2005年03月11日

千駄ヶ谷にいい物件がありますよ、お風呂がポイントです。

千駄ヶ谷10分、外苑前10分という好立地に希少なレトロ物件があります、築年数の古い物件にも「完全リフォーム型」と「オリジナル部分メンテナンス型」がありますが、むしろ後者を探すのは難しいので、見つけたときの希少価値はとても大きなものがあります。(管理のコストを下げるなら、安いパーツにリニューアルした方が安く上がるからです)

メンテナンスが良ければ大当たりです、

間取りはこんな感じです
sendagayano_mm.png

一見してバスルームの内容がユニットではない事がわかります。
管理会社にも「タイル張りの昔のタイプです」と確認が取れています。外苑・千駄ヶ谷という地域だからこそ、この和室のお部屋が「カッコいい」ですね〜、キッチン横向きもモダンです。
築年数が古いですから(築1964年)「約30uで10万円」

破格です

千駄ヶ谷10分、外苑前10分、渋谷区神宮前2、二人入居可、子供可、外国籍相談、高齢者相談、エアコン、物置有、築1964、29.75u1DK、賃料10万円、共益費7000円、礼敷2/2
@外国籍の方(古い和風の物件を探している人多いですから)にお勧めかもですね

この物件の外観取材に続いて、六本木レトロ物件と「築年数が古いよ」ちょっと続けてレポートしますよ。
posted by iwahara at 03:30 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月09日

不動産会社の選び方(これもしつこいぐらい長いですよ、、)

お部屋探しの上で、基本的な不動産会社の関わり方の仕組みから話しましょう。
賃貸も売買も基本は変わりません、ここでは賃貸でこれを説明します。

物件を管理する不動産会社を通称「元付け」と呼びます。この元付けは物件のオーナーと媒介契約を結んでいる会社で、専属契約(一社だけ)だと「専属専任」と呼びます。オーナーによっては複数の不動産会社と契約したりこの媒介契約にはいくつかのタイプがあります。

さて、この元付け不動産会社は一般的な流通物件の場合、成約になるとオーナーから広告費が出ます、ですから多数物件を管理している(マンション・アパートの建築会社の関連会社だったり、大手デベロッパー等)会社は、自社に営業部を置く必要はありません。仲介会社(客付け)はお客さんからの仲介手数料を収入とする外注の営業部になるとも言える構造です。

一部に、家主から元付け不動産会社に広告費の出ない物件があります。これはお客様からの仲介手数料を元付けと客付けで折半して流通させますが(不動産関連サイト等で伝えられる『駅前掘り出し物』と呼ばれる物件です)、一般にこのタイプの物件は、家主に企業としての経営する力が無い(一般的な流通物件にすることで、その地域数百件の不動産営業店舗がお客様に紹介してくれるのですから、どう考えても空室リスクは少なく、経営的にも長く考えれば得なのです)事を同時に意味しますから、全般にお部屋のリフォームを含めた管理内容は悪いです。
(オーナーの意向で、「流通させないでくれ」というケースや、不動産会社が「折半なんか紹介してくれるワケがない」と流通させない場合もあります)

『掘り出し物』の意味は、「4万円以下等の非常に安い賃料の物件=管理云々より価格勝負」な物件のケースに当てはまるもので、問い合わせが最も多い「シングル8万円、二人入居12万円」という不動産の現況から考えると、一般的に公開されている流通物件がベストになります。(現実は安い賃料の物件も流通物で探す方が、一番安いものが見つけれらる確率は高いと言えます)
『足で駅前店舗を歩くと良い』というのは間違いで(その言葉が出てきてしまう理由は後述します)、真面目に仲介をする会社に一般的な流通物件を紹介してもらうのがベストでしょう。

◆これまでの話で、「何処の不動産会社に問い合わせてもお客さんのコストは同じ」という部分がわかると思います。ここが以下の説明の重要なポイントです。
(貸主物件に、お客様が直接問い合わせをした時だけコストは違います。貸主会社自体は仲介者では無いので、仲介手数料を取れないからです、簡単に言えば「オーナーダイレクト」。しかし、貸主物件はそう多くなく、ビルのオーナー会社が大きな営業店舗を構える事は無いので、仲介会社によって紹介される事が大半なので、あくまで例外です。)

『元付け不動産会社にとって、自社管理物件の成約が得られると会社の営業収益は、仲介手数料+広告費(広告費は家主によって違うので1ヵ月と決まっていませんが、1ヶ月が一般的)=2ヵ月』

つ ま り

営業ノルマの厳しいやり手のアパマン会社にとって、「他社物件の仲介は儲からない」のです。当然前述した仲介手数料折半の物件を紹介するはずがありません(=表に出ないので「掘り出し物」になっちゃうのです)

で す か ら

問い合わせをしても「そんなの無いです」と即答する会社は「仲介物件を探す気が無い=自社物件しか取り扱わない」会社なのです。不動産会社も経営は厳しいですから、収益が半分になる仲介を喜んでする会社はそうありません。多数自社物件を揃えて“自社物だけ”で経営する方が確かに堅実経営で収益見込みも安定します(自社管理物件の家主に対する営業効果にも繋がります)。

な の で

これまでのお部屋探しは、「多数の店舗に問い合わせる」のが常識化しました。しかし、これはこれで問題なのです。

@地元に店舗の無い管理会社の物件を紹介されない
A各店舗は「儲け幅の大きい自社物件を通称“お勧め”と呼ぶので、どうしても営業に自社物をリードされる」
B一度に4件の内見をしようとすると4店舗に来店し、「申し込みは?」の言葉をかいくぐって次から次とスケジュールを自分で組まなければならない。これ実際の話、内見時に同じ管理会社の物件が続くのは“非常に稀”です。
Cどちらかと言えば、管理会社はオーナサイドである。
D同じ物件資料ばかり集まる(簡単に見つけられる物件は、誰が探しても同じです。接客時間を短くしたい場合仲介物件も一番手近なものになりますから、同じ物件が被るケースは多くなります。)

◆「僕は物件に拘らない方なので、駅前店舗に飛び込んで、だいたい希望条件の物件があれば即決するタイプ」の方は、仲介会社を選ぶと情報過多でかえって迷惑かもしれません。

しかし、「内容のいい物件を比較検討したい」とか「個性的な物件を探している」のなら、ちゃんと仲介してくれる会社を一社だけ選ぶべきです。

『仲介会社の選び方』です(これあくまで目安ですよ〜)。

@ネットユーザーの方なら、メールにちゃんと返信がくるのか確認する。
(不動産会社によっては、ホットメール等のフリーメールのアカウントからのメールを「冷やかしジャンル」と設定し返事を返さないケースがあります。不動産会社は「問い合わせだけ」のお客さんの対応を続けると、自分の首を締める構造にありますから、お客さんの本気度を仕分けする事があります。『一位来店、二位電話、三位メール、四位フリーメール』と考える会社が多いのは事実です。“真剣”に物件を探して物件資料を送付するのに1万円以上の経費がかかるからです。)

@電話で問い合わせをした時に、「沢山取り揃えていますので先ずは来店してください」と来店にしつこい会社は避ける。(来店優先は、とにかく来店⇒自社物か手近な物件即案内⇒車で事務所に戻り「ハイ申し込み」で、一気に申し込みを取りたいからです。)

@来店してみたが、Kファイルに綴じられた資料だけ見せられた。(この資料は通称「マイソク(毎日不動産速報)」で、有料広告流通物件ですから、流通物件のほんの一部に過ぎません)

@やたらと築浅物件を勧められる=営業リスクが怖い=早く申し込みを取りたい。
(「女性?」「あー2階以上洗濯機置場室内オートロックの築浅ね」というのが営業の常識ですが、この対応はステレオタイプに過ぎず、顧客の依頼内容に応じたものではありません。)

@「あまりにも凄い検索サイトを持っている」とか「ゴッツイTVCMで名前を知っている(フランチャイズ系なら信頼できるお店が多いです)」店は避ける。そんな大規模の宣伝を(消費財の流通業者じゃないので、仕入れコストを下げるみたいな営業コストを下げる方法は不動産業には存在しないので)する広告宣伝費をお客さんから回収しないといけないからです「=成約を早くする=接客時間を短くする」です。
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posted by iwahara at 00:05 | Comment(6) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月05日

赤坂現地取材はまたしても雨でした、

代々木から赤坂の物件というと、青山一丁目です。
青山にはホンダがあったり、洒落たカーディーラーがあったりで表参道とは違った意味の雰囲気があります。

aoyama001.png

aoyama002.png

赤坂への道のりには、都営南青山一丁目アパートがあります。この景色も青山ならではのもので

aoyama003.png
赤坂と青山は違う街なんだ、と思えてきます。
青山は洒落たとこで、赤坂はもうちょっと人間くさい街です
さて物件は、赤坂のスーパーAZUMAのほとんど隣で
(このホテル物件にはキッチンが無いので、AZUMAが隣でももったいない話なんですが、そんな雰囲気がイイのです。)

akasaka_azuma.png
(なんとここ、営業時間9時〜7時)
akasaka_azuma2.png

外観のイメージは“歴史のある寄宿舎”とでも言えばいいか、、
とても落ち着いていてデザインも“ビジネスホテル”のそれとは大きく違い、ちょっと知的な感じです。
akasaka_hotel.png

エントランスは、そのまんま「ホテル」で、毎日ここへ帰る生活は、ごく普通のマンションに帰るのと違う世界であることは間違いありません。「この方がほっとする」な人いるんじゃないでしょうか?部屋数は多いのですが「プライヴァシーが確保されている落ち着き」はホテル特有のものです。
akasaka_hotel2.png

物件の目の前には、沖縄懐石料理のお店なんかがあったりします。
akasaka_hotel3.png

こんな夜にホテルの自室に帰る。
なんかいいですね〜
標準装備として購入したコーヒーメーカーがあれば、かなりご機嫌でしょう。それが「6万2千円」リーズナブルですね
posted by iwahara at 03:25 | Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月02日

赤坂にもホテル賃貸物件がっ!

以前笹塚のホテル物件を紹介しましたが、赤坂にもありますよー
ホテル物件の特徴は、「ホテルだ」って事に尽きます(そのまんまですが)。つまりエントランスや棟全体の存在が防犯上を含めて価値が高い、言い換えると「共有スペースの価値が高い」ので、居室部分の内容だけで評価するのは早計です。
物件概要にあるように、物件管理が行き届いているのはホテルとしての機能を考えるなら当然で、『都心部のウィークデイ専用住居』や『生活感の無い生活感の方が気楽』なあなたにピッタリの物件です。

そして肝心なポイントですが、“想像以上に賃料が安い”んです。これ、笹塚の物件にも言える事なのですが、一棟全体の価値を考えると一般賃貸のマンションよりコストパフォーマンスは数段上でしょう、しかもこの物件は『事務所可』使いこなす方法を思いついた人には代用候補の無い物件に違いありません。

こーんなお部屋です。

赤坂ホテル.png

はい、なんにもありません!ホテルなんですから
しかしパイプスペース(バスユニット上部の×の部分)の断面積から、構造としてのゴツさがわかります。13.80uですが「なにもない」ので、図面資料の通りなら居室部分は6帖ギリギリを確保しているでしょうから(ここを内見するのです)体感上は「意外と広い」かもしれません。
キッチン部分に相当する部分もありませんから、賃貸として長期に借りるなら、電気ポットの購入やコーヒーメーカーの購入が装備として必要でしょうね。

千代田線赤坂・乃木坂6分、日比谷線六本木8分、港区赤坂9、敷地面積 4181u 延床面積 16669u 棟数2棟、地下1階地上10階の4階、住戸数700、築昭和46.5、共用部設備改修(水周り)・空調設備改修平成11年 9月、13.80u1R、賃料6万2千円、事務所使用可(賃料6万5千100円)、礼敷2/2

(空調はホテル内施設型ですから、電気や水道関係の料金支払いがどうなっているのか確認が必要になります。管理会社の話だと「資料的にはそういう特記事項が無い」という答えでしたが、支払いに関しての説明なので特記事項に無いのだと思われます。)

外観取材も行きますよー!(久々の感もありますが)
posted by iwahara at 16:43 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月01日

「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れ(かなり長い話ですよ)

“自分で探すのが最初”というケースもあるでしょうから「今賃貸住宅に入居中」を前提にお話を進めます。
部屋探しのタイミングからですが、基本的に空室状況は2月3月ともなると1週間後も空室なのか保障できませんから(実際内見のアポの段階で「申し込み終了」で内見が流れるケースも頻繁にあります)長く見ても内見の予定日の1週前です。
現実問題物件の問い合わせで資料を集めて、その週内に内見が可能な状態になっていないと集めた資料が「申し込み終了」の可能性がありますから、せっかく集めて「どれがいいか」と考える事が半分意味を失います。(「空室募集終了賃貸中」の部屋を候補に入れて考えているのと同じなので)
こう考えて下さい
「毎週の雑誌の占いを取っておいて、ファイリングして、一番いい占いが出るまで待っている」
占いの趣旨から外れています。その週の占いなんですから、

「どんな部屋に、どんな地域で」
この部分は、物件の問い合わせ前に『間取り図ツアー(実際にお客様に紹介した優良物件の社内資料の公開情報で、物件広告ではありません。削除のメンテナンスは価格帯で違うのですが、概ね掲載期間1ヵ月でコントロールされています)』等で検討する方が、(物件内容がピンポイントじゃないので)幅が広がる分いいんです。
コツは間取りや地域の制限を外し「価格だけで一覧表示し、全物件の詳細を見る」です(マンションアパート一戸建ての分類も外して下さい)。

上記の説明にある通り『間取り図ツアー』の性質上、問い合わせの多い地域がの物件が多く掲載されます。
(掲載範囲は、実は検索の利用駅を相当はみ出しています、意外な地域の掲載もありますよー)
※大手ポータルの検索サイトと違い、間取り掲載のある『間取り図ツアー』はその点で優れています。実際間取り図ツアーに掲載されていない物件の項目は『物件名称だけ』なので、実質元の資料を取り寄せる必要はほんとんどありません。


◆具体的な部屋探しの期間は、本来1週間(長くて2週)とも言えます。準備期間はネットの検索で「考える時間に充てる」のが建設的で、昔のように「解約届を出してから部屋を探す」方法でも心配はないのです。
「その1週間で希望条件の部屋が無かったら?」これは生まれる時代が選べないのと同じで、不動産の世界に“時期を選ぶ”事はあっても“長期で探せば得”という事はありません。問い合わせをする『不動産会社選び』の期間を1週多く考えるのがいいかも知れませんね、
二重家賃を抑えたいなら「解約届を出してから部屋を探す」のががベストですが、現実には「解約届を出さないで部屋探しを始める」のが現在の傾向で、「解約届を出すタイミング」とそれに備える二重家賃も引越しコストの計算に入れておかなければなりません。(この流れは後述します)


◆例外は「非常に固有のキャラのある物件を指名している場合」です。例えば「1Kの居室が6帖以上(デザイナーズには多い傾向があります)」「ペットが大型犬」「バストイレ別の安い(=基礎的u数が狭い)マンション」「メゾネット」「都内で10万以下の一戸建て」「駐車場付きのアパート」等です。

上記のケースは「いいものがあれば型」になりますから、二重家賃だろうがなんだろうが「あれば一発で引越しする構え」が必要で、事前にいつでも契約可能なように、資金や必要書類を準備して臨戦態勢で問い合わせを開始しないと「せっかく見つけても準備不足で逃がしてしまう」事があります。又、問い合わせは頻繁に行わないと見つけることは出来ません、「即内見体制」も重要です。問い合わせを受ける側にも一番きついケースです(笑。



◆そしてもうひとつ、最近の潮流として最も多い「解約届を出さないで部屋を探すケース」があります。

契約は、即日家賃発生(=『入居日』)が基本ですが、業界的には「二週間ぐらいなら家賃発生を遅らせる事が相談」と言えます(これもケースバイケースで、即日家賃発生が契約の条件となる部屋も稀にありますが、そういう物件の大半は「賃料が安い」など内容のいい物件ですから無理は言えません。)。
@『解約届を出すタイミングは、審査通過の連絡のあった時点』です。申し込みから数日で審査は完了しますから、その時点で解約届を出せば(解約通知は1ヵ月前が大半なので)、二重家賃はほぼ2週間で済みます。
引越しの準備期間を元々1週間と考えると「実質家賃がダブルのは1週」になります。ですから『入居日は2週後ぐらいで』と不動産会社の営業に交渉してもらう事を忘れてはいけません。
※無理な入居日交渉は、ほとんど不可能な『礼金敷金部分の交渉』と金額的に同じになるので、「一発審査落ち」の可能性もありますから、無難な線が「入居日は申し込みの2週間後」と考えてください。


@@@@@@@@@@@@@@@@

「契約までの流れ」
1「内見」
だいたい3件ぐらいがベストでしょう。

2「申し込み」
内見当日がベストです。多い時で同じ物件の内見が4組続く事もありますから。
“申し込み”は、アルバイトに応募する時の履歴書の提出と同じでキャンセルは可能ですが、同時に何の権利も発生しません。物件の募集が止まるのは慣習であって、二番手の申し込みを受け付けるなど、空室募集を続けるケースもあります。基本的に優先順位は“申し込み順”ですが、審査の厳しい物件になると申込のお客さんと連帯保証人の“内容(業界用語で「申し込みのお客さんと連帯保証人の借主としての安定感」を意味します)”によって優先順位が逆転するケースもあります。

3「審査と交渉」
申し込みの時に「入居日と契約日(=入金日でもあります)」を決めておいて審査の時と同時に家主に伝えてもらうのが通常なので、予め考えておくとスムーズです。物件資料に“諸条件交渉”等と記載があるものは、金額面でも交渉可能だったりします。この場合には「キャンセルのボーダーラインを設定する指値」と「業界用語で言う“まとめる方向で(交渉はするが契約の方向優先)”」があるので、これを予め決めて不動産会社の営業に交渉をお願いします。
※交渉は“審査落ちのリスクを取る”事を同時に意味しますから注意してください。

4「審査通過、関連書類の送付」東京の契約の定番は
・入居者の住民票と印鑑(シャチハタ不可)。
・保証人承諾書(保証人宛てで契約書自体が送付されるケースもあります、通常連帯保証人は親族になるので東京在住ではないケースが大半ですから保証人承諾書がこれに代用されるのが一般的です)と、印鑑証明。保証人承諾書の押捺は実印になります。(「印鑑証明」は、ほぼ間違いなく必要になりますから、親族の方等に連帯保証人をお願いする時には予め印鑑証明を暇な時にでも用意してもらっておくとスムーズです)

・審査の厳しい物件に限り「収入証明」、源泉徴収が一般的ですが給与明細で代用できる場合もあります。個人事業主であるとか、フリーランスの場合には役所で「納税証明」が貰えます。

6「契約」
契約日に入金確認ができないと契約できませんから「現金が可能か?」を確認します。振込みの場合は通常「前日の金融期間の営業時間内」になります。
※契約は管理会社で行われます。

7)「引越し」
不動産会社には、引越し会社が営業にきますから「引越しの割引券」があります。見積もりは無料ですから、「割引券ありますか」ともらっておきましょう。




◆長々と話してきましたが、街を選ぶ事も非常に大事です。ホントに東京の街はキャラクターが様々で、街の雰囲気って全然違うのです。
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posted by iwahara at 06:30 | Comment(0) | TrackBack(2) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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