2017年10月01日

阿佐ヶ谷ロングウォークのハイCP1DK

地図上は西武新宿線下井草のが近いのですが、下井草徒歩でも15分かかることと、立地的にこの周辺に暮らしている人は「地元的に最寄り駅を阿佐ヶ谷と認識しており」、レポートも阿佐ヶ谷徒歩ルートでお伝えしようと思います。
今回も、退去の状況はわからないのですが、入居予定日はまだ先のお部屋ですから内容には自主規制入る形となりますのでご了承ください(解約時2ヵ月前予告タイプのようですね)。

で「遠いのに地元的には最寄り阿佐ヶ谷」どの辺?って話になると思いますが、
冒頭西武線に触れているように北側です。この辺の土地勘は荻窪と同じ。
駅南側の丸ノ内線南阿佐ヶ谷方向なら徒歩15分もかからずに丸ノ内線の駅についちゃうのと比較すると随分と違うように思われますが、ご存じのとおり阿佐ヶ谷駅の南側は大規模商店街を抱える商工地域であり、厳密に言えば南阿佐ヶ谷駅から更に南側に住宅街という都市計画上の位置付けなんですね。

駅北側で言えば早稲田通りから北、駅南側で言えば青梅街道から南、両者は地元的に「最寄り駅は阿佐ヶ谷郊外の住宅街として同じような存在」なのです(その流れとして南阿佐ヶ谷駅の南には公団の旧阿佐ヶ谷住宅タウンがあった訳で)。

さて東京においては駅から10分以上歩く立地は相当郊外に出ないとお目にかかれませんが、中央線における目安は「荻窪から」といった認識となります。阿佐ヶ谷も隣駅且つ今回は北西荻窪寄りということもあって「西武線からもJRからも15分以上」なる稀な立地となっています。
この徒歩距離によって賃料設定が大幅に安くなっているのが今回のお部屋です。

「長文失礼しました」
早速いつもの阿佐ヶ谷駅からスタートです
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旧地元民的に「旧中杉より新中杉歩く方が早い」のでこちらを選択
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わかる方にはご理解いただけるルートかと思います
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旧中杉商店街とは比較になりませんが、こちらも緩めにお店は続いております

買い物は駅前でほとんど完結すると思いますが、
何気に道中にあるドラッグストアは便利かと思われ。
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以前も一度紹介したことあると思いますが、
私が個人的に阿佐ヶ谷界隈をうろちょろしていた事には無かったお店
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(阿佐ヶ谷は特に飲食店において「商圏は大きく人通りも多いのに、商店街の集客は厳しい」という謎の地域でありまして、お店の入れ替わりは結構激しく、結果として若い人向けの更新速度は荻窪より上じゃないかしらと思います。)

地味ですが、この交差点は重要ポイントです。
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日大二高通りの延長上に高円寺方向に延びる細いバイパス交差点なんですが(多分旧街道でしょう)、地元民的に、この交差点から駅寄りは「阿佐ヶ谷駅近郊」なイメージがあるので(ここまで徒歩7、8分かかっているのですが)今回のように駅から遠いロケーションの場合、このポイントから「どっち方面でどんくらい」的に立地評価されるのです。
今回は「この交差点から先早稲田通りを西に15分ぐらいかな」となります。
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posted by iwahara at 21:23 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月25日

東高円寺特有のデザインアパート(ロフト付き)

東高円寺と言えば(美大があるからなのか戸建て住宅の更新が多いのか)デザイナーズ建築の多い街として(私的に)かなり有名な街です。
更にもう一つの特徴は丸ノ内線「中野坂上〜南阿佐ヶ谷間」において通常各駅は関係するJR中央線駅と徒歩圏兄弟関係にあるのですが、東高円寺だけは中野・高円寺ともに徒歩圏と言うには微妙に遠く(高円寺15分〜中野20分〜あたりでしょうか)、丸ノ内線の街というよりは荻窪青梅街道文明の東端な印象のが強いんですね(故にどことなく荻窪・西荻郊外と雰囲気似てなくも無い)。

今回は更に駅の青梅街道南側に徒歩7分ほどなので、関係するJR中央線駅は徒歩圏外、
最寄り駅丸ノ内線を主とした荻窪郊外の住宅画という位置づけでよろしいかと思います。
(自転車ライダーな方なら余裕で高円寺・中野行動範囲と思いますが今回の物件には自転車置き場の記載はありません)

早速東高円寺駅よりスタート
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物件は青梅街道を渡り南側

東高円寺商業区画は決して大きくありませんが地元商店街もあり利便性の不安はありません
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かといって、新高円寺のような個性的店舗群のような期待はできませんが、
そもそも文教区画なので
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閑静な住宅街がその特徴です

蚕糸の森公園を通過し
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中学校ですかね、そのまま通過、
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速攻閑静な住宅街となります
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(地図を見ないと迷いそうなルートを南下しまして)

戸建ても多い住宅街を進みます
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東高円寺は建売分譲開発地域でもありまして、戸建ての多さもその特徴ですね。

マンション開発地域に入り、
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某高級マンション区画の
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その脇をちょこっと進めば到着です
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posted by iwahara at 20:47 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月17日

千駄ヶ谷寄りの堅い1K代々木から

代々木にくると(retour代々木時代を思い出し)懐かしく感じるものですが、
どうやらこの日はお祭りがあったようです。
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このように、
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代々木と言えば大きく分けて初台参宮橋方向に延びる高級住宅街、
そして代ゼミ方向から参宮橋・千駄ヶ谷方向に南下する閑静な住宅街(推測ですが同地域低層指定かと)、今回はその後者です。
存外に千駄ヶ谷(北参道)が近いので、ここ後半レポートで確認ください。

そんなこんなで代ゼミ方向の斜めっている道を南下します。
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なんだか外国籍の方で賑わっているぞ?な代々木らしい(なんでしょうね)場所もありつつの
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開発地域を横目に静かな住宅街に入ります
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ちなみに界隈は微妙に商工会も存在するようで、小規模店舗がポツリポリと存在し、
綿密に散歩すれば隠れた拘りのお店とかもありそうな雰囲気もこの辺の特徴なのです。
(個人的にはこの辺とか所謂代々木の共産党エリアみたいな雰囲気のが馴染がよくて好きです)
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曲がりくねった参宮橋への抜け道と高速の行き止まりまで直進

ここをちょこちょこっと進むと到着です
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posted by iwahara at 17:29 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月10日

四谷三丁目の隠れたデザイナーズ

非木造建築のなかでも中高層建築向けとなるRC造は都市計画や用途指定的に幹線道路沿いにしか建築されないと説明されますが、それ以外に区画が商工指定地域の場合も建築許可されます。必然的に都心部であるとか郊外都市なら繁華街近くとなりますが(故に低層指定戸建て地域の閑静な環境重視の場合木造アパートの方が探しやすい傾向がある→低層RC造はかなり高級建築となるので数が少ない)、
新宿御苑前や四谷のような都心部であれば、商工指定地域のなか隠れた感じでRC造マンションもあり得るんだと、
且つ、こなれた歴史ある都心部の場合だと商工地域も緩く閑静な環境だったりしますので、R中高層C造で静かな環境となれば都心部の方が条件整いやすいのです。

今回最寄りは四谷三丁目ですが、新宿行園前もほぼ同距離なので新宿御苑前からスタートします。
何故なら四谷三丁目メインの街は(元花柳界なので小料理屋などの飲食店街です)駅から少し四谷寄りに存在しており、今回のように御苑寄りの地域だと「ちょっと喫茶店」などの場合も御苑の商店街の方が近いかなと思われるためです。

とかなんとかで新宿御苑前からスタートです
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四谷方向に
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(ご存じのとおり御苑前の商店街は新宿通りからちょっと北側入ったところです)

そのまま東に進み
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商店街は一本裏ですが、何気に新宿通りにもお店はありますし
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なんといってもこの辺静かで歩きやすいんですよね。

新宿御苑の緑も横目に見つつ
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サクサク進むと
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外苑西との交差点に到着
いつもの「四谷三丁目統一感なさすぎる個性的建築通り」となります
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ここからちょこっと隠れた雰囲気の街を進むと物件に到着です
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posted by iwahara at 01:42 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月03日

荻窪から立地よしの高級シングル1Lアパート

荻窪と言えば巨大なバスターミナルを背景に広大な支配地域を誇るJR中央線の要所であり、地元的にも「本来は吉祥寺寄り荻窪でしょ」とその地位を認めない人はいません。支配地域は南端の高井戸北端は格西武線駅、東西も青梅街道沿いなら西荻の北部〜南阿佐ヶ谷近郊までが「荻窪に住んでいる」と言わせる範囲となります。
デフレ不況の折には青梅改造沿い商店街の一部”シャッター化”など存在が危ぶまれた時期もありましたが、最近は若い人向け店舗更新も進み活気を取り戻してきました。

JR中央線を選択するなら外せない駅です(賃貸物件の母数も多くアパート・マンション・戸建てなどジャンルを選ばないバリエーションの深さもあります)。

こことこと続いている”隠れ家的”の延長ではありませんが、今回もちょっと奥まった静かな住宅が特徴の「コンパクトシングル向け1L」という探しても滅多に無いお部屋です。
立地は青梅街道北東側
駅画像もこちら向きからスタートです
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この辺から北東住宅街に向かうルートはほぼ決まっておりまして、
駅前飲食店街を抜け、ここの交差点を渡り
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さらに小さな地元商店街を抜け
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なんて話をしていたら、
何時のレポートでしたか、、過去記事で紹介した木造アパートが(一階は理髪店だったような)取り壊されておりました。住宅にも更新は必然ですがなんとは無しに寂しいものです。
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そして地域のちょっとしたバイパス道に出ます
ここも商工会を形成しており、歩行者も多いのですがそれなりに交通量が多いため、先ほど紹介の小さな商店街区画からここに出るのが地元住民のパターンとなっております。
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加えて、この辺は文教地域なので若い学生も多かったりしますね。

この商店街は八幡神社の参道でもありまして、
北端に昔からネコ里親ボランティアをされている喫茶店があります。
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(これからネコをと思っている方は是非)

そして八幡神社
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ここを境界線として住宅街となります。
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先に進み
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認定外区道かなって細い道をちょっと入ったところに物件はあります。
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posted by iwahara at 11:00 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月21日

落合からオーソドックスな1K、B・T別

B・T別には様々な論議がありますが、
retourとしての見解は
・木造・鉄骨造は(床下配管の自由度が高いため)B・T別が容易に設計可能
・建築グレード的にワンランク上のRC造は設計上の制約から3点などの同一・同室がベター
・文化的に日本的生活にはB・T別は断然有利
・快適に3点ユニットで暮らす場合入浴習慣なども西洋式に切り替える
・RC造でB・T別となると設計上の制約から”水回りに広い床面積が必要”となり(約22u以上)賃料が高めになるのはやむを得ない(故に20u以下のRC造B・T別は居室6帖以下と考えるべき)

ザックリ言えば上記のようなものです。
ある意味日本的生活(B・T別)は伝統建築の木造であってこその部分が大きいので。西洋建築となるRC造は水回りの設計も西洋式のが相性いいのは事実なんですね。

反面、そもそもRC造工法は曲面など自由な造作を得意とするとこから西洋において建築家などから評価され伸びたものなので、日本の主力である四角四面のRC造は矛盾していると評する向きもあるのですが、日本のRC造への評価は大戦中の空襲による大火に耐えた防災性に始まり、現在では強い耐震性能から評価されていますから、伸びる方向が元々違っていたりします。←故に日本的RC造とは強固な四角四面建築を指すと考えるべきなのかも知れません。

さて、そんなRC造論議はともかく
建築コストも高価なRC造は中高層建築として合理性を保つものなので「低層RC造」と言えばそれだけでかなりの高級建築になります。
(※ちなみに低層商店街の非木造商業建築はほとんどが”鉄骨造”)
■今回の紹介の物件の特徴が「低層RC造B・T別」だと、
勿論そこは選択なので、リーズナブルを狙うなら「木造鉄骨造系ならB・T別もアリだが、RC造はB・T別に拘らない」スタンスがお勧めであることは事実です。

今回も地下鉄東西線落合から駅近5分なのでショートショートレポートとなります
早速の落合駅
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物件最寄り出口はこちら
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先日の東中野・落合レポートで言うところの落合駅北側の新宿区に属する立地です

早稲田通りを東(馬場より)へ
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コンビニの交差点を左へ曲がりちょこちょこっと行くと到着です
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この交差点が先日の東中野・落合レポートにおける下落合から池袋方面(椎名町)まで緩く伸びる古い商店街のルートであり、勿論物件から東中野の徒歩圏です(約10分)。大江戸線も使えることは通勤の幅的にかなり大きな要素になると思います。
そんなこんなで物件に到着、
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posted by iwahara at 20:09 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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