「店舗などの事業物という選択肢＆賃貸か売買か」

昨今の東京の賃貸へのニーズのひとつに「自分で改装できないか？」という希望条件が潜在的に増えています。
実際に私が仲介した物件でも（リフォーム前だったので）交渉して「一部リフォームを自分でする部分を残す」という契約をした経験があります。賃貸物件では非常に稀なケースで、借主自身による改装はほんとんど承諾が出ません。（出ても原状回復義務が生じます）

しかし、「内容によっては原状回復相談」の典型があります。
「事業物」です。
表参道の某ビルは昔外国人向け住居で、羽目殺しになっている棚の板を外すと、ピンクのシャワーバスタブが出てきます。現在このビルの需要は全室“事務所”なので「壁を抜こうが、壁をつくろうが、キッチンをシステムキッチンにしようが、システムキッチンを簡易ユニットに交換しようが」自由です。（用途が事務所なので改装の範囲に応じて原状回復もクリーニングだけだったりします）
店舗は「造作譲渡（後からつけた内装を、次の入居者に売る事が出来る）」なんてのがあったりして、一見大金が必要にも思いますが「ほとんど内部スケルトンで、住居付き」なんての物件があります。「住居付き店舗」です。当然内装は『相談可能』。

これらの事業物件でも「これ住居利用で借りれないか」は交渉可能です。（当然音響機器なんかのプロ機が民生品より高いのと同じで、事業物件は一般賃貸より賃料が高いです）
「倉庫」や「リフォームする意図の無い一戸建て」なんて物件もあります。ルームシェアなんかで、審査が厳しい場合でも事業物件なら（業種相談でも、入居者の審査は一般賃貸より厳しくないです）いろんな用途が相談できます。

間取り図ツアーには今ジワ〜っと事業物件が増えています。
ちょっと考えの隅にでも置いておくといいかもしれませんよ。
「友達3人で趣味で店舗を借りる」それも面白いでしょう。自分の店が持てるんですから。

似た部分が「売買物件」に言えます。
「買えば内装は自由なんですよ！」
現在の不動産は中古マンションが安いです、そして分譲マンションは築年数が経つと価格が下がります。どうしても不動産流通は�u数単価であり、物件のパフォーマンスは価格に出ません。
ですから「改装すればモノになる部屋」は買い得なんです（転売はダメですよ、買った以上に安くなるだけです）自分で資産価値がゼロになるまで住むか、賃貸として貸して保有し続ければ相場の上下動を気にする心配はありません。

実際中古マンションを買って、賃貸に出してタイムラグ無しで入居者が決まれば確実に儲かる（内容のいい物件を購入して、きっちりと市場を考えたリフォームをし時の話ですが）のですから、自分が住んでいれば、得に決まっています。
◆ポイントは定住です。
自身の生活設計として「ここで暮らす」気持ちと資金があれば売買がお勧めです。

新築分譲が盛んですが、ここはあえて、ボロで安くて内容のいい築年数の古いマンションの購入を勧めます（何度も確認しますが、簡単に転売しない意思がある時ですよ）。自分自身のアイデアでリニューアルマンションを設計できます。
（これ、大手デベロッパーでもこの手法が目立ってきました）

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ここまでの一連の話で、逆に現在の賃貸の環境がわかっていただけたのじゃないかと思います。
築年数の古いマンションのリフォーム物件は、借りる方にも得なんです。それは中古マンションが安く出回っているため、オーナーは十分なリフォーム資金を準備できるからです。それでも収益が期待できるほど、築年数の古いマンションは『実際の利用価値より安い』んです。

前回お話した「築浅希望でいいのだろうか」って話を思い出してください。当然中古マンションの相場にもこれが現れているんです。値段は需要と供給で決まります「実際のその物件のパフォーマンス」が＝値段ではありませんから。

◆繰り返しますが、転売などで儲けようと思っちゃダメですよ（大家として利回りを狙うのは「アリですアリ」）、相場に振り回されるだけです。
何度も説明しますが、物件それ自体の利用価値は暮らす人が決めるんですから、買ったあなたが気に入っていたらその価値は普遍です。

（売買に関してはretourの代表長尾がスペシャリストです、彼には多数の情報チャンネルがありますから長尾宛でメールいただければバッチリ対応します。又、本気でお店を始めようって問い合わせには『元クラブやcafeの開店プロデューサー』inaba隊員が担当しますから細かい部分の問い合わせも可能ですよ。）


次回は「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れです。

「部屋の広さと間取り」について

部屋は広ければ広いほどいいのでしょうか？
これは一概には言えないことです。時折�u数でそれをカタログスペックの様に「これは却下」と図面段階でボツにするお客さんもいますが、プロ的には「間取りで随分と違う」ので、一概にそうとも言えないのです。

実際75�uの部屋と52�uの部屋と「3部屋の居室部分の広さは同じ」という事はあるのであって、これは一部屋だけの間取りでもあり得る話です。
その人のライフスタイルとして「キッチンが広くて意味があるか？」とか、「DK部分で過ごす時間はどれくらいか？」とか、「玄関からのエントランスが必要なのか？」とか「収納の奥行きが所謂“押入れ”と同じだけ必要か？」とか、「脱衣部分は必要か？」「独立洗面を使うのか？」・・・
全部合わせると相当の�u数になります。
極端に言えば
「ダイニングでお湯しか沸かさない人の１DKのDK」
「エアコンは一台で、ストレート型なのに居室より広く寒いDK」
「フロアライフ中心で、畳の上にいる時間が大半なのに間取りはLDKだ」
「２DKの一部屋は衣裳部屋になっている」等々

いろんな要因を考えると、基本は6帖の居室（約10�u）に後どのくらいの設備が必要なのかによって「広すぎて間延びしてしまう」事はあるのです。反対に「居室が6帖では狭い」のなら30�uの１DKより25�uのストゥディオ（所謂「ワンルーム」と定番で呼ばれる間取りではない１Rのスケルトンな部屋、「高級なワンルーム」の意味で使われる場合もあります）の方が快適です。

◆その時に（予算に余裕があるのに）「狭い＝安い」部屋しかなかったら？

＠現実問題、これを車にたとえるとき、車のスペックで重視されるのは「車内の広さ」だけの筈あり得ません。排気量やデザイン（よっぽど重視されますよね）、メーカー、操作感・・・
ですから「間取りに応じたライフスタイルがある」のです。
この自分自身の暮らしに応じた部屋のコンセプトが大事なのであって、単純に「部屋は広ければ広いほどいい」とは言えないのです。

＠「極端に車内の広いスポーツカー」
これ、何か問題があります。



反対に築年数の古い物件で、予想以上に広い部屋が予算内であった時。

「居室8帖以上希望で広い部屋を探している時の、LDK部分が10帖（ここだけで、ストゥディオタイプの１Rに匹敵するのに）なのに（オマケの）居室が和室なので却下される部屋」

何かもったいない気がしませんか？
（奥の居室はベッドルームという「きまり」があるのじゃないのですから）

「１Rワンルーム・１Rストゥディオ・１DK・１K・１LDK・２DK」
上記の間取りは全て同じ�u数で可能で、居室は15帖〜4帖半までの幅になります。

◆予算ギリギリで部屋を探し過ぎていませんか？
「こういう部屋を探しているんだが、いったい賃料はいくらぐらいなのか？」（賃料の上限は伺わないと探せませんが、、）そんなところから入る方が自分なりの部屋を探せるのだと思います。

次回は「店舗などの事業物という選択肢＆賃貸か売買か」についてです。

お部屋探しのポイント「礼金敷金・東京ルール」について

新聞テレビの報道でご存知の方も多いと思いますが、最近契約の時に必ず説明を受けるものがあります。
「東京ルール」です、
正確には賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）です。
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-0-jyuutaku.htm

実際これは何かというと、専ら敷金の返却についてのガイドラインで、借主の権利を保護するものです。
わかりやすく言うと「経年変化部分の原状回復を貸主が退去時に請求してはならない」とか「借主の汚損破損になる行為はどんなものか」等で、全体としては部屋の原状回復の費用を全額貸主に請求したりする事が無いように説明が行われます。
一見借主に有利の素晴らしい条例のようですが、全部が全部そうとは言えません。
これ、実際にある話ですが
「キッチンとバスルーム修繕の予定アリ、修繕の必要がない場合の賃料は5千円安い」なんてケースです。

短期間（2年乃至2年以内）の転出がある場合には、この敷金の返却を巡る問題は、引越しコストとして額が大きいため重大ですが、実際敷金の返却は退出後の立会いによるので、次の部屋探し（契約金）の一部に敷金の返却分を当て込むのは現実的ではありません。そして長期の入居を予定しているなら（6年から10年）家主サイドも十分修繕費分を引き当てる事も可能ですし、借主側も経年変化が相当進むので「経年変化と汚損破損の区別は不鮮明になります」現実に、上記の敷金を巡るトラブルが発生しやすいのは「短期引越しを繰り返す場合に限られる」事になります。

しかし（不動産会社に絶大な影響力を持つ）東京都の決定は重いものですから、不動産会社はこの条例に忠実に従う事になります。
家主は、敷金のほぼ全額を返却する事を前提に貸主負担の修繕費分を会計上積み立てる事になります。「毎月分の賃料からです」、当然これは賃料相場の上昇要因となるか、或いは退出後の修繕計画を大幅に縮小する事を考えます、何故なら「礼金の割引ではなく、競争相手のほかの家主も同条件だからです」。
つまり長期的に暮らす人の利益を損なっても短期的に暮らす人の紛争を防止するために「賃料が上昇したり」「部屋の管理予算が縮小します」から、『全体としてそのコストを負担するのは借主になります』。

借主保護の条例なのですが、運用を弾力的に行わないと、「全て価格転嫁されて終わり」になりかねません。
この辺の事情は、そもそも礼金敷金の存在理由そのものでもあるので、ここを説明しないといけません。

『礼金・敷金』
礼金は戦後の住宅事情の厳しい時代に生まれたという説がありますが、現行の存在理由は「2年契約の賃料の一部前払いによる毎月の家賃の割引」の側面が強く、背景の「2年契約」がキーになっています。
「2年契約できる」と考えてください、長期なので家賃が安いのです。敷金は預かり金なので、礼金は狭義の『契約金』のような存在す。マンスリーマンションの賃料が高いのは有名です、そして短期滞在のホテルの賃料はもっと高いのです。当然ホテルに礼金敷金はありません。
現在この部分を弾力的に運用するために、ほとんどの契約書に「特約事項」が、あります。業者によるルームクリーニングの承諾と負担などについてが主なものです。
一見大家業は不労所得で家賃などいくらでも値下げできると考えている方もいますが、これはほんの一部の家主の話です。部屋の大幅修繕に100万200万かかるのは当たり前で（賃料が10万とかのお部屋でですよ、この回収に何ヶ月も要します）「その部屋が半年空室だったら？」。又修繕やリフォームの資金が無く放置すれば、ジリ貧に家賃が下がりやがては賃貸住宅として利用できなくなります（一棟売りでなく、「アパート一棟貸し」の事業物もあるんです）。

ある意味『礼金・敷金』の制度は2年契約を前提のもので、且つ更新料は一般に1ヵ月ですから、長く暮らせば暮らすほど貸主も借主の両者が得をするシステムなのです。
確かに、賃貸にはマンスリーと2年契約の中間がありません。「短期の賃貸希望」或いは「1年ぐらいで引越しするかも知れない」に該当するのは海外主張や建替えまでの期間限定などによる定期借家契約ぐらいです。
東京ルール施行以来、この辺の試行錯誤は始まるだろうと予測されますが、今は「静観」というところです。
現実に起きている事と言えば、退出時の汚損破損の恐れ（汚損破損を立証できず、敷金返却で修繕費が全額負担になってしまう）から「女性専用」としたり、審査が厳しくなる傾向があります。
そして高級な部材を使った賃貸住宅は（修繕コストも高くなるので）なかなか建築するのに勇気がいる事になりました。

確かに悪質な請求をする家主や、不動産会社もありましたから、こういった業者には「東京ルール」は有効かもしれませんが、そういった家主や不動産会社がそう簡単に方針を変えていくのかこれも何とも言えません。

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ですから、『礼金１にダウン！』とかの割引はほんとに（プリペイド部分が半分になるんですから）得な話なんですよー（元々「礼金敷金が安い物件は＝内容も悪い」事もありますから一概には言えませんがーー）。
（そして、空室が埋まらない時に礼金敷金より先に「家賃の値下げ」が行われる意味がわかっていただけたでしょうか。）

次回は「部屋の広さと間取り」についてです。

お部屋探しのポイントについてのお話です。

◆特に東京には相場があるようで（あるんですけど）ありません。
その背景は『リフォーム』と、問い合わせのミスマッチがあります。
RCマンションの問い合わせには「築年数10年以内」非常に多く耳にします。しかし実際その語源の出所は、大手不動産会社の宣伝や、民間サイトに多く見られる築年数による検索です。
実際物件のキャラクターとして築年数に意味があるのか？
この答えは「当たり外れが少ない」事ぐらいです。
これは＝「管理会社（不動産会社）や家主の管理の影響が少ない」からです。「ついこないだまで新築だった」んですから。

それ以外現実たいして意味はありません。あるとすると
「これしかも築浅ですよ（営業トーク）」
「築年数が浅いのがいんですけど（物件知識的のプロではないのに）」
この組み合わせで『賃料が高い』事です。
（何度も触れた「新築の優位性」はこれとは別個の話なんです）
「築10年の管理のたいしたこと無いマンションより、築30年の管理体制のいいマンションの方が内容がいい」なんて事しょっちゅうなんです。

しかし「築年数10年以内」に拘るお客さんは、図面資料の築年数を見ただけで「却下」になりますから、内見にいたることは少ないですし、大手の不動産会社の営業は築年数の浅いものを優先的に紹介します。「案内のリスクが少ない＝早く申し込みを取りたい」からです。
この関係から、広く内容のいい築年数の古いマンションは安いです、当然築年数が原因で「検索の時点で落ちている」のですから、需要と供給の原則で安い物件となります。

しかしですよ

特に都心部、表参道、赤坂、広尾、麻布、恵比寿、参宮橋、新宿・・こういったエリアの開発は古いですから、築年数の古いマンションが多数あります「築年数10年以内」だと圧倒的多数の物件を捨てるのと意味は同じです。
そして、一般的な人は「そんな賃料の高いところに住める筈ない」と問い合わせすらしませんから・・・
つまり、私鉄沿線郊外の築年数の浅いマンションは、内容を問わず賃料が上昇し、内容もいいとは言えなくても、人気がある。

＠どうなんでしょうねぇ、これは。

RCマンションの固定資産税の課税年次は47年、実際の耐用年数は60年と言われています、これが又RCマンション創世記の物量投入は今の新築の比では無いので、どこを叩いてもびくともしません。100年もつんじゃないでしょうか？このRCマンションの「1〜10年までしか住まない」と宣言する事は極端に言えば（まだ第一期が築40年ほどですから「極端すぎる」のですが）「90％の物件に無条件に暮らすつもりが無い」のと同じで、その環境で「いい部屋を探す」と言う事は根本に矛盾が生じます。

いい部屋を探しているのではなく、竣工年次が一番大事なお部屋探しをしているのと同じです。

＠そりゃ築年数が古いと、バランス釜が出てきたり、設備的にそもそも希望条件からはみ出してしまうものも多く出てきますから、物件を調査し紹介する私も、多数の資料を前にしてお客さんも大変ですが、それが「部屋探しの醍醐味」だと私は思うのです。

暫くこんなポイントを連載しようと思います。
次回は「礼金敷金・東京ルール」についてです。

純和風のお屋敷は、本当に御屋敷でした。

物件の概要ですと、桜上水徒歩8分、経堂15分なんですが、実際地図出ししてみると、世田谷線の松原も8分ぐらいなんです。実は京王線桜上水は井の頭線だと富士見ヶ丘にあたる存在で「お店が無い」のです。
わかりやすく言うと「ちょっとさびしい駅」

商店街は隣の下高井戸が立派で、有名な鯛焼き屋さんだとかケーキ屋さんがあります。その下高井戸から東急世田谷線が出てるんです。

みなさん世田谷線に乗った事ありますか？
乗り換えがあるなんて不便って思ってはいけないんです！
世田谷線は「すぐに乗れるバス以上のバス」的存在で、少ない車両でトコトト走っていますから、イメージもバスです。（実際始発終点とかではない途中駅の乗り降りは、運転手さんの横にバスと全く同じ料金支払機があって、「まるでバス」です）



東急大井町線と同じで、この南北縦断東急路線は「東京の通好みの路線」で、実に便利で環境もいいんです。
松原駅は住宅街の中に忽然とあるだけなので、お店はありませんが、下高井戸でお買い物をして世田谷線に乗ればバッチリです。
松原、赤堤の松原駅の至近は高級住宅街で、街の雰囲気もとても落ち着いています。
「しずかだな〜」ってぐらいです。

（こんなお店？ならあります。）


さて物件です、思ったとおりお庭の植木と竹組みの生垣で物件の全貌はとても写せそうになく、近所のアパートの階段から、撮影です。


お屋敷ですねっ
もう一度賃貸条件を思い出してください。
木造一戸建て230�u６DK、45万円、礼敷1/3
これは安いでしょう、外観から内部のリフォームもしっかりしている事が伺える雰囲気でした。そして茶室専用の玄関が


新築で果たしてこの建造物が造れるのでしょうか？昔の腕利きの大工さんは今随分と減ってしまいました。『通称：鉄砲』という釘打ちマシンの時代ですよ、今同じものを造ったらおそらく法外な金額になる事は間違いありませんし、適当な建材さえみつからないかもしれません。
「築年数もあって、この値段」、むしろ「築年数のおかげでこれだけの物件」と言えるでしょう、
お勧めですね〜
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純和風のお屋敷「土地100坪、建物70坪」です。

15帖の茶室を備えた一戸建てがそうそうある筈ありません。且つ前の入居者は日舞の先生で、純和風を貫いたリ完全フォーム済み。（内見予約前日必要）
築1961.9、はい築40年を越えています。だからこそ価値があると言えるでしょう。

間取り図というか平面図を見てやってください。




京王線桜上水8分、経堂15分、世田谷区桜上水1、駐輪場有無料、エアコン、ボイラー式給湯システム、庭有、室内洗濯機置場、ウォシュレット、洋間フローリング、茶室有、築1961.9、木造一戸建て230�u６DK、45万円、礼敷1/3

東京都でこれぐらいの価格となると、法人契約の線じゃないと難しい面もあるのですが、この物件には新築には無い価値があります。特に茶室、お茶の教室を計画している方で、大家族の方や二世帯住宅を探している方にピッタリです、1階だけでなく2階にもバスルームがあります。一世帯25万プラス20万、これあり得ない話じゃありません、230�uであることを考えるとこれはお得な物件に違いありません。しかも庭と駐車場付き、

新築の二世帯住宅に飽き足らない方、今の時代からこそ二世帯住宅として新しく家を見直そうと考える時に、有力な選択肢になるでしょう。現地取材で、物件の外観がちゃんと撮れるのかがが心配です〜

高円寺ーの小さな特集。「5万3千円の一戸建てです」

（こちらの物件は『成約』となりましたー）
カテゴリー『街』でも特集した事のある、高円寺です。
高円寺は、街的キャラとしては、女性的な阿佐ヶ谷に対して男の街かなぁな側面が強いのですが、中央線のコアな街として外せない魅力のあるとこです。

そんな高円寺に、5万3千円の一戸建てが（しかも「ペット可」）
これだけで、有無を言わさず住みたくなりますね
今回は小さな特集との意味を込めて、物件間取りから外観まで一挙公開です。（すぐ無くなってしまう気もするので）

さーーて間取りです。


シンプルですねー、必要最小限。これ間取りを見ると頼りなく感じるでしょうが「みなさん大変です」この物件、物凄くしっかりした一戸建てなんです。

JR高円寺7分、杉並区高円寺南、木造一戸建て10.32�u、築昭和63、エアコン、洗濯機置場室外、ペット相談、5万3千円、礼敷2/1

物件は、高円寺の南口『PAL』をつらっ〜と歩いた先なんです。


高円寺の街的にも、北側が庶民の街、南側は趣味の街的なカテゴライズなので、物件のイメージにもぴったり
そんな商店街からちょっと脇へそれたとこに物件はあります。


「まぁ〜小さなお家」

この物件ですね、表示10.32�u（ほとんど全部で6帖ちょい）な筈なんですが外観みると「これほんとに10�uしかないのかな〜」なぐらい立派なんです。ひょっとするともっと広いのかも知れません？

ほら


この付近には公園もあり、物件の前の道は私道、ペットを飼うにもとても適した環境で、裏への抜け道も無いので1階でも（って当たり前ですが、、）ピッキングの空き巣以外防犯上も心配する点が少ない立地です。
一時期流行った『ミニ戸建て』では無く「ほんとに小さい家」なんですが、これは思った以上にいいですよ、
「�u数は数字だけさ、関係ないね」な人にお勧めです！


管理会社さんは“足立区の不動産なら”の�叶V宝さんです、
03-3858-5200
足立区なのに高円寺とかって、不動産にはよくある事で（新宝さんが高円寺の物件を沢山管理しているのではなく）、管理会社さんは遠くても内容のいい物件って多いんですよ。

牛込柳・神楽坂の３DK、これもいいですよ〜

大江戸線牛込柳町には目立った商店街はありません、となりの若松河田にはとても感じのいい商店街があるのですが、この物件については『神楽坂』がありますから、お買い物の心配はありません。
牛込柳近隣は、昔からの住宅街で物件数も多く、山手線の内側都心部としては賃料も安く、内容もいいことで私の中ではかなり有名な地域です。



とにかくここは坂だらけで、小道はどこもかしこも坂道になっています。



物件への道も“私道”で、大都会東京とは思えない庶民的な風景です。（物件はこの突き当たり左なんです）


さて、肝心の物件です。非常に面白い造りなのにパッと見た感じ「しっかりした一戸建て」には違いが無く、拍子抜けするほど「ちゃんとしてる」のでした。しかし「ほんとに手を広げたらとどくわこれ」には違いなく、路地の狭さが遠近法的にこの物件の極端な幅の狭さを感じさせないのかも知れません。

ファインダーに全部入んないですよ、、




ね、なんかいい感じだしょ？
悪くないですよね、てか拍子抜けするほどまともでしょ。ちょっとイカみたいだけど・・。

どうしても細いこの物件の全貌が撮れません。


（物干しの長さで物件の幅わかりますか〜）

ロバート・レッドフォードの映画で、私が一番好きなのは「明日に向かって撃て」じゃありません。75年シドニー・ポラック監督の「コンドル」です。この中でレッドフォードはフェイ・ダナウェイの写真をこう評します。
「 November 」
（意味は「君は滅び行くものばかり撮っている」）何故か忘れない台詞なんですが、最近は二月で冬の時より太陽の位置がちょっと上がり、寒い時なんか秋のようです。



「 November ・・」

裏にまわってついに全貌が。
いいですね〜、滅びゆくものの美学というか、それなのに窓が多いところが、生命を感じさせます。おそらくこの物件かなり室内明るいのではと思われます。これ、ある意味“アート”かもしれません。

物件から神楽坂に向かいます。


先に見えるのが早稲田通り＝神楽坂です。坂を下りて又坂です。

神楽坂と言えば赤城神社



しみじみ、あーいい物件だと思いました。何かこの世界に「合ってます」
（こちらの物件は「申込アリ」との事です）続きを読む