2004年10月11日

ちょっと今の不動産がどうなっているのかというと、

ここのとこブログの傾向でわかると思いますが、分譲賃貸っていうカテゴリーがあります。管理会社が完全に管理組合委託のように一般の賃貸と形態が違っていたり、貸主負担の設備が(洗濯乾燥機が含まれる事もあります)一般の賃貸と違うとかです。

この分譲マンションの出所が様々です、資金に余裕のある人が利回りを考えて(現在の金利に比べてたら、どう考えてもその方が得だからです。資産としてもバブルの頃の転売目的のワンルームとは内容が違うので、値下がりしたとしてもローンで購入するの無ければ大きなリスクにはなりません。又転売目的の投資は「転売しなければならない」ので、短期的にも値下がりすると損になってしまいます。賃貸目的なら長期保有になるので短期的な値下がりはあまり関係なく、関係あるのは「利回りと金利の差」だけですし、実際利益幅の上下はあるにせよ、致命的な損失の心配は無いのです。)購入したマンションを賃貸に出すケース、そして債権化して資金を集めたシンジケートがマンション開発を行い、分譲と利回りと天秤にかけて賃貸に切り替えるケース、又大手の開発会社が同様に近隣の分譲価格を見て賃貸に切り替えるケースです。

実際、分譲のうたい文句は「月々の支払いが賃貸より安い」なんですから、賃貸に出した方が利益は高いことになります、その代わり分譲で開発して賃貸に出す時には、マンション全室の空室を埋めなければなりません、そんなワケで賃貸でそういう物件を見つけると、礼金が0だったり、フリーレントがついていたり、非常にお得なんです。

そもそもそれじゃ賃貸じゃなくて分譲がいいのでは?という疑問がわきますが、現在のマンション環境は供給過剰傾向です、買った翌月資産が数百万(値引きで)値下がりしても驚くことはありません。「ファミリー向けの3DKを買う」「シングルライフの信念がある」「非常に資金に余裕がある」「住み替え時にも余裕があるので買い替えではなく、今のマンションを賃貸に出して住み替えできる」「一戸建てを買う」などの条件が整っているなら『買い』です『買い』。

賃貸はそもそも(分譲の広告のように)損なのか?という疑問もあるでしょう。しかし将来の生活に自由度を残すのなら、よっぽど賃貸の方が気楽です。「引越しできる強み」は非常に大きく、分譲のための貯金をするなら安いとこに「仮に住む」事ができますし、長期的にはローンの条件が整う時期まで待つ事もできます。終身雇用の時代でもないのでいきなり低金利だからといって分譲は危険です(金利は若干高くても固定金利のローンを組むべきでしょう)、賃貸三昧で暮らしても全く問題ありません、資産といいますが、相続税の事もありますし、「一生の生活は結局地球への間借り」なんですから特に損とかいうのものじゃありません。

今後の賃貸の動向としては、ペット可が関わっていると思います。ペット可をオーナーが嫌がるのは、「退出時にもめる」からとか、「他の入居者からのクレーム」「マンションの評判が気になる」や、基本的に物件管理上の煩雑さであって、特段ペットを飼っている人を差別しているのではありません。(ブリーダーや20匹に達する、等の例は別問題です)てことは、物件管理で退出時にきちっと借主貸主負担の管理が出来ているとか、クレームなどの対応ができているとか、管理がしっかり出来ているとか、管理会社に委任しているというのが「ペット可」という事であり、物件管理体制が整っていると言えます。現状はまだ「ペット可は仕方なく相談」である物件が多いですが、将来的には『礼金の問題』を含めてペット可も標準になり、あえて「ペット可」と謳わない時代がくるかも知れません。
将来的には(特に東京の場合)「住宅のメインは賃貸ではないか」とも思います。

明日は『渋谷の事務所可60uクラスで敷金1』を紹介します。
posted by iwahara at 21:25 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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