2019年02月01日

『春は引越しすべきでは無い』

※この原稿は埋もれないようにサイドバーリンクに別途置いておこうと思います

ブログの特徴で、過去ログがアーカイブスに入ってしまうとよっぽど検索キーワードがヒットしないと埋もれたまんまになってしまいますし、同様の原稿はHPコンテンツにもありますが、今どきHPのコンテンツを読む人決して多くないでしょう。
心理学のブログで既に初めている方式なのですが、
retourでも保存ログを作成しようと思っています。
(住まいの心理学なら「冬の暖房」と「3点ユニットの使い方」みたいな毎年恒例になっている奴とか)

■さて『春は引越しすべきでは無い』=「春相場」の話です
昭和成長期と違い、主として平成以降「部屋探しは探して優位」な市場となりました。
恒常的に一定の空室率が存在する供給過剰な状態です。
一見すると、これは空室の流動性が高まる春の引越しシーズンに部屋を探す事が有利なように思えるのですが、消費者の動向により”真逆”の結果となっているのです。

仕組みは以下の事情によります
●「昨今の部屋探しは、現住居の解約届を出さずに始める(契約まで進める)」
このため、二重家賃の交渉が定番になっているぐらいです。
即入居のケースも減少しています。
(※本来一般的な「解約予告期間1ヶ月」=解約予告してから部屋が探せますねの意なんですが、、)
 ↓
結果、
引越し件数の多い期間において
「二重賃貸契約者が最多」となります。
わかりますよね?
(新卒や新入学のニュ―カマーを除く)
「引越し需要者×2の短期的買い占め(空買い)が起きるようなもの」なのです。

恒常的に存在する空室率は一気に下降し、見かけ上の空室が不足する事態になります。
これが「春相場」というものです。

■確かに、高い流動性の中でDATAベース上は空室は多くなりますが、
実際内見前に「成約終了しています」となる確率がトンデモなレベルにはね亜上がります。
夏前などの流動性低い時期なら「3件内見予約からそのまま3件内見となる」のが一般的ですが、
春の場合「月曜資料出しで木曜日に選定した3件の内見候補が金曜の内見アポイント時、1件前後は成約終了していても驚かない」といった具合です。
 ↑
それだけでは無く、
そもそもの月曜の資料出し段階で、管理会社への空室照会時、
「あーもう終わっていますね」の件数がうなぎのぼりになります。

極論、春の引っ越しシーズンは「部屋探しどころでは無い空室不足」となるのです。
ここには「新卒や新入学のニュ―カマー」の存在も関係しており、
東京賃貸ビギナーの方は、住宅に対する知識の偏りから「築浅志向やB・T別志向が高い」傾向にあります。
故に、新築系や築浅系のMSの賃料が得に高騰する傾向がある。
(つまりこのタイプを目論んで春に部屋を探してみようという発想は最も悪手だということです)


●加えて退去後のルーチンリフォーム及びグリーニング業者、引越し業者も繁忙となります
昨今ですと、春の引越し予約もままならないだとか、料金も高騰しますし、
なんとか3月退去の部屋があっても、リフォームやクリーニングの手配ができず、募集開始も後ろにずれ込む(4月の入居に間に合わなかったり)。

<<<結論>>>
既に東京賃貸住人の方で、引越しを検討されている方、
東京賃貸ビギナーの方のためにも「可能であれば春には引越ししないでください」
そして、ハイCPの部屋がズラーっと出そろうのは4月以降、万全にいくなら5月のGW以降です。
これを私は『夏相場』と呼んでます。

春に比べ「圧倒的に探しやすい」です。
(秋には10月の人事異動もあるのでプチシーズンとなる。)

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posted by iwahara at 20:26 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月26日

恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」

今回は賃貸のレポートですが(詳しくは『住まいの心理学』ブログにも書きましたが)、この話賃貸に限らないのです。
何の話って、募集条件や資料の概要記載部分など「あれれ」な物件が多くて、資料レベルで推薦可能で且つ(ブログ掲載基準である)広告掲載可の物件が「あまりにも少ない」限られているのです。
考えてみれば資料レベルで物件内容がちょっと推し量れないのは売買にも言えていて、
地方の問題と安易に語りたくは無いのですが、
どうでしょう、設計含めて不動産のトレンドって膨大な賃貸管理のDATA蓄積に依存する部分が多いと思うのです。この点東京は圧倒的に有利であるため、、、なのかなと考えています。

■さて、そんなこんなでブログのテーマ的には「自宅SOHOな方や、セカンドルームを北海道で」などと考えている方にリーズナブルなコストな候補。
ゴリゴリに探してみると、数年前取材した候補しか”無かった”のです。

念のため、ファミリータイプの相場感なども調べてみたのですが、
なんと築浅の『分譲キラー』タイプに関して言えば、東京と大きな差が無いほど賃料相場が高いのです。(だとすると事務所相場もそこに準じているでしょうから)地方活性化などの問題は一朝一夕にはいかない問題だとしみじみ思ったのです。

同じ物件となってしまったので、取材ルートを変えて角度の違うレポートにしてみました。

札幌都心の更に中心部となるので(駅から通勤すること考えても意味が無いので)、
市街地中心「三越・4プラ・パルコ交差点」からスタートします。
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(ほぼほぼこの辺から10分前後で到着します)

交差点からちょこっと北上すると大通公園です
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こっちから向かう事もできるのですが
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ちょっとルート的に歩き難い部分もあるので
交差点に戻ります

仕切り直しで
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交差点から東側へ直進
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そのまま真っ直ぐでもいんですが、狸小路商店街との距離感確認も重視して少し南下
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東京なら余裕で幹線道路でいけそうな”裏道”を抜け
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ちらっとのぞくと狸小路が見えます(物件へのルート上からおおよそ1区画ズレてるだけです)
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横目に見つつ二条市場方向へ直進
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唐突に気象変更で吹雪いてきました
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あれよあれよという間にこんなことに
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撥水性のコートとか着ていかなかったので雪だるま状態になりながら
交差点渡ります
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posted by iwahara at 23:35 | Comment(6) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月18日

高円寺から1Kのつもりが成約終了につき街レポートです、、

お正月休みとはいえ(北海道帰省を見越して)年末ギリで取材した物件、
えー(内容上位の部屋の発見からの成約期間平均約2週の)原理原則どおりに成約終了してしまいまして、高円寺最寄り10分ながら「この辺って選択もあるよ」な街レポートに切り替えます。

困ったことに常にこの辺空室あるってほどの供給地では無いので、
今回レポートを参考に”この辺で”という探し方の有効性もギリギリなのですが、そこはご容赦くださいませ。「ラッキーな人はこの辺住んでちゃったりしますよ」と、このような趣旨となります。

■方位というか立地は
JR高円寺駅の南東、環七ちょい超えた「もすこしで中野区?」な駅徒歩10分の住宅街です
さて、高円寺の賃貸住宅と言えば「まず木造AP」です(準低層指定住宅地域指定によりRC造建築探す方が難しい)。
これまで高円寺でレポートしてきたエリアといえば、
「非木造建築も存在する駅北西の阿佐ヶ谷系住宅街」
「木造AP中心にリーズナブルな部屋も少なくない駅南側商店街西の住宅街」
といったところです

ちなみにですが、駅北側は吉祥寺同様全て商業地であるため”さらに北”となると、西武線野方も近いよの大和町であるとか(微妙に徒歩10分超えるなど)、北東の環七越えエリアの”実際は中野系住宅街(こちらは非木造もちらほら存在する)”だったりします。
●南東の環七越えエリアは今回初かな?

何故に北東の環七越えが完全に中野系になっちゃうのかと言えば、中野駅大規模開発エリアが近いことと、高円寺駅からの商店街動線が切れちゃうためです。
さて、南東はどうかと言えば高円寺商店街との連続性が存在するのです。
(古着中心の高円寺サブカル商店街が駅南側主力であることが大きいかな)

そんな高円寺駅からスタート
sgetikasi02.jpg

でー高円寺駅南の商店街はご存じのように西寄りにあるのですが
このように
sgetikasi03.jpg
(まーこの先は本来飲み屋街だったエリアですが)
高円寺の商店街は複数存在し、東側区画はそのまま商業エリアなのです
(その昔飲み屋街エリアですが通りには「OKストア」などもあって決してアダルトゾーンでは”ありません”)

で、駅南東の住宅街に向かう場合
公園に下るルートを東へ
sgetikasi04.jpg
ってのがだいたいの近道で、
後はそのまま区画整理された商工地域を適当に進みます

このエリアにも古着屋さんは途切れず存在し
sgetikasi05.jpg
駅南側メイン商店街より気ままに古着を探せる環境にあります

するすると進み「環七と駅前通りのパイバス道商店街」へ出ます
sgetikasi06.jpg
またまた正面は古着屋さん

ちなみにこの環七と駅前通りのパイバス道は都市計画的に、おおよそ成功したとは言えない道でありまして、(いつものこの通り沿いの住民だけ公共投資分配得している状態の)歩きやすいルートです。
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うんで高円寺を高円寺と言わしめる”高円寺”もこちらサイドにあります
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この通りの先には環七との交差点があり
sgetikasi09.jpg
この先が住宅街となっています

確かに手前の商工地域にも賃貸住宅は存在しますが、
必ずしもその母数は多く無いですし、想像するに相場的にも決して安くないと思います。
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posted by iwahara at 19:03 | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月11日

遠いようで近い武蔵境のハイCP(女性向)2DK

取材事例的に決して多くない街ですが、武蔵境は三鷹の隣駅です。
(それが何って言われちゃうとなんともなんですがww)
三鷹との大きな違いは東西線乗り入れ始発各駅や総武緩行線各駅が使えないところで、
武蔵境から以西は基本「オレンジの中央線快速オンリー」となります。
このオレンジの中央線がそれなりに通勤混雑するため(だったら始発もある立川もって選択肢が出てくるように)印象として中央線族なら「武蔵境なら三鷹駅の方が」と思うところもありまして、
微妙に武蔵境はマイナーな駅なのです。
実際、三鷹以西となれば小金井や国立のが人気あります。

しかし通勤が四谷や山手線東側の場合、選択がオレンジの快速となるのも事実でありまして、
乗降客も多い三鷹より案外いいかもって側面も見逃せませんし、
ひょっとすると買い物環境は武蔵境のが上だったりします。
(言うまでもなく通勤が下り国立や立川方面なら三鷹よかいいかもなぐらい)
そして、賃貸相場的にハイCPであると。

今回は更に駅から徒歩15分以上であるためダントツのハイCPなお部屋となっています。
(以下レポートにあるように自転車道が整備されており、自転車ライダーな方には特にお勧めなのですが、物件概要に自転車置場の記載が無いため、この点は確認要となります。)

早速武蔵境駅からスタートです
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(駅再開発によりすっかり綺麗な駅となっておりまして、駅ビル内にもスーパーありましてちょっとした買い物は駅ビルだけで完結しそうな感じです)

駅周辺は北も南も武蔵野市なワケですが
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こちうらが大変評判のいい図書館

そして南口ロータリー前にはドーンとデカいヨーカドー
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今回はここから三鷹市に切り替わるまで南下していきます
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ちなみに武蔵境には北口側に商店街がありますが、いやぁ商店街と呼ぶにはってスケールで(昔は駅前のパチ屋が目立つがらっぱちないかにも郊外の商店街でした)、北口側南口側と利便性に大きな差異はありません。

駅前通りに相当する”かえで通り”をまっすぐです
gooskmetn06.jpg

このルートは歩道に自転車道が整備されているのが特徴
gooskmetn07.jpg
あくまで想像ですが、
今回のような徒歩20分ぐらいの通勤ってこの辺の人には「自転車ですぐ」みたいなところあるのかなと(この辺の内容は後半でも触れます)。
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posted by iwahara at 02:08 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月02日

告知的には重複となりますが1月の業界事情

12月の記事でも説明しておりますが、
念のため1月の業界事情や動向の告知です

GWやお盆の夏季や年度末からお正月の冬季、所謂帰省や行楽の多い期間は不動産業界も休業です。
(そのまんまですが、来店客がいないからと大家さんも不在であるため。)
且つ、各業者微妙に公休曜日違いますから、各社出そろうのはその後となります。

特に1月の場合は成人式の休日などもあるため、
新規登録や管理会社への空室照会など条件が整うのは「成人式のある週の週末から」となるため、
資料出しも「成人式明け翌週の頭から」ぐらいの感覚になります。
逆算すると最短スケジュールの内見開始日程は「成人式翌週の週末前後」
●今年の場合だと「26日土曜から」みたいな感じになります


もうちょっと細かく段階を先読みしてみると、
(昨今の管理会社さんの公休は、水曜・日祝に集中しているので)
10日から(12月中旬以降の空室も含む)新規空室の登録開始、
しかし13日14と連休なのでそのまま16日水曜公休まで実質連休みたいな状態も予測されるので、
10日からのDATAに対し管理会社に直接空室照会可能となるのは17日以降、
スケジュール的には、その17日以降DATA抽出本調査が可能となり、
(週末の内見を前提に)資料出しするなら21日か22日となるワケです。

■つまり6日〜の週で空室調査の依頼
相場調査などは可能なので、13日〜の週にかけて希望条件や調査地域などを詰めて、
18日から本調査って流れが最短かなと思います。

実際にretourのweb部は(メールなどの相談は随時可能ですが)、
ほぼほぼ上記日程を前提に「内見等は冬期休暇で対応不可」としています。


街の不動産屋さんも仲介調査での対応は条件同じです。
(仮に年中無休の営業店があったにしても紹介可能なのは自社管理物だけって事ですし)
成人式連休までの間は「部屋探しの相談期間」ぐらいの認識で動き出す事をお勧めします。



●どうしても『春のシーズンを避けよう』という考えがある場合には
入学や新卒入社4月をマンスリーマンションなどでしのぎ、
本当の引越しを5月からとするって方法も無いじゃありませんが…、
どうでしょう、、、(マンスリーとか結構料金高いです)
トータルでは割にあわないのじゃなかろうかと思います。
(学生さんの場合は仕送り期間も関係するため、もうちょっと計算複雑になるかもですけれど、)

だったら「2月中に契約」のが無難ではないかと、
特に学生さんなんかの場合だと、一ヵ月早目に上京することでバイト探しなんかにも余裕できますし、
必ずしも無駄に早すぎるって事にはならないと思うですけどね。



■しつこくここだけ繰り替えしお伝えしますが

3月の部屋探しは避けるべき』です

昨今引越し会社も予約できないであるとか引越し料金の高騰もあります
賃料も上昇しますし、空室数も不足します(春退去した部屋の募集開始は4月・5月以降)、
3月の部屋探しは「選ぶどころかここだけです」みたいな状況が本当に発生します。
春は部屋探しに適さない時期です。
現代東京の部屋探しは”十分にここ踏まえて”作戦練ってください。




posted by iwahara at 18:02 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月28日

部屋探しビギナー向け企画「図面資料の読み方」

<ビギナー向けの内容となっておりますので賃貸ベテランの方はスルーでいいかもです>
※また、HPのコンテンツとほぼ同じ内容ですが、HPのコンテンツなんてそう頻繁に読むものでもないでしょうから記事化したものです(趣旨考えると毎年恒例でアップする方がいいかもですね)。

■部屋探しをする上で「図面資料を並べてあれこれ検討する」典型的な絵だと思いますが、どこをどう見れば(読み取れば)いいのかわからないままだったらコントみたいですよね。
ましてや読み方間違っていたら大変です。

間違いがちなところを箇条書き的にまとめてみましょう

●<平米数>
一番わかりやすいアバウトな見方「10平米あれば江戸間6帖」
間取り図の○帖表記は参考でしかありません。
畳のサイズは団地サイズから京間までまったく違うからです。
(江戸間標準で言えば、現代築浅マンション表記で一般的な”団地サイズ”6帖は5帖ちょいぐらい)
居室の広さは間取り図の”各室比率”と”総床面積の比率”から判断するのがベター。

●<平米数2>
RC造マンションと木造アパートでは床面積の計測法が違います、
厳密に言うと必ず木造や鉄骨造マンションは実測という意味では無いのですが、
RC造マンションはコンクリートの耐力壁や鉄筋の柱の面積を含む”壁芯計測”が一般的であるため(分譲なんかの時など区分所有の”自分の持ち分構造体”みたいな意味もあるのかなと)、
・壁が厚く、柱の太い高級系建築ほど「表示床面積より実際の部屋は狭い」のです
 ↑
現代は非木造建築着工が6割超えてますので
RC造マンションの表示を標準とし、手持ちの木造アパートや鉄骨造マンションの床面積を全て1割増しに書き換えて比較するとわかりやすいかもですね

●<平米数3>
一般的な間取りと平米数の必要標準値(だいたいですよ”だいたい”)
1R(3点ユニット)約17平米〜
1K(3点ユニット)約18平米〜
1K(ミニキッチンのB・T別)約22平米〜
1DK(3点ユニット)約23平米〜
1DK(B・T別)約25平米〜
2DK・1LDK(B・T別)約40平米〜
3DK(B・T別)約55平米〜
2LDK(B・T別)約60平米〜


●遮音性
はっきり言って図面資料で担保できるのは「限定的範囲内」です
(分譲マンションの評価を考えれば誰でもご理解いただけると思いますが、同じRC建築でもその評価は千差万別です←スラブ厚から全然違いますから)
・大雑把に言えばですがだいたんこんな順番
RC造壁式>RC造=SRC造>木造2×4=鉄骨造>鉄骨ALC>木造モルタル>軽量鉄骨
加えてですが、分譲賃貸を例外に賃貸マンション躯体が特別に強固となる理由はありませんから(床スラブも150ミリ前後が標準かと)、あくまでも参考であるのと同時に、
 ↓
・共同住宅での暮らしは「一定の近隣騒音を苦にしない環境スキル取得」を半ば条件としていると考えるべきです(騒音含むプライベートを保証するのはホテル建築だけ)、
木造戸建てのご実家ですら結構近所の音が聞こえている筈です。

動物としてのワイルドな本能が自然起動していれば、
関係の無い音は脳内でデシベルダウンされ、感覚的に気にならない処理されるものなんです。
(店番ネコが繁華街でも平気で昼寝できる理由、退屈な授業中に普通に眠くなる理由)
あまりに近隣騒音がストレスに感じる時には、
現在実生活のストレスなど、メンタルヘルス環境のを確認が近道(或は根本的原因)な場合もあり。

いずれにしても、
「古築木造モルタル」のようなベテラン向きのお部屋は、
アウトドアのキャンプも平気だ的な(飲食店で隣の席の会話が気にならないのとベースは同じ機能)、一定水準のプライバシーが確保されれば「自分でパーソナルスペースに心理的結界を張れる」人類ヒト科自然に備わる(ワイルド系)スキルある方向けと言えます。
 ↑
●よくある勘違い
一見築浅マンションに見える「軽量鉄骨アパート」です
軽量鉄骨とは基本プレハブの事で(性能は使用される構造パネルに依存する)、基本的に遮音に強い設計構造では”ありません”(注文住宅クラスになれば鉄骨造同等ですが)
「図面資料レベルで言えば」となりますが
(非木造ですが)マンションと勘違いして、軽量鉄骨アパートなのに遮音性のクレームとなるのは論理矛盾です。

番外編
あくまでも経験的な情報ですが、それほど遮音性に強いと評判があるってことでも無い”鉄骨造”ですが(商店街などによくある低層非木造建築)、「小規模なワンフロア1住戸設計」の場合ケースバイケースで大規模RC造マンションより遮音性に強い個体も存在します。
また、木造2×4アパートはそんな鉄骨造とほぼ同格の遮音性能とされていますが、この評価には「木造の方が衝撃音などがダンピングされる」部分も込みの判断です。


●B・T別
教科書的には「1RマンションをB・T別に設計することはできない」
こう考えて正しいです。
構造上長方形の専有面積となる1Rマンションの場合、居室横向き幅広でもなければ浴室の対抗面にトイレを配置する”幅が足りない”。
しかも居室横婿の間取りとなれば、すっごく薄くて小さいマンションか内廊下対抗面の高級建築かって話です。→つまり通常は「縦長長方形の占有面期」となる。

※しかもRC造の場合、無駄な床下配管を避けるため部屋の対抗面に水回りという設計も避けたい

で、仮にその1Rマンションで無理に幅を広げれば(長方形なので)ドカーンと床面積が広くなり賃料もドーンと上昇します(いきなり25平米越えとか)。
なんとかB・T別を模索するためには、長方形の線湯免責半分以上を水回りとして設計するより無い(浴室とトイレを並べて配置)、或はその応用ですね。

<さあここで問題です>
江戸間6帖の基準は?約10平米
B・T別が水回りで床面積の半分以上になるとすると?
マンションでB・T別を探す場合、床面積が少なくとも最低20平米以上無いと設計できない
(経験的にB・T別設計の標準は22平米以上の感覚ですね)
 ↑
一般的な3点ユニットの6帖1R標準は17平米以上ですから、
B・T別を優先させる場合、どうしたって想像以上に賃料は上昇します
→続きを読む

posted by iwahara at 16:40 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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