retour&Retour

地方の高級物件（タワーなどはまさにそうなんですが）実は東京都心とそれほど違わない相場状況だったりするのです。今回のお部屋も地方の不動産開発の在り方を考えさせられる部分あります。
明快なエビデンスがあるのではありませんが、前述の地方不動産開発における「高級系やタワーなどの相場が東京とそれほど違わない理由」、いくつかあると思いますが、
底地価格の安さ（担保価値の低さ）からくる資金調達のコストが関係しているのではないか？と思うんです。地方の不動産開発は（東京における郊外のタワー開発にも似ているんですが）底地価格と上物建築コストのバランスが”どうしても上物寄りになる”、
簡単に表現すると、「不動産というより、耐久消費財に近い構成となる」という意味です。
あくまでも想定になりますが（建築物の水準が同じ場合建築費用は東京も地方も同じですから）、底地価格の高い都心部の方が低金利で資金調達できるのではないか？←という判断です

見方を変えると、地方におけるコンパクトシティー再開発などを行う場合公的資金とは言いませんが、なんらかの枠組みで「底地と上物建築費用のバランス」にターゲットを設定するなどの戦略が無いと、テレワークなどによる折角の地方へのUターン引っ越し需要があったとしても安定的に賃貸物件を供給できないなどの弊害も考えられるということですね。

今回紹介のお部屋もグレード的には十分にハイCPですが、
（開発の歴史も古く、往年の建築をリノベーションした部屋も多く存在する東京の相場と比べると）
賃料の平米単価において、巣鴨・千石・田端などの割安感のある山手線沿線と極端に違わないのです。札幌は言うまでも無く十分に大都会ですが、賃貸物件の検索を行うと現代でも都市ガスが未整備の地区が残るなど（この場合いっそオール電化開発のがいいような、、、）、都市開発の戦略というもいのが行政と開発業者の間で共有されていない感じもするんですよね。
（※前述と被りますが、ここは東京郊外の無理が過ぎるタワー開発と類似している）

こういうのって、大手ゼネコンなどが「マンション開発における基準というか、底地と上物建築コスト比率の数値化など」知見的にもリードしていくべきではないかと。
自動的に購入時の価格変動リスクをある程度予見可能な指標になるかもしれません。
（※ちょっと話それますが、札幌の底地を安定させている一因は”北大本位制”じゃないですが、文教安定大地主《スタビライザー効果》の存在も大きいです。←こういう流通における価格安定性も何らかの指標化可能に思います。）
それは行政官僚にとっても、再開発行う時の「妥当性の数値化」にもなるので、
好ましいと思うんですけどね。

■かなりカッコいい１LDK間取りはこちら



コンパクト系１Lとなり（札幌地元民的には１DK感覚かも）
室内造作もデザイナーズ級
唯一のウィークポイントは、エアコン設備は無く（北海道あるある）、特殊な仕様の暖房設備がビルドインされています（詳細についての説明は資料にありませんでした）、
ここも以前から憂慮している点で、昨今北海道猛暑がとても多いんです。今年もエアコンが無いのはかなりキツイ筈で、外気温との関係で運用コスト的にエアコン設置が忌避される傾向のある北海道でですが、室外機置場など一工夫することで可能に思うんですけどね、、、この点の改善の話はあまり聞きません。
昨今のような猛暑が続けば、間違いなく論議になってくると思います。
（というかオール電化旗降り役の北電がそこ提案しないと、、→ダイキンとかに技術協力仰げば一発で解決できるとこだと思うのですが）
→続きを読む

実際ここ数年の調査でペット相談をあまり見かけない気がしていたんですが、
久しぶりに新高円寺からペット相談木造APです。
新高円寺と言えば、JR高円寺寄りの商店街方向を期待する方が多いと思うんですが、
実際あの辺歩くと、五日市街道から成田東の独立商店街方向も秀逸なので（今回は隣接する堀之内ですが）閑静な住宅街としてかなりいいとこで、無理に新高円寺駅北側に拘ることは無いだろうというのが私の見解だったりします。

著作権の関係で紹介はできないのですが、資料画像を見ると、
お洒落な作りの木造APであり、珍しくオートロック（小規模住宅のオートックには防犯性能が含まれる）、紹介は1階のお部屋ですが男性女性問わずお勧めのハイCPなお部屋となります。

■木造3点ユニットシングルの基準17�u越えの１K間取りがこちら



木造AP17�uはRCなら18�u以上に匹敵します、
資料上のスペックは控えめに居室5.5帖となっているのですが、間取り比率がある程度正確なら6帖近くあるのではないかなと思うのですが、流石に内見しないと確定的なことは言えません。
木造APには珍しい奥行きの深いクローゼットなど、特徴的な間取りで、
管理会社は２×４専業系なので、期待感も高いアパートとなります。
ペットを飼育する方は（ネコの場合おトイレの設置が洗濯機置場手前と想定されるため）玄関部分で工夫必要かもしれませんが、オートロックですから宅急便などの訪問で玄関ドアを不要に開けてしまいってことまで心配はいらないかもしれません。
「そこにキッチンをレイアウトするのか」、なかなか面白い間取りです。
→続きを読む

厳密に言うと最寄り駅は久我山になるのですが、
久我山駅の北側入って北西側というと”近道がわかり難い”というか（道に迷いやすいとも言いますがｗ）、立地的にそっちは三鷹台の高級住宅街の方だよねって感じあるんですよ。
久我山駅最寄の主力はなんてったって商店街が伸びる南側ですし、駅間の近い三鷹台とクロースしているというかどっちともつかない街区も多く、
あくまで印象ですが、「ここは三鷹台最寄のがわかりやすいかな」と思った次第、

三鷹台から立教女子の坂道の手前か途中かな、そこから東へ延びる高級住宅街の一角です。
用途指定的にも厳密に低層住宅かかっている戸建て区画だと思うので（MSの建築は難しい）、
今回のお部屋も「高級系木造AP」のジャンルでいいと思います。
築浅で説部的にもフルスペック系です

■デザイナーズは謳っていませんが、それに準ずるテラス風建築



１階に玄関がズラっと並ぶタイプ、
オートロックとなっているのですが、木造APなのでどういう形のものかにわかにわからないです。
戸数の少ない建築なので一定の防犯性能も発揮していると思われ、
間取りの特徴は、水回り重視系で（どうも資料の間取りは縮尺がズレているようなのでドアの形などを基準に任意に修正してます）、資料上の居室は5.6帖と表示されていますが、木造APで18�u越えですから、玄関からの階段動線含め狭く感じることは無いでしょう。
（かといってドーンと広く感じる１Rタイプではありません）

設備的には、「RC造MSだったら分譲キラー系か」と思えるほどしっかりしてます。
「築浅でもう空室？」と思う方いらっしゃるかもですが、新築時にはキャンペーンなどが打たれますから、最初から実は短期利用や、あまり深く考えず契約してしまう方が少なくないので、
よくある話という表現はどうかと思いますが、心配するポイントではありません。

※クローゼットはありませんが釣り天井収納はあるようで
「衣類はその下に」と言わんばかりのつくりでしょうか
（詳しくは実際見てみないとわかりませんね「え、そしたらベッドの位置は？」などなどレイアウトには若干の試行錯誤が必要かも）
また、このタイプは階段部分の有効活用がキモになります
→続きを読む

吉祥寺の１L木造をレポート予定だったのですが、速攻成約終了となり、急遽予定を変更し高井戸のハイCPアパートを紹介します。
管理会社は2×４専業系ですから建築もしっかりしていると予測されます。

確かに井の頭線で高井戸は人気ある街ではありません（駅前に環八で且つこの辺は交通量も多くロードノイズも決して少なくないためです）。しかし高井戸から住宅街に入るとイメージ的には三鷹台的な低層住宅街が広がっており、神田川沿い遊歩道の公園緑地化も進み、駅降りた時のインプレッションは「環八かー」かもしれませんが、低層住宅街の木造APはアリだと思います。
となりの富士見ヶ丘も（CP的に）隠れた推奨駅になりますから（人気は浜田山・永福ですが）、この両駅で木造アパートアリで探すと面白いとこです。

駅にはダイレクトに買い物環境整ってますから、利便性も十分。
また、その環八のおかげで荻窪行きバス便がひっきり無しであり（個人的には高井戸は荻窪の衛星都市の位置づけです）ほとんど待つことなく荻窪にも行けます。言うまでも無く吉祥寺行くのも簡単、
最短通勤ルートは住宅街を進み直前で環八な感じなので慣れてしまえば（やれ環八も）気にならないと思います。

■オーソドックスな２DK間取りがこちら



ほぼ説明必要ありませんね、
注意点というほどではありませんが、水回り配置の関係上洗濯機置場に防水パンは無く接続する排水溝が伸びているというものなので、（今回お部屋2階ですから）ホームセンターや通販で入手も容易な振動対策のゴム板など対策されるのがベターかなと思います（大型ドラムは避けるがベター）。

さて間仕切りを取り払い12帖居室+DKにもできる余裕の広さ、
木造の役40平米は、RCなら42、３に匹敵するでしょうか。
地帯条件は9万台に収まっており、廉価なタイプで床仕上げはCFですが、
「30代中堅いつかは30平米超え9万台」に入るハイCPなのです。
→続きを読む

デザイナーズがなぜか多いので有名な東高円寺ですが（個人的に有名なだけですがｗ）
蚕糸の森公園界隈の取材は過去にもあるので、今回は現地取材はありません。
公園を通る分徒歩8となってますが（実徒歩は10分前後かな）、歩いた感がほとんどない公園の環境を考えれば（公園出て5分もあるかなの距離）、実徒歩及び取材距離的にも駅近も同然と考えました。蚕糸の森公園の環境は、過去レポート及びストリートビューでご確認ください。

立地は駅から南西へ公園脇の近道を真っ直ぐ、環七へです。
幹線道路沿いですが、この辺は立体交差点近くでもあり速度やロードノイズはあまり気にならないポイントだと思います。しかし交通量は多いですから「洗濯物をバルコニーに丸一日干しっぱなし」はお勧めできないかもです。30平米超えと広いですから室内干しも有効活用すべきでしょう。
（東京ですから、それ以上に気にしていたら街も歩けません）

●前回は水回りが専有面積の半分近くに及ぶのが特徴でしたか今回は？



１Rストゥディオほどではありませんが、偶然角部屋でこういう間取りが可能なのかなという高率の良さが特徴、配管も最短距離でRC造ですが無理の無いB・T別仕様です。
実質の玄関ホール型でもありますし、オートロックですから元からプライバシー度は高く、居室は資料スペックにおいて８帖を超えます。
横向いてる窓は腰高となっており（ここのベランダ状空間はどういう構造なのでしょうね）、窓が多すぎて有効壁面が少ないなどの心配もありません。
方位が西向きなのは少し心配ですが（カーテンよりブラインドが欲しいかもですね）、30平米越えシングルで想定している、30代中堅賃貸ベテランの方にはなんら問題無いでしょう。

今回は「ドーンと居室が広いタイプ」がその特徴
→続きを読む

現地レポート興味ある方は2019年の6月前後でしょうか、
記事がある筈なので検索してみてください。
立地的にはわかりやすくストリートビューでも追えますから過去記事参照必須ということもありません。
吉祥寺から東急裏地区の線路より商店街を三鷹方向で《到着》です。

最近多めになっている「30平米ランク、シングル向け9万台シリーズ」と言っていいと思います。
（高級テラス風木造APほぼ実測値の約29平米）
ちょうど先週の文京区の鉄骨造１Kの1階みたいな設計です。
勿論構造上防犯性にも優れた設計なので1階でも不安ありません。
（というかそもそも低層建築で泥棒の侵入経路は2階ベランダが多かったりするため《或いは戸建ての場合も》、１、2階の差は心理的な部分とも言えます。）
建付けとしても立方体のようなカチっとした作りなので（外から見た時に隠れる場所がない）、総合的に防犯性を兼ね備えているという意味になります。
この場合、玄関のインターフォンモニターが監視カメラのような機能も持ちますから。

高級アパートに属しますが、前回同様に準デザイナーズ、
設備はフルスペックで『分譲キラー』に迫るレベルだと思います。
（２×４系なので遮音性は前回レポートの鉄骨造MSと同じです）

■今回の間取り特徴は「水回り重視」でしょう



キッチンまで含めると、どうでしょう水回り全体で6帖超えているのでは？
（所謂俗に言う「無駄に広い１DKタイプでは”無く”」実効性のある空間的広さ）
ゆったり入浴することも頻繁で、洗濯好きなあなたにピッタリ、
スペックとしては対面キッチンとなってますから、手前にテーブル置けば料理好きな方にも好適。
前述括弧のように水回りが広いからといって、無駄に広いのではなく”本当に広い”のです。

スペックとしては居室も7帖程度となっていますが、
ベッドのサイズやレイアウトによって効率が大きく変動すると思いますから、「江戸間6帖を超える広さ」ぐらいに考えておくと丁度良いかもしれません。
→続きを読む