2017年06月18日

地方都市の投資物件を考えてみる(2)

物件そのものは駅近なので、
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駅出口区画のちょっと先に出るともう到着です
(JR札幌駅からだとトータル40分ちょいかな)

【物件概要】
※売買物件であるためプライバシー保護を考慮し自主規制のレベルを上げています
(地下鉄)地下東西線西18丁目1分、築1986年、RC造11階建ての中高層階、約29u、
総戸数34、管理費7070円、修繕積立金5565円、
エレベーター、オートロック、
中古売買価格:450万円

オーソドックスな間取りがこちら
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いくら営業範囲の規定がないretourと言えども札幌の物件は物理的に取扱いできませんので、資料請求等確認せず(ここも自主規制で)公開情報からお伝えできる範囲での情報となります。
洗濯機置場がどこなのか存否含めて詳しい事はわからないのですが、
いずれにしても、購入し賃貸運用する場合はリノベーションが前提になると思うので、地方の不動産投資がよりわかりやすい話になります。

30平米前後のフルリノベーションと言えば工事費用として300万〜かかるんです。
東京都心から近郊で、同タイプの部屋を購入する場合(最近短期的だと思いますが10%近い値上がり感があるので)1200万ぐらいしていたりします。
1200万の300万(4分の1)
450万の300万(6割超えてます)←こうなると不動産というより半分近くが減価償却資産です(限りなく耐久消費財)。判断躊躇しますよね。

不動産価格そのものは東京においても郊外に行けば安くなります。
地方となれば尚更で、前回記事で紹介したように札幌市内においても中心街から外れると急速に価格は下がります。
しかし内部造作設備や改装コストに地域差は”ありません”。
「450万の改装300万」ならまだマシなバランスなのです。
故に、地方の賃貸経営で大家さんが大規模リノベーションに踏み切る事は大変に難しい。

東京においてすら、不人気沿線で空室が長期化した大家さんはリフォームなどの梃入れもできず、貸止め塩漬け状態となるケースも珍しくないのです。
その反面「お風呂無しの部屋に(和室はそのままながら)なんとか3点ユニットを導入する」一部リフォームは進みやすい傾向があります。

果たして昨今の札幌賃貸の動向は詳細掴み兼ねるのですが、
「大規模リノベーションは難しい、和室もそのままで表替えなどルーチンの退出リフォームで」の判断が多いのではないかと推定します。
しかし、不動産投資運用の場合は造作資産も管理する事になりますから中古の造作をそのままにというのもギャンブルになります(次のリフォーム積み立てをどう計算するのか曖昧になる)。
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posted by iwahara at 19:08 | Comment(2) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月12日

地方都市の不動産投資を考えてみる(1)

『住まいの心理学』含めて各所で書いてきましたが、地方都市における不動産投資はどうなのか?
どうもこうも「どういう考え方をすれば腑に落ちるか」みたいな話です。
読者の方はご存じかと思いますが、retourは所謂巷で知られるような不動産投資や分譲購入に懐疑的であり、業態の特徴からくる広域広範に取得される賃貸運用情報から「考えてみる」の域を出ない話となりますのでご理解ください。
あくまでも記事の目的は”参考”です。

場所ですが(私の出身地でもあるので他選択肢は無いのですがww)
北海道札幌市です、
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北海道の場合、人口の大半が札幌及びその近郊じゃないかと思うぐらい集中しているため、大都会には違いないのですが「へたに土地が広かったため」行政は後になってから道路などインフラコストに苦労しています。JR北海道の赤字も”広さ”に起因するものですが、集約が進んでいると思われている札幌市ですら無計画な郊外開発による都市拡散に悩んでいるというのが本音なのです。

つまり中心部からちょっと離れた程度でも底地評価が大きく変わり、
変動率も大きい(不動産として資産リスクが高い)。郊外の老朽化した分譲マンションなどは建替え資金や大規模修繕費用など「底地にどれだけの担保価値があるのか」不安になるとこもあり、
(故に郊外の高級マンションというのは概念としてあり得ないのであり、あったとすると存在そのものが”資産リスクのある建物”となります。)
安全策で行くなら「建物どうこう考える前にまず都市中心部に近いもの」が大前提となります。

そこで、
取材は札幌地下東西線大通公園駅から二駅の西18丁目駅という中心部から選択しました。
せっかくの北海道札幌市現地取材なので、地下鉄を使わず徒歩で向かいます。
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物件概要説明までひたすら札幌市都市計画関係の話になります。
不動産はどうなった?と怪訝に思う方少なくないと思いますが、著名なアーキテクトな方は建築デザインだけでなく都市計画ごと設計します(過去の公団住宅も同じでしたね)。不動産価値評価と都市計画は不可分の関係にあり、いつもの賃貸住宅レポートの時にもしばしば登場する(都市計画の失敗で主要道の伸長ができずに行き止まり化した区画などで)”ここだけいいとこ化”などの状況などダイレクトに不動産価格に跳ね返りますから「都市計画の現況は重要な関連事項である」と捉えています。

話は戻って、
いきなり大通り公園まで南下せず(できるだけ信号回避するため)ジグザグに向かいます
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駅前通りから
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カクカクと曲がり
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少しオフになっただけで
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「広すぎる路地」状態となり(笑
(自治体が道路の保全に苦労するのわかりますよね)

さらに曲がると
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札幌の地下が広範な地域に及んでいるのがわかります。
ぶっちゃけ、冬などは「地上を歩ているのは観光客だけなのでは?」と感じることもしばしば、

大通り公園(中心からちょっとオフなところ)に到着
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広すぎる公園
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(パート2末尾にも似た状況が登場しますが、利用密度というかインフラの公共性に対する費用対効果みたいな設計が完全に間違っているような、、)

こうドーンと
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誰もいないみたいな(笑
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posted by iwahara at 03:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月03日

ベテラン向き市ヶ谷の1R事務所仕様

時々「ドーンと広い1Rを探している時の裏ワザ」として紹介している”ほぼ事務所仕様で何も無い1R”が今回のお部屋です。
勿論収納なども無かったりするので、賃貸上級者東京一人暮らしベテラン向きのお部屋ですが(唯一の弱点はその広さから光熱費がかかること)、独立事業主などの方にはいろんな意味で利便性も高いお部屋になりますから、検討に値する作戦ではないかと思っているところです。

今回は立地的にも最強ランクとなる市ヶ谷(しかも駅南側)から同タイプを紹介してみましょう。
滅多に無いレア度高いお部屋です、
市ヶ谷駅JR側からスタート
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地下鉄の市ヶ谷駅出口は靖国通り東かなり先までありまして
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この更に先の
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地下鉄出口ありますから駅から実徒歩時間の計測はかなり幅があります
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(いずれにしても駅近なので4、5分ぐらいの理解で間違いないかと)

市ヶ谷と言えば法曹界(事務所)にも人気の街ですが、
普通に魚屋さんとかもあり、
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(後ろの方にお肉屋さんも登場します)

何気に大学施設も多いためかcafeもありますし
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市ヶ谷レポートでいつも登場する食料品スーパー
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などなど日常生活の利便性としても心配ありません

ちなみにですが近隣の郵便局が
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”麹町”郵便局なのです、
「え、ここは麹町なの?」とお考えの方もいると思いますが(駅的には麹町駅はJR市ヶ谷遠い)、
市ヶ谷と言えばご存じ駅北側防衛省の俗称ともなっていますので、
地元的には駅南側の西が麹町・東は半蔵門という認識なのかな?
今回の物件は西側というより中間地点に近いのですが、エリア的には麹町界隈の理解が正しいのかもです。
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posted by iwahara at 22:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月27日

荻窪青梅街道文化圏の西荻1LDK

前回の東方「東高円寺」に続き、同じ荻窪青梅街道文明圏から西方「西荻窪北側」マンションの紹介です。当該地区も一時期しつこいほど”ここだけいいとこ化している”レポートで紹介しているわけですが、最寄り駅は西荻窪なのに地元住民的には荻窪圏であると認識されている住宅街になります。

とわいえ最寄り駅である西荻からも商店街真っ直ぐで到着しますので、
JR中央線西荻窪駅からスタートです
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(西荻窪駅と同時に西友前ですね)

西荻のゆる〜い商店街を真っ直ぐです
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比較的信号待ちが少ないルートであり資料表示とほぼ同時間で物件まで到着します
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ちなみに商店街は名目関根橋のところまでとなりますが、
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(ここまで駅から6分〜8分ですか)

先の住宅街区画もぽつりぽつりとお店は続いており
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(前述の関根橋から北は「荻窪青梅街道文化圏」に入る理解で問題ないかと)
この先ごにょごにょと近道に入ると到着です。
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posted by iwahara at 12:37 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月21日

東高円寺30平米越えシングル

今回は駅近なのでショートショートです
賃貸の世界にも何気に”定番”って概念がありました
デフレ時代を経て状況は随分変わってきましたが(現在はかなり賃料下がったゾーンもありますね)、ザックリ以下のように理解していました。
「築浅MS、B・T別25平米1DK定番の8万5千円」
「ファミリータイプ2DKの標準40u(或は1LDK)12万円」
「3点ユニットMSで1Rの標準17u〜は7万台(都心近郊から郊外は6万台〜)」
「分譲購入にもう戻れない高級賃貸は16万8000円〜」
「4万以下のお風呂無しの部屋探しは仲介的に簡単では無い(地元管理会社飛び込みが強い場合もある)」「審査の厳しい部屋=賃料割安」などなど、

そんな中に「30代シングル、いつかは30平米越え9万台」というものがあります。
勿論私が分類上脳内命名したものですが(笑
業界は公取委との間で自主規制的基準を設けており、コンパクトな1LDKも表示上は1DKの記載になるのです(LDK表示は業界規制で10帖以上とされているため)。
東京暮らしでシングル用途40平米超えるのは流石に広すぎると考えまして、余裕の広さは最大30平米ランクが(光熱費的にも)合理的な線かなとアバウトに考えたものですが、
●この「都内で30平米越え9万台」というゾーンは母数がとても少ないのです。

理由は「25平米B・T別8万5千円」系の需要が強かったこともあり(シングル用は高級でもここまでみたいな)、建築物の母数そのものが限られているからです。
(木造APですと30平米前後のものまで案外探しやすいのですが、これは昭和に廉価なファミリー用として設計された部屋の改装系であり、こちらもお勧めです。)

大家さん側もほとんど1LDKやストゥディオ系の間取りとなるので、経験的に10万〜と考えてしまうパターンも多く、割安感のある30平米越えのお部屋はなかなか少ないという側面もあります。

■今回紹介のお部屋は内容的にもパッと見も『堅い選択』系なので強い個性はありませんが、コンセプトそのものが個性的という分類となります。
丸ノ内線東高円寺駅からスタートです
レポート自体は駅近につき淡泊なので長めにテキスト書いてみました。
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実は資料的には駅徒歩8分なので「駅近ほどでは?」と思われるかと思いますが、
なんせ東高円寺の駅南側はほぼ1区画全部が蚕糸の森公園となっており、
徒歩感覚として、公園につけば「もう駅だな」という感覚ありますから資料表記8分ですが、歩いた感は5分ちょいぐらいのイメージなのです(実徒歩は10分ぐらい見ておいたいいと思いますが)。
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そんなワケで公園を通るルートとしました
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慣れてくると、公園のありがたみも消えて近道優先になっちゃうものですけどね(笑

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それでも(新宿御苑前から新宿駅方向などもそうですが)公園沿いのルートがあるのは環境的に大きいと思います。

たぶんここまでくるのに実徒歩5分
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(気分的には歩いた感ほぼ無し)
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posted by iwahara at 15:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月13日

曙橋から大人向けミニマルコンパクト

曙橋と言えばこのブログでお馴染み東京でも有数のハイCPな街です
今回はそんな曙橋からミニマルコンパクトなお部屋を紹介します。
帰投ルートで紹介してますが、実際の取材は四谷三丁目から向かっており、以下レポート中でも記載のとおりで「都営新宿は通勤ルートが限られる市ヶ谷乗り換えか」と考えちゃう方少なく無いかもですが、曙橋駅は四谷三丁目から10分もかからず、若松河田からも実徒歩13分ぐらいでしょうか。
健康もかねて10分ちょい歩くとか全く苦にならない方なら、市ヶ谷まで歩いちゃうとかもありな立地なんですね。(「遅い時にはタクシー帰りもある」場合もかなり便利な街でしょう)

早速曙橋駅からスタート
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ちなみにこちらの駅出口裏には
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ハナマサもあり

商店街近くにはサントク
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物件最寄りには100円ローソンにマイバスケットと買い物に困る方は皆無
小規模ですが飲食中心の実に感じのいい街であり、
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所謂若者が騒ぐとかの要素も皆無、静かな大人向けの街です。

市ヶ谷の防衛省が近い事が関係しているのか高級職系外国人住人を見かける事も少なくありません

物件は駅徒歩3なので、
もう到着しちゃいました
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posted by iwahara at 18:24 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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