2018年02月10日

池袋からハイCPな2DKです

過去にもお知らせしていますが、retourの取材で池袋は一般的ではありません。
理由は「駅徒歩圏で普通に住居が探せる稀有な街であると同時に、巨大な風俗繁華街でもある」からです。そこは新宿界隈における新大久保などと同じくで、
「地元情報に知見のある方向けの地域=ブログレポートで安易に取材できない」という判断があるためです。
加えて、憶測で誤解を招く発言にも注意必要ですから(発言的に「新宿歌舞伎町で部屋を探すとか違うでしょ、てか無いですよ」みたいなら問題無いと思いますが)、慎重に判断してきたところです。

今回は立地的に池袋徒歩10だけれど「実質街の文化はまったく別の東武線北池袋寄り」という立地であるため、新宿に例えると「西新宿の電気街から初台方向に歩いている」みたいな場所なので、池袋の本質的利便性の紹介にも繋がると思い、取材となったところです。

まず徒歩時間について、
徒歩10と言っても「池袋駅がバカでかい上に地下が迷宮」みたいなとこありますので、
●スタートは東側交差点先の出口なのですが
参考にこの出口まで「副都心線ホームから同出口到達まで約6分」「丸の内線ホームからだと約3分」かかりますので、合わせて検討ください。
加えて、不動産表記の徒歩時間は公取委指導により「分速80m」と決まっており、信号待ちなどを加えた実徒歩ではありません。今回ルートは主要な信号が2箇所以上ありますから、実徒歩は13分ぐらいかかる計算になります(プラス利用路線のホーム到達時間です)。

■前置き長くなりましたが、池袋駅東口です。
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西新宿の電気街と印象ほぼ同じです。
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(更に右手の東側に進めばホテル街などもありますが、今回ルートはこのまま直進なので、先に繁華街がある印象も感じません。)

ルートは明治通りをまっすぐ
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間もなく首都高との複合交差点が見えます
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わかりやすく言うと「ここまでがJR池袋の街」で、
渡ると、北池袋界隈として独立した住宅街に変貌します。

いつもの都市インフラの絵を入れ込みつつの
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(交差点は見た目のゴツさほど待ち時間長く感じませんでした)

このような交差点となります
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渡るとすぐに山手線との交差橋へ(堀之内橋)
大塚方向
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池袋方向
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街の印象は文京区や王子方面に見られる庶民的な住宅街であり
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明治通りもこの辺は交通量少なくて(勿論時間によると思いますが)、池袋駅前の雰囲気との違いに少々驚きます。

周辺が独立した昔ながらの街である証明の「路地商店街」みたいな流れも各所にあるようです
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そして物件に到着です
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posted by iwahara at 20:38 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月02日

ベテラン向け個性派ビル系1DK

ビギナー向けユニバーサルな取材に失敗した事もありまして、
(懲りてというワケではありませんが)
今回取材は個性派ビル系建築の住居としてみました。三鷹からです。

えー取材がですね、まごまごている間にすっかり遅くなってしまいましてww
帰りが遅くなった時の帰宅ルートのイメージでそこはひとつご容赦ください。
(夜23時前後だったりします)
さて、三鷹駅からスタートです
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商店街をまっすぐ南下
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(買い物環境的には、商店街ですから「駅中スーパーもありますし、画像すぐに東急ストア、更にその先に後述画像の地元系スーパー」と困る要素は皆無です。

通勤ルート的にも夜道も明るいと
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こちらの画像に地元スーパーの看板見えますね
osknntmt05.jpg
(お店は地下です)

そのままドラッグストア通り的なルートを抜け
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ちょっと離れたところに(食料品も販売している)ドラッグストア「ウエルシア」があり
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この先ちょっといくと物件到着です。
(商店街沿いでもあるため、プライバシー保護上物件を特定する画像は控えます。)
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posted by iwahara at 22:43 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月25日

高円寺のビギナーからベテランまで堅い1K(と思ったら)

予告の、春シーズン前のあえて「賃貸ビギナー向けユニバーサルなお部屋」
取材行ってきたのですが、、
●やはり万人向きハイCPなお部屋は「速攻消える」と、いう訳でして、、
原稿起こす前に成約終了となりまして、
自主規制要件なので「こんな部屋があった」的レポートとなります。

レポート的にはお馴染みの高円寺でもあるので、いつもの絵が多くなっておりますが、
街紹介も兼ねてままよと始めましょう。
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高円寺でおさえておくべきことは、商店街が凄い街ですが居住方面によっては食料品スーパー案外遠いとかあります。
困った時の駅隣接の東急ストア
koswakinj02.jpg
(今回はもう一店物件近くにあるんですけどね、そこは後半で)

さて高円寺と言えば、古くは(駅近に風俗店などもあるため)男街であるとか、ミュージシャンなども多くパンクの街などと知られておりましたが、昨今は女性にも人気の街として定着しております。
koswakinj04.jpg
地元の人も駅近風俗店の存在も気にせず(なかば空気)、馴染んでいるのも特徴

今回の物件は「事実上の阿佐ヶ谷郊外」にあたる北西側となるため、線路沿い商店街を進みます。
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とにかく飲食店と古着含むサブカル系ショップの多い街であり、
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若い人から個性派アダルトな方まで、まず退屈することの無い街です
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お店の入れ替えも何げに激しくて、この店以前は何だったっけも珍しくありませんが
そこもまた高円寺らしさでしょう
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ちなみにこの北西に延びる商店街は駅南に延びるパルに次ぐサブカル系商店街です

あれこの辺に古着屋さんなかったっけ、などと思いつつ、
ままよと文教地区へ向かいます
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学校があって、大きな公園があって、ビンテージの秀和があって、教会のあるとこです
koswakinj10.jpg
いわゆる「ここだけ特別に道路も拡幅されており”いいとこ化”」している区画ですね

この辺のちょっと住宅街に入ったところに物件があったのです。
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posted by iwahara at 06:34 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月13日

『阿佐ヶ谷住宅』を偲ばせるリノベ大型2LDK

東京建築のビンテージ『阿佐ヶ谷住宅』と言えば、
過去住まいの心理学において、取り壊し前にレポートがありますが
阿佐ヶ谷住宅をめぐる風景(前編)
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/159286421.html
阿佐ヶ谷住宅をめぐる風景(後編)
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/159286422.html



隣接しているということもあり「建築意匠に関しても何らかの影響あっただろうか」という近隣RC建築集合住宅が、本家公団『阿佐ヶ谷住宅』再開発では無く、建築温存型リファイニングとも言うべき外装・内装総合リノベーション住宅として募集されているのです。
『阿佐ヶ谷住宅』再開発を否定するものではありませんが、リファイニングは勿体ないの日本人の琴線にも触れると申しましょうか、好感もてます。

早速南阿佐ヶ谷へ取材いってきました
ご存じJR阿佐ヶ谷から南阿佐ヶ谷は10分ほどの距離なので、両駅が使える前提でレポート進めます。
いつもの絵ですが、
阿佐ヶ谷商店街を抜けた位置から
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商店街を道なりに来て信号あるとことなればここなんですが、

振りかえると
pakokdaan03.jpg
やはりこの位置に出ちゃうと遠いかなと、
(確かに物件は南阿佐ヶ谷駅ちょい東側なのですが)

商店街真っ直ぐだとここなのですが
pakokdaan04.jpg
うーんやっぱり物件最寄りルート的には(JR阿佐ヶ谷駅から来る場合も)新中杉だろうと

pakokdaan05.jpg
南阿佐ヶ谷駅(新中杉のT字交差点)

この場合阿佐ヶ谷商店街(パールセンター)の利用法ですが、
帰り道ルートで紹介しますが、
パールセンター商店街は案外蛇行しておりまして、
中杉通りに近いところで行き来するのが使い勝手いいだろうと思います。
(商店街を青梅街道まで抜けちゃうのでなく、適宜新中杉へ戻る感じで)

さて、物件は南阿佐ヶ谷駅最寄りの郵便局の裏でありまして
閑静な住宅街となります
pakokdaan06.jpg

住宅街をちょっと進めば南阿佐ヶ谷から徒歩5で到着です
pakokdaan07.jpg
(歩いた感的には5分以内って近さ感でした)
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posted by iwahara at 17:31 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月06日

男性向きかな?”中野”のハイCPマンション

資料的には最寄り新井薬師前なんです。
ですが、位置的に中野通り真っ直ぐにあるためJR中野駅から歩いても15分ほどなんですね。
今回レポートの主題は「最寄りが中野と考えた場合ダントツのハイCP」となります。
ルート的にも”そのまんま”なので
中野通りを真っ直ぐ北上となります。

JR中野もいつも同じ絵なので
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今回はサンプラザ側から駅南側に振りかえった感じで

勿論中野サンモール商店街からブロードウェイも可能ですが、
混雑してますからね、
(西友他)買い物の用が無ければスルーして西側中野通りでしょう
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横目で見れば並走するサンモール商店街はすぐそこです
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中野通りにもどりまして
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ルート上にはドン・キホーテ、
サンプラザ側地下にはヨーカドーもあります
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そんなこんなで5分ほどで早稲田通り交差点
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JR中野繁華街は駅から早稲田通りまでと明解に区切られており、
渡ると途端に静かな住宅街となります
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幹線道路なので都市計画的に中高層建築可ですから
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マンション地帯となっております

この辺の景色は丸の内線方向の中野区中央あたりとも似通ってますね
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振りかえるとこんな感じ
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沼袋への分岐のある交差点付近はもう区画的に薬師前のエリアとなり
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神社仏閣・付随ずる公園の広がる環境となります
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区画を進めばもう物件前です
nohznkkk14.jpg
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posted by iwahara at 18:52 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月29日

「年明けからの業界動向」

12月18日記事と重複になりますが、
>年明け一時的に開店の店舗はあっても「完全に各社出そろうのは15日以降」と考えるのがベターです。(年末に出た空室の募集開始的にも)

年明けの業界動向としておさらいしておきます。
タイミング的な部分は前回記事で説明したとおりなので(1月15日以降的な)、

<中期的相場環境も踏まえた状況から>
●投資向け中古マンションの値上がり傾向は確かである
「しかし、この中古マンションの価格変動は利回りの低下として表面化しており、賃料上昇には至っていない」
なかなか難しい部分ですが、
上記の状況が表しているのは、報道などでアパート投資サブリースの問題で知られるように、賃貸物件の実需要が増加している訳ではありませんから(空室率に変動は無い)、マイナス金利状況などもあって投資先として(他に有力な行き場が無く)不動産に集まっちゃっている感じです。

早晩、他の投資先に比べれば相対的に利回りが高いと判断されているだけで、
現在不動産投資が推奨される環境があるのでは”ありません”。
(利回りが低下しても価格が上昇傾向であることが評価されるような「それは違うでしょ」的な動機も含まれているかも知れませんが)
考えるまでも無く、債券投資などと違い不動産の場合は需要が増えない限り、賃料を下げて空室率を改善させようにも過当競争に巻き込まれるだけです。
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴があるので、債券や株式感覚で投資購入された部屋の一部は(値崩れする前に)早々に転売される可能性もあると思います。


●やっかいなのが、個人が中古マンション購入などによる地道な大家さん業のようなものでは無く、開発業者によるサブリース投資商品的な開発に「ちょっと無理じゃないだろうか」な内容のものが増えているような感触があるんですよね。
業界の人って中堅管理会社の管理部でも「案外相場感覚はアバウト」な傾向ありまして、
当社のようにほぼ制限無く東京全域の調査を継続的に行っているケースは”ほとんど無い”ので、自社管理物件だけの空室状況だけで判断されている場合も少なく無いと思うのです。

実際に、管理会社判断が「安すぎたり、高過ぎたり」違和感感じるケース少なくありません。
(リノベ時の間取り判断も「想像以上のステレオタイプ」だったりします)

ここは前述の
 ↓ココ
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴がある
 ↑
よく読んでみてください。
「この部屋しかないユニーク」が無い場合、上記の平均値の母数に飲まれてしまうんです。
確かに、奇想天外な部分もある個性的な部屋は求める人と出会うまで時間はかかるかもしれませんが、「その人にとってこの部屋しかない」フラグを持つことになりますから、
成約に至った時の契約期間の長期可能性も高い。
(これが本当の大家さんの経営判断におけるリスクを取るビジネス判断)
 ↑
こんな風に中長期的にゆっくりとした流動性の上昇の中で、木造APの間取り改変などにより東京全体の賃貸物件戸数が”床面積を上昇させることで”供給調整され、同時に個性化も進行していくのが健全なんですが、

はっきり言って現在の状況は、そうなっていない感が大なんですね。


●断言はできませんが、
2018度の前半は、中古マンション購入的にもお勧めとは言えず、
賃貸の住み替え的にも「状況落ち着くまで待ったほうがベター」かも知れません。
特に、郊外の木造アパート供給調整は更に深刻となる可能性もあり(賃料が将来的に大幅に下がるという意味ではありません→一棟売りなどを経て更地化する可能性もありどのように調整が進むのかまだわからないのです)、
まだなんとも読みきれない部分が多いかなと。

勿論、何時の時代も「個性的過ぎて相場母数に乗らない候補」は独自の個別相場で動いていますから、リノベなどにおける設計デザイン部分に才覚ある大家さんであれば状況に関係無く堅実な投資も可能に思いますが、それは誰にでもできることではありませんからね。


■賃貸の状況から言えば
所謂、築浅でユニバーサルな一般的条件の部屋を希望する独り暮らしビギナーな方にとっては厳しい環境になるかも知れません。
(ひょっとすると『春相場』賃料高い部屋しか候補が見つからないなどのケースが出てくるかも)
それを避ける方法ですが、
前述のように、少なくとも中古マンション購入による投資の場合(予め低利回りを織り込んでいるので)決して高い賃料の募集になりません。
ですから「築年数は拘らず」としておけば、候補が無いなどの状況にはならないでしょう。

この場合候補地も(中古マンションなどの母数を考え)無理に郊外遠方を考えず都心近郊も含めて検討する方がベターなケースもあると留意しておくべかなと思います。





posted by iwahara at 18:44 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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