retour&Retour

ここは本当は現地取材いくべきだと思うんですが、
マジにやると、五反田からソニー通り向こう側まで横断しつつ南下して大崎までという”体力的にちょっと無理”なスケールになりそうなので、ストップしました（笑
いつものようにストリートビューなどで確認ください。

さて、みなさんもあまりご存じないかもしれない”その立地”ですが、
五反田からソニー通りを東に進むとそこから北は高輪、ここは御存知ですね。
北品川ってのは、そこから南に分譲マンション地帯として開発された区画というか地域があるんです（御殿山の手前）。都市計画上は、どこぞの地下鉄駅でもあったらいいのにと思っちゃいますが、
時に大田区へと連なる戸越銀座方面や工場と庶民の街なイメージの大崎のそれではありません。
（大崎も再開発かかったのか北側は都庁前っぽいイメージですね）

開発地域なので、区画のヘリにライフがあったり（物件から徒歩２かな）困る要素も皆無、
大崎からの徒歩も駅近５ですから、利便性も高い。

■タイトルの玄人向け間取りとは



所謂ドーンと広い事務所デザイン風１Rであるというところです、
棟内ランドリールームがあるため、洗濯機置場は無く床面積有効度も最大、
なんと約27平米ありますので、管理会社さんの居室スペックは控えめに10帖となっていますが、
比率から計算すると、軽く12帖あるのではないかしら？
（この辺の計算の根拠はわかりません、キッチン部分を広めに抜いているのかしら）

クローゼットはありませんが、天吊り収納があるので、
賃貸スキルのあるベテランなら”ちょちょいのちょい”で下部（工事無しで）ハンガーラック化できるでしょう。
賃貸ビギナーの方には淡白な間取りに見えるかもしれませんが、ベテランなら「おっこれは」と思う間取りではなかろうかと思います。
しかも１Rストゥディオじゃないですか、
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ユニバーサルタイプの典型、
この間取りでNGな人は皆無かと思います。
ロケーションは過去取材レポートもある春日ちょい先西方交差点の（昔取材入った時は商店街も再開発入っていたとこ）東大側に曲がった先です。
千代田区に次ぐ文京区のいいとこそのままで、平和も平和、治安の問題を気にすることは皆無。
（文京の治安がいいのは警察庁・警視庁のキャリア官僚の意向もあるとの話なのでガチ）
加えてですよ、
ブログで時折提案している「30代そろそろ30平米越え9万台」に限りなく近いと言えば、コストパフォーマンスも折り紙付き。買い物環境もそのまま春日商店に接続するルートですし白山通からしてスーパーありますから無問題です、


■一見オーソドックスに見えながらも設計上高度な工夫の見られる間取りがこちら



あえて独立洗面とせず、脱衣スペース（トイレ手前に）洗濯機置場を排した
この判断がGJですね、
（昭和の昔には、タイル張りの浴室内に洗濯機置きましたから、これを逆転させたイメージです）
居室は資料スペック上8帖と表示されています。
約28平米（6帖１DK基準値越え）の１Kですからその広さに間違いはありません。
どうでしょう異論ある人は、居室側にキッチンの欲しいストゥディオ系マニアの方だけかな、

【物件概要】
都営三田線、大江戸線春日4分、丸の内線後楽園11分、文京区西方1、築1990年、RC造5階建の4階、約28�u１K、
オートロック、エアコン、B・T別、室内洗濯機置場、BS・CATV、自転車置場、
鍵交換代：16,500円
保証会社契約要（賃料総額50％、月額１％タイプ）
賃料8万9000円（管理6000）、礼敷1/1
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”収納”よく論議になりますよね、今回のテーマも同じです。
かといってそれだけで基礎となる平米数を見落としてしまうと勿体ない。
（そこを気にしてハイCPな条件設定の部屋もあるのです）
設備のマスト条件をどう考えるのか参考にもなると思います。

立地は中野坂上から神田川方面、豊水橋の近くであり、イメージは西新宿のダウンタウンというところでしょうか、昨今再開発地域にも隣接する感じかなとおもいます。
中野坂上も駅近に買い物環境ありますので、不自由することありませんし、立地的に休日は都庁周辺から西新宿も行動半径になるでしょう（JR新宿まではいかないみたいな）。

■そんな中野坂上7分の１K間取りがこちら



スペック的に１DKと表示しても問題無いと思うんですが、管理会社さん表示は控えめに１K
広さは24平米超えており（１DKの基準値は約25平米）、かなり広いのですが居室の広さは資料上5.5帖という微妙さで収納が無いと。

レイアウト上手の方なら真っ先に玄関ホール状空間などに奥行き浅めの収納が作れるかなと目がいくと思うんですが、居室のオープンハンガーラックと収納ボックス置くとうーん4畳半なのかと考えますよね。
しかし１Rストゥディオだと考えると全然違う筈です。

で、どのような条件になっているかと言えば
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資料段階で上級者向けという表現は適当では無いかもしれません。
正確には内見してみないとわからない、
契約優先で先回りすると「コインランドリーも含め検討するのが吉かもしれない」
ざっとこんなところですね（それでもダントツのハイCPであるのは事実）
資料に分譲タイプと記載があるため、このサイズ感だと投資向け１Rなのかしらと思いますが、外観はデザイナーズのそれであり、ユニバーサルタイプの１Rではありません。

間取り図見ながら解説してみます



西洋的にはオーソドック（西洋ではこのサイズ感のマンションに洗濯機置場は無い）、日本の１Rとしては若干クリティカルなところがあるんです。
好ポイントは、名作「ビラモデルナ」じゃありませんがやっぱりデザイナーズの理解で正しいと思います。
腰高窓と半分だけ掃き出しドア式のバルコニー出口、
その先に洗濯機が置けるようにはなっているんですが、どうでしょう設置できるサイズが限定される気がすることと、構造的に「バルコニーに物干しの空間が無いかな？」というとこですね。

賃貸条件も大変ハイCPなのは、この辺かなと思います。
日本の最近作の１Rですと、室内洗濯機置場はマストですからね。
（※個人的には過去ランドリー派でもあったのでそれほど弱点とは思わないのですが、、）
後はオール電化タイプであろうことと、
クローゼットが無いということです。
しかし、洗濯機置場の点含め室内は相当広々しており、賃貸スキル高い方でパフォーマンスがより以上に最大化する設計。
そこで、確定という意図は無いのですがタイトル上級者向けとしています。
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パッケージがもうレアなんで、（類似のものが探せない）オンリーワン系の物件となります。
著作権の関係でお見せできませんが、非常に個性的な外観、
そして3階でRCという（低層RCはマンションの中では最高級）造りの良さと、
入居戸数の少ないオートロックですから、防犯性も高く、
立地は商店街側ではありませんが、国立は駅ビルにスーパーも入っているので買い物に困ることも無いでしょう、というか駅北側は大変閑静な住宅街なのでマンションのコンセプトにもあっていると思います。


■デザイナーズですから間取りが目玉です
ドーンっ！



収納はなどの堅っ苦しいこと言わない「デザイナーズですからっ！」
入居者の創造性に任せた西洋式の広い１Rストゥディオ（約43平米）が特徴
（資料的には、１R20帖越えの記載となっております）
ペット可を前提に考える時、視界にとらえやすい間取りは好適でしょう。

ルーフはね、掃除含めてナガティブな評価の方もいるので、ケースバイケースになってしまいますが、この物件に関してはグランド線が伸びる視覚効果で「居室をより以上広く感じる」筈です。
（ま、ホウキぐらいは自分で用意しましょう）
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高円寺と言えば駅南側のサブカル商店街（古着屋多数）
中央線族なら一度は考える高円寺での暮らしですが（趣味性なら吉祥寺など相手にもなりません）、そこは母数が限られていること、人気は高いが（昨今は女性にも人気）低層指定住宅街なのでマンションが少ないことなど（故にマンションの相場は結構お高い）部屋探しが簡単な街ではありません。
そんな高円寺駅南商店街裏という好立地でオンリーワン系な木造アパートの紹介です。

商店街と・（どう考えても都市計画が謎な）五日市に接続する駅前通りの間の住宅街です。
エリア的にも限られた好立地で、駅前通りがまた交通量少ないですから大変閑静な住宅街となります。なんと言っても商店街がバリバリ至近で、買い物環境に困る要素皆無な上に近所には複数喫茶などもありこの環境とセットで物件内容評価すべきです。

■基本構造はほぼ一般的な１KのB・T別となります



間取りでちょっと珍しいのは、木造PAなのにPSがあるんでしょうか？水回り背後のスペースがちょっと謎だったりします。いずれにしてもアパートならではのB・T別、
年代的に昔バランス窯からの換装と思われなので、下手なマンションより浴室のグレードは上だと思います（ちなみにこの辺近所に銭湯＝コインランドリーもありますけどね）。

画像はお見せできませんが、
昔は畳だったのでしょうと感じられる和室造作で（洋間以上にリアルウッド家具などが似合う）、時代的に6帖は6帖でも団地サイズ換算なら7帖近い広さじゃないかしらと思います。
約19平米ってことは、3点なら１DKとまで言いませんがかなり広くとれる筈で（RCなら20平米越え相当か）、木造APならでは余裕のB・T別です。
（唯一残念なのは窓が掃き出しであること、木造なので腰高窓だと最高なんですけどね）
洗濯機置場は窓の外となっておりテラスがあるのかわかりませんが”設置可”です

女性の方は1階であることの防犯性心配されるかもしれませんが（心理的な不安は解消できるものであはないですけど）実DATA的な側面と立地（ちょっと入ったところにある）などから条件的に不安感のあるタイプではありません。
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