2017年02月12日

新宿御苑前のビンテージ大型1DK

今回は、あるようでなかなか無い希少な物件です。
昔は高級住宅街であった新宿御苑前ですが、昨今はかなりの数が事務所可となっており(弁護士事務所が多い立地としても有名)、住居としての募集が限られたタイプだったりするこの街ですが、
隣駅の新宿三丁目とは「全く違う街」でありまして、新宿繁華街の流れは無くむしろ四谷や市谷系曙橋と連なる閑静な住宅街です。
物件は四谷三丁目寄りにあるため、上記街キャラはよりその印象強いですね。

さて御苑前駅からスタートです(三丁目寄り口から)
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ここは北側へ小規模の地元商店街も形成されており
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同じ御苑前でも三丁目寄り口からの商店街には食料品スーパーもありますが
こちらの商店街はcafeなども並び、普段利用はこちらサイドのが便利なのかなと思います。
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花園商工会通りへ曲がり
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静かな街を進むと
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花園小学校
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周囲はかなり大規模な再開発も進んでおり
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ここから10数分も歩けば伊勢丹だとは思えない普通に上級の住宅街環境なのです
間もなく物件へ到着
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2017年02月03日

中野のイメージが少し変わるミニマル1Rレポート

JR中野駅と言えばブロードウェイのサブカル文化や北口に広がる大規模な飲食店街を思い描く方多数と思いますが、サンプラザの西側(高円寺側)の公共建築と大学施設区画はそのイメージと大きく変わる街なのです。
今回はそんな「公共建築と大学施設区画から高円寺へ」というルート上にあるミニマル1Rのレポートとなります。物件概要最寄駅は高円寺ですが、環七の中野側に物件が存在する事と中野からのルートも歩いた感は10分ちょいであるためあえて中野駅からスタートです。

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駅前再開発により登場したエスカレーターから中野通りを渡るルートでサンプラザ側へ

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このルートは歩行者も多く官公庁街や大学施設からの通勤通学メインルートです

サンプラザと中野通りをチラっと見るとこんな感じ
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通勤通学メインルートはちょっとした抜け道が間に入っておりまして
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ここをまっすぐ
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抜けるとここに出ます
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右手は中野区役所
1階にはテナントも多く、ここまで中野駅から(エスカレーターの手伝いもあって)感覚的にはささ〜っと到着してしまうため、あまり歩いた感が無いのです。

同時にここは公園と
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中野センタトラルパークという高層建築が開発されそちらの1階もテナント整備され
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かなりハイソなイメージとなっておりまして
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このポイントから計測すると物件まで焼く10分なのです。
故に高円寺から物件概要徒歩12分なのですが(環七交差点の信号待ちもあるため)、歩いた感としては中野からのが近いと感じるかもしれません。
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2017年01月25日

【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション 公募開始です

(2/11 追記 やはりというか「早期成約に尽き募集終了」となっております)

特集としてレポートしてきた新江古田の豊玉秀和マンションですが、委託の管理会社より正式に募集開始されました(前回レポートの「独立洗面の強度増措置」も完了)。
正式決定の物件概要からお伝えします。

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室内画像過去レポート
【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション 室内レポート
http://retour.seesaa.net/article/445373999.html
過去導入レポートは以下
【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション工事開始
http://retour.seesaa.net/article/444397403.html

【物件概要】
大江戸線新江古田4分、西武池袋線江古田9分、練馬区豊玉北2、築1970、SRC造12階建ての6階、
29.28m2 1Rストゥディオ
エアコン、フローリング、浴室再設計B・T別、浴室乾燥機能、室内洗濯機置場、独立洗面、照明設備(ダウンライト)、他居室造作新規リノベーション、TVモニター付きインターフォン、CATV、Bフレッツ、駐輪場(空確認要/年2000円)、管理人常駐日勤、
保証会社契約要(セディナウェルスター初回賃料総額50%毎月1%タイプ)、
賃料7万8000円(管理5000)、礼敷1/1

保証会社マストの件は既報のとおりですが、総合的に検討の結果上記条件にて募集開始されました(資産評価計算上は9万円前後が適正幅のお部屋ですからかなりお得です)。
往年の典型的B・T別マンション条件「RC25平米B・T別8万5千円」より安く、”ほぼ”30平米ランクのリノベーション・ワンルームストゥディオとなりますから借りて損する人はいません。

前回レポートにてお知らせした独立洗面台の補強(構造上は現行強度で問題無いが手をついて支えにする人がいるかもしれない件)、補強棚設置後の画像がこちらです。
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バルコニー開けての画像も追加で
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好条件のお部屋なので、春のシーズンにて早期成約終了と思いますが、大江戸線新江古田は駅名をうっかり思いつかずに忘れてしまう存在でありながら(=相場もリーズナブル)交通利便性確保された都心近郊の街です(江古田商店街も10分以内)。
練馬近くでビンテージマンション探されている方は勿論、
中央線から丸ノ内線などの幅で住居のグレードアップ検討されている方にもベストマッチでしょう。


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2017年01月16日

マンションにおいても空室率が上昇しているらしい

『住まいの心理学』的記事になりますが、年明け当社の営業告知(末尾参照)などもありますのでこちらに掲載することにした次第です。

お題はこちら
マンション空き家率、世田谷で12%超 それでも止まらぬ建設
http://www.j-cast.com/2017/01/02287174.html?p=all

(一部抜粋)
ニッセイ基礎研究所・金融研究部不動産市場調査室の竹内一雅室長が2016年10月27日に公表したレポート「図解 あなたの隣の家、実は空き家かも? ‐都市別・エリア別に空き家率を見える化してみた‐」によると、都区部で最もマンションの空き家率が低いのが江東区の3.3%。最も高いのが世田谷区の12.8%だった。
(中略)
また、世田谷区に次いで空き家率が高いのは、港区。千代田区や中央区、新宿区、文京区などが続く。「職住近接」と利便性もよく、ハイソサエティーなイメージがある都心部でも空き家率は高いようだ。一方、目黒区や豊島区、練馬区、葛飾区などは、マンション空き家率が低いほう。「人口増加率の低い区の中には、住宅建設が活発に進まないため、空き家率がさほど上がらない区があるようです」という。


みなさん残念に思うかも知れませんが
■需給バランスとして空室率が少々変動しても簡単に賃料は下がりません。
理由は簡単です。不動産投資として負債を抱えつつのパターンは少なくありません、返済とのバランスで確実に赤字になってしまうなど、ズルズルと引っ張っても悪循環にしかならないのであれば意味が無いからです。
 ↓
ある種の不良債権化してしまうの意です。
(飲食店経営で考えてみてください。お客さんが減ったからとメニューを激安にした場合で「最大回転率で計算しても店舗の運営経費が払えない場合」経営者として「その手はまず無理」と誰もが判断しますよね。)

あくまでも典型的なパターンとなりますが、
■賃料が大胆に下がる事が可能になるプロセスと言えば、
「損切り確定のため投資物件を売却する→市場を反映した安値で購入される→購入価格と借入金などの関係から大幅値下げした賃料でも黒字利回り計算ができる→安値の募集が可能となる」
極論ですが「一度オーナーチェンジしないと投資案件として正常化しない」のです。
タイムラグが必要になりますし、全ての大家さんがドライに資産デフレの評価を受け入れる事ができるワケでもありません。
結果としてかなり長期間空室率の高い地域が(賃料相場も大きく変わらないまま)そのまま継続するパターンのが多いのじゃないかと。

上記事情から、不動産資産の流動性の高い「都心部の分譲賃貸のが空室率に対する賃料のレスポンスが高い」ことになり、昨今顕著になっている都心部への人口移動がより加速する。
そえからいよいよ限界を迎えた郊外の相場も変動始めるという流れです。

資産デフレを止めることは(インタゲ政策を掲げている)政権の経済政策として避けなければならない問題です。需給バランスを無視した不動産開発だけは政策的に抑制しなければならない筈なのに、この失敗を何回も繰り返してしまうというですね、、。
世田谷区に関しては以前から売買関連コンサルの時「(供給過剰を憂慮し)リスクが高い」と説明してきている地域だったのですが、今回の報道でやっぱりかと思いました。

過剰共有は分譲マンション所有者世帯にとって大きな資産リスクになりますが、自治体で行える都市計画などでそれを抑えるにも限界があります(やろうと思えば条例などで新築着工遅らせる手法あるかもしれませんが)。
●少子高齢化時代における需給バランス改善策は「一戸あたりの床面積の増大」に尽きます。
財務省は(ローン関連の減税や金融業界への新規融資補助策では無く)新築開発を絞り、間取り改変リフォームや入居戸数減の建て替えなどターゲット絞った投資誘導策を考えるべきで、漠然と(内容に関心無いままに)不動産開発を歓迎するようなやり方じゃいかんでしょう。

政権としても「このまま賃貸物件の需給バランスの問題を放置していたら(資産デフレがまた起きますから)インタゲどころじゃありませんよ」。大胆な対応策を考えるべきです。

■『住まいの心理学』において何度も指摘していることですが、
住宅関連政策は「あまりにも不公平」でした(新規購入者には減税などの補助金がついても賃貸住宅生活者には何らの支援も無い)。
大規模な「賃貸住宅世帯への支援策」を導入するべきです。
そのまま賃料補助という手段もありますが、最も簡単なのは「賃料の一部を経費と認めて年末調整で還付する減税策」だと思います。
消費拡大効果というだけで無く、賃料の一部に公的保証を付ける意味もあるので不動産の流通も活性化する可能性あります(広い部屋への住み替え)。
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posted by iwahara at 18:59 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月10日

久我山からショートショートです

ショートショートと言うか、駅近過ぎてショートショートなんだと、このような事情であります。
駅近過ぎの場合鉄道の騒音を心配される方もいらっしゃるかと思いますが、井の頭線に限っては住居が隣接する姿も日常だったりしますので、合わせてレポートします。
(お部屋的にハイCPでユニバーサルな内容ですから速攻で成約終了と思われますので、取材企画的には久我山における参考趣旨でお読みいただければと思います。)

早速久我山駅です
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久我山の時にはお約束になっていますが、
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昔ながらの商店街があり〜の

駅直にサミット
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線路沿いには河川を挟んで遊歩道と公園があるというのんびりした「吉祥寺井の頭系」の街です
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物件は駅北側となりまして
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北側商店街もスローなものですがのんびりした雰囲気
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2016年12月30日

【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション 室内レポート

(1/1物干し規約について追記)
(2/11 追記、成約済み募集了です)

特集でお伝えしている新江古田豊玉秀和マンション改装レポートです。
前回レポートはこちら
【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション工事開始
http://retour.seesaa.net/article/444397403.html

基本改装工事完了しまして、早速お部屋の状況を取材してきました。
(※正式な募集打合せは来年となる予定で、正式な募集開始は越年となりました。)

前回レポート時にも加筆編集でお知らせした組み立て式クローゼットが建て付けとなる件、
同工事も完了しており、図面資料も若干修正しました。
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早速お部屋を紹介します
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L字系の1Rストゥディオの雰囲気が内装完成により明解にわかりますね。
ストゥディオというのはデザイン意匠的にLDK的1Rとでも考えるとわかりやすいかも、

キッチン
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居室
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建て付けとなったクローゼット
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居室側から
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玄関方向へ
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同棟は夜間オートロックなので、玄関ドアが視線に入るからプライバシー度が下がるタイプではありません。
画像で見た感じでも(浴室部分のくぼみが冷蔵庫置場となりますので)キッチン部分が独立したコンパートメントに見える様子から居室側のプライバシー度が確保されている雰囲気がわかります。

居室画像2
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(フローリングはクシュション性のある分譲仕様)

キッチン詳細
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キッチン上段棚はオリジナル造作の出来栄えがよろしいため意識的に温存され、オーナー指定のペンキ仕上げにより「いい味」が出ています。
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posted by iwahara at 10:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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