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内観編
早速室内へ（２階部分となります）


オーナーリノベーション部分含む内容は今回物件担当である隅谷女史（retour契約外部スタッフ：本籍はデザイン事務所aoydesignの一級建築士です）のブログで既報済みですので、
こちらを参照ください
http://blog.aoydesign.com/?eid=833253
http://blog.aoydesign.com/?eid=834454
http://blog.aoydesign.com/?eid=909190
http://blog.aoydesign.com/?eid=1055982
http://blog.aoydesign.com/?eid=1143199

玄関正面のサービスルーム１と壁を利用した収納から

（このサービスルームは二箇所から出入りできる設計になっています→オーナー判断で自由に改装検討する余地ある部分のひとつ）

南側リビングへ向かいます


見たままとなるので画像並べていきましょうね

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初回は立地と環境を中心に進めてみましょう、
内観は次回として二回構成でお伝えします。

紹介するマンションは中古オーナーリノベーション（H14・経年変化あり）の秀作となりますから、本来は分譲購入経験のある上級者向けの一面があるのは確かなのですが、立地内容の良さから資産保全における安定性が非常に高く（簡単に言うと極端にリスクが少ない）、
売り出し価格もさることながら賃貸と違いそれは金額が大きくなる分慎重になりがちな分譲マンションにおいて紹介する方にも非常に安心な物件ということで、今回は是非『新築マンション』を検討しているビギナーな方にも注目の内容になります。

物件概要立地と価格は
港区高輪４丁目：地下１階地上５階建て総戸数２２、築1976年RC造
101.45�u（壁芯）：１SSSLDK（実質１LDK＋２DEN）
価格6500万

ご覧のように「シングル〜夫婦＋αタイプ」の間取りとなります、
LDKが非常に広いので、100�u越えの広さの中で大家族向けというより現代家族向けにリノベーションされた間取り、
余裕の広さをいかして一部はDIYの余地も残した”わかりやすい間取り改変”といった特徴があります（ダブルバルコニーによる採光の明るさも特徴でしょう）。

相場ご存知の方なら「即買い」の提示になりますが、交渉（通常中古マンションの購入では指値交渉が付くケースが大半なので）部分の余地を残しているワケではなく基本現状渡しの中で募集もわかりやすくしたいという意味で「ここはわかりやすく”現状渡しならこの価格です”」と情報公開する方向性で付けられた価格ですから「ここから先に指値も可能？」のようには考えないでください。
だったら大変ですしね（笑

※現状渡しという部分で初めて分譲を考えているビギナーの方は躊躇する部分もあるかと思いますが、その点は全く心配ありません（ここ詳しくは次回の内観編で説明します）


分譲マンションにける資産保全性についていはまずここ一度読んでおいてください。
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2009/04/post-6b8f.html
このテキストで説明されている内容を踏まえて考えるなら今回の物件は土地相場が安定的に資産保全性が担保されている地域の低層（地下１階地上５階建て総戸数２２）マンションであり、株式投資にたとえるならば「自己資本比率の高い低リスクで堅いタイプ」となるのです。
マンションでありながら十分不動産としての安定感のある物件（しかも価格における土地所有権：床面積所有権評価が高い＝価格における資産評価率）ということで、
なんでしょうね「高級外車だけれど下取り価格もべらぼうに高いので購入金利さえ安ければ廉価な国産買うのと同じ」みたいな位置づけにある物件です、
しかもH14オーナーリノベーションが入ってますから内容も築浅並にしっかりしています。

早速最寄り駅となる都営浅草線高輪台から向かいます（他最寄り駅はJR品川・五反田）、

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募集図面の最寄駅は都営新宿線曙橋となります、位置的には中央線市ヶ谷からも徒歩圏なので先日のミサイル騒動でも注目浴びた防衛庁的環境含めて市ヶ谷から向かってみましょう。
※市ヶ谷から北上する坂は随分と急ですから通常の徒歩は是非曙橋で（笑

市ヶ谷駅釣堀越しの風景からスタート

橋を渡って外堀通りにもポロロッカがあるので買い物的には市ヶ谷からもアリです、

坂を登って防衛庁の裏側の方へ回ります
近隣環境は往年の”カチっとしたマンション”も並んで

Teorema的風情にも溢れています
ちなみにこちらは「市谷台グランドマンション築1964RC造」

まむかえに防衛庁がドーンとあるのです、


又上記のマンション並びでいえばこちら

画像右の素敵な概観のは「シャトー市ヶ谷築1969SRC」セントラル式のマンションですね

ここから広大な区画が防衛庁中心の官公庁系と大日本印刷の敷地になっていて

確かに日曜日となると歩行者も少なく閑散としているんですが、
場所が場所ですから（笑
のんびりとした風景でもあります、
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又もや井の頭界隈となるでしょうか、
前回との繋がりで言えば同じ中央線からの紹介です。
西荻窪と言えば地元的には「吉祥寺のオルタナ」であって、ズバリ吉祥寺系となります。イメージで言うと”吉祥寺を井の頭公園のイメージで探すなら井の頭線”で”吉祥寺の街イメージで探すなら西荻窪”って感じです（吉祥寺を武蔵野市と見ると三鷹駅）。
街キャラは女性街で、男性系の三鷹とはそんな意味でも対象性あるんですが吉祥寺的キャラクターは西荻窪の方が強いです。
純粋に中央線単体で考えるなら「荻窪阿佐ヶ谷」が非常に強いので街の選び方と暮らす人の趣味性違ってたりするのでここは面白いところです。

西荻窪の街並み単体の話となりますと骨董街は駅北側で、今回紹介するお部屋がある駅南側は緩い感じの商店街と静かな街並みが特徴です。

早速西荻窪駅から向かいましょう

地元では結構有名だったりするんですが某芸能人の方が普通に電車乗ってたりします。

ここから南に商店街が並んでいるんですが、
バス通りは車の通り道で、歩行者は一本裏の商店街を歩くのが定番

この通りにあの輪島功一氏のボクシングジムもありますよ

飲食店中心かな、という商店街です

（駅には西友が一体化しているので買い物の心配は全く無し）

※参考までにメインの方になるバス通り商店街はこんな感じ

（こちらものんびりしたところですよ）
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相当内容いいですよ、
土地勘ある人なら「あ、そこのお店か」とほぼ誰でも気がつく立地の物件になります。
駅から近いといっても南側商店街方向ではなくて、北側にある小規模な飲食店街の入り口店舗になります。
この辺は小規模でちょっと拘りある飲み屋街みたいなとこの入り口なので、飲食向きであるのは言うまでもありませんが、ノンアルコールの需要も十分ある地域なのでcafe関係でも集客が期待できます。イメージ的には駅近なんだけれど、微妙に隠れているみたいな。
この雰囲気は駅出口から新中杉渡った北側のそれと同じなんですが、今回の物件の場合には信号渡る必要の無い新中杉西の駅北側なので、店舗の趣味性内容によっては地元住民の期待感も多い場所ですみたいな（笑

現実阿佐ヶ谷はcafeや喫茶も多い地域で、今回紹介の店舗近隣にも数店ありますが入り方と内容にはかなり強い相関関係があって地元ニーズとの相性の良し悪しがかなり強く出る地域でもあります。しかし中央線で阿佐ヶ谷といえば”暮らしやすい街”として有名ですから、滑り出しがよければ後は安泰でしょうね、
店舗の内容勝負で自信ある方にはちょっと無いぐらいの内容です。

早速阿佐ヶ谷駅からチラッと覗いてみましょう

北側出口です

ここから西側を向いてですね


もうこの先直ぐです
こっち側は二階からの駅ビル出口で言えばもっと近くで駅ビルの階段出口から100mも無い距離に店舗があります。

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三鷹台から久我山までは神田川沿いの遊歩道があって、公園なども併設されていますから静かで緑の多い環境と言えば東京でも有数の地域になります。

この辺がちょうど三鷹台から久我山への中間地点

こちらが三鷹台側


こちらは久我山側


併行する遊歩道公園


ここから人見街道に出たところが次の物件です→続きを読む

吉祥寺（ご存知のように吉祥寺は絶大な人気の街ですが徒歩圏はほとんど商業地なので吉祥寺徒歩で住居を探すのが難しいのは鉄板の常識）最寄といえば、吉祥寺を中央線の街と定義すれば西荻窪（なら女性系）・三鷹（なら男性系）となるところです。
吉祥寺を井の頭公園のイメージで定義すると井の頭線三鷹台（井の頭公園も徒歩圏）・久我山（急行で最初の駅）になります。

今回はそんな「井の頭系」として三鷹台から久我山のお部屋を２回に分けて紹介してみようと思います。
初回はファミリリータイプのお部屋を三鷹台からです、

吉祥寺徒歩だから「井の頭公園駅が一番手では？」と思う人もいるかもしれませんが、いかんせん井の頭公園駅は商店街もかなり小規模で、お花見なんて季節には駅近くもかなり騒然としますから、吉祥寺ベテランの人には最寄り駅でも初めて井の頭で吉祥寺最寄を考えている人にはちょっと難しい駅だったりするのです。
そんな意味では買い物含めて利便性がよくて、井の頭公園も徒歩圏の三鷹台はクレバーな選択になります。
早速三鷹台駅

奥に見えるのが立教女学院、
その印象もあって、三鷹台には女性系のイメージもあります。

駅近くに小田急OX

買い物の心配ありません、
ここから真南に下っていくと三鷹で言う牟礼団地方向になるのでちょっと寂しくなるんですが、今回の物件は東側久我山方向なので、通勤ルートが寂しいって事はありません。



間もなく以前レポートした事もあるちょっとした高台に到着

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今回は立地環境というより間取り希望の注意点みたいな部分が主題のレポートです。
不動産の空室募集表示では業界団体や公正取引委員会によるガイドラインがあって、希望条件の絞込み過ぎでうっかり内容のいい部屋の資料を見るチャンスを失ってしまう事があります。

代表的にはマンション限定にした結果、高級２×４アパートを見落としてしまったり（準借家や一戸建ても見落としちゃいます）、バス・トイレ別を指定した結果、実は大型レストルーム（使い勝手や広さはバスト・イレ別同等）の高級分譲物件を見落としちゃったり、
「ついうっかり”絞りすぎた”」
なんて事は意外と多いものです。

今回紹介のお部屋は「１LDKや１Rストゥディオ広めの部屋希望」な時に、間取りを絞り込み過ぎると資料を見ることも無く選外になってしまったりしがちなお部屋になるんです。
鍵は「LDK表示の基準が10帖以上であること」です、

場所は何度かレポートしている西新宿・中野坂上圏（山手通りの内側）となります。
坂上は現在も例の地下高速工事が工事中

道路の拡幅工事もまだ本格化していません

ちなみに
西新宿レポート的にはこの辺参照ください
http://retour.seesaa.net/article/107738823.html
http://retour.seesaa.net/article/103403180.html

合わせて中野坂上の特徴としては山手通りに「渋谷行きのバス停」があるところで（時間の幅も広く10分感覚程度で運行しています）

このバス便は通勤ルート的にも十分検討可能じゃないかと思われです
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