retour&Retour

立地環境知っている人の勝利の部屋みたいなレポートです
（杉並知る人にとって”この辺”はとてもいいとこなんですよ）
荻窪南側先の五日市、井の頭超えて、人見街道の間ぐらいのとこ。
OKも西友も等距離ぐらいか、富士見ヶ丘の西友のが近いかしら。
非常に閑静な住宅街です、

何せ井の頭線で富士見ヶ丘は知名度がマイナーであるため、環境すこぶるいいのに相場も安く、人見街道の歩き難さはともかく、、今回の部屋は久我山も近いというか、文化圏的には久我山かなって立地でもあり、

■更に現代では選外になることも多い”木造アパート”である



ほぼ20平米ですが、大丈夫です。木造は実測に近いため、この部屋がRCなら22平米ランクの筈。
結果無理なく、B・T別にもなっているのです。
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募集資料では最寄江戸川橋ですが、
・神田川の南、地蔵通り商店街至近であり＝そのままエリアとして見ると神楽坂です
（若い人なら飯田橋も徒歩圏でしょう）
常々提唱している「30代中堅いつかは30平米越え9万台」のコンセプトそのまま、
というかむしろそれよか広い大型１DKとなります。

■往年の建築となり寝室は和室



長い部屋かと思われるかもしれませんが、
玄関ホール付きのデラックスな１Rストゥディオだと考えれば話は別の筈です。
収納が多いのも特徴で、35�u超えておりコンパクト１Lも視野に入る広さ、
違いの分かるベテランの方にはその価値がご理解隊だけるかと思います。

「和室はちょっと」って方いらっしゃるかもしれませんが、
賃貸紛争防止条例東京ルールの施行以来、事実上フローリング仕上げでも「ラグを敷きましょう」という時代です、実質的には殆ど差が無いと（むしろ寝室が静かだ）と考えるべきところだと思います。押し入れ収納の襖を取り外して（どこか有効壁のとこに立てかけ）オープンにしてしまえば普通に洋間と同じです。
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資料だけでは、詳細なことはわからないのですが、
未確定ながらリノベーション計画があるのかなと思います。
（入居可能日が来年の5月以降となっている。←ここも春のシーズン繁忙期《内装業者さんも》意識してのスケジュールなのかは不明ですが、）
着工日も未確定のようなので、現在募集の事前の改装希望がいつまで可能なのかも要確認となります。

過去現地レポートはこちら（立地確認したい場合は以下参照ください）
駒込・田端のハイCPな２DKマンション
https://retour.seesaa.net/article/470140110.html

今回（過去レポートの間取りは洋間でしたが）新規に内装入ることが想定されていることから、前述記事と比較してもらえるとわかりますが、（階層も違うので同列には語れないのですが）若干条件に変更があります。
●まず、間取りはこちら



平米数は約38平米のコンパクト２DKがベースになっていますが（これは全室角部屋内階段構造かしら）大変効率のいい設計で、当時レポートでも「使い勝手は１Lかな」です。
（※参考、RC造の２DK・１Lの基準は概ね40平米〜）
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普段の取材で軽量鉄骨造（原型はプレハブ）を取り扱わないのは、内見で現物を確認しなければ内容がわからないことと、アパート指定のような調査が滅多に無いので（高級木造はまた別ジャンルですし）遭遇頻度自体が少ないと言うのもあります。
御存知の方いらっしゃると思いますが、某軽量鉄骨専門分譲メーカーの注文住宅が大きな災害でそこだけで残存したエピソードがあるなど、個別に高い性能をほこるものも少なくありません。
賃貸住宅の場合”遮音性能”から避けられることもありますが、
今回のお部屋はこの辺も十分に留意されております。
（無理をしていないという意味）
寝室は畳・洋間床はCFと、所謂一般的木造APの水準の理解で間違い無いでしょう。
外装サイディングの２×４を思わせる外観でもあります。

■コンパクト１Lの間取りはこちら



コンパクトといってもほぼ実測で35平米を超え、
よく見ると６帖２Kの理解の方が正しそうです。
室内洗濯機置場ですが、そこは（遮音性に強い性能を誇るものではありませんから）
「休日の日中など利用時間に配慮」は欲しいですね。
寝室の音関係は2階角部屋ですから「無問題」でしょう。

広めの部屋をお探しの方に好適、
立地は西荻・吉祥寺といったところで、「西荻西友西口からまっすぐ東女の手前」です。
その賃貸条件はこちら
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依頼が継続していることはなくても、参考となりそうなパラメーターの調査は任意に母数を時々確認したりするのですが、
やはり10月段階で（10件とは言いませんが）ちょっと無理を含めて5〜前後あった条件設定が、ふと見ると”例外的でNGなものが1件のみ”だったりしますね（ぱっと見０件じゃん）。
12月の店じまい感があるのは事実であると思った次第です。
（広域統計では無いので、あくまで参考意見ですが）

前記事で『春のシーズン』について触れていますから、
「そこを避けるには」←ここも追記しておきましょう、
各所で記載しているつもりなのですが、
「2月〜4月中旬ぐらいまででしょうか」←この期間での部屋探しは全力で避けるべきです

※ざっくり言えば5月から（腹積もりは6月から本番ぐらいで）
『春のシーズン』はあくまで見かけ上の需要増なので、
結果成約とならなかった在庫セールがあるのではないか？
（あくまでこの現象は「内容では無く、条件面でそうなった」と考えるべきところ）
所謂、強気すぎて条件高すぎた部屋の賃下げです。
これは4月後半からあり得ます、
自動的に（ユニークな個別にハイCPでは無く）『堅いタイプの選択肢』となりますけどね。


■よくある質問で「シーズンオフ賃下げセールで契約した場合、更新時に賃上げを打診されるのでは？」
素朴にそんな疑問もあると思いますが、
ほぼほぼその心配はありません（そもそも強制更新権とも呼ばれるこの権利は”双方合意”が建前です）。それほど大家さんにとって”解約こそ悪夢”だからです。
だって、その条件だからと契約した店子さんですから、勝手な事情で（契約者は初期募集時の賃料など知らないのであり）賃上げを打診すればまず解約を心配するからです。
（所得に対して必要以上に廉価な条件で契約する方は決して多くないですし）
そもそもその更新時期も「シーズンオフ」なのですから。
加えて、短期解約はとにかく「原状回復で揉めるのがフラグ」なので、大家さんも募集のための階層で自腹が余計に増えるぐらいの計算となるので、「どこから考えても得策では無い」のです。

＜ということで「シーズンオフ契約リスクは、ほとんど心配ない」となりますね＞

業界の慣習もあって（わかりやすく言えば夜逃げ忌避ですね）
縁起的に12月の契約は大家さんからが消極的なので、12月の部屋探しはせいぜいが第一週ぐらいまでになります（仕事納めも早いため審査から契約が間に合わなくなってしまう）。
実際私も感染症絡みで変則日程休暇に入っておりまして、
本年度、新規空室調査の依頼受付は終了です。
（方向性の質問などは事実上年中無休となっておりますので、いつでもどうぞ。）

■加えて、12月の調査をあまり推薦できない理由として
（軒並み管理会社がお休みになるのではありませんからね）
最近はそれほど極端ではありませんが、大家さんが「少しでも『春のシーズン』相場に近いところで」の判断もあるという趣旨になります。
年明け募集だけでいきなり相場が上がることはありませんが、
気運というか、「それこそ縁起的に、だったら年明けから募集開始にしましょうか」な流れになりやすく、更に年末はクリーニングや内装業者さんの手配も難しい。
　↓
年末年始は業界的にも休業ですし、
などなど踏まえると、「だいたい年明け成人式以降あたりから新規登録も増える」といったところです。

2月に入れば『春のシーズン』踏まえたものになるので、
一部では強気に賃料高めから募集始める大家さんもいますが、若い人向けの１Rなど『春のシーズン』での退去入居慣れしている大家さんの場合になると思います。
実際の調査における体感は（相場の高さと言うよりも）
「問い合わせや内見母数の多さから落ち着いて部屋探しができない」ことにあり、
（また都内での引っ越し母数も増加するため、この退去した部屋のリリースが4月以降となるため、需給バランスが崩れ「見かけ上需要が倍《在庫が半分》」になった雰囲気になります。）
大家さんとしても「春には凄い勢いで決まる」心理的期待感にもなるのです。
　↑
それが目前の12月に、大家さんサイドの意向で駆け込み的に空室登録が行われることは稀となる計算。
●結論「12月の調査はあまり推薦できない」のです。


＜現在retour東京は”もう12月なので”新規問い合わせサスペンドしております＞