retour&Retour

ほぼほぼ「30代中堅シングル向け30平米9万台」に迫る内容で新宿徒歩圏というこれまた珍しいお部屋です。それは東新宿と言っても新大久保からも徒歩10なので「新宿好きな方以外は少し躊躇するかも知れない立地」ですが、東新宿付近は全く環境も違いまして、過去レポートにもあるとおり、交差点西に渡れば新宿6丁目の再開発高級住宅街となってますからわかる方にはわかっていただけるかと、

間取り的には30平米超えを生かしたドーンと広い１Kタイプ
この間取りには珍しく二人入居も可ですが、内容的には30代中堅シングルの方向けで正しいと思います。
外国籍の方も相談可となっていますからこの点からも賃貸ベテランの方向けな側面ありますね。

いずれにしてもここなら新宿三丁目の交差点まで、丸の内の四谷三よりもちょい近いかなってとこなので、普通に徒歩圏と言えるでしょう。
東新宿駅は＝副都心線でもあるので、渋谷・池袋への利便性もかなり高いレベルになります。

間取り的にはこちら



物件概要的に特徴挙げていくと、洗濯機が屋外であることと（プロ的にはコインランドリーの利用をお勧めしますね）、間取り図の表示そのままなら（これでも縦横比デフォルメされていたので修正しているのですが）、浴室がサイコロ型かな？ってところです。←ここはシャワーバスメインの利用になるかもですね。

といっても上記要素は反面居室床面積の広さに繋がっておりまして、
公称で約12帖、ドーンと広いながら１Kなのでプライバシー度も高く、賃貸ベテランの方好みの内容となっているかと思います。


【物件概要】
大江戸・副都心線東新宿3分、JR山手線新大久保10分、新宿区大久保1、地区昭和47年、RC像5階建ての3階、31.36�u１K、
防犯カメラ、エアコン、洗濯機置場屋外、Bフレッツ、
鍵交換代：20,000円（契約時、税別）
クリーニング費用50,000円（契約時、税別）
二人入居可、外国籍相談可、
保証会社契約要（賃料総額50〜100％、更新料アリ）
（※外国籍の場合、賃料総額60％＋3000円＋月額2000円）
賃料9万5千円（共益5000）、礼敷1/1

ぱっと見、図面資料の印象はよくある20�u台の１Kかなと勘違いされてしまうかもです。
カッコいい間取り図に変えるだけで印象多くく変わるような気も、、
（ましてや１Rストゥディオリノベーションだったら15万近くでも驚きません）
新宿三丁目の伊勢丹まで歩くと、15分ぐらいかな？
この立地でジャスト10万は見逃せない内容です。

千歳烏山も過去記事になりますが、かなり重複してレポートしてますからこちらのカテゴリでOKでしょう（駅近ですしね）。
千歳烏山というか京王線の印象そのものが（業界的に）「コンサバ系OLの方に推奨」なところもありますし、個人的には新宿アクセスなら小田急より京王のがハイCPでは？と以前から思っておりまして（沿線の印象は地味かもですけれど）、
この辺は渋谷アクセスなら相場の高い田園都市や東横より”井の頭でしょう”と似たとこありますね。

千歳烏山は商店街が強く（近隣にはファミリー系の街も多いですし）、女性に推奨という意味では無いと思いますがドラッグストアなんかも多いねな印象だったように記憶しています。
確か地図的にはJR中央線三鷹の南方ですよね。

retourでは定番の「30代シングル30平米9万台」という概念がありますが、
なんと今回、30平米越えで二人入居も相談の２Kが管理費込で9万台というですね、
相当高いレベルのハイCPです。
※ちなみにこの30平米ランクの広めのシングル〜二人入居というタイプは母数がとても少なくて、過去の調査において「東急沿線世田谷区総合」で調べて全く候補が無いなんてケースにも遭遇しています。（ひょっとすれば都心のリノベ系のが数多いかもぐらいの話）

間取り図的には標準に見えるかも知れませんが
相当高いレベルのレア度となってます
物件自体デザイナーズっぽい建築かな？とおぼしきもので、
実は烏山は隠れたデザイナーズの産地でもあるので「烏山らしいMS」とも言えるでしょう。

間取り図はこちら



あれれ２DKですよね？思いますよね、
これが「コンパクト２K」なのです。
各居室は4帖や４帖半（築年数的には団地サイズと思われなので江戸間換算だと3帖半などかも）、
キッチンもDKとしても問題無いと思うのですが（5帖前後なので）、
控えめに２Kの資料記載となっているものに思われです。
いうまでも無くミニマル系の方なら「２DKそのもの」かと、

一間は書斎的になどの使い勝手もよく、
間取り的には入居者タイプを選ばないユニバーサルタイプです
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昔馴染みの街でもあるので、カテゴリ変えまして現地取材に行ってきました。
実際に行ってみて一部情報に修正ありますので、それなりの意義はあったかと。

※また業界の慣例（12月の忌避）と年度末の休日・曜日の配置から、逆算しますとほぼ今週で年内の不動産調査は終了となります。年明けは成人式までは実質どこかの会社が休業や代休となっているのが想定されますから年明けからの本調査は概ね第三週（実質）17日の週末からみたいな感じになります。
（retourの休業もアバウトにそこに合わせてとなりますのでご了承ください。←メールでの問い合わせや調査内容の相談は例年どおりほぼ無休です）

さて、そんな事はともあれ、
普段より早い時間の取材となっております（徹夜とも呼びますがｗｗ）
早速高円寺駅からスタートです



どちら側からでも行けるんですが絵的に北口からとしています
時間帯が時間帯なので、
ガード下商店街はまだ開店前

（一軒徹夜で閉店前の飲み屋さんがありましたが、、）

阿佐ヶ谷もそうなんですが、物件への最短ルートはいずれもガード下からです。


こんな風に商店街を抜けた後も駐車場併設的なガード下通路が真っ直ぐ伸びています


駅から４、5分で食料品スーパーがありまして（ここだけ一時行き止まり）


（つまり物件から5分以内に食料品スーパーという利便性）
一度ガード下抜けるも何もこのスーパーをよけるだけなんですが、
過去に一度紹介したことのある、最近意識高い系テナント導入含む再開発のあったマンション横を抜け、先に進みます（最近三鷹にも似たような”意識高い系”再開発見たのですが、一体どういう手法で企画しているんでしょうね）。



この辺くると”ほぼ到着”です


前回レポートした「近所の学校」というのがこちら

（そのままJR高架目の前立地、実際にここまで歩いてきて騒音意識したことほとんど無いのです。速度制限なのか高架遮音壁が高性能なのかわからないのですが、実際にほとんど気になりません。）
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電車の騒音苦手な方にはちょっと無理かもですが、
JR中央線高架はかなりの高さということもあって、高架下あ側道を歩く事多いですが電車の騒音が気になった経験は無いんですよね（少なくとも高円寺近く〜三鷹間の話ですが）。
地元民的に自分達だけ気にならなくなっている可能性はありますが、
今回はそんなロケーションとなります。
（実際最寄りに学校もありまして、極端に騒音が気になるということは無いのではなかろうかと）

資料的には阿佐ヶ谷駅のが近いながら「高円寺」となっております、
この理由は、阿佐ヶ谷からのルートが阿佐ヶ谷的には裏町側となる駅ビルからガード下ルートになるのに対し（それほど大きな違いは無いのですがｗｗ）高円寺はガード下商店街からちょっと住宅街回り込んでの道のりなので、印象的には高円寺寄りって感じは確かにあるかもです。


今回は公開可情報ですからこちらの間取り図となります



年代的に「江戸間」が間違いない上に、
居室から見て横玄関、リアルウッドなインテリアとも相性のいい和室などなど、
玄人好みの昔ながらの木造APです
（著作権の関係から画像は紹介できませんが、腰高窓角部屋となります）


【物件概要】
JR中央線高円寺8分、阿佐ヶ谷7分、杉並区阿佐谷北1、築1979年、木造2階建ての2階、19�u、１K
モニター付きインターフォン、ガスキッチン（2口設置可）、洗濯機置場（玄関外）、
（自転車置場無）
保証会社契約要（賃料総額50％、更新1万円タイプ）
鍵交換代16,500円
賃料4万9000円（共益1000）、礼敷1/1

JR高架が近いことはともあれ、環境的にいいところで（高円寺着駅南商店街にも行きやすく）、随分昔になりますが私がまだ公共測量関係のフリーター時代に、阿佐ヶ谷から高円寺の現地調査に向かう時よく通ったルートです。
阿佐ヶ谷側から見れば裏と冒頭書きましたが、
西友の横っちょからの裏でもあるので、個人的にこのアパート住人になったらメインの利用駅は阿佐ヶ谷となると思います。
（週末は高円寺商店街が散歩ルートという使い分けになりそうな）

最近のMSマストな若い人には抵抗ある向きもあるかもですが、
昔ながらの木造アパート好きにはどこか懐かしく（懐かしくって自分は現役で古築AP暮らしなんだがｗｗ）、ウルトラハイCPであると思います。

昔は公開可で一度取材もしている物件なんですが、
現在は公開規制がかかっており、このカテゴリーにてレポートとなります。
立地の説明はほとんど不用の、三鷹駅南口スカイデッキからもう見えるほどの近さ。
公取委基準では1分ですが、実徒歩は5分前後でしょうか。
（三鷹駅改札までエスカレーターの昇降もあるしで）

その徒歩1圏内に食料品スーパーもドラッグストアもある上に、
三鷹駅は駅中商店街もあります。
困る要素は皆無かと、

さて、今回目玉は間取りです
このカテゴリーひさびさの抽象画の登場です



いや、ここ笑うところじゃないから、、

えーとですねなんと30平米越えです、
しかも定期的に提案している「30代シングル30平米9万台」コンセプトかと思いきや
なんと管理費込で8万台という見逃せない内容。

横玄関ではありませんが、これだけ斜めっていれば横同様でしょう、
居室プライバシー度高く、余裕の床面積を生かしたB・T別
（実際正規図面資料でも一部詳細は不明なのですが、たぶん独立洗面は無しで、それ状に見える部分は洗濯機置場かなと思います）

往年の１Rデザインなので、ストゥデイオタイプとなり、
収納はありませんが、広いですからワードローブ購入の上どこにでもレイアウトできるでしょう。
（ガスコンロは設置可だったと思います）
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高円寺なら近いから取材行けよって話もあると思うのですがｗｗ
なんせ新高円寺はけっこう行ってますからよろしいでしょう。
且つ今回は駅近ときてますから、

さて、”ロフト考”からいきましょうか。
ロフト付き住居の探し方は簡単で、公取委基準でロフト部分は床面積に計上しては”いけない”ため、「スペック的に床目面積これだけなのに何故この賃料なの？」という形で妙に割高に見える部屋を意図的に探すと「なるほどロフト付きだったんだね」てな具合に発見できたりします。

その使い勝手に様々なご意見あるのもわかりますが、
思うんですが工夫次第じゃないかなと、
コンパクトな１Rを書斎と寝室に分けて使うなど存外に使い勝手よかったりします。
ロフト付きはこの点最初から階層として分かれていますから（間仕切り家具無しでそれが実現する）、優位性も確かに存在します。

特に重視すべきは寝室のプライバシー度が一段高くなるところですね。
（寝具の上から玄関ドア見えるともう眠れないって人も少ない無いでしょう）
※弱点は言うまでも無く”ハシゴ”←ものを持った状態での昇降が難しいと
（ここも飲み物なんかの小さな昇降機を自作するなど一工夫で化けるとこあるのじゃないかと思うんですが）

いずれにしても
寝室を切り分けられる特性は「もっと評価されてしかるべき」と思うところです。

では今回紹介の間取りから見ていきましょう


（ちなみに今回洗濯機置場はありません←新高円寺は確かランドリー見つけやすい街なので問題無いと思います。小さなものは3点ユニット内でも洗濯できちゃいますし。）

間取り図ではお伝えできないのですが、
今回のお部屋はロフト部分から望める窓がもうひとつ上段にありまして、
開放感の点から重要なポイントかと思います。
願わくば窓が腰高だったらと思うところですが、テラス部分にはサイディングボードらしき外壁がありますから、実効性としては腰高窓的にもっていけるだろうと思います。
（ベンチチェストの設置など）

「え？何の事」と思われる方いらっしゃるかもですが、
木造APは断熱性能上上手に設計するとMSより優れているため、掃出し窓より腰高窓設計の方が優位性を出しやすいんですね。
（断熱性能の高いサッシは高価ですし）
強度的にも木造APのベランダ・バルコニー構造は強固とは言えない部分もあることから、割り切った腰高窓設計のが好ましいと、プロ的には思っているところなのです。

さて、資料表示の床面積は13平米となりますので、図を見た感じですとその概ね半分がロフトですから、実効床面積は「18平米前後かな」と推定できます。
収納がまた論議になると思いますが、玄関から真っ直ぐ伸びる壁面にいかに効率的に収納を”レイアウトできるか？”が鍵となるでしょう。
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