2018年12月18日

街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味?」

実際に吉祥寺の街紹介をしようって意図ではありませんから(笑
そこは、誤解の無いように。
画像中心のレポートではありませんよ。
とはいえ吉祥寺
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さて、報道や情報誌などでよく聞く『住みたい街』
●いきなりですが「部屋探し的にはまったく意味がありません」
何年から何年でしょうねぇ
東京で住みたい街といえば吉祥寺が連続でNO1だった時期があります(今でも上位ランクは変わっていない筈です)。
 ↑
そもそもこの辺の意識調査の当初は(丸の内や銀座では暮らせないだろうを前提に)私鉄沿線都心近郊中核都市の人気投票な趣だったと思います。

つまり「人気の街吉祥寺」の意味をひも解くなら
●東京における”中央線”の人気や利便性が現れている
と、考えるべきなのです。
(この場合の”中央線”とは「新宿〜三鷹」の総武中央緩行線の意味)
 ↑
なかなか意味が分かり難いでしょうか、
ぶっちゃけて言えば
「【東急】自由が丘VS【中央)吉祥寺」でどっちが上かって人気投票って事ですよ。

事実、吉祥寺って繁華街なのでww
街といってもデパート中心の商業地域なワケで、0件ではありませんが駅近10分圏に有力な住宅街は存在していません。
ちなみに人気の街なので業界的にも推奨できない営業店も多く、この辺の会社はだいたい吉祥寺徒歩で西武線武蔵関方向のアパートを紹介していたりします←ここ全然吉祥寺じゃないからww

(吉祥寺界隈の住宅街と言えば、東急裏の三鷹方面に連なる武蔵野住宅街と南西の三鷹下連雀方面や末広商店街先の西荻乃至三鷹台エリアが存在しますが、そのまま既に”ほとんど隣駅”です。)

たとえば東急裏の低層指定住宅街(ある意味一番いいとこですが相場決して安くないです)
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この先更に西へ安いところと言えば三鷹駅に近いところか、三鷹からも吉祥寺からも10分以上離れたエリアとなってしまう

三鷹下連雀方向への住宅街もありますが
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吉祥寺からは徒歩10分以上ですし便利な立地は三鷹駅に近い方

駅東側の更に北側にも住宅街は無くは無いですが
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ジョウジご存じな方ならわかると思いますが、そっち方向にはナントカホテルとか風俗街もあって(昔吉祥寺は風俗で鳴らした男街だった歴史があります)、一般的な部屋探しのエリアとしてお勧めとは言えない。

となれば末広通りの先となる(駅からまっすぐ東)
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ここも商店街なので(運よく住居を見つけられればベターだけれど)、本格的な住宅街となれば「井の頭から南の三鷹台エリア」であったり、「北東となる五日市渡った西荻エリア」となる。

但し、この辺の(末広通りの北側裏)住宅街には
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戸建て中心の低層地域とは言え、母数限られつつも木造アパートも存在し吉祥寺徒歩圏に拘って部屋を探すならここでしょう。
(いうまでも無くですが西荻に近いぐらい遠目まで行く方が条件よくなります)

<話は戻って>
●沿線の人気投票的意味である
その根拠ってほどではありませんが、
確か某ポータルサイトの一般公開不動産DATAベースにおける”検索履歴”のランク的に
「中央線の”荻窪”が一位だったりするのです」

ちなみに私鉄沿線の人気投票的意味には以下のような要素も含まれています
・某田園○○線と地下鉄東○線の通勤時間帯の異常な混雑はあまりにも有名で避けられがちだ
・投票は必ずしも東急住民限定で行われているとも言えない
(吉祥寺界隈は漫画アニメ関係者や法人が多いので、中央線は漫画やアニメの舞台によく出る)
・東急圏なら奥沢や都立大や池上線、東武のときわ台、東京北部なら王子や王子神谷だとか、台東区界隈の新御徒町や田原町、東京東側の菊川や亀戸・平井など地元情報的なものは網羅されていない
・渋谷ターミナルだと推薦は東急圏というより井の頭線だが印象薄かったりする
・都心部にもハイCPや有力な駅があるが(千石・曙橋・四谷三・春日・湯島・高輪〜白金台・目黒などなど)あまり知られていない
 ↑
専門性無く一般的な人気投票に過ぎないって事です
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posted by iwahara at 20:03 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月12日

12月の不動産業界動向について(部屋探しはもう越年です)

「実際のところは12月中旬から1月の成人式の後まで」
ほぼ、上記期間は部屋探しには得策ではありません。

■不動産会社はGWやお盆・年末年始などの行楽シーズンや帰省期間はほぼ時期を合わせて休業になります(ここ付け加えると大家さんも不在がちであるというのもその理由)。

それとは別に12月に関しては、
古い慣習ですが『夜逃げ顧客の忌避』というのもあります。
「こんな年度末に引っ越すとか何かあったのでは」
ある意味大家さんの審査というのは、一般的な入居者を期待するもので(休暇期間や生活時間などに関しても一般的である方が何かと無難だからです:審査時公務員最強の理由)、12月終わりも近いというのに慌てて部屋探しをしなくてはいけない事情でもあるのではないか?と心配されるケースも多く、

●賃貸契約において重視すべき点として
(賃貸契約において契約者は”お客さん”では”無く”民法上商取引同様の当事者ですから、法人代表者が銀行と取引しているのと外形上同じ)
【信用上位の関係構築】は契約者にとって最も有意な利得となります。自ら信用上の不安や疑問を想起させる振る舞いは得にならないのです。
(※この点は、申込み時に必要書類を事前に全て揃えて一発で送信することが重要視される理由でもあります。←「審査落ち」事例の中でも申込書類がなかなか揃わずに大家さんからキャンセルというのは少なく無いケースです。)

仮に自分が独立事業主代表者で、銀行担当者に融資の相談に行っているのだとしましょう。
その時に、必要書類がなかなかそろわないであるとか、時期的にこの時に融資の案件?(資金繰りに苦心惨憺している経営難アリの法人ではないか?)のような流れになる事で得することがあるとは思えませんよね。
実際不動産賃貸契約は、7万前後の部屋でも借りる資産は(仮に区分所有部分として売却すれば)おおよそですが900万前後のの取引です(中古の高級車を2年間占有で借用するのと同じ規模)。
ファミリータイプともなれば部屋の資産評価2千万を超えるケースも珍しくありません。

●不動産賃貸契約とは想像するより大きな金額の資産借用契約です、
旅館やホテル宿泊の延長で認識されちゃうと全く違う訳で、全然別物です。

なので、信用上位であることは(様々な賃貸契約上のリスクが大家さん側から低い安定入居者と理解されることを意味しますから)「契約時のみならず、何かあった時の交渉や相談などあらゆる状況で契約者にとって有利です」。
※申込・入居審査時の必要書類に「所得証明」が無くても、(そもそも年収と勤務先は申込書に記載しているので申込時公開情報ですから)率先して書類出しちゃう方が何かと得策なのです。


そんなこんなで
確かに、年中無休営業店も存在します。
12月末ギリギリまで募集求める大家さんも存在します。
ですから、12月の仕事納めに契約が間に合うのであれば部屋探しは可能ですが、
この状況そのものが借りる側にとってケツカッチンな事になってますので、
可能であれば避けたいと。
(全空室での調査を原則としているretourの場合は、お引き受けできない状況にもなるのです。←既に新規空室の登録募集を越年判断している管理会社も出てきますから万全な調査ができない。)

●ある意味”デキる大家さん”は
12月に空室が出ても年度末に募集かけません。
空室期間は残念ですが、新規募集は1月にしようと判断します。
(※同時に確実にいくなら各社休暇期間も確実に終了する成人式明けからがベター)
契約の相手が”デキる大家さん”であることは、
契約当事者である借主にとっても有意なポイントです(合理的話が可能という意味ですから)。

などなどにより、
12月中旬〜1月成人式連休明けぐらいまでは部屋探しには得策では無い期間となります。
 ↑
勿論、相場調査やエリア別の空室分布など事前の相談はフル稼働できますので(国交省DATAベースメンテナンス期間を除く)、
retour的には同期間を”事前相談”に重点置いてます。



次回は年明けからの「東京賃貸ビギナー向け」的な意味も込めて、
街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味」みたいなレポートにしようかなと思ってます。




posted by iwahara at 14:04 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月03日

駅近過ぎな荻窪ミニマル系1R

ミニマルコンパクトと言うにはちょっと大袈裟かも知れません。
16.93平米は1Rの基準17平米〜とほとんど違いが無いので、間取り図見た目より実際のお部屋は広い筈です。事実間取り図を見ると「当初は1Kだったのかな」ですから。
今回はあまりにも駅に近いので必然的にショートショートになってしまいそうですが、荻窪駅南口商店街に近いのぐるっと回る感じでレポートしてみたいと思います。

荻窪ほどの主要駅となると駅徒歩近過ぎによって繁華街の待った只中に位置するのでは?ここ不安に思う方いらっしゃるかもですが、唯一今回紹介のお部屋の立地は駅近ながら閑静な住宅街区画となりますので、ご安心ください。
さてその位置(駅近なのに異例な閑静な住宅街)はどこ?
駅南口からちょっと東側に入ったところです。
(ここだけ商工地域と住宅街との境界が駅近くに存在する)

そんな訳で荻窪駅です
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南口商店街を
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速攻で左折(東へ)
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名曲喫茶の交差点を境に基本的には住宅街(幹線道路側は商工系ですが)となります
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曲がった入口区画だけ’商店街は継続しており
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ここにマイバスケット
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荻窪駅は西友なども駅ビルに直結していますが、構造上駅南側に暮らす人にはちょっとだけめんどくさい部分もあり(エスカレーター分布的に)、物件最寄り2’分ほどにマイバスケットあるのは大きいと思います。

ここから住宅街区へ曲り
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(ここに秀和があるとか私、今の今まで気が付きませんでした)

区画をごにょごにょと進むと、もう物件に到着です。
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posted by iwahara at 16:14 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月26日

方南町から堅く広めのリーズナブル1R

時に方南町は丸ノ内線支線であることから希望駅から外れることありますが、
駅南東は笹塚方南文化圏ですし(南は水道道路近くまで方南商工会だったりします)、西南は杉並永福町文化圏であり(北側は巨大な神社仏閣・教会・他中堅新興宗教施設を挟んで東高円寺・新高円寺圏となる)、確かに中野区ダウンタウン的評価があるのも事実ですが、
相場も安く丸ノ内線方南支線は便利な送迎バス便のような存在で(方南町ならいずれかの路線に次の便が停車していたりする)、ちょっと乗り換えあるが利便性的には中野坂上と対して違いが無いってのが地元評価かなと思います(中野坂上乗り換えも対抗面ホームなので簡単)。

幹線道路の街でもあるので、マンション探しやすいように思いますが、
この辺は街道沿いは商業圏なので、ちょっと距離あるところに分譲MS開発エリアがあるような内容で、住宅街自体は低層地域です。故に必ずしもマンションに強いとも言い切れないかなと。

そんな方南町から駅近の中堅MSワンルームの紹介となります。
環七西側出口からスタート
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所謂東側の方南町商店街サイドでは無く
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こちらの西側の杉並永福町文化圏です
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(物件はエリアが限られた駅北西側の徒歩2分)

駅出口からそのまま物件の紹介となると、レポート速攻終わっちゃいますのでww
サミット付近から近隣の環境を
住宅街を北上します
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(実は今回の物件、もう写ってます)

中学校の脇を抜けて
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道なりに進むと、善福寺川の遊歩道に接続するのです。

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散歩道にもいいところで、ぽつりぽつりですがお店もあります

近隣には大規模再開発地区があり
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(昨今の建築許可条件から考えるとここにもスーパーできるかも)

そして川沿い遊歩道へ
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(過去にこの辺の遊歩道で水鳥が川にランディングするのを見た事あります)

駅と無関係に物件からこの遊歩道へ直接アクセスすると2分ほど(2分ってか200歩ほど)、
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posted by iwahara at 14:09 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月20日

幡ヶ谷(笹塚かな)〜中野富士見町間の女性向ハイCP・1R

微妙な立地ってよくありますね、
ちょうど複数沿線の中間地点みたいな。
今回はそんなお部屋の紹介です。
(物件最寄り駅って実際に歩いてみないとわからないこともありますから。)

さて今回は資料的な最寄り駅は幡ヶ谷なのですが、地図出ししてみると丸ノ内線方南支線中野富士見町のが近いことがわかりました。
早速中野富士見町からスタートします、
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なんか中途半端な絵になってますがw
取材は新中野から中野通りをそのまま南下して向かっていたため「この先に駅がありますから」の絵となっております。
(駅周辺にはこれという商店街も形成されていませんし)

そんな中野富士見町ですが、前述駅前近隣の印象から印象薄い方もいらっしゃると思いますが、主力は中野通り側なんですね。
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ご覧のとおりで中野通りは(JR中野からですが)住宅開発が進んだ地域であると同時に想像するほど交通量も多く無く、生活しやすいマンションエリアのひとつです。
(主観ですが中高層MS建築許可条件である幹線道路沿いという意味では、青梅街道沿いより環境よろしいと思いますね。)

上記画像裏手には大きな公園がありまして、お子様連れのファミリーで賑わっていました。
又、手前はマンション開発と思われる工事区画です。

ちなみに交差点真っ直ぐは、中野新橋経由して西新宿5丁目近辺へ出るバイパス道
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物件は中野通りを南下です
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見たままですがマンション開発が整然と進んでいる地域であることがわかります
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中野通り交通量の少なさも相まって感じのいい住宅街が形成されています
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間もなく方南通り交差点
東へ真っ直ぐ進めば西新宿5丁目駅〜都庁方面です
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ここからちょこっと更に南下すると「ライフ南台」がありまして
物件はそこから住宅街へちょっと入ったところです
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よって買い物環境は”万全”
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posted by iwahara at 18:23 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月16日

レアな地域過で二度と取材は無いであろう椿山荘近隣MS(2)

なんだか私には場違いなところへきちゃったなと(笑
「ここはどこですか?」
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「位が違うよ」とばかり”私が”追い払われてしまいました


※前回レポートで書き忘れたことありました
江戸川橋通りにキングレコードのビルがあるのご存じの方いしゃっしゃるかと、
物件最寄りの目白通りにはそのキングレコードのスタジオがありまして、通勤時など演歌の大物歌手が乗る車とすれ違っているなんて事もあるかもです
(割とどうでもいいことなのかもですがレアな非日常性的意味で重要かなと思いましてww)

実際ここ凄いんですよ、
とてもとても通勤路の発想には無い空間で
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(取材時に追い抜いた歩行者の方も外国人観光客かしら?というカメラ片手親子連れの方でした)

橋まで出て”椿山荘エリア”振り返ってみますと
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東京都心の景色ではありませんねww
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(こちらサイドには細川庭園があるようで)

新目白通りまで南下すると、また随分大きなホテルがありまして
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ちょこっと曲がって更に南下すると早大通りに抜けます
私が何の目的でこのルートを南下しているのかと申しますと「始まりが神楽坂だったから終点も早稲田駅にしようかな」と思ったからでございます。
(距離的にはかなりあるので、物件利用駅にという意図ではなく周辺環境の紹介目的です。但し都営荒川線からの副都心線を使おうって場合はあり得るルートです。)

「ひょっとするとここ(勝手にそう呼んでいる)ドラード早稲田通りじゃないか?」
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posted by iwahara at 17:23 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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