばメディアが《何を根拠にしているのかまったくわからない》首都直下地震などを煽った件も貢献するでしょう:可能性は否定しませんが喧伝されるような確率は物理学的には目安にすらならないという説も《火山列島日本の場合”どこでも起こり得る”》)


感染症という点から言えば、
「霞が関の一部も」←論議となる可能性もありますよね?
●「東京のブランド」が失われることは未来永劫無いと思いますが、
それがサブカル都市みたいに違った意味になってくる可能性だってあるでしょう。
(海外youtubeなどで知られ始めている”日本特有の奇妙だったり自由な”方向で)
いずれにしても、この動きは「数年単位」で続くと思われで、
相場がカチっと固まるまで、どうなっちゃうのか予想もつきませんね。

元々が過密なんですから(笑
それで住みよくなってくれたら言う事無しです。



posted by iwahara at 14:16 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月11日

西荻駅近、珍しい低層分譲賃貸1R

しかも、西荻サブカル地域(輪島さんのボクシングジム商店街の裏)、
個人的意見ですが、この地域って吉祥寺の投球裏より趣味性というか街の雰囲気含めてのグレードが上だと思っています。

立地の説明も何も、駅南の”一本裏サブカル商店街”を輪島さんのジム辺りまで南下し、
後はちょこちょこっと三鷹下連雀並みに閑静な低層住宅街をちょっと入ったところです。
西荻は駅=西友なので、買い物環境等も説明不要に思います。
街的には吉祥寺系の女性向けの街

低層RCからして珍しいのに、投資向け分譲かと思うのですが、
(確かに阿佐ヶ谷とか杉並では時々見かけていたかも知れません)
レアな物件ですね。

コンパクト1Rのお部屋がこちら

nosorikuk01.jpg

コンパクト1Rの基準値17平米ジャスト、
物件としても女性向だと思いますが、収納は”持ち込み”となるため「通販のワードローブ組み立て」するぐらいのスキルは必要です。ミニマルにいくならオープンのハンガーラックだけでもOKでしょう。
(細かい収納ボックスは、都度購入みたいな:ちなみに最寄りの西友はほぼ食料品スーパーのみ店舗なので無印等はなかった筈です、)

いずれにしても、家財を多く置くタイプの間取りではありません。
参考画像が同室のものであれば、ミニシステムキッチン(小型冷蔵庫タイプ)になります。
絵的に洗濯機置場が横長旧式パンの可能性ありますから、
内見時にサイズ計測マスト(洗濯機置場はパンからはみ出してもスペーサー利用で設置可能です)

同タイプはよくある中高層だとぐっと縦長になりますが、
このお部屋は縦横比的にもバランスがいいので居室広さ感は数字以上だと思います。


【物件概要】
JR中央線西荻窪5分、杉並区松庵3、築1992年、RC造3階建ての2階、17.2u1R
TVモニター付きインターフォン、エアコン。フローリング、室内洗濯機置場、
ゴミ置き場、分譲賃貸
保証会社契約要(賃料総額50%、更新年1万タイプ)
賃料5万5000円(管理6000)、礼敷1/1

ダントツのハイCP、玄人好みのスペックですね。
若い人の東京ひとりぐらしスキル的には、このタイプの部屋に適応してこそ、その後も割安にいける指標となるようなお部屋かも知れません。基準値性高い内容です。


●来週から現地取材もと思っていたのですが(12日にまた規制解除あるとかないとか)、
どうでしょう〜、今週末は営業的にちょっと現地取材は無理かななとこありまして、
現地取材レポート開始は、今しばらく先になりそうです。



<<<<”ひつこい”ようですが、重要なので繰り返します”またほぼ同文”>>>>

東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
(実家にってアイデア選択する方も出てくるかも)
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※所謂「民泊投資物件」破綻により中古市場に出てくる可能性もあります
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
(特に中古MS市場)
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。



posted by iwahara at 08:13 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月04日

更新可の定期借家、馬場の2K

※今回も現地取材はありません。
というか、馬場の駅前みたいな立地なのでグーグルマップで駅前見てもらえれば完了みたいな。
確かに馬場の駅北側は繁華街も近く、
どうでしょう「男街」ですよね、
新宿系を自任される方なら男女問わずお勧めですが、土地勘無い方の場合は男性向きかなと思います。なんと30平米を越えつつ駅近共益込みの8万台というウルトラハイCPです。

2Kの間取りはこちら

hanbaubano01.jpg

資料から床の仕上げがフローリングなのかCFなのか、ちょっとわかりませんでした。
広さ的に2Kというより(襖開放で)10帖超える1Kみたいな感覚が正確かもです。
ドーンと広く1Rっぽく使うって方法もアリでしょう、
間取りの特徴として玄関ホール的もっていきかたもできそうなので、縦長2Kですが有効床面積広いタイプと考えていいと思います。


【物件概要】
山手線高田馬場3分、東西線高田馬場2分、豊島区高田3、築昭和52年、RC造3階建ての1階、32.02u2K
エアコン、洋間、二人入居相談、H16リニューアル工事、
鍵交換代:20,000円(税別、任意)
クリーニング費用50,000円(税別、契約時)
定期借家契約(更新可)
保証会社加入要(賃料総額50%、1年更新1万円タイプ)
賃料8万2000円(共益4000)、礼敷1/1

更新可の定期借家契約となり(リニューアル工事の履歴記載がありましたから、更新を前提に考えても問題無いのではと思います)、条件がハイCPなのはそこも関係あると見ていいでしょう。
何せ駅徒歩5分以内で馬場と言えば新宿最寄りですから、
昨今の自宅SOHO環境的には、都心部である必然性無いかもしれませんが、
「定期的に新宿の事務所に」な方には、自転車通勤もアリかもです(自転車置き場記載は無いので、折り畳みを玄関にという感じになるかもですが)。

なにせ現在東京の不動産は「様子見状態」続いております
今回レポートも「参考資料的なもの」と考えて下さい。



<<<<重要なことなので今回も”ほぼ”同文記載します>>>>


東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
(実家にってアイデア選択する方も出てくるかも)
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。
(具体的に経団連など団体レベルの動きもあるのかも知れません。様子見というか、ここは「報道などもその都度確認して」という感じでしょう。)


posted by iwahara at 22:19 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月28日

西荻窪の1KAP、吉祥寺も徒歩圏

東京都の指針がイマイチ理解できないため、
(どうなんでしょう国の判断を参考に現地取材は6/19から解禁とすべきなのやら)
今回紹介のお部屋は情報公開可の資料ですが、自主規制同カテゴリから記事としました。

立地は高架沿いを吉祥寺から西荻に歩いて、女子高あるあたりで公園があるじゃないですか。
(わかる人にはわかると思いますがww、わからない人はグーグルマップで)
そこの区画を北に1ブロック入ったあたりの住宅街です、
最寄りは西荻窪ですが、この辺なら五日市街道でるのは簡単な位置なので吉祥寺西友あたりは余裕の徒歩圏だと思います。
●ご存じのように吉祥寺は商業地なので地元的には吉祥寺徒歩圏で部屋を探すなら「女子は西荻、男子は三鷹、不動産相場わかっている人は三鷹台」なんて感じですので、
吉祥寺圏、有力な西荻のアパートとなります
立地的にも、1階のお部屋ですが女子向き設計であると思います。

管理会社も2×4なら専業系の大手管理会社で「堅い選択シリーズ」に属します。
(条件が合う人なら悩むことろなくスムーズに契約となるタイプ)

B・T別1Kの間取りはこちら
hidnabegg01.jpg

ユニバーサルタイプの1K
床面積は約21uですが(RCの場合のB・T別基準ラインは22u〜)、木造APですから実測値は広くRC相当だと余裕の22u越えだと思います。
この間取りバランスだと居室江戸間6帖クリアしている広さかもしれません。
(悩む点無しですね)


【物件概要】
JR中央線西荻窪7分、吉祥寺(西友あたりなら15分ぐらい)、武蔵野市吉祥寺東町4、築1998年木造2階建ての1階、21.11u1K
モニター付きインターフォン、エアコン、フローリング、B・T別、室内洗濯機置き場、ガスコンロ、光ファイバー(ネット使用料無料)、ゴミ置き場、駐車場(月16,500円)、角部屋二面採光、
●単身者限定
保証会社契約要(初回賃料総額50%、月額1%タイプ)
24時間管理(月額1,580円)
鍵交換代:19,800円
早期解約違約金制度(1年未満解約時賃料1ヵ月)
賃料6万8000円(共益2000)、礼敷1/1

堅い管理会社さん定番のカチっとした条件となっており、
賃料もリーズナブル、
注意点としては単身者限定がしっかり明記されていますから、「友人を呼んで」などは想定されていないと考えるべきでしょう(隣室上下階の音管理の意図があるのかなと)。

近隣環境も何も、西荻窪の商店街の流れ先にあり(なんせ西荻窪は駅に西友直結してますし)、
利便性に問題となる要素は皆無。
強いて言えば「MSマストな条件指定してしまうと資料を発見できない」という点ですね。

入居者タイプを選ばない堅い選択のお勧めアパートと言えるでしょう

などなど冒頭記載のとおりで、
見切り発車での取材再開となりますが、新規問い合わせは”概ね6月から”とご理解ください。
(それでもガイドライン的にOKなのかも不明瞭なとこありますので、なんともなところです)


<オマケ【重要です】>

『住まいの心理学』に記事アップの予定なのですが、
東京の働き方改革、テレワーク自宅SOHOが想像以上に拡大定着しそうです。
この現象は「オフィースの縮小や解約と同時に、広め自宅需要増」という構造変化が起きます。
実際のところ、多くの法人が「実際どうするのかまだ未定」でもあるでしょう、
ある程度方向性定まるまで数か月はかかると思います。
(どうでしょう、ある程度の目途がはっきりするのは9月以降になるのでは?)
これがまた、供給サイドにもその動向が読めない状況続きます。

※それが郊外需要増大なのか、いっそ地方にまで拡大するのか全く未知数
※都内・都心の事務所向け1Rなども住居向け改装となるのかも不明
※大規模な相場変動が起きる可能性があります

相場が安定するのは「ひょっとすると年末以降」となる可能性もありますから、
現在引っ越しを検討されている方は、しばらく様子見することをお勧めします。
(具体的に経団連など団体レベルの動きもあるのかも知れません。様子見というか、ここは「報道などもその都度確認して」という感じでしょう。)
 ↑
●経済対策としての所得分配政策が検討される可能性すらあります
(竹中平蔵氏までBIに言及していますから)



posted by iwahara at 09:29 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月21日

大手ゼネコンは公共投資大規模事業に回帰するべき

所得分配政策として”既に公共事業は効果を失ってます”
現在、人的資源の点などから、
「大規模公共投資を行うと、民間建築投資を圧迫してしまい(マンション建築などが進まなくなる)ほとんど意味が無い状態」となっています。

●田中角栄モデルみたいな政策はもう日本では打てないのです
(ですから現状のまま、景気刺激策としての公共投資政策にも反対です)

かといって経済企画庁しかり、財務省しかちり、国土交通省しかり、
「地上げで開発経済成長モデル(乱暴に言えば不動産バブル)」を変えていないんです。
(むしろリーマンショックで傷んだ金融サイドを支援するため、35年ローンなどというサブプライムローンの規制を緩和し、不動産バブルを”ふかしている”のが現状です。)

昨今”’欧米では”と言うと「欧米ガー」になってしまいますが(笑
”世界的に”と置き換えましょうか、
非木造建築の場合、耐用年数は60年以上がベースです。
(総務省調べでも日本の建築の半数以上が非木造になっています)
であれば、住宅市場は「中古住宅ベース」となるのが自然なんです。
ぶっちゃけ日本は建てすぎで、廃屋が山ほどあるって惨状になりつつあります。


■中古住宅の流通が促進せずに、『リバースモーゲージ』の話が前面に出てくるってのは歪であって、
必殺固定死産税を大幅増税して(相続税を減税)賃貸住宅の利用促進を図るって手も無いではありませんが(賃貸住宅運営に限り固定資産税を免除するなどの作戦)、
仮に、新築需要の喚起を継続するなら木造戸建てベースに戻さないと政策の合理性を欠いてしまいます。←現状の政策は、耐用年数30年前後で見積もっている木造住宅の政策をそのまま非木造マンションに援用しているようなものなんです。

そして建築業界における人的資源の問題です
同時に災害国でもある日本の老朽化インフラの問題です

大手ゼネコンでなければできない高度な技術を必要とする工事は大規模インフラです
ある意味合理的な再半分なんですよ。
談合と呼ばれてもなんでもいいんですが、
大手ゼネコンには大規模インフラ公共投資にシフトしてもらって(財政出動)
ファンドなどを利用した無理な資金調達による住宅開発をストップする、
国交省は、中古住宅の流通を促進し(譲渡課税を緩和、住宅は0円にしちゃえばいんです)
『リバースモーゲージ』を逆手に取って、中古住宅予備軍を大幅に拡張しDATAベース化する。

ちょっと道逸れますが、
「ミニ・ベーシックインカムとしての賃貸住宅家賃支給制度」導入できないものですかね?
(憲法上も整合性のある政策だと思うんですが)


●市井の工務店さんには「木造戸建てとリフォームに特化」してもらい、
同時に耐用年数50年以上の木造住宅技術の開発も促進してもらう。
(※私は、個人的に将来高齢者の収容型施設は人権問題になると思っています。その時代には高齢者の自立的生活の支援が憲法上の権利・義務という話になる。この時リフォーム技術やそれが廉価で可能な技術は最優先項目になります。)

この辺の戦略は各省庁集めてすり合わせしないとまとまらない話ですから、
新たな国土開発計画みたいな形で、
政治がリードすべき事項だと思うんですけどね。



posted by iwahara at 21:45 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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