2020年04月23日

事業継続の耐久性作戦で本社を廉価な1Rとしてデフォで自宅SOHOとする場合


今回は企画的に2つのオプションを紹介してみます、
これはあくまで試案で、事業者の方の参考になれば的なものなので現地レポート等はありません。
事業継続の耐久性や耐用度なる概念がひとつの企業評価判断材料として浮上する可能性があります。(財務のバランスシートもそうですが)今回のような危機管理が求められる状況でも事業の継続に全く支障の無い業務形態という戦略ですね。

IT系やデザインや設計など可能な業種も少なく無いと思います。
今回企画のように、まず本社事務所を廉価なものとし自宅SOHOを基軸に繁忙期などには別途必要に応じて事務所を借りるなどとすれば、基礎的コストを「いざという時に最小化できる」。
さて、そんな場合どのような選択肢があるかという話です。

コスト削減重視で郊外にという方法も無いではありませんが、
事務所相談可のマンション母数的に決して郊外は産地とは言いにくく、存在しても思うより廉価では無いことも想定されます。変な言い方かも知れませんが「そこは無理せず都心部から」と考える方がベターに思うのです。
■今回サンプルで紹介する事務所可1Rは西麻布となります

事務所仕様の間取り図
amarggbke01.jpg

広さは18平米越えの事務所仕様なので十分過ぎる広さです
(ここは事務所仕様の真骨頂で実行でも10帖前後の仕事専用空間を十分確保できると思います)

【物件概要】レポート企画的に簡易自主規制表示となってます
六本木10分以内、港区西麻布3、築1976、RC造、約18u、
SOHO、事務所相談可(不特定多数の出入り不可)、
エアコン(残置)
解約予告事(業契約3ヵ月)
短期解約違約金有(1年未満2ヵ月、2年未満1ヵ月)
保証会社契約要(事業、賃料総額100%、毎月10%)
賃料約8万円(管理10000)税抜、礼敷1/1(事業契約の場合確認要)

●本社機能を経費込みでアバウトに10万以下とできる

さて、そこでもうひとつの戦略(こちらは情報公開可の資料を見つけられなかったので更に簡易情報なっちゃいますが)、
前述の賃貸パターンを月10万とざっくり考えてみる、
8年間の総コストは?960万円です
(※ここは判断ですが、繁忙期と農閑期の動きが激しい業種の場合”今年度だけは大きなキャッシュフローがある”なーんてケースもあると思うのです。)
 ↓
そんな時の作戦
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posted by iwahara at 23:37 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月16日

引っ越ししない選択(お題的には再掲載になるのかなと思います)

今回はどうでしょう『住まいの心理学』ブログ調の話となります。

※念のため再告知ですが、現在retourでは新型コロナ感染症に対する自主規制として「新規問い合わせの停止」を含む自主規制を行っています。将来的な部屋探しの相談や依頼は受け付けていますが、月内契約を前提としる問い合わせはお断りしている状態です。少なからず他業者さんにも類似する対応予測されます。引っ越しを検討されている方は、ある程度目途がたちそうな夏以降がお勧めです。)


■私、個人的には滅多なことでは引っ越ししない派です、
大学卒業後もオン〇ロ下宿調APから引っ越すつもりは無く、大家さんが利用するからとの話で泣く泣く引っ越したぐらいで、
はっきり言って「引っ越しとかめんどくさいww」

後の(今度は店舗の元バックヤード的な)オン〇ロAPからの引っ越しも、大家さんが取り壊すからとの話で泣く泣く引っ越しとなったのです。
今後は(何度も改装可賃貸などほとんど無いと説明してきているのですが)「現状貸しで、実は即入居とも言い難いのです」の了解の元、自分ひとりで改装やりまして(キッチンから玄関フロアまで多岐に渡り)、思い出してもめんどくさがりの自分にどうしてこれほど超人的な仕事量がこなせたのか謎なんですが(この時に3年分ぐらいのモチベーションを全て吐き出してしまったかも)、
「なんとか成功した」(おかげで1年ほどひざの傷みに苦しみました)、
そして現在に至るなのですが、

retour関連に至っては、会社の事務所も、私の個人事務所的(これもオン〇ロ)AP、そのいずれも貰い火事で退去するに至っているですとか(実際retourはこのもらい火事で大幅に業務縮小)、
不動産業者だからなのか知りませんが大概の事案に経験あります。
(そういえば件の個人事務所オン〇ロAPは窓ガラス破り空き巣の被害にもあってます←あまりにも金目のものが【無い】ため、泥棒も窓破っただけで帰ったというww)

●考えてみてもくださいよ
「昭和のマイホーム志向」(確かこれで宮沢内閣が傾ぐぐらいの話でしたよね)
持ち家のナントカって話の背景には「引っ越しとかめんどくさいから」って誰しもあると思うんですよ。
”ぶっちゃけそんな滅多に引っ越しするものじゃない”


<<<さてそこで、例外はこうだとか、賃貸の場合の誤解があるよって話をしましょうか>>>
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posted by iwahara at 23:31 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月10日

今回は業界・マスメディア批判です(もち「不動産」関連で)

昨今はすっかり民度の点からイメージ落ちた欧米を事例にあげるのはアレなんですが、
少なくとも非木造集合建築などの歴史は彼らのがベテランですから参考にする点あると思います。
●まず欧米系の主なポイントから、
・高層マンションが低所得者向だったり
・高級な部屋は1階だったり
・(建造物前面に芝がある作りや紫外線防止から)主寝室の方はが北向きだったり(厳密には北東ではないかなと思いますが)
・フローリングの部屋は無いから(ホテル参照)
・児童心理学的に小さなお子様いる世帯は4階以上を条例で禁止していたり(英国)

●翻って日本の住居におけるイロハは「主として戸建てを前提」としており
・メイン居室が南向きなのは庭に面しているから(日本は庭が玄関と反対側の裏手:庭が裏手なのは北海道を除く日本は、昔洗濯物が外干しが基本だからかもしれません←乾くからというよりプライバシー的に)
・南向き居室の条件は「雨戸を備えた縁側付きで直射日光をコントロール可であること」
・贅沢なのは平屋(この点は欧米の1階高級論と通じているのだろうか)

※欧米が何故にランドリールームかという補足
中世ペスト禍の経験から、日光程度の殺菌をまったく有効と考えていない。特に欧州などのドラム式洗濯機には”熱湯消毒モード”などがあり、乾燥機の使用も高熱による殺菌効果が日光などよりはるかに効果的だからではなかろうか。
(昨今コロナ感染によりNYなどではエコバックが不衛生であると禁止される店舗が報道されていますが、衛生局の解説に”毎日高温で洗濯すればよい”というコメントがありますが、これは欧州タイプの洗濯機における熱湯モードでの洗濯を指しているのだと思います。)
 ↑↓
日本の選択事情が感染症対策的に不十分みたいな意味では【ありません】よ、
そもそも中世ペストの時にも日本は大きな被害を出しておらず(挨拶の時距離を置くなど相当昔から感染症を意識した慣習ができていたのではないかの説があり)、日本における(北海道を除く)外干し文化も日本特有の清潔志向からくる(文化的入浴頻度に比例する)洗濯頻度の高さって事があるのかも知れません。この辺はどちらがどうという話では無いのですが、そんな日本の外干し文化は「木造建築を前提としている」とこがポイント。
【逆説的に言えば】日本にRC建築どうなの?聞かれれば、個人的意見ですが
「(日本には梅雨があるため)私は向いていないと思います」


●賃貸特有のポイント
・経験的に保守維持管理コストが合理的であるため「和室の方が高級仕様」と思われる
(和室はデザイン的にもリアルウッド高級家具などとも相性がいい)
(逆に言えば、フローリング洋間は資材的にチープなものが多い←破損しやすい部材なので《畳の表替えや、障子・ふすま紙の張替えみたいな離れ業ができない》賃貸では高級洋間造作を使用できない)
・管理人在中では無いオートロックは防犯設備では無く、プライバシー管理設備である
(低層で戸数の少ない建築の場合は管理人在中で無くても防犯機能あります。)
・オーナー的には本音「MSの場合ベランダでの物干しはやめて欲しいと思っている」
(防犯、サビ等の外壁の傷み、ベランダ部分のヒートシンク効果的温度変化も保全上好ましくない)
・何故か賃貸の場合、賃料設定(不動産利回り)の判断として(安い高いなど)、底地価格や建築費用(専用部分の資産評価)などが検討されない(プロ的にはここが一番謎だったりします)。
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posted by iwahara at 13:50 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月01日

告知のとおり半分開店休業につき”こういう時の特集”でも

コロナウイルスによる都からの自粛要請もあって、事実上の開店休業となっています。
現在管理会社さんの新規空室登録も大幅に滞っており(通常の半分以下かもです)、
時世の動向に敏感な業界でもありますので、
有給などもまとめて長期休暇に入っている業者さんも少なくないかもです。
この状況で「あんな部屋こんな部屋」レポート書くのもアレなので、
不動産全般に関わる特集をお送りします。


平成生まれの方はご存じ無いかもですがww
昔は適正賃料を給与の30%なんて話がありました(勿論審査をふまえた意味もあり)、
現代は「そういう時代は終わったかな」と思います。
いえいえ、無理に高い賃料の契約という意味では無く、むしろその逆です。
ミニマルライフの登場もそうですが、
「住居に求める合理性」という概念が変遷してきているように思います。

●個人的な話で恐縮ですが、
元より私はセカンドルーム含めて、必ずしも住居をひとつに特定する必要も無いと考えており、以前はオン〇ロAP二室を契約し、片方を個人事務所のように位置付けていたこともありました。
(現在はまた別の事情で長めの帰省期間を持つようにしているため、実家の一部が個人事務所的な位置づけになってます)

それこそ極論ですが、そう遠くない将来では「結婚したからといって完全同居せず、いずれかがセカンドルームの形で個人契約を残す」なんて形態があっていいのではないかと思っており、
(高額所得の方なら以前から別荘の位置づけにそんな部分あったのではなかろうかと、)
『廉価な賃料の住居』の狙いは必ずしもハイCPだけと限らないと考えてます。
たとえば、
「その時セカンドルーム契約が無くても、将来その手も残るぐらいの賃料で」な〜んて考え方もありますよね。


長期実家滞在がある場合も「自分の占有空間を何に位置付けるか」で、振舞いと言うか暮らしぶりが随分変わってくるのだろうと思います。
(ズバリ、短期滞在ならアレですが、長期となればデスクを置こうかとか、実家母艦のセッティングであるとか、装備が変化するじゃないですか。)

となると、
メイン住居となる東京の暮らしも(明快なソースDATAは持っていないのですが)都心近郊〜郊外における木造APの空室率が大変なことになっているという話がありまして、
(だからといって極端に安値になることはありませんが←そうなれば利回り低すぎで取り壊し含む話に及びますから)
割安な部屋を探せる可能性が高くなっている需給バランス事情があります。
社会資本の有効活用って側面からも、単純に勿体ないですよね?

そうそう、今回のウイルス対策で自宅SOHO拡大も求められてます、
事務所として本店登記等行わなければ「自宅で仕事していると同じ意味で」、(不特定多数の人の出入りが無い前提で)実質事務所のような活用は一般の住居でも可能です。
(申込時の説明は「社員休息用セカンドルーム」とかで審査すればよろしいのでは)
IT系ソフトハウス事業者さんの場合なら、
本店はワンルーム事務所として、社員の方は”その界隈の風呂無し木造APで分散”なーんて手法も無い話では無いと思うのですよ(これですと事業規模が前後しても事務所引っ越しの必要性が無い)。
全員集合会議はルノアール会議室活用すればいいワケですし、
(そのうち何室かペット可として、ペット同伴通勤もアリにするとか面白いですよね。)

●日本の賃貸住居は法律的に非常に高いレベル(即入居可能な設備)にあります
賃料廉価な和室木造APにはとても味わいありますし、
往年の投資向き1Rマンションにはまた別の意味のソリッド感があります。
『住まいの心理学』ブログには、今回のウイルス騒動による需要低下や、供給側の用途・間取り変更などタイムラグに関する記事を書きましたが、
どうでしょう、
需要側が、母数に合わせて戦略的に考えるって方法だってあり得るのであって、

なんて思うこともありますね。

<この雲行きですと、来週もテキストレポートになると思われです>



posted by iwahara at 15:35 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月26日

三鷹の武蔵野市「独立商店街近くのハイCP」(ちょっと告知もあり)

※少しだけ告知です
コロナウイルス感染拡大を踏まえ、4月の新規問い合わせ自粛をお願いいたします。
業界GW休暇も念頭に置きますと、特別に急ぐ事情の無い部屋探しはGW明けからとすることをお勧めします。(住まいの心理学ブログにも書きましたが)1年前後は不動産利回り低下が見込まれます、GW開けを待っても十分余裕もって部屋探し可能です。
読者の方も換気手洗い十分な睡眠など健康維持にご注意ください。


■今回は、自宅SOHOなども増え郊外リーズナブルへの関心も増えているのではなかろうかと、
参考となる1Kロフト付きの紹介です。
過去レポートで「三鷹駅利用の武蔵野市西久保がハイCP」紹介してまいりましたが、今回はそのちょっと先(北)、バスターミナル近くの独立商店街(近隣に公共行政施設区画があり)最寄という地元民以外なかなか思いつかない推薦地区のお部屋となります。

同地域現地レポートも数多く行っていますから、
時期が時期ですので、今回も不要不急の外出抑制としました。

さて、三鷹駅郊外の武蔵野市住宅街の特徴は相場の安さの他、
独立商店街が散在しているため、普段の買い物に困らない、JRを使おうと思えば準ターミナル的位置づけの三鷹駅が使えるといった利便性にあるでしょう。
自宅SOHOもあるかも的企画なら(個人的意見ですが)土地勘の無い郊外駅に行くよりベターではなかろうかと思います。
(確かに都心近郊木造APは狙い目です)

ロフト付きの間取りはこちら

kakanodanha01.jpg

(確証はありませんが縦横比率的に、床面積はロフト含む数値だと思います)
一般的にはロフト付きの場合(自主規制ですが)床面積からロフト部分を除きますが、資料的にわかりやすくの意味でしょうか間取り図縦横比的に「スペック約18平米はロフト含む数値」だと思います。
逆算しますと、フロアそのものの広さは14uぐらいかな?
3点ユニットコンパクト1Rですから居室は約江戸間4畳半・ロフト約3帖〜という構成だと思います。

ロフト付きの部屋には”好き嫌い”あると思いますが、
これぐらいメインフロアの広さがあれば、必ずしも「ロフトは寝室」と”限らない”ので、
そこは入居者のアイデアではなかろうかと、
(空間認知得意な方には相当広く使えるでしょう)

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posted by iwahara at 12:27 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月18日

分譲否定派のあなたに贈るキラー系ファミリータイプ(久我山)

過去記事にもあるので、ここで「分譲か賃貸か」なんて話はしませんが、
クレバーに「賃貸のがいんじゃね」とお考えのファミリー世帯の方も少なくないと思います。
さて、そんな時(あくまで上記の判断は資産運用上の考えなので)「特にクオリティーは妥協するつもりも無い」な場合もあり得ると思います。
このブログで再三紹介してきた『分譲キラー』
(※『分譲キラー』とは大手ゼネコンなどの開発会社が賃貸・売買両にらみで開発し、市場動向などを見てそのまま貸主として「賃貸運用でいこうか」と判断した物件。自社保有も視野に開発するため《そこはまた別の問題なのですが、、》下手な分譲マンションより内容が高級なのが特徴。)

どうしたって『分譲キラー』は可処分所得の先読みで、
サラリーマン中堅シングルの方向けが中心になりがちです。
ファミリータイプを探すのは案外難しかったり、いきなり超高級(外国法人駐在員向け)になり過ぎて、おおよそ個人では借りられないなんんて事も。

今回はそんなニーズに答える「キラー系ファミリータイプ」となります。
リーズナブルな賃料ながら、内容は高級フルスペック系である。

間取りはこちら
nakakuamekk01.jpg

間取り図がもう高級感ありますね。
●そして現代の分譲マンション考えるときにひとつ重要なポイントがあります
考えてみれば「区分所有で占有している空間は平屋と同じ」であることですね
(経験的にメゾネットが特別人気あるとかほとんどありませんから)
 ↑
案外現代のマンション人気にはそういうところもあるかもです
時折その趣旨で企画されたマンションの場合「やろうと思えばドーンと広い1R的利用もできる」なんてのがありますが、”ワンフロア効果を最大化”した考えですよね。

さて、今回のお部屋はオーソドックスな3Lとなっており、
入居世帯を選ばないユニバーサルタイプとなります。
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posted by iwahara at 17:47 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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