2020年05月14日

いくつかの相場状況【売買・賃貸】

<まず賃貸からいきましょうか>
サンプルでいくつかの路線限定でやってみたのですが、
retourの間取り図ツアー掲載資料的に「1ヶ月メンテ」で削除された資料がまだ残っている状況も散見されました。
これは3月末前後から空室状況の流通が止まっていることを意味しており(そりゃそうですよね弊社も自粛中ですから)、緊急事態開けが確定してくる中で賃料含めて見直しが始まるかも知れません。
・まず、空室在庫が流通停滞によるタイムラグにより見かけ上余剰であること、
(場合によると、今春の上京見合わせの若い人も出ているかもしれませんし)

・建設現場で聞かれる、中国製部材の輸入が停滞していること、
(これはリフォーム工事が進められないことを意味しています)

・そもそも業界の営業自粛で新規空室募集そのものが見送られていること
 ↑
この辺の調整というか、手練れの専属選任管理会社さんなら大家さんとも相談始めてもおかしくありません。さらに言えば景気の後退から「築浅割高な部屋」が敬遠される傾向も出てくる可能性があり(ここは緊急事態解除後《想定は14日前後〜》の様子を見なければわからない)、
5月後半即時『夏相場』並みに状況が展開すると”言えない”と思うんです。

各社市場動向見ながら「さて、どうしたものか」の検討が入るのではなかろうかと、
●引っ越し時をお勧めするなら「6月以降かなと」
(表向き緊急事態も31日までですしね)


※前述で「緊急事態解除予想を《14日前後〜》」と書きましたが、
かなりその確率高いと思います。
心理学ブログの方に書いた話ですが、首相官邸は専門家会議とまた別のブレーンがいる可能性があり(吉村知事とのやりとりもプロレスだと思ってます)数学者なのかわかりませんが、関数的分析で14日前後にかなり目途が立つ計算があったのではないか(5日吉村知事に解除条件具体案の発表を急がせたのも官邸じゃないののかとすら思っています:菅官房長官維新ルート)。
「新規感染全国100人以下で、感染者より退院者が上回る場合」←4日の首相会見でかなり踏み込んだ発言していましたから。


<次に分譲・中古MSです>
こちらは工事が止まって供給が滞っているのが大きいのか(まだ過剰在庫に”なれない”)、
所謂「人気の東急圏は未だ強気のまま」でした、
(それとも売り止め・売り控えなのかしら?、、、)

個人的に(中央線族B型人間なので)「中央線最強」論者ですがww
”広義の中央線圏”として見た場合「対東急圏対抗兵器」を”井の頭線”と規定しており、
REINSで同じ網掛けで検索したところ、
東急圏比較で「かなりの割安感」があり、
沿線としての人気的に、2番手、3番手沿線の中古物件から割安感が出始めているのかも知れません(この雰囲気ですと東急圏で相場変動起きるのだとしても来年度とかかもですね)。
(中央線圏という意味では、副都心線のある現在地下鉄丸ノ内線も「対東急圏と言える部分があるかも」と評価してます。)


●いずれにしても
今回のコロナ感染症による影響で東京圏では「テレワーク自宅SOHO」が恒常的に拡大します
住居選びにおける通勤利便性の概念がどう変化するのかまったく読めない状況でもあり、
「分譲・中古含めてMS購入を考えている場合」
少なくとも来年まで様子見てもいいかもですね。
 ↑
※ちなみにretourでは現在売買の取り扱いを停止しておりますので、興味ある方は野村など売買有名処でお尋ねください。
(ほんの一部ですが、公開可能な参考資料は右サイドバーから取れます。今週アップ資料は相場比較のためのサンプルです。)



posted by iwahara at 04:18 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月08日

賃貸住宅支援は普段からあっていい話なんです

政策的な棲み分けなんでしょうかね?
この辺の事情はよくわからないのですが、何らかの賃貸住宅支援は主として自治体の専管事項で、国の政策としては行われないイメージがあります。

そしてこれまた恒例なんですが、
自治体のアナウンスはまーほとんど住民にリーチせず、
知っている人だけ賃料補助申請に成功していたりするものです。
本来は育児関連支援情報のように「何区は何だから」などの話がもっとあっていいように思いますが、何せ自治体の賃貸住宅支援って”抽選”だったりするため(抽選って、、)、その区に行けば確実って要素が”無い”ため、低い関心に留まっている感があります。
(賃貸住宅は地域で相場が全然違うって部分も大きいいでしょうね。契約の慣習も違ってますし、)

それは国交省の判断なのかわからないのですが、
分譲購入支援は国の専管なんですよ。
確かに住居として使用する時の賃料が消費税が減免される件など、国がやっていることが無いではないのですが、賃貸住宅支援に消極的な雰囲気感じますよね。
(消費税かからないってことで言えば、賃料に関係無くって事になりますから、消費税の逆進性そのままに高額賃料生活者になればなるほど得って事にもなります。)

■私は『住まいの心理学』で随分前から「賃貸住宅支援政策を打つべし」論者なのですが、
いろいろ副次的な効果もあります。
たとえば大家さんにとっても、保証会社はありますが、それでも滞納や、そこからの解約って事例は避けて通れません(ひょっとすると保証会社契約の方がドライに解約となってしまうケースもあるでしょう)。
政府の支援があるなら、仮に契約者に滞納が発生しても一部は入金されますし、そもそも入居者の負担は最初から軽いので滞納そのものが少なくなるかも知れません。
(補助をあてこんで法外な賃料の契約とかってのは、制度で縛りをかければいんですから。)

実はね、前記事で触れましたが、
郊外木造APオーナーの一部には、もう空室状態継続から諦めて「募集すらしていない部屋」もあるのです(事実上の貸し止め)。大家さんの体力というか幾分でも安定利回りが計算できてくれば、「大規模リフォームして募集してみようかしら」という刺激にもなるのではないかと、
(実際貸し止めで放置される部屋は傷むばかりになりますし)


●仮に普段から賃貸住宅支援制度があれば、
今回のようなコロナ支援となった時「家賃支援の増額」の形で、簡単且つハイスピードの支給も可能になります。
同時に、この補助は事実上契約者の所得もある程度補足できますから、低所得者に厚くなどのバランス取るのも容易です。
(※勿論分譲購入者については、ローン支払いのモラトリアムなどの対処とすればよいし《銀行には日銀から仮払い補填》、持ち家世帯の支援は固定資産税の減税など、これも簡単にできます。)

財源的に日本でベーシックインカムが無理な場合、
(自動的に世帯単位にもなりますが)
大幅な家賃支援制度を立ち上げて(これはまた開発優先官庁に反対されるのでしょうけど)、BIに準ずる合理的所得分配を計るって手もアリだと思っているんですけどね。
(確実に消費も伸びると思います。)


posted by iwahara at 18:52 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月30日

前回企画に引き続き「事業用需要が減って住宅用床面積が拡大する方が」

どうなんでしょう、
あくまで私見ですが、不動産と言う社会資本を考える場合、
「事業用需要が減って住宅用床面積が拡大する方が人の暮らし優先としてよくないですか?」
(※ということで今回井の頭をサンプルに木造AP市場調査してみました)

前回規格では「テレワーク自宅SOHO拡大するなら本社事務所機能を最小限もアリか」
こんな感じの記事を書きましたが、
【だとすると】ですよ、

不動産全体の需要地図が変化することになります
『住まいの心理学』過去記事で書いた話なんですが、1年ほど前でしょうか、
郊外の木造AP空室率がとんでもない事になっているという話(15%前後だったかしら)
自宅SOHOテレワークの件で、一足飛びに「地方に住居を構えても」という論もありますが、それはよほど条件の整った環境や特定職種になるでしょう、
他に、街によせる思いとかもあります、
(私も、東京各地歩いてますがそりゃ中央線に乗り換えたところで「帰ってきた感」ありますから)

現実的選択は東京近郊から郊外が需要を伸ばす可能性が高い、
通勤利便性も、月に数回の計算でいいことになりますから「駅近合理性も後退」します。

個人的意見ですが、日本の暮らしには木造がベターであると思っておりまして、
(RC造などにおける屋外物干しには建造物の保守などから懐疑的ですが、木造APであれば旧来の日本式の暮らしそのままに屋外物干し全く問題ありません。)
問い合わせに「木造APマスト」が無いのが何故なんだろうと不思議だったりもするのですが、
こういう機会にその良さが広まる事を期待したいものです。

冒頭記載の井の頭線市場調査においても
●「割安感ありますね」
2K〜2DKが8万台だったりするのです。
マンションにおける(なかなか母数が存在しないネタとなっている)
「30代中堅30平米越え9万台」というカテゴリより安いじゃないですか(笑

木造APマストにして「〜9万」で検索すれば相当面白い部屋が発見できるだろうと、断言してもいいのではなかろうかと思います。
確かに現代的な意味では「遮音性能」など木造APが明らかにRC造に比べ劣っているところもありますが(性能重視で鉄骨造MS同等の2×4築浅となると流石のAPでも相場が上昇してしまう)、2Kや2DKとなれば「どちらかの部屋は静か」だろうと期待もできます。

遮音性が心配なら和室のアパートにすることでリスク減らせますし(デザインも和室のがよい場合が多いです)、フローリングの部屋より賃料も安かったりします。

■あくまでも推測ですが、
報道によれば自宅SOHOにより生産性がむしろ上がった業種の話が散見されています。
私は、この機に働き方改革の一環として、可能な法人や業種の自宅SOHOテレワーク推奨は”固定化する”と思っています。
ええ、緊急事態解除後もです。
(そもそも小池知事の公約には通勤ラッシュの解消があったんですから→その後どうなったって話、今こうなってるじゃないですか?→そりゃ継続してくださいとなりますよね。)

発想の転換で、
「馴染みの沿線郊外、木造APマストで〜9万まで」←このアプローチはアリでしょう
 ↑
いやあ、それはいいけど賃料少し高く無いですか?
勿論、この想定には(自宅SOHOが拡大すれば)会社から家賃補助の制度が見込める部分も加味した判断です(過去レポート記載のとおりで事業所自体を縮小しつつ自宅SOHO拡大作戦もあり得るワケで)。
小規模事業者であれば、緊急事態解除後にそんなテーマで会議があるかも知れません、
事前にどんなもんか調べておいて損は無いと思います。


(※井の頭線についての資料は公開可能なものはサイドバーの間取り図ツアーで1ヵ月前後公開されてますので、興味のある方はそちらを参照ください。)
また、緊急事態が延長された場合retourの営業自粛も延長となります。


●それからこれは番外ですが
「学校の9月入学の件」皆さん全力で応援しましょう、
仮にこれが実現すれば不動産賃貸市場の宿命『春のシーズン』地獄が終焉します。



posted by iwahara at 20:48 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月23日

事業継続の耐久性作戦で本社を廉価な1Rとしてデフォで自宅SOHOとする場合


今回は企画的に2つのオプションを紹介してみます、
これはあくまで試案で、事業者の方の参考になれば的なものなので現地レポート等はありません。
事業継続の耐久性や耐用度なる概念がひとつの企業評価判断材料として浮上する可能性があります。(財務のバランスシートもそうですが)今回のような危機管理が求められる状況でも事業の継続に全く支障の無い業務形態という戦略ですね。

IT系やデザインや設計など可能な業種も少なく無いと思います。
今回企画のように、まず本社事務所を廉価なものとし自宅SOHOを基軸に繁忙期などには別途必要に応じて事務所を借りるなどとすれば、基礎的コストを「いざという時に最小化できる」。
さて、そんな場合どのような選択肢があるかという話です。

コスト削減重視で郊外にという方法も無いではありませんが、
事務所相談可のマンション母数的に決して郊外は産地とは言いにくく、存在しても思うより廉価では無いことも想定されます。変な言い方かも知れませんが「そこは無理せず都心部から」と考える方がベターに思うのです。
■今回サンプルで紹介する事務所可1Rは西麻布となります

事務所仕様の間取り図
amarggbke01.jpg

広さは18平米越えの事務所仕様なので十分過ぎる広さです
(ここは事務所仕様の真骨頂で実行でも10帖前後の仕事専用空間を十分確保できると思います)

【物件概要】レポート企画的に簡易自主規制表示となってます
六本木10分以内、港区西麻布3、築1976、RC造、約18u、
SOHO、事務所相談可(不特定多数の出入り不可)、
エアコン(残置)
解約予告事(業契約3ヵ月)
短期解約違約金有(1年未満2ヵ月、2年未満1ヵ月)
保証会社契約要(事業、賃料総額100%、毎月10%)
賃料約8万円(管理10000)税抜、礼敷1/1(事業契約の場合確認要)

●本社機能を経費込みでアバウトに10万以下とできる

さて、そこでもうひとつの戦略(こちらは情報公開可の資料を見つけられなかったので更に簡易情報なっちゃいますが)、
前述の賃貸パターンを月10万とざっくり考えてみる、
8年間の総コストは?960万円です
(※ここは判断ですが、繁忙期と農閑期の動きが激しい業種の場合”今年度だけは大きなキャッシュフローがある”なーんてケースもあると思うのです。)
 ↓
そんな時の作戦
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posted by iwahara at 23:37 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月16日

引っ越ししない選択(お題的には再掲載になるのかなと思います)

今回はどうでしょう『住まいの心理学』ブログ調の話となります。

※念のため再告知ですが、現在retourでは新型コロナ感染症に対する自主規制として「新規問い合わせの停止」を含む自主規制を行っています。将来的な部屋探しの相談や依頼は受け付けていますが、月内契約を前提としる問い合わせはお断りしている状態です。少なからず他業者さんにも類似する対応予測されます。引っ越しを検討されている方は、ある程度目途がたちそうな夏以降がお勧めです。)


■私、個人的には滅多なことでは引っ越ししない派です、
大学卒業後もオン〇ロ下宿調APから引っ越すつもりは無く、大家さんが利用するからとの話で泣く泣く引っ越したぐらいで、
はっきり言って「引っ越しとかめんどくさいww」

後の(今度は店舗の元バックヤード的な)オン〇ロAPからの引っ越しも、大家さんが取り壊すからとの話で泣く泣く引っ越しとなったのです。
今後は(何度も改装可賃貸などほとんど無いと説明してきているのですが)「現状貸しで、実は即入居とも言い難いのです」の了解の元、自分ひとりで改装やりまして(キッチンから玄関フロアまで多岐に渡り)、思い出してもめんどくさがりの自分にどうしてこれほど超人的な仕事量がこなせたのか謎なんですが(この時に3年分ぐらいのモチベーションを全て吐き出してしまったかも)、
「なんとか成功した」(おかげで1年ほどひざの傷みに苦しみました)、
そして現在に至るなのですが、

retour関連に至っては、会社の事務所も、私の個人事務所的(これもオン〇ロ)AP、そのいずれも貰い火事で退去するに至っているですとか(実際retourはこのもらい火事で大幅に業務縮小)、
不動産業者だからなのか知りませんが大概の事案に経験あります。
(そういえば件の個人事務所オン〇ロAPは窓ガラス破り空き巣の被害にもあってます←あまりにも金目のものが【無い】ため、泥棒も窓破っただけで帰ったというww)

●考えてみてもくださいよ
「昭和のマイホーム志向」(確かこれで宮沢内閣が傾ぐぐらいの話でしたよね)
持ち家のナントカって話の背景には「引っ越しとかめんどくさいから」って誰しもあると思うんですよ。
”ぶっちゃけそんな滅多に引っ越しするものじゃない”


<<<さてそこで、例外はこうだとか、賃貸の場合の誤解があるよって話をしましょうか>>>
→続きを読む

posted by iwahara at 23:31 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月10日

今回は業界・マスメディア批判です(もち「不動産」関連で)

昨今はすっかり民度の点からイメージ落ちた欧米を事例にあげるのはアレなんですが、
少なくとも非木造集合建築などの歴史は彼らのがベテランですから参考にする点あると思います。
●まず欧米系の主なポイントから、
・高層マンションが低所得者向だったり
・高級な部屋は1階だったり
・(建造物前面に芝がある作りや紫外線防止から)主寝室の方はが北向きだったり(厳密には北東ではないかなと思いますが)
・フローリングの部屋は無いから(ホテル参照)
・児童心理学的に小さなお子様いる世帯は4階以上を条例で禁止していたり(英国)

●翻って日本の住居におけるイロハは「主として戸建てを前提」としており
・メイン居室が南向きなのは庭に面しているから(日本は庭が玄関と反対側の裏手:庭が裏手なのは北海道を除く日本は、昔洗濯物が外干しが基本だからかもしれません←乾くからというよりプライバシー的に)
・南向き居室の条件は「雨戸を備えた縁側付きで直射日光をコントロール可であること」
・贅沢なのは平屋(この点は欧米の1階高級論と通じているのだろうか)

※欧米が何故にランドリールームかという補足
中世ペスト禍の経験から、日光程度の殺菌をまったく有効と考えていない。特に欧州などのドラム式洗濯機には”熱湯消毒モード”などがあり、乾燥機の使用も高熱による殺菌効果が日光などよりはるかに効果的だからではなかろうか。
(昨今コロナ感染によりNYなどではエコバックが不衛生であると禁止される店舗が報道されていますが、衛生局の解説に”毎日高温で洗濯すればよい”というコメントがありますが、これは欧州タイプの洗濯機における熱湯モードでの洗濯を指しているのだと思います。)
 ↑↓
日本の選択事情が感染症対策的に不十分みたいな意味では【ありません】よ、
そもそも中世ペストの時にも日本は大きな被害を出しておらず(挨拶の時距離を置くなど相当昔から感染症を意識した慣習ができていたのではないかの説があり)、日本における(北海道を除く)外干し文化も日本特有の清潔志向からくる(文化的入浴頻度に比例する)洗濯頻度の高さって事があるのかも知れません。この辺はどちらがどうという話では無いのですが、そんな日本の外干し文化は「木造建築を前提としている」とこがポイント。
【逆説的に言えば】日本にRC建築どうなの?聞かれれば、個人的意見ですが
「(日本には梅雨があるため)私は向いていないと思います」


●賃貸特有のポイント
・経験的に保守維持管理コストが合理的であるため「和室の方が高級仕様」と思われる
(和室はデザイン的にもリアルウッド高級家具などとも相性がいい)
(逆に言えば、フローリング洋間は資材的にチープなものが多い←破損しやすい部材なので《畳の表替えや、障子・ふすま紙の張替えみたいな離れ業ができない》賃貸では高級洋間造作を使用できない)
・管理人在中では無いオートロックは防犯設備では無く、プライバシー管理設備である
(低層で戸数の少ない建築の場合は管理人在中で無くても防犯機能あります。)
・オーナー的には本音「MSの場合ベランダでの物干しはやめて欲しいと思っている」
(防犯、サビ等の外壁の傷み、ベランダ部分のヒートシンク効果的温度変化も保全上好ましくない)
・何故か賃貸の場合、賃料設定(不動産利回り)の判断として(安い高いなど)、底地価格や建築費用(専用部分の資産評価)などが検討されない(プロ的にはここが一番謎だったりします)。
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posted by iwahara at 13:50 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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