2004年06月04日

大久保の一棟売りアパート詳報です。

やっと写真掲載、と思ったのですが、道路工事してまして写真は斜めからのものだけになってしまいました。

さてご覧下さいこちらの物件。1億2千3百万円、「住宅性能保証制度、耐久性。地盤沈下等10年保証」
浴室のTV、ウオシュレット、TVモニターつきインターホン、ロフトには収納と机がついています。大久保1分、築H15.9、土地面積129.25u、床面積225.39u、第一種住宅地域・第二種住宅高度地域、建ペイ率60%、容積率300%接道公道2.74M(民有区道)、新宿区百人町2、物件番号50002
年収864万円、管理費を除く予定利回り7%

「決まりやすい物件です」
つまりほとんど空室の心配が無い上に、この外観、これがアパートでしょうか。トータルで考えると、こちらの物件は「やはりお勧めですねぇ」
ookubo

大久保からブラブラと新宿の街を歩いていました、北新宿から西新宿の中央公園へ至る道は緑が一杯です、『新宿』やはりいいとこですよ。

西新宿


posted by iwahara at 21:07 | Comment(0) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月03日

愛機エクシリュ〜ムがぁ、、大破!

・・・・・、エクリリュ〜ムがぁ。。
液晶パネルが割れてしまいました、割れ目には黒い木の葉のようなマークが。いったい何時割っちゃったのかわからないんですよね、急遽今日はアキバです、中古のエクシリュ〜ムを探しに行ったたのですが、ソフマップで発見がありました。

おや?

ペンタックスの旧モデル「Optio」が(メーカー希望小売価格6万5千円)ソフマップに山積みじゃないですか。2万3千8百円!
320万画素、3倍光学ズーム、シャーシはアルミで軽っ。。近所の値段を早速リサーチ、「3万5千円ぐらいだ」

「兄ちゃんこれちょうだい」

みなさん、今アキバのソフマップでこのペンタックスOptioが2万3千8百円ですよー!安い、今なら出所の怪しいバッタデジカメが2万3千8百円!2万3千8百円!2万3千8百円!(ひつこい!)
興奮冷めやらぬ中、私はぶらっと気持ちを落ち着けるために散歩したのですが、アキバの駅のヒノオーディオの先に妙なものを、、

有刺鉄線に覆われた神社があるじゃないですか、、
ここでいったいどんな儀式が。。

akiba1

akiba2 akibaneko

存外上図右の人物の指図やもしれませんな、、
明日こそ。一棟売り大久保の物件詳細をお伝えいたします!
posted by iwahara at 20:04 | Comment(2) | TrackBack(1) | ミスマル | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月02日

大家になるについて、「1億2千3百万円一棟売り」

一部予告になりますが、大久保駅徒歩1分の利回り7%の物件があります。「1億2千3百万円一棟売り」です物件番号50002一棟売り売買となると、この予定利回りが、「高いのか安いのか」の分水嶺です。
バブルの時代には確かに利回り10%以上がありましたが、現在はベテランの営業(経験30年以上)の見解では「8%でかなりいい」という水準です。詳細レポートは明日になりますが、この大久保の物件は利回り7%です。そこで「高いのか」になります。

家賃収入を考えると、入居戸数は多いほうがいいように感じます、空室による減収リスクが下がるからです。しかしもう一点大事な事があります。業界用語で言う「決まりやすいか?」です。空室期間が長ければ減収になりますし、同時に借主さんに気にいってもらえて更新という形で長く借りていただけばハウスクリーニングを含めて新たな募集コストが下がりますから、収入は安定します。売買についてはこの点も調査になります、実はこの利回り7%の物件、アパートとなっていますが、外観を見てこれがアパートであるという人はいないでしょう。その辺のマンションより高級だからです。内部もそう、そして固定資産税の課税対象年数は当然短くなります。且つ増改築リフョームのコストは安い。

総合的に考えて、収益を見ていくと、この物件はお勧めです。
retourの一棟売りは、掲載許可を取った仲介物件が多くあります。これは購入されるお客様の判断によりますが、購入にあたってのエージェントがいることになるので、実は安心な取引なんです。
売主には聞きにくい話もエージェントになら「ぶっちゃけどうなの?」で話しやすいからです、実際の売買の決断はお客様の自己責任ですが、そのための情報収集と交渉人が宅建業者となるワケで、「賃貸管理も行っているretourなら実際の利回りはどうなのか」について説明する事も可能になります。
(retourでは、売買の調査から交渉まで全て宅建主任者の長尾が担当します。)

一棟売り購入は簡単に思えてそうではありません。売買はするが賃貸管理の出来ない不動産業者をエージェントに選んだ場合、購入後の賃貸媒介契約は自分で探さなければならず、業者の選定まで自分で調査するなんて容易なことじゃありません。名目の利回りと実質の利回り、そして次回の大規模リフォームの時期についての見積もり。

これは「起業」です。

見方を変えると「経営判断によって利潤が大幅に違ってくる」という事なんです。「中古の分譲マンション一部屋を購入して大家になる」から始めるにしても同じ事が言えます。2千万のお部屋を購入しても実際賃貸に出すには「大規模リフォームで200万」そんな可能性もあります(その方が長期的にには、いい場合もありますから、ここも判断です)。ひとつ言える事は、過疎地とは違い東京の物件は(地域にもよりますが)購入後早速「大家さんへの道」が始ります。

さ、どうでしょう「大家になる」。
次回は「1億2千3百万円一棟売り」詳細情報です。
posted by iwahara at 22:29 | Comment(2) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年06月01日

ローズベイ代々木で年収2千9百万円「大家になる物件」

渋谷区代々木3、山手線代々木駅7分、小田急線南新宿3分に「ローズベイ代々木」はあります。土地実測176.89u延床面積687.99u、地下1階地上4階、築昭和60年9月、用途第二種住居、建ペイ率60%容積率400%第一種文教地区、固定資産全1,548,488円、年間賃料29,106,840円評価額:土地69,775,990円建物58,050,700円物件番号50008

価格3億5000万円(一棟売り)
利回り8.31%

これがローズベイ代々木です。

yoyogi1G yoyogi2G

白く美しい外観、オーナー心をくすぐりますね。
retourでは売買物件で一棟売りをお勧めしています。これが売買物件検索「明日の大家さん」です。今度コイツのリンクもこのブログにつけちゃいますね。
何件かこのretour推薦一棟売り物件情報を連載の計画中です。「明日の大家さん企画」お楽しみに〜
posted by iwahara at 20:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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