2004年10月11日

ちょっと今の不動産がどうなっているのかというと、

ここのとこブログの傾向でわかると思いますが、分譲賃貸っていうカテゴリーがあります。管理会社が完全に管理組合委託のように一般の賃貸と形態が違っていたり、貸主負担の設備が(洗濯乾燥機が含まれる事もあります)一般の賃貸と違うとかです。

この分譲マンションの出所が様々です、資金に余裕のある人が利回りを考えて(現在の金利に比べてたら、どう考えてもその方が得だからです。資産としてもバブルの頃の転売目的のワンルームとは内容が違うので、値下がりしたとしてもローンで購入するの無ければ大きなリスクにはなりません。又転売目的の投資は「転売しなければならない」ので、短期的にも値下がりすると損になってしまいます。賃貸目的なら長期保有になるので短期的な値下がりはあまり関係なく、関係あるのは「利回りと金利の差」だけですし、実際利益幅の上下はあるにせよ、致命的な損失の心配は無いのです。)購入したマンションを賃貸に出すケース、そして債権化して資金を集めたシンジケートがマンション開発を行い、分譲と利回りと天秤にかけて賃貸に切り替えるケース、又大手の開発会社が同様に近隣の分譲価格を見て賃貸に切り替えるケースです。

実際、分譲のうたい文句は「月々の支払いが賃貸より安い」なんですから、賃貸に出した方が利益は高いことになります、その代わり分譲で開発して賃貸に出す時には、マンション全室の空室を埋めなければなりません、そんなワケで賃貸でそういう物件を見つけると、礼金が0だったり、フリーレントがついていたり、非常にお得なんです。

そもそもそれじゃ賃貸じゃなくて分譲がいいのでは?という疑問がわきますが、現在のマンション環境は供給過剰傾向です、買った翌月資産が数百万(値引きで)値下がりしても驚くことはありません。「ファミリー向けの3DKを買う」「シングルライフの信念がある」「非常に資金に余裕がある」「住み替え時にも余裕があるので買い替えではなく、今のマンションを賃貸に出して住み替えできる」「一戸建てを買う」などの条件が整っているなら『買い』です『買い』。

賃貸はそもそも(分譲の広告のように)損なのか?という疑問もあるでしょう。しかし将来の生活に自由度を残すのなら、よっぽど賃貸の方が気楽です。「引越しできる強み」は非常に大きく、分譲のための貯金をするなら安いとこに「仮に住む」事ができますし、長期的にはローンの条件が整う時期まで待つ事もできます。終身雇用の時代でもないのでいきなり低金利だからといって分譲は危険です(金利は若干高くても固定金利のローンを組むべきでしょう)、賃貸三昧で暮らしても全く問題ありません、資産といいますが、相続税の事もありますし、「一生の生活は結局地球への間借り」なんですから特に損とかいうのものじゃありません。

今後の賃貸の動向としては、ペット可が関わっていると思います。ペット可をオーナーが嫌がるのは、「退出時にもめる」からとか、「他の入居者からのクレーム」「マンションの評判が気になる」や、基本的に物件管理上の煩雑さであって、特段ペットを飼っている人を差別しているのではありません。(ブリーダーや20匹に達する、等の例は別問題です)てことは、物件管理で退出時にきちっと借主貸主負担の管理が出来ているとか、クレームなどの対応ができているとか、管理がしっかり出来ているとか、管理会社に委任しているというのが「ペット可」という事であり、物件管理体制が整っていると言えます。現状はまだ「ペット可は仕方なく相談」である物件が多いですが、将来的には『礼金の問題』を含めてペット可も標準になり、あえて「ペット可」と謳わない時代がくるかも知れません。
将来的には(特に東京の場合)「住宅のメインは賃貸ではないか」とも思います。

明日は『渋谷の事務所可60uクラスで敷金1』を紹介します。
posted by iwahara at 21:25 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月10日

西武新宿線沼袋現地取材です。

なにせ昨日は台風という事で身動きが取れなかったのですが、今日も台風一過というお天気ではなかったですね〜、ともかく西武新宿線です。
西武新宿線は新宿でのアクセスに欠点があるのですが、それ以外は賃料の安い地域なので(中央線では阿佐ヶ谷の真北に位置する鷺宮でもけっこう安いです)新宿への通勤でOKな時には便利な路線となります。西武線沿線の駅には共通の傾向があります、「踏み切り」です、鷺宮でも下井草でも(井荻の環八は工事完了です)似た感じの街並になります。「信号待ちする車」でしょうか、

沼袋は、新井薬師を中心とする神社仏閣エリアに入っているので、物件までの道は旧参道を思わせる商店街となります。
ここ、お菓子屋さんが多いですね、それも何故か向い合わせだったりします、、
お菓子屋さんの向かえもお菓子屋さん。

numa01 numa02


物件近くにもあります(他にもあるんですよー)
numa03

商店街的には、スーパーもあって
numa04

生活には全く心配ありません、中野行きのバスなんかも走っています。
numa05



numaGS
物件はというと、法人ビルとのハイブリッドで青梅街道側は法人、裏側がマンションになっています。かなりがっちりしたマンションで、装飾も入っているのですがエントランスなんかは地味目で印象は大人しい感じの物件です。

構造的にも力が入ってる事が伺えますね、青梅街道の騒音はまったく心配ありません、商店街の横道から入ると青梅街道に出る事無く物件までいけます。
なかなかいい感じですね〜、6万円でペット可なら破格です

帰り道で、最初のお菓子屋さんの隣の店に目が止まりました

→続きを読む

posted by iwahara at 19:51 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月08日

中野区、西武新宿線沼袋7分6万円マンションでペット可です〜

限られた予算で東京西側となる時、候補に上がる路線「それは西武線」ですね。西武線も江古田まで行ってしまうと随分地方色が出るというか、西武線特有の庶民的な雰囲気になります(これは東京東側の下町とイメージ違うんです)。しかし薬師を中心にした地域は中野文化圏に属するので、ちょっとイメージが違うんです。中野区ってくくりの中だと、中央線よりより西武線寄りの方が快適かもしれません。
その辺は明日現地取材と、過去の中野レポートを参照してみてください。
http://retour.seesaa.net/pages/user/search/?keyword=%92%86%96%EC&blog_id=6870

なんと言っても特徴は、専有面積は若干狭くても、マンションであることの利点で(玄関口の防音や、窓が無いこと)ちゃんとした「ワンルーム」である事です、バブルの時代の投資向け分譲仕様ではありません(キッチンの異常に狭いタイプ)。アパートの1K1DKのK・DKは意外とデッドスペースになる事が多く、実際の居住スペースは6帖=約10u、つまり効率的なワンルームなら専有面積が若干狭くても対抗できる上に、それだけ他の設備を充実できます。
そして、この物件「ペット相談」です、物件資料には大きく謳われていませんが、ある意味これからの賃貸はこうあるべきって(門前払いって審査は個人的にどうかと思います)スタンスに思います。

中野区沼袋2、西武新宿線沼袋7分、JR中野20分、オートロック、フローリング、エアコン、BS、クローゼット型洗濯機置場、RC造6階建て(空室は2階と5階)、築1991.9、ペット可、6万円(2階)、6万2千円(5階)礼敷2/2

こちらが5階のちょっと変則的なお部屋、間取を使いこなせれば、カッコいいお部屋になりますね。(6万2千円)
nakanoNN01

こちらが2階の縦長のお部屋、使いやすい間取で、洗濯機置き場がクローゼット式になっている意味を感じられる効率的な間取です、奥行きがあるので、実際に内見すると広く感じられる筈です。(6万円)
naknaoNN2
posted by iwahara at 22:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月07日

代官山3分のペット可分譲賃貸マンション現地取材

意外な展開がありました。。そこいら辺は後ほど、
代官山へ実は、恵比寿から歩いていきました。代官山は当然渋谷からも歩ける範囲のところにあるので、気分次第でどちらの駅からも歩いて帰れます。東横線の線路に近い所にある物件なんですが、道を1本挟んでいるのであまり音は気になりません(東横も、代官山渋谷間があっと言う間なので、それほど速い速度で走ってません)。

恵比寿から代官山への道は、こじんまりした商店街を抜けていくのですが、なかなか地味な道で、ちょっとした散歩にちょうどいいくらいです。
魚屋ベースの渋い仕出屋さんがあったり
行き過ぎた、テナントビル?マンション?があったりします。

ebisu001 ebisu002


東横の踏み切りを抜けると物件はすぐ近くです。
実際代官山は、アパレルの小さなお店がいっぱいで、タバコ屋を探すのが難しいぐらいです、そして渋谷や原宿のような人口密度では無いので、以外に気楽にブラブラできます。オープンCafeに何故か白人が座ってるのはホントで、住宅の相場が高い=法人契約外資系なーんて事を考えさせられます。
そんな中でも今回紹介する物件はリーズナブルですねぇ
なんとなくイメージ的に「はれっ?」っと思ったのは1階テナントでした

daikannyamaGGS daikannyamakikku


外観は「重厚なタイプ」で、内部の物量投入をうかがわせる面持ちで、白金台のスッキリしたデザインとは違います。
そして、1階には「キックボクシングジム!」最近の潮流で「アスレチック」も兼ねてているのですが、「代官山にキック!」何か頭に残ります。
お友達に「代官山に暮らしてるんだ」と説明した時に、1階のキックボクシングジムを想像する人は皆無でしょう。新たな魅力発見ですね〜、現地取材ならではの情報です。

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そんなこんなで駅前の喫茶店で休憩です。
代官山取材の時には、重宝する喫茶店でコーヒーも美味しいですし、地下のお店は暖色系の照明で、落ち着いた感じのとこです。



通信カードが使えないのはちょっと困るとこなんですが、「それもそれ」って感じですね〜




posted by iwahara at 23:53 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月06日

代官山にスゴーイ分譲ペット可賃貸マンションが、あります。

かなりの幅で賃料を値下げしたバッカリの情報です。

これまた設備が半端じゃありません。『TV付きジャグジーバス』ちょっと探してもありませんよ、この30.51u1Kが代官山徒歩3分で14万9千円!えーっ!どうですか14万9千円ですよっ、、信じられない安さです。しかも築浅H12.6築ですもの、そして礼敷2/1(ペットの場合敷2)これだけの好条件が代官山3分にあるなんてめったにありません。
こ、これが分譲仕様です、、、

渋谷区代官山7、東急東横線代官山3分、JR恵比寿8分・渋谷10分、モニター付きオートロック、宅配ロッカー、TESガス温水セントラルシステム、床暖房、バリアフリーフローロング、壁180o、エアコン、フードグリルシステムキッチン、ウォシュレット、TV付きジャグジーセミオートバス、追焚機能、浴室喚起乾燥機、駐輪場有り、洗濯機置場収納式、CS・BS、インターネット、ペット可、楽器可、二人入居可、事務所使用相談、8階建ての2階30.51u1K、賃料14万9千円、礼敷2/1(ペットの場合敷2)

daikannyamaGS
このタイプで対面キッチン、めったにない間取です。
(芸能事務所なんかも入居しているようですね〜)

現地取材もバッチリ行ってきますよ!
posted by iwahara at 20:53 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月05日

港区白金台のペット可新築賃貸マンション現地取材!

五反田から品川は実は余裕で歩けます、ここ山手線でもかなり幅の狭いとこなんですね、五反田から物件そして高輪プリンス品川駅、そんな感じで20分ほどです(流石に歩いて確かかめませんでしたが、、)立地を含めた利便性がおわかりでしょうか?この物件には自転車置き場がありますから(先着準210円。原付も先着準1050円)、行動エリアはかなりの守備範囲となります。何せ白金台はほぼど真ん中ですから。

物件は随分とスリムなもので、高層住宅の端に建っていますから横からの画像もはっきりと確認できると思います。どうですか、この出来栄えデザイナーズを謳ってはいませんが、それなみのカッコ良さです。

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近所の環境も、小さいながらも充実。
ケーキとパンの店&小物屋さん

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八百屋さん
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庶民的コンビニは物件極至近、24時間営業です。
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注目はお迎えのマンション1階店舗のイタリアンレストランです。→続きを読む

posted by iwahara at 11:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月03日

港区白金台のペット可新築賃貸マンションが9万2千円〜です!

分譲賃貸マンションです。正確に言うと分譲計画のマンションを賃貸として運用する事に企画が変わったマンションと言うのが正確かもしれません、全室賃貸になっていますから。計画がどのように変遷したのかはわかりませんが、ともかく分譲クラスのマンションが賃貸に出ている事に違いないから分譲賃貸と呼びます。
ぶっちゃけこの物件はスリーダイヤのあの会社の企画ですので、内容は太鼓判です、貸主の直接賃貸では無いので、申し込みには仲介会社を入れる媒介契約が結ばれています。(分譲マンションなので、管理会社は別個に委託されてますね「正に分譲」)

さて、このマンション設備が半端じゃないですよ。
「ヒートポンプ式壁掛エアコン」「浴室換気乾燥機」「システムキッチン、2口ガスコンロ」「BS・CS」「BROD-GATE01、100M LANインターネット」「TVモニター付インターホン」「駐輪場に防犯カメラ2台」「ディンプルキー」「オートロック」「非常用押ボタン付インターホン(警備会社契約)」「電気は上限40A」

並みの賃貸マンションじゃないのがおわかりでしょうか?

この港区白金台賃貸ペット可マンションが9万2千円〜です、全室専有面積は約23uの1Kタイプですね。さて設備を除く物件概要です。
都営浅草線高輪台2分、JR五反田駅8分・品川12分、都営三田線白金台12分、南北線白金台12分、港区白金台2、RC新築11階建て(今回紹介するのは6階の23.03uのお部屋です)、賃料10万円、礼敷2/2、ペットはネコのみ可(敷3)

どうですか、流石都心アクセスはあまりにも多様で何処にでも行けますね、環境も大変いいところです。
sirogane

間取もいいですね〜、これはお勧めですよ「こりゃ、かなり安い」と言って間違いありません。
posted by iwahara at 21:06 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年10月02日

小田急線豪徳寺の「ちょっといい女性専用賃貸アパート」取材と、豪徳寺って『街』〜

豪徳寺の街の印象って「小さな千歳船橋」なんですよねー私的には。とても静かでほんとに小規模なんだけれど、和菓子屋さんが多くて商店街もいい感じです。前に一度取材しているので、こちらもご覧下さい。
 ↓
http://retour.seesaa.net/article/251330.html

夕方から夜かな?な時間になったので、カメラは夜間撮影モードで撮影、いかにもアパートって感じがしないところと、東側が開けていて日当たりがいいって感じがわかっていただけると思います。増改築H11ってのは確かです、外装も綺麗でこれで7万6千円(管1000円)ならやっぱ安いでしょう。アパートって先入感無く物件は選んで欲しいです、内容のいい物件を見逃しちゃいますよ。

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ちょっちぶれちゃってますが、夜間撮影モードはシャッタースピードが遅いんですよ、ご勘弁を。

そして豪徳寺って街です、とても庶民的で飾らない街なんですよ。

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駅の北側には戸越銀座にもある、つるかめスーパーがあって得点1です。(このスーパーとても生活感があって、雰囲気独特なんですよね〜)
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そして、駅近くの小路に入ると・・・
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posted by iwahara at 20:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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