2017年08月03日

恒例のお盆期間における業界動向です

以前から読者の方は既にご存じと思いますが、
不動産業界はお盆期間休業します(引越し予定者の方も帰省期間であるためです)。
更に、同時全室空室調査を行うretourの場合「各管理会社で営業実態がバラついている」状況ですと、いざ内見となっても一室は管理会社休業で見られないなんて事になりますので(詳しくは後述しますが一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい)、同時に候補全てを内見できない事となります。
結果として管理会社全てが営業日程で揃うタイミングまで「相場調査や希望地域の相談は可能ですが、本格的なDATA調査や資料の送付ができない」状態となります。

■ザックリとした日程ですが
8月7日〜20日は”ほぼ無理”です。
確実に11日から連休入る会社があります。
(最速が「26土曜内見想定の21月曜資料出し」ですね)

前述括弧の最短日程に関しても、管理会社休業期間の影響で新規DATAの登録が21日からの可能性も0では無いので、万全とは言い切れないですね。
安全策に行くなら
「26週末からのDATA調査着手、28月曜資料出し、内見想定9月2土曜」
上記日程となります。

●冒頭記載の「一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい」を補足します
ここは「一撃必殺の長期調査はお勧めできない」にも被るんですが、
一般の方は普段から多数の部屋を内見経験があるなんてまずあり得ません。
プロでも無い限り資料レベルでおおよその判断つくなんて事も難しい。
ですから「現在の可能性や選択肢を一度に全部同時に見て比較する」状況が無い限り、申込みの是非が判断できなくなるのです。

この辺も微妙に心理学なのですが、
一撃必殺の長期調査がお勧めできないのも(依頼があってもお引き受けできないのですが)、中期スパンの「この部屋だけ候補」の内見をズルズル続ける場合、ほとんど内見候補出現可能性は「この部屋1室」とかになります。
つまり、この状況になると「数週後の未だ見ぬ可能性の次の候補」と、今見た候補を比較しなければなりませんが超能力でも無い限り不可能です。
プロであれば、将来の可能性含めて現在候補がどれぐらい競争力があるのか偏差値的に判断できますが(過去の内見事例が無数にあるため)、一般の方にはほぼ不可能です。

つまり、お盆期間などで「内見が”今週は2件”見られなかった1室は来週」みたいな事になるのとですね、事実上後者は「一撃必殺内見」みたいな事に(仮想的に)”なってしまう”のです。
更に言うと先週の内見各室の印象を的確に覚えている事もプロではない限り難しい。
(●「そんな事ないよ」と思う方いらっしゃるかもですが、内見って「蕎麦屋をハシゴして複数店で”ざる蕎麦”だけを食べ優劣を決める」みたいな行為です。先週の3軒と今週食べた1軒の蕎麦の味を比較する事はそうそうやさしい話じゃ無いですよね?という事なのです。)

■皮肉な事に、賃貸どころか一生を左右する莫大な金額が動く分譲マンションなどの購入の場合、比較対象もほぼ無い中でモデルルーム見ただけで決断してしまったりしますが(正直トンでも無い事だと思うのですが)、ここも心理学で「分譲購入戦略の大決断」が既にGOとなっている場合、戦略実現のための戦術目標(マンション購入)の評価って「既に戦略的判断は決している」ため、イケイケどんどんみたいな心理状態に陥ります(橋頭堡確保のためなんとか橋を攻略みたいな)。
こうなると戦術目標は「可能なのか不可能なのか」こそが重要で、戦略(分譲購入)を揺るがすような要因が無い限り戦略上の判断は変化しません。=戦術的判断は「攻略可能か否かが最優先で細かい事は下層フォルダになる」。
結果として分譲購入の場合「このお部屋でいいかしら」の判断が、、、
賃貸の内見レベルと比較して遥かに下がるのです。
(この状態で進んでしまうので大変な事になるのですが)
ですから「一撃必殺仮内見だけで決断できてしまう分譲購入は例外事項」とします。

※「賃貸で一撃必殺で”決め切れちゃう”場合に失敗例が無い」という(あたかも矛盾する)ジンクスもありますが、
これは既に狙う内容や求める優先順位が定まっている場合にあり得る事(勝負師パターン)なので、
「複数室の比較では無く、希望内容の一致性から一発で決まるパターン」であるため、候補が複数あるのに「この1室だけで」などの流れから一撃必殺で申込みとなるパターンにはまず失敗例がありません(それだけ事前に狙う優先順位が明確だって事なんですけどね)。←のように、調査段階では複数室の候補がある前提なので、分譲購入の事例とは内容が別です。
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posted by iwahara at 17:35 | Comment(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月26日

白金高輪の”三田”から玄人好みの1K

某大学などもあり有名な三田ではありますが、賃貸住宅探しの希望駅としてはマイナーで(特に田町が)、それでいながら大使館関係などもあり高級住宅街ですから相場が安いと知られている事もありませんが、白金高輪の三田側といいますと「泉岳寺から三田駅方面」なんですが、泉岳寺駅の街だったり三田の街って事では無く、所謂白金高輪の三田側と考えるのが正しいのかなと思います。

その辺の事情もかんがみ(てか個人的事情なんですけどね)
いきなり品川画像からスタートです
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どうしてなのかと言えば、品川→泉岳寺→三田と歩いてみたからなんですが、、

三田駅近くに到着した頃にはすっかり日も暮れまして
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札の辻交差点です
今回田町駅はレポート趣旨から外れるので「ここの先ですよ」でご理解ください。

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さて、物件はここから某大学方面へ北上し

徒歩3分なのですぐ近くなのですが、
三田三丁目交差点から
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三田の街を(ここから先の飲食店が三田の街)ちらりと、
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そのまま北上して赤羽橋近くまでいっちゃうと「麻布十番の三田側」って事になります。

交差点へ戻りまして、ここから西に進むと白金高輪なのです。
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物件はこの周辺最寄りです
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posted by iwahara at 13:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月18日

『街』「王子駅回りだけ」ですが、、

所謂ひとつのショートショートな感じのレポートです。
ほぼ、行き当たりばったりな流れでこういうことになりまして(笑
せっかくだからこれは街レポートすべきであろうと、
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王子と言えば、過去成約事例が「王子神谷」にありまして(私の経験の中で審査通過最速記録を誇る契約でした)、「カタギっぽい下町」と申しましょうか、
この契約の折に王子まで歩いてみようなんて形でほんの数回しか降車した経験の無い街なのですが、当時から「蒲田や町田に通じるダイナミズムがある」と感じていたのです。
ええ、勿論”いい意味で”ですよ。
事実今回ぐるーっと駅周囲を歩いて回ってみたのですが「市井の人の平和な街」として強く印象に残りました。

冒頭画像は駅裏に相当するのでしょうか、
王子神社に連なる公園から見た音無橋です。
ここからガード下を抜けて駅に出るルートがですね
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(本郷通りから階段降りていくんですが)

なんとも風情があっていい感じなのです
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ちょっと東京じゃないみたいな
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街の色は台東などと同じ下町のもので
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駅表側に出るとドーンと開けます
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地下鉄南北線王子駅です
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周囲の開けっぷりというか
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スケール大きなところが蒲田や町田を思い出させるのかもしれません

長くこの仕事をしておりますと、
街の雰囲気というか”何系なのだろうか”というのが肌感覚でわかるようになるのですが、
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「確かにいいところで、平和な庶民の暮らし志向の方には勧めるべし」と
(南北線からして空いているって部分も特典でしょう)

小規模ながら繁華街的な区画もあるのですが
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こちらの先ですね、

どうですか”この絵”
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集約されているものがあると思うのですよ。
何が何って具体的なものは無いのですが、
「フルーツ・タバコ」でノックアウトされました。
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posted by iwahara at 07:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月12日

早期終了間違いなしの代々木のアパート

やはり木造アパートは優れものだと思います。
確かにマンション需要の心理もわかりますが(2×4を例外に強度や安心感・永続性が違ってきますから)、賃貸ベテラン組にとって、木造アパートの潜在的パフォーマンスには時々驚かされるものがあります。
今回も驚きの内容であり早期終了は間違いなく、同時に「同じようなタイプの」的問い合わせがあったとしてもかなり広範囲に網をかけなければ出現しないレア度となっております。

取材は単純に私事が理由で副都心の北参道駅から向かっております。
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(代々木ルノアールにて休憩の後)

JR代々木駅へ向かい
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いつもの絵です
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物件は南新宿駅近傍であるため、西側へ進みまして
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必ず紹介するいつものスーパー

だいたいこの辺りに新宿方面(北向き)へ南新宿駅をサンドイッチする形で地元商店街が伸びておりまして
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いえいえ、商店街と申しましてもとても緩い地元だけの空間です

そのまま進み
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二本の商店街を結ぶ部分を曲がって
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南新宿駅の”裏側”ですね、
を進みます
「都市インフラの絵」を挟みつつ
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高架を抜け
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真っ直ぐ進みます
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posted by iwahara at 10:59 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月03日

落合から某シリーズ分譲賃貸1R

東西線「落合」と言えば高田馬場でほとんどの乗客が降りるので知名度高い駅名では無いかも知れませんが(西武の中井や下落合の方が馴染があるかもです)、東中野まで歩いても10分以内に位置するなかなか便利で相場もリーズナブルな新宿近郊の街です。
自転車ライダーの方なら普通に新宿通勤圏でしょう(レポート中に出てきますが考えようによっては広大な自転車通勤圏を持つと言えるのかも)。

今回のお部屋は”あまりにも駅近”であるため、周辺環境のレポート多めとなっております。
落合駅の3番出口から
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4番出口早稲田通り東側はこんな感じ
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上落合2丁目交差点方向に少し歩くともう到着なのです
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そのまま通り過ぎて周辺環境の説明に入りましょう
交差点はこの先で、
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山手通はかなり大規模な開発が進んでいます

山手通り池袋側
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東中野側
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道路標識でふと気が付いたのですが、
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私、最近かなり歩くようになりまして。ジョギングなどを趣味にされている方から見ればさして長い距離というほどではありませんが、10キロぐらいならいけるんですね。
「落合から五反田まで11キロって、普通に恵比寿・目黒ぐらいは徒歩圏とも言えるのか、、」
(池袋は勿論の事→ちなみに大江戸線中井あたりだと池袋外郭まで2.5キロぐらいですからね)
ここの意味ですが、
特に自転車ライダーの方にとって、主要沿線の相場安い地域より、知名度の低い沿線で(少々乗り換え含めて電車利用の場合通勤にコツが必要な駅でも)少なくとも環七内側で山手線圏との距離感の近い駅であれば「山手線の北端南端ぐらいまでいけちゃうぜ」って事ですよ。
それは例えば、今回の落合であったり。
この作戦を考えた事のある方決して多くないと思うので、アレっと思う自転車ライダーの方はどのようなオプションがあるのか考えてみるのも面白いと思います。

そんなこんなで2番出口がこの辺でと撮影したこの時に、
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物件近隣、新宿側の商店街を撮影するのを忘れていたのに気が付いて(笑

取って返します
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posted by iwahara at 04:55 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月25日

広尾のベテラン向け変則”実は1LDK”

資料的には1DKなのに実は1LDKなんだよというゆんーくな間取りのお部屋となります。
立地は広尾(南麻布)ですが、明治通りの南側なので白金系と理解すべきところかと思います。
(なかなかご存じ無い方いらっしゃると思われなので、若干の解説いたしますと、明治通り北側の西麻布・南麻布住人の方には「広尾と言えばこちら側で、白金方面は庶民の街」という表現微妙な地元意識があるのでございます。)
早速広尾駅からスタート
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物件はそのまま広尾病院の交差点に向かうのが近道なのですが、
広尾と言えば五丁目商店街なので、あえて遠回りして向かいます。
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感じのいいお店が並びます
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と、ここで思い出しました。
広尾商店街に来た時必ず確認する”あの銭湯”は?

立ち戻って探してみると
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改装中だったのですね、ほっとしました。

さて、商店街に戻りぐるっと回って明治通りへ
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この辺がまた何とも静かでとてもいい雰囲気だったりします
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(個人的には商店街の中でも角曲がって喧噪の先のこの辺が好きなのです)
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明治通りです
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広尾病院側と
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恵比寿側
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広尾の弱点でもあるのですが(飯田橋や白金高輪も似たようなとこありますが)、
天現寺交差点のとこは、どうにも歩道橋を渡らなければなりません。
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物件は明治通り東でこの先まもなくです
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posted by iwahara at 01:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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